不動產登記制度的弊端與解決思路研究

肖格

摘 要：該文基于筆者多年從事土地管理的相關工作經驗，以不動產登記制度的弊端與解決思路為研究對象，論文首先分析了不動產登記不統(tǒng)一的弊端，論文中主要分析了四個方面，在此基礎上，論文論述了建立我國不動產統(tǒng)一登記制度的幾點思考。論文是筆者長期工作基礎上的理論升華，相信對從事相關工作的同行能有所裨益。

關鍵詞：不動產登記制度 弊端 解決思路

中圖分類號：F293 文獻標識碼：A 文章編號：1672-3791（2015）07（a）-0242-02

1 不動產登記不統(tǒng)一的弊端

1.1 造成了登記范圍的不明確

登記范圍的確定，是不動產登記中首先要解決的難點問題。《物權法》對什么是不動產、不動產登記的范圍未作明確規(guī)定，不動產登記制度主要散見于國家多部法律、法規(guī)和規(guī)章之中，缺乏統(tǒng)一的規(guī)定，加之各地經濟差異加大，地方立法對不動產登記范圍的規(guī)定也不盡相同，各種規(guī)定之間存在不相和諧甚至相互矛盾的地方。

一是納入不動產登記范圍的權利客體過窄。隨著經濟和社會的發(fā)展，傳統(tǒng)的不動產開始分化和組合，一些新型的不動產權利開始出現(xiàn)，如土地空間權、地下權等逐漸受到人們的重視，涉及這些不動產客體的登記法律沒有規(guī)定；有些不動產仍未進入或未完全進入交易市場，如鐵路、電網、公路、輸油（氣）管道、城市地下管道等等，也未列入不動產登記的范疇。二是不動產登記的種類存在沖突。以土地和房屋登記為例，《土地登記辦法》中專設總登記一章，其他登記包括更正登記、異議登記、預告登記和查封登記，而在《房屋登記辦法》中不僅無總登記的概念，其他登記包括的則是更正登記及異議登記，預告登記另設章節(jié)；《土地登記辦法》中權利歸屬及其他記載內容的變更、他物權的設立放在變更登記的規(guī)定里，而在《房屋登記辦法》中所有權登記下包括初始登記、轉移登記、變更登記及注銷登記，地役權登記、抵押權登記另設章節(jié)。這種在登記類型上的沖突，容易導致理論認識和事務操作上一定的混亂，給不動產物權市場交易帶來安全隱患。

1.2 阻礙了不動產市場的交易

我國現(xiàn)行不動產登記實行多部門登記制，至少存在土地、房產、農業(yè)、林業(yè)、漁業(yè)、海洋、地質、礦產等八個部門進行不動產物權登記，并且依據各自的法律還實行分級登記。這種多部門多級別的登記制度是難以適應市場經濟發(fā)展的，其弊端很明顯：（1） 影響不動產交易的安全；（2）增加了權利人的登記成本；（3） 造成了登記資源的浪費。

1.3 降低了登記信息的公開程度

不動產登記信息公開是登記體現(xiàn)公信力的重要保證，但是現(xiàn)在這項制度還存在很多不足，表現(xiàn)在：

1.3.1 信息公開不足

盡管各登記機關均承諾當事人可以公開查詢不動產登記資料，但由于計劃經濟時代行成的思維定勢，登記機關仍對不動產登記資料信息的查詢設置了嚴格的限制，當事人只能查看到一些比較簡單的粗略的內容，這與物權變動公示公信原則要求的登記信息充分、有效的公開相差很大。

1.3.2 查詢程序不夠明確

除國土資源部的《土地登記資料公開查詢辦法》對土地登記資料查詢程序做了較詳細的規(guī)定外，其他相關法律、法規(guī)和規(guī)章缺少對不動產登記的查詢規(guī)定。很多地方立法中也只籠統(tǒng)規(guī)定土地登記資料、房屋權屬狀況可以查詢等內容，極少有涉及對登記查詢具體程序和范圍的規(guī)定。

2 建立我國不動產統(tǒng)一登記制度的思路研究

建立國家不動產統(tǒng)一登記制度，目前在立法界和理論界并無疑義，《物權法》第 10 條第 2 款也明確規(guī)定“國家對不動產實行統(tǒng)一登記制度”，可謂是大勢所趨。但《物權法》施行后的幾年來，國家法律、行政法規(guī)并沒有出臺不動產統(tǒng)一登記的立法，如何構建不動產統(tǒng)一登記制度、要建立什么樣的不動產統(tǒng)一登記制度等等問題，確實值得我們思考和探究。

2.1 完善的不動產登記制度的幾個特點

布立克德爾曾言，一個完善的不動產登記制度，應具備下列幾項條件，此乃辦理不動產登記不變的原則：穩(wěn)固、簡易、精確、適境。結合我國實際，筆者認為，完善的不動產登記制度至少具有以下四個特點：

2.1.1 登記機構的統(tǒng)一

登記機構不統(tǒng)一，容易造成不動產登記體系散亂，政策規(guī)定前后矛盾，登記信息不完整，登記成本提升，登記公信力下降等種種問題，我國現(xiàn)行“政策多門”、“多頭登記”的不動產登記體制已暴露出許多弊端。

2.1.2 登記程序的便捷

市場經濟社會財貨交易十分頻繁，大量的交易需要快速的流轉，這影響著社會財富的增加。登記既然作為不動產物權變動的公示手段，為加快不動產交易的節(jié)奏，登記也必須“提速”，這不僅能節(jié)省權利人的登記成本，而且能使買受人避免遭受限制登記的處分，保證取得權利的安全。

2.1.3 登記信息的真實

不動產登記的基本法理，就是作為物權公示原則具體表現(xiàn)方式的不動產登記，必須要在物權變動中發(fā)揮實質性的決定作用，而且要發(fā)揮積極的權利正確性證明的作用。

無論從登記發(fā)揮促進私權交易、保護交易安全、降低交易成本的功能，還是從登記作為國家管理社會重要資源的目的來看，登記信息的真實性均不可或缺。

2.1.4 一定公權力的介入

登記之所以能成為物權變動的公示手段，具有公信力，與國家公權力的介入是分不開的，是國家專門機關將權利人的申請事項記載于不動產登記簿后，才賦予了登記強大的公示公信力。同時，登記還有一個利益平衡的問題，作為國家管理和規(guī)范社會財產交易秩序的依據手段，也需要一定公權力的介入。

2.2 建立我國不動產統(tǒng)一登記制度的幾點思考

根據《物權法》規(guī)定，我國目前急需制定一部《不動產統(tǒng)一登記法》或《不動產統(tǒng)一登記條例》（以下統(tǒng)稱“不動產統(tǒng)一登記法”）。在這部統(tǒng)一的不動產登記法里，我國要改變現(xiàn)行的登記管理體制，對土地、房屋、森林、水面、灘涂、道路等各類不動產適用統(tǒng)一的登記辦法。

筆者認為，我國要制定不動產統(tǒng)一登記法，應該從以下4個方面，努力建立統(tǒng)一的不動產登記制度。

2.2.1 明確不動產登記范圍的標準

法律應當根據社會生活的需要設立新的物權，以市場需求為標準確定不動產登記的范圍。對于有市場需求的不動產，應當及時納入登記范圍；對于沒有市場需求的不動產，即便其價值重大，也不宜納入登記范圍。

2.2.2 統(tǒng)一不動產登記機關

建立由土地管理部門（在實行房地統(tǒng)一登記的地方為土地和房屋管理部門）負責統(tǒng)一的不動產登記制度，具體制度設計上也統(tǒng)一于土地為中心，并對管轄范圍作出適當的調整，實行不分級登記和屬地管轄原則。

2.2.3 統(tǒng)一不動產登記效力

法律應更關注對不動產交易的安全，不動產登記采取登記生效主義模式。賦予登記更強的公示公信力。這符合目前市場經濟條件下交易頻繁的社會保護交易安全和善意第三人的價值取向，同時對真正權利人則給予制度上的救濟。

2.2.4 統(tǒng)一不動產登記簿和權屬證書

我們應該設計相應的制度來統(tǒng)一不動產登記簿和權屬證書。一是采用“一登記一用紙”模式。二是以土地信息為基礎編成登記簿。

3 結語

不動產登記制度是《物權法》中的一項重要制度，目前我國不動產登記不統(tǒng)一的現(xiàn)狀嚴重影響了登記功能的發(fā)揮，不利于當事人權利的保護，不利于市場交易的安全，不利于管理的規(guī)范，必須予以改變。

參考文獻

[1] 常鵬翱.物權公示效力的再解讀[J].華東政法大學學報，2006（4）：128-134.

[2] 陳淑端.談不動產登記資料信息的公開查詢工作[J].云南檔案，2008（8）：49-50.