中國(guó)省會(huì)城市房地產(chǎn)投資環(huán)境綜合評(píng)價(jià)

陸寧，張?jiān)娗?，張旭，于玲?/p>

（1.長(zhǎng)安大學(xué)建筑工程學(xué)院，陜西西安 710061；2.長(zhǎng)安大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院，陜西西安 710064）

中國(guó)省會(huì)城市房地產(chǎn)投資環(huán)境綜合評(píng)價(jià)

陸寧1，張?jiān)娗?，張旭1，于玲玲1

（1.長(zhǎng)安大學(xué)建筑工程學(xué)院，陜西西安 710061；2.長(zhǎng)安大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院，陜西西安 710064）

基于近年來(lái)國(guó)內(nèi)的相關(guān)研究文獻(xiàn)，構(gòu)建包括6方面分類指標(biāo)和22項(xiàng)分類細(xì)化指標(biāo)的房地產(chǎn)投資環(huán)境評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，通過(guò)數(shù)據(jù)運(yùn)算得到2010～2012年中國(guó)30個(gè)省會(huì)城市房地產(chǎn)投資環(huán)境的綜合得分及其排序，依據(jù)投資環(huán)境的相似程度對(duì)省會(huì)城市進(jìn)行聚類分析，指出各省會(huì)城市的房地產(chǎn)投資環(huán)境狀況，明晰房地產(chǎn)投資環(huán)境建設(shè)的薄弱環(huán)節(jié)，以期為全國(guó)各省會(huì)城市政府改善房地產(chǎn)投資環(huán)境提供幫助。

省會(huì)城市；房地產(chǎn)；投資環(huán)境；因子分析

隨著中國(guó)城市化進(jìn)程的加速和人們社會(huì)需求的日益增長(zhǎng)，房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展。截至2013年底，中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)達(dá)89 859家［1］。但由于房地產(chǎn)投資具有資金量大、投資回收期長(zhǎng)、不確定因素多、風(fēng)險(xiǎn)大等特點(diǎn)，一旦投資失敗必將損失慘重，因而房地產(chǎn)投資者對(duì)房地產(chǎn)投資環(huán)境的要求越來(lái)越高。良好的房地產(chǎn)投資環(huán)境有助于吸引和利用國(guó)內(nèi)外投資，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的健康、持續(xù)發(fā)展。目前，中國(guó)房地產(chǎn)投資向省會(huì)城市集中的傾向愈加明顯，因此，分析各省會(huì)城市房地產(chǎn)投資環(huán)境的品質(zhì)，對(duì)于促進(jìn)省會(huì)城市政府改善房地產(chǎn)投資環(huán)境、吸引更多的投資者并降低房地產(chǎn)投資企業(yè)的運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)具有積極的現(xiàn)實(shí)意義。

一、中國(guó)30個(gè)省會(huì)城市房地產(chǎn)投資環(huán)境評(píng)價(jià)

（一）指標(biāo)指系

為了全面反映城市房地產(chǎn)投資環(huán)境各方面的信息，依據(jù)科學(xué)性與實(shí)用性相結(jié)合、穩(wěn)定性與動(dòng)態(tài)性相結(jié)合、效率性與效益性相結(jié)合的原則，考慮指標(biāo)數(shù)據(jù)的可測(cè)度、可獲取性，參考當(dāng)前學(xué)者關(guān)于房地產(chǎn)投資環(huán)境方面的相關(guān)研究成果［2-7］，系統(tǒng)分析房地產(chǎn)投資環(huán)境的影響因素，篩選確定出典型指標(biāo)，審慎歸納類別，建立中國(guó)省會(huì)城市房地產(chǎn)投資環(huán)境評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，如表1所示。

（二）數(shù)據(jù)的獲取及其標(biāo)準(zhǔn)化處理

2010～2012年，中國(guó)先后出臺(tái)了“國(guó)十一條”、“國(guó)十條”和“國(guó)八條”等房地產(chǎn)調(diào)控政策，影響了房地產(chǎn)投資環(huán)境。因此，對(duì)2010～2012年間中國(guó)省會(huì)城市房地產(chǎn)投資環(huán)境進(jìn)行評(píng)價(jià)具有很強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)意義。以前文建立的中國(guó)省會(huì)城市房地產(chǎn)投資環(huán)境評(píng)價(jià)指標(biāo)體系為依據(jù)，將歷年《中國(guó)城市統(tǒng)計(jì)年鑒》［8-10］以及各省會(huì)城市的地方統(tǒng)計(jì)年鑒、統(tǒng)計(jì)部門(mén)網(wǎng)站和統(tǒng)計(jì)公報(bào)作為數(shù)據(jù)來(lái)源，選取2010～2012年中國(guó)30個(gè)省會(huì)城市（由于數(shù)據(jù)收集的原因，不包括臺(tái)北、香港、澳門(mén)、拉薩），在社會(huì)文化環(huán)境、市場(chǎng)環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、金融環(huán)境、消費(fèi)環(huán)境和基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境等6個(gè)方面的原始數(shù)據(jù)展開(kāi)分析。

表1 中國(guó)省會(huì)城市房地產(chǎn)投資環(huán)境評(píng)價(jià)指標(biāo)體系

由于原始數(shù)據(jù)指標(biāo)的量綱不同，為了消除量綱的影響，對(duì)原始數(shù)據(jù)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理。標(biāo)準(zhǔn)化處理的計(jì)算式如式（1）所示：

（三）確定公共因子

基于標(biāo)準(zhǔn)化處理后的數(shù)據(jù)，運(yùn)用SPSS 20.0軟件［11］，根據(jù)特征值大于1和公共因子方差貢獻(xiàn)率至少大于80％的原則［12］，確定公共因子的個(gè)數(shù)。由表2可知，當(dāng)選取公共因子的個(gè)數(shù)為4時(shí)，2010～2012年中國(guó)30個(gè)省會(huì)城市樣本數(shù)據(jù)的特征值分別為1.550、1.638、1.525，累計(jì)貢獻(xiàn)率分別為80.82％、88.97％、81.26％，均符合大于80％的要求。所以，選擇4個(gè)公共因子，并分別表示為F1，F(xiàn)2，F(xiàn)3，F(xiàn)4。

表2 公共因子分析表

（四）確定公共因子所代表的指標(biāo)和經(jīng)濟(jì)含義

基于相關(guān)性矩陣法計(jì)算因子載荷矩陣，進(jìn)而采用方差最大正交旋轉(zhuǎn)法得出旋轉(zhuǎn)后的因子載荷矩陣，找出公共因子在哪些房地產(chǎn)投資環(huán)境指標(biāo)上具有較大載荷，進(jìn)而確定公共因子所代表的房地產(chǎn)投資環(huán)境評(píng)價(jià)指標(biāo)［13］。利用SPSS 20.0軟件，獲得2010～2012年中國(guó)30個(gè)省會(huì)城市旋轉(zhuǎn)后的因子載荷矩陣。由表3可知，建成區(qū)面積x1、人口密度x2、影劇院數(shù)量x5、商品房平均銷售價(jià)格x8、地區(qū)生產(chǎn)總值x9、第三產(chǎn)業(yè)增加值x11、實(shí)際利用外資x12、貨物進(jìn)出口總額x14、金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)貸款余額x15、金融機(jī)構(gòu)存款余額x16、社會(huì)消費(fèi)品零售總額x17、職工平均工資x18、城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款x19在第一公共因子上有較大載荷；醫(yī)院、衛(wèi)生院數(shù)x4、商品房銷售面積x7、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成額x6、固定資產(chǎn)投資總額x10在第二公共因子上有較大載荷；普通高校在校學(xué)生數(shù)x3、人均GDP x13在第三公共因子上有較大載荷；建成區(qū)綠化覆蓋率x20、每萬(wàn)人汽車擁有量x21、郵電業(yè)務(wù)總收入x22在第四公共因子上有較大載荷。

依據(jù)以上各公共因子主要承載的指標(biāo)信息，各公共因子的相應(yīng)經(jīng)濟(jì)含義為：第一類公共因子F1表明房地產(chǎn)投資環(huán)境的整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，可衡量房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境、金融環(huán)境、消費(fèi)環(huán)境的發(fā)展水平；第二類公共因子F2可衡量房地產(chǎn)投資地的醫(yī)療水平、市場(chǎng)環(huán)境水平；第三類公共因子F3可衡量房地產(chǎn)投資地的人力資源儲(chǔ)備情況和經(jīng)濟(jì)規(guī)模大?。坏谒念惞惨蜃覨4則可衡量房地產(chǎn)投資地的基礎(chǔ)設(shè)施情況。

表3 旋轉(zhuǎn)后的因子載荷矩陣

（五）因子得分計(jì)算與綜合排名

1.各年因子得分計(jì)算與綜合排名

采用SPSS 20.0軟件中回歸分析方法，得出各公共因子的得分系數(shù)矩陣，計(jì)算30個(gè)省會(huì)城市在第j個(gè)公共因子上的得分Fij，計(jì)算式如式（2）所示：

以各公共因子的方差貢獻(xiàn)率為權(quán)重，分別計(jì)算2010～2012年30個(gè)省會(huì)城市房地產(chǎn)投資環(huán)境得分，并進(jìn)行得分排名，見(jiàn)表4所示。

2.確定2010～2012年的綜合排名

由于近期數(shù)據(jù)與遠(yuǎn)期數(shù)據(jù)對(duì)評(píng)價(jià)結(jié)果的影響不盡相同，為了有效地提高計(jì)算結(jié)果的真實(shí)可靠性，應(yīng)該按照年份給其賦予不同權(quán)重。參考相關(guān)文獻(xiàn)，2010～2012年的權(quán)重分別取為1／6、2／6、3／6，以此計(jì)算2010～2012年平均公共因子得分和綜合得分，如式（3）所示：

二、中國(guó)30個(gè)省會(huì)城市房地產(chǎn)投資環(huán)境綜合分析

（一）房地產(chǎn)投資環(huán)境狀況分析

依據(jù)表5所示，從房地產(chǎn)投資環(huán)境評(píng)價(jià)綜合得分方面看，北京、上海、廣州、重慶、天津、成都、杭州、南京、武漢、沈陽(yáng)名列前10名，這些城市都是經(jīng)濟(jì)整體發(fā)展水平較高的城市。而呼和浩特、銀川、烏魯木齊、蘭州、西寧等西部省會(huì)城市排名靠后?？梢钥闯觯袊?guó)30個(gè)省會(huì)城市房地產(chǎn)投資環(huán)境總體上呈現(xiàn)出東部至西部逐漸變?nèi)醯目臻g差異性特征，房地產(chǎn)投資環(huán)境與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平有密切的關(guān)系。

表4 2010～2012年中國(guó)30個(gè)省會(huì)城市房地產(chǎn)投資環(huán)境評(píng)價(jià)得分及排序

依據(jù)表5，從公共因子F1排名來(lái)看，名列綜合排名前10的城市（除重慶外）的排名也位居前列，這些城市在經(jīng)濟(jì)環(huán)境、金融環(huán)境、消費(fèi)環(huán)境方面有較高水平。從公共因子的權(quán)重來(lái)看，F(xiàn)1所占權(quán)重最大，在這個(gè)因子上的得分對(duì)整個(gè)綜合排名最終結(jié)果具有重要影響。由此可知，城市的整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和實(shí)力仍是決定房地產(chǎn)投資環(huán)境的關(guān)鍵方面。在反映醫(yī)療水平和市場(chǎng)環(huán)境水平的公共因子F2的得分排名中，30個(gè)省會(huì)城市得分差異非常明顯，得分第一名的重慶（4.180 09）與得分最低的烏魯木齊（-0.934 77），二者得分相差較大。上海、天津、重慶、成都這樣較發(fā)達(dá)地區(qū)以高分位居前列，這些省會(huì)城市的市場(chǎng)環(huán)境、醫(yī)療水平在國(guó)內(nèi)具有領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)，是提升這些城市房地產(chǎn)投資環(huán)境、吸引投資者的主要因素。烏魯木齊、呼和浩特、銀川、?？凇⑻m州、西寧在公共因子F2的得分排名中得分較低，除了海口位于東部地區(qū)外，其余城市全部位于西部地區(qū)，這說(shuō)明西部城市醫(yī)療水平較低、房地產(chǎn)起步較晚。在公共因子F3的單項(xiàng)排名中，廣州、武漢、南京、鄭州、長(zhǎng)沙、西安等城市躋身前10名，這些城市的普通高校在校學(xué)生數(shù)和人均GDP較高，在一定程度上可以說(shuō)明這些城市有較好的人力資源儲(chǔ)備與經(jīng)濟(jì)規(guī)模。而銀川、西寧、貴陽(yáng)等西部城市則排名靠后，這些城市的經(jīng)濟(jì)外向度不高，而且普通高校在校學(xué)生數(shù)和人均GDP普遍偏低，這在很大程度上限制了這些城市房地產(chǎn)投資環(huán)境水平的提升。F4公共因子的排名情況很值得我們注意，上海、重慶、天津、成都等部分綜合排名靠前的城市在這項(xiàng)因子得分比較低，而綜合排名居后的石家莊、昆明、南昌、銀川等城市的此因子得分較高，表明房地產(chǎn)投資的基礎(chǔ)設(shè)施狀況尚未成為影響投資環(huán)境的主要因素。

（二）房地產(chǎn)投資環(huán)境的聚類分析

依據(jù)表5中30個(gè)省會(huì)城市房地產(chǎn)投資環(huán)境評(píng)價(jià)綜合得分中的數(shù)據(jù)，運(yùn)用Chebychev距離的方法，對(duì)30個(gè)省會(huì)城市房地產(chǎn)的投資環(huán)境進(jìn)行聚類，將30個(gè)省會(huì)城市房地產(chǎn)投資環(huán)境分為五大類：

一類投資區(qū)域包括北京和上海，這兩個(gè)城市的綜合得分位列第一和第二位，屬于領(lǐng)頭羊型集團(tuán)，這充分說(shuō)明北京、上海兩地的房地產(chǎn)投資環(huán)境相對(duì)比較優(yōu)越。這兩地都是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)和全國(guó)的中心城市，應(yīng)發(fā)揮北京、上海的中心帶動(dòng)作用，充分提升周邊城市投資環(huán)境競(jìng)爭(zhēng)力，聯(lián)合營(yíng)造優(yōu)良的房地產(chǎn)投資環(huán)境，形成一個(gè)房地產(chǎn)投資環(huán)境綜合體，實(shí)現(xiàn)資源共享、共同發(fā)展的良好局面。

二類投資區(qū)域是廣州，雖然其綜合得分排名第三，但與北京、上海兩地相比還是有一定的差距，屬于挑戰(zhàn)型集團(tuán)。廣州屬于東部沿海開(kāi)放城市，房地產(chǎn)業(yè)起步要比內(nèi)陸城市早若干年，地方經(jīng)濟(jì)活躍，投資環(huán)境較為成熟。但該城市的醫(yī)療水平和市場(chǎng)環(huán)境相對(duì)北京、上海而言較為薄弱，在消費(fèi)環(huán)境、金融環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境方面要優(yōu)于其他城市。依據(jù)表5可知，廣州欲進(jìn)一步改善其房地產(chǎn)投資環(huán)境，應(yīng)著重提升其醫(yī)療水平和市場(chǎng)環(huán)境。

表5 2010～2012年中國(guó)30個(gè)省會(huì)城市房地產(chǎn)投資環(huán)境評(píng)價(jià)綜合得分及排序

三類投資區(qū)域包括南京、武漢、天津、西安、成都、鄭州、長(zhǎng)沙、濟(jì)南、沈陽(yáng)9個(gè)城市，屬于趕超型集團(tuán)，在房地產(chǎn)投資環(huán)境綜合排名中均位于中上游。這些城市除重慶、成都、沈陽(yáng)、西安外，基本位于中國(guó)中東部地區(qū)，城市化以及房地產(chǎn)業(yè)都發(fā)展迅速，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)好，交通便利，占全國(guó)總?cè)丝诘谋壤^大。這些城市普遍在人力資源儲(chǔ)備和經(jīng)濟(jì)規(guī)模方面具有一定優(yōu)勢(shì)，今后應(yīng)當(dāng)在其他方面不同程度地提升房地產(chǎn)投資環(huán)境。

四類投資區(qū)域包括合肥、福州、哈爾濱、石家莊、杭州、昆明、南昌、長(zhǎng)春、太原、貴陽(yáng)、南寧、烏魯木齊、呼和浩特、銀川、海口、蘭州、西寧17個(gè)城市，屬于儲(chǔ)備型集團(tuán)。由表5可知，這些城市的投資環(huán)境綜合得分并不高，基本上均為負(fù)值，在房地產(chǎn)投資環(huán)境綜合排名中位于中下游。從地理位置上看，這些城市分布也不集中。福州、?？谖挥跂|部地區(qū)，石家莊、太原、合肥、南昌居于中部地區(qū)，而南寧、貴陽(yáng)、昆明、蘭州、西寧、呼和浩特等大多數(shù)城市則位于西部地區(qū)。這些城市在醫(yī)療、市場(chǎng)環(huán)境、經(jīng)濟(jì)規(guī)模和人力資源儲(chǔ)備狀況方面有較弱表現(xiàn)，故應(yīng)重點(diǎn)提升其在這方面的環(huán)境水平。

五類投資區(qū)域僅包括重慶。重慶被單獨(dú)劃為一類，原因是重慶的各因子得分不平衡，說(shuō)明重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)前景較好，醫(yī)療水平和市場(chǎng)環(huán)境也優(yōu)于其他城市，但是經(jīng)濟(jì)、金融、消費(fèi)環(huán)境及基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境相對(duì)落后，因此，在以后的發(fā)展中要特別注意經(jīng)濟(jì)、金融、消費(fèi)環(huán)境和基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境的提升完善，以求全面提升房地產(chǎn)投資環(huán)境。

三、結(jié)語(yǔ)

通過(guò)對(duì)2010～2012年中國(guó)30個(gè)省會(huì)城市房地產(chǎn)投資環(huán)境樣本數(shù)據(jù)進(jìn)行計(jì)算排名和聚類分析，研究結(jié)果表明，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、醫(yī)療水平、市場(chǎng)環(huán)境和人力資源儲(chǔ)備情況是影響中國(guó)房地產(chǎn)投資環(huán)境的主要方面，而基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境尚未成為影響中國(guó)房地產(chǎn)投資環(huán)境水平的主要因素，這說(shuō)明中國(guó)各省會(huì)城市房地產(chǎn)投資環(huán)境水平主要還是依賴經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)狀況。從30個(gè)省會(huì)城市房地產(chǎn)投資環(huán)境評(píng)價(jià)的結(jié)果來(lái)看，中國(guó)各省會(huì)城市的房地產(chǎn)投資環(huán)境水平發(fā)展十分不均衡，呈現(xiàn)出明顯的東部至西部逐漸變?nèi)醯目臻g差異性特征，表明房地產(chǎn)投資環(huán)境與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平有密切的關(guān)系。從聚類結(jié)果可知，中國(guó)30個(gè)省會(huì)城市依據(jù)房地產(chǎn)投資環(huán)境的相似性共分為5類：北京、上海屬于領(lǐng)頭羊集團(tuán)；南京、武漢、天津等在房地產(chǎn)投資環(huán)境綜合排名中位于中上游的城市屬于趕超型集團(tuán)；廣州雖然投資環(huán)境優(yōu)越，但與北京、上海兩地相比在醫(yī)療水平和市場(chǎng)環(huán)境方面還是有一定的差距，故單獨(dú)劃分為挑戰(zhàn)型集團(tuán)；合肥、福州、哈爾濱、石家莊等城市在醫(yī)療、市場(chǎng)環(huán)境、經(jīng)濟(jì)規(guī)模和人力資源儲(chǔ)備狀況方面表現(xiàn)較弱，綜合排名靠后，屬于儲(chǔ)備型集團(tuán)；而重慶則被單獨(dú)劃為一類。

［1］中國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局.中國(guó)房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)年鑒：2013［M］.北京：中國(guó)統(tǒng)計(jì)出版社，2014.

［2］徐小慧，瞿理銅.湖南省設(shè)區(qū)城市房地產(chǎn)投資環(huán)境［J］.特區(qū)經(jīng)濟(jì)，2009（5）：194-195.

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［6］侯衛(wèi)星，高建中.基于因子分析法的城市低碳經(jīng)濟(jì)實(shí)證評(píng)價(jià)——以太原市為例［J］.低碳經(jīng)濟(jì)，2012（6）：15-19.

［7］廖為鯤，蔡國(guó)梁，涂文桃.基于因子分析法的城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展評(píng)價(jià)［J］.統(tǒng)計(jì)與決策，2005（12）：51-54.

［8］中國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局.中國(guó)城市統(tǒng)計(jì)年鑒：2010［M］.北京：中國(guó)統(tǒng)計(jì)出版社，2011.

［9］中國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局.中國(guó)城市統(tǒng)計(jì)年鑒：2011［M］.北京：中國(guó)統(tǒng)計(jì)出版社，2012.

［10］中國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局.中國(guó)城市統(tǒng)計(jì)年鑒：2012［M］.北京：中國(guó)統(tǒng)計(jì)出版社，2013.

［11］張文彤，董偉.SPSS統(tǒng)計(jì)分析高級(jí)教程［M］.北京：高等教育出版社，2014.

［12］王維國(guó)，馮云.基于因子分析的中國(guó)城市人居環(huán)境現(xiàn)狀綜合評(píng)價(jià)及影響因素分析［J］.生態(tài)環(huán)境，2011（5）：174-177.

［13］高志剛.中國(guó)西部省區(qū)投資環(huán)境比較研究［J］.干旱區(qū)資源與環(huán)境，2008（22）：1-6.

Comprehensive evaluation on real estate investment environment of Chinese capital cities

LU Ning1，ZHANG Shi-qing2，ZHANG Xu1，YU Ling-ling1
（1.School of Civil Engineering，Chang'an University，Xi'an 710061，Shaanxi，China；2.School of Economics and Management，Chang'an University，Xi'an 710064，Shaanxi，China）

Based on recent domestic research literatures，this paper proposed an evaluation index system of real estate investmentenvironment，including 6 aspects of classification indicators and 22 classified refining indicators.Through data computation，the comprehensive score and ranking order of real estate investment environmentof30 capital cities from 2010 to 2012 were obtained.Then the cluster analysis was carried outaccording to the similarity degree of investmentenvironment.The paper identified current status of the real estate investment environment of the Chinese capital cities and the weaknesses of real estate investment environment in order to help the city government improve the real estate investment environment.

capital city；real estate；investment environment；factor analysis

F293.3

A

1671-6248（2015）02-0059-06

2015-04-29

高等學(xué)校博士學(xué)科點(diǎn)專項(xiàng)科研基金（20110205120005）；陜西省科技廳軟科學(xué)基金項(xiàng)目（2011KRM03）

陸寧（1953-），男，河北樂(lè)亭人，教授。