關(guān)于早期商品房管理問題之探討

鄭瀟罡

隨著時間的推移，大量建于上世紀(jì)八九十年代房屋逐步老化，維修壓力不斷增加，安全隱患逐漸顯現(xiàn)。房屋安全是重大的民生問題，不容忽視。針對這一情況，政府部門投入資金，對售后公房小區(qū)開展了綜合整治。如，長寧區(qū)仙霞新村街道配合區(qū)房管部門從2004年起對轄區(qū)內(nèi)全部49個售后公房小區(qū)啟動了“平改坡”綜合整治工程，通過“穿衣、戴帽、換膽、改水、整區(qū)”使困擾小區(qū)居民的房屋安全問題得到了初步化解;2011年又啟動了“坡改坡”補(bǔ)差改造工程，進(jìn)一步提升了售后公房小區(qū)的品質(zhì)，受到社區(qū)居民的普遍歡迎。但同時，部分上世紀(jì)建造的商品房在房屋管理和使用方面的矛盾卻不斷涌現(xiàn)。目前仙霞社區(qū)共有26個商品房小區(qū)，其中建成于2000年底前、房齡超過15年的商品房小區(qū)有20個，占商品房建筑面積的約83%，這些商品房小區(qū)普遍面臨著房屋設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)不高、設(shè)施設(shè)備陳舊老化、維修資金未開立或余額不足、物業(yè)服務(wù)費(fèi)收不抵支、業(yè)主自主意識尚需培育等問題。這些問題既關(guān)乎人民生命財(cái)產(chǎn)安全，也關(guān)系到社區(qū)和諧、社會穩(wěn)定。為妥善解決這些早期商品房的安全問題，提高小區(qū)品質(zhì)，改善居住環(huán)境，建議可以從六方面入手。

（一）進(jìn)一步完善業(yè)主大會和業(yè)主委員會自主管理機(jī)制

針對部分業(yè)主盡管已有了產(chǎn)權(quán)房，心態(tài)仍停留在依靠政府大包大攬的水平，存在著“等、靠、要”思想，不愿花錢購買物業(yè)服務(wù)，未能主動、積極地參與到小區(qū)管理中來的情況，房管部門加強(qiáng)專業(yè)指導(dǎo)，組織好培訓(xùn)和教育，提供學(xué)習(xí)交流的平臺，提高業(yè)委會自治能力和物業(yè)公司管理水平，激發(fā)業(yè)主共同參與小區(qū)管理的積極性;新聞媒體要增加公益廣告的投放量，通過各種途徑宣傳房屋管理中好的做法和經(jīng)驗(yàn)，弘揚(yáng)和鼓勵業(yè)主履行法定義務(wù);街道和居委會要加強(qiáng)組織和引導(dǎo)，推動轉(zhuǎn)變業(yè)主的觀念，使其真正認(rèn)識到住房的消費(fèi)屬性，認(rèn)識到住房需要后續(xù)管理和維修，共同分擔(dān)責(zé)任，積極參與公益活動。

（二）進(jìn)一步推動形成早期商品房小區(qū)綜合整治資金扶持機(jī)制

仙霞社區(qū)舊小區(qū)綜合整治的成效證明，通過此舉改善了老舊房屋的品質(zhì)，既能解決老百姓的急難愁問題，保障居住安全，又能降低小區(qū)后期運(yùn)行成本，凝聚民心民智。政府雖然對私有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的房屋不承擔(dān)改造和修繕責(zé)任，但負(fù)有社會管理和公共服務(wù)的職能。為此建議，政府有關(guān)部門要進(jìn)一步解放思想，突破條條框框，借鑒售后房舊小區(qū)綜合整治的經(jīng)驗(yàn)，抓緊論證給予早期商品房小區(qū)適當(dāng)?shù)囊淮涡再Y金扶持的可行性和操作性，在實(shí)際操作中要考慮以下因素：（1）扶持對象限定為早期商品房小區(qū);（2）已開立專項(xiàng)維修資金賬戶，業(yè)主按現(xiàn)有規(guī)定繳納了專項(xiàng)維修資金并已入賬;（3）按照綜合整治的預(yù)算總額，確定相應(yīng)的區(qū)政府財(cái)政扶持比例，建議把握好“兩個不高于”：即早期商品房小區(qū)綜合整治每單位面積財(cái)政扶持金額不高于售后房小區(qū)補(bǔ)差改造標(biāo)準(zhǔn)，財(cái)政扶持總額不高于預(yù)算總額的40%;（4）為鼓勵物業(yè)管理企業(yè)在早期商品房小區(qū)綜合整治中協(xié)助業(yè)主委員會做好工作，可適時給予完成綜合整治小區(qū)的物業(yè)管理企業(yè)適當(dāng)?shù)莫剟?。同時，對涉及安全和民生問題的早期商品房小區(qū)建立維護(hù)修繕應(yīng)急機(jī)制，細(xì)化房管部門管理職責(zé)，將物業(yè)房屋安全列入社會公共安全范疇，籌集資金、?？顚Ｓ?。

（三）進(jìn)一步強(qiáng)化對專項(xiàng)維修資金使用情況的監(jiān)督

專項(xiàng)維修資金事關(guān)重大，既防止惜用，也不可濫用，尤其是防止業(yè)委會以公為名，實(shí)施不必要的工程以損害業(yè)主的利益。一要制定使用規(guī)范，加強(qiáng)日常監(jiān)管，將相關(guān)業(yè)主大會決議、施工合同、審計(jì)報(bào)告、發(fā)票等資料有序歸檔，將小區(qū)停車費(fèi)、廣告費(fèi)等公共收益定期公示，讓每個業(yè)主都有知情權(quán)、監(jiān)督權(quán)。二要根據(jù)不同的專項(xiàng)維修資金余額比例，細(xì)化和限制業(yè)委會對專項(xiàng)維修資金的使用權(quán)限，如小區(qū)工程要動用專項(xiàng)維修資金的，除了電梯故障、漏水、冒溢等影響正常生活的維修項(xiàng)目以外，當(dāng)專項(xiàng)維修資金低于60%的，要有二分之一以上業(yè)主同意;低于30%的，要有三分之二以上業(yè)主同意;未反饋的，不得視作同意或者同意大多數(shù)意見，等等。三要健全專項(xiàng)維修資金使用審價和使用程序的審核，建議業(yè)委會任期中期在房管部門的指導(dǎo)下，委托有資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)對專項(xiàng)維修資金、公共收益的使用情況以及業(yè)主委員會工作經(jīng)費(fèi)進(jìn)行財(cái)務(wù)審計(jì)，防止業(yè)委會成員在換屆之前將專項(xiàng)維修資金揮霍一空，給后任開展工作帶來困難。此外，按照誰主張誰舉證的原則，當(dāng)業(yè)主認(rèn)為業(yè)委會或業(yè)主大會的決定侵害其合法權(quán)益而提出訴訟時，由業(yè)主承擔(dān)舉證責(zé)任。由于業(yè)主相對弱勢，為此建議在訴訟中增加可對業(yè)主大會或者業(yè)委會決議的合理性進(jìn)行審查的規(guī)定，以保護(hù)業(yè)主利益。

（四）進(jìn)一步完善專項(xiàng)維修資金續(xù)籌程序

一是合理確定專項(xiàng)維修資金續(xù)籌限額。按照規(guī)定，續(xù)籌后的專項(xiàng)維修資金余額不得少于首期維修基金，但因續(xù)籌份額全部由業(yè)主承擔(dān)，過高會降低收繳率，過低又不能滿足小區(qū)需要。因此建議適當(dāng)降低專項(xiàng)維修資金續(xù)籌最低限額，如針對因余額不足30%而啟動的強(qiáng)制征繳情況，規(guī)定繳納額不得低于業(yè)主首次繳納金額，即配備電梯的住宅3%、不配備電梯的住宅2%。同時對于成立業(yè)主自治機(jī)構(gòu)的住宅小區(qū)，業(yè)主可以通過管理規(guī)約或業(yè)主大會決議，在法定最低限之上自行約定較高的續(xù)籌最低限額。二是加強(qiáng)溝通和聯(lián)系。在續(xù)籌前，業(yè)委會要及時與房辦、居委會通過各種居民代表會議聽取意見，爭取支持。業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)做好專項(xiàng)維修資金續(xù)籌的宣傳工作，通過在小區(qū)或樓道醒目位置張貼宣傳海報(bào)，向業(yè)主信報(bào)箱投送宣傳資料，拉橫幅，召開現(xiàn)場咨詢會等多種形式，讓業(yè)主了解“為何交？怎么交？如何管？如何用？”等問題，做到公開透明、公平公正。同時，要充分發(fā)揮樓組長、業(yè)主代表、黨員骨干的帶頭作用。為鼓勵居民及時籌集專項(xiàng)維修資金，建議政府部門對在規(guī)定時限內(nèi)完成繳納的業(yè)主以及籌集率達(dá)到100%的早期商品房小區(qū)，分別給予獎勵，獎勵費(fèi)用補(bǔ)充或者分?jǐn)傊撩繎魳I(yè)主的專項(xiàng)維修資金中，營造人人為我、我為人人的良好氛圍，提高小區(qū)居民自治共治的積極性。三是完善制約機(jī)制。在民事協(xié)商方面，指導(dǎo)業(yè)主大會在制定小區(qū)管理規(guī)約時，明確業(yè)主續(xù)籌專項(xiàng)維修資金的義務(wù)，業(yè)主未按管理規(guī)約或業(yè)主大會決議繳納專項(xiàng)維修資金的，業(yè)主大會可限制其行使相關(guān)事務(wù)的表決權(quán)，甚至限制其享有物業(yè)服務(wù)范圍內(nèi)所得違約金和經(jīng)營物業(yè)共有部分業(yè)主所得收益的分配。在法律救濟(jì)方面，司法訴訟是成本較高的制約措施，但又是確保業(yè)主自治有序?qū)嵤┒豢苫蛉钡淖詈笫侄?，因此業(yè)主拒不履行續(xù)籌義務(wù)的，業(yè)主委員會、相關(guān)業(yè)主或其他利益關(guān)系人可依法向人民法院提起訴訟;同時做好法律服務(wù)，減免訴訟費(fèi)用，理順業(yè)委會向法院提起訴訟的流程，明示需要提交哪些書面要件和走哪些法律流程。在行政管理方面，可以參照并修改物業(yè)管理示范小區(qū)評比標(biāo)準(zhǔn)中基礎(chǔ)管理的相關(guān)規(guī)定，把專項(xiàng)維修資金的續(xù)籌情況作為一項(xiàng)指標(biāo)，對未按規(guī)定續(xù)籌專項(xiàng)維修資金的小區(qū)或者專項(xiàng)維修資金低于30%的小區(qū)予以相應(yīng)扣分，從而推動物業(yè)服務(wù)企業(yè)開源節(jié)流，把更多的公益收入補(bǔ)充到專項(xiàng)維修資金中去。對于拒交專項(xiàng)維修資金的業(yè)主，在業(yè)委會提起訴訟后，可暫停其申請保障性住房、申辦居住證等資格，在二手房買賣時，由購房人補(bǔ)足專項(xiàng)維修資金賬戶至100%，并作為取得房產(chǎn)證的前置條件。

（五）進(jìn)一步擴(kuò)大專項(xiàng)維修資金續(xù)籌來源

一是建立公積金補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金的制度。《上海市住房公積金管理若干規(guī)定》第七條第一款規(guī)定：“購買、建造、翻建、大修自住住房的可以向市公積金管理中心申請?zhí)崛”救俗》抗e金賬戶內(nèi)的存儲余額?！钡诙顓s又將提取本人住房公積金賬戶的存儲余額用于支付專項(xiàng)維修資金限定為享受城市居民最低生活保障、連續(xù)失業(yè)兩年以上且家庭生活嚴(yán)重困難、因本人、配偶及直系親屬重病大病造成家庭生活嚴(yán)重困難等三種情況。鑒于住房公積金是一種長期性住房儲金，存入個人賬戶，用于購、建、大修住房，而當(dāng)前居民房屋大多為公寓式產(chǎn)權(quán)住宅，住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修，是所有人自住住房大修中的重要組成部分，為此建議允許本人可以按規(guī)定提取本人及其配偶個人住房公積金賬戶內(nèi)的存儲余額補(bǔ)充個人應(yīng)繳的專項(xiàng)維修資金。二是切實(shí)加強(qiáng)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營收益以及報(bào)廢后回收殘值管理，除業(yè)主大會另作決定外，經(jīng)營收益應(yīng)主要或全部用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金。業(yè)主、業(yè)委會通過其他途徑募捐的資金或返還的相關(guān)費(fèi)用，可以適當(dāng)轉(zhuǎn)化為專項(xiàng)維修資金。

（六）進(jìn)一步整合優(yōu)化物業(yè)服務(wù)管理

一是加強(qiáng)物業(yè)管理。通過小區(qū)環(huán)境整治，及時清除物業(yè)區(qū)域內(nèi)的違章建筑、破壞承重墻、樓道堆物等行為，優(yōu)化物業(yè)區(qū)域的風(fēng)貌和環(huán)境;對公共、共用設(shè)施設(shè)備的使用和運(yùn)行情況要定期檢查，消除安全隱患;物業(yè)服務(wù)企業(yè)要會同業(yè)主委員會制訂公用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)修繕制度，樹立物業(yè)服務(wù)典范。二是創(chuàng)新管理方式。對社區(qū)規(guī)模較小、物業(yè)公司難以為繼的早期商品房小區(qū)，可以采取其他管理方式，如托管，即由小區(qū)業(yè)委會與相鄰售后房小區(qū)的物業(yè)企業(yè)簽訂托管合同，由托管物業(yè)企業(yè)派出保安、保潔、維修人員進(jìn)行物業(yè)維護(hù)，既能大幅精簡管理人員，降低運(yùn)營成本，又能避免業(yè)委會自主管理模式對業(yè)委會成員較高的專業(yè)要求。