論買賣不破租賃原則

劉美蘭

摘要：租賃合同本為一種債權(quán)債務(wù)關(guān)系。根據(jù)債的相對性原則，承租人只能向出租人本人主張對租賃物的使用、收益，不能對抗第三人。而近現(xiàn)代民法承認(rèn)買賣不破租賃規(guī)則，該規(guī)則突破了傳統(tǒng)債的相對性原則，使租賃權(quán)具有對抗力。本文通過對買賣不破租賃規(guī)則的立法價值取向的分析和其基本內(nèi)涵及適用條件的探討，在此基礎(chǔ)上，對世界上先進國家和地區(qū)的立法概況進行了分析研究，總結(jié)各國的先進可取之處，在構(gòu)建和諧社會的今天對我國仍有借鑒作用。

關(guān)鍵詞：買賣；租賃；買賣不破租賃

一、本案概述

（一）案件事實

2000年5月，安某與本市某商場簽訂合同，約定安某承租該商場的兩間鋪面（建筑面積為21.5平方米）作為商業(yè)營業(yè)用房，租期為3年。租期屆滿后，安某仍按月支付房租，該商場也按月收取房租，直至2005年6月，該商場借安某非法轉(zhuǎn)租為由強行將鋪面收回，并于2005年7月以3千元每平方米的價格賣給了知情人任某。安某訴至法院，要求繼續(xù)承租該鋪面。

（二）爭議焦點

（1）合同到期后即2003年6月至2005年7月這段時間，安某與商場是否存在租賃關(guān)系？

（2）安某能否請求繼續(xù)承租該鋪面？

（三）判決理由

本院認(rèn)為：依據(jù)《合同法》第232、236條之規(guī)定，本案中商場并沒有遵守此法律規(guī)定，而是以其他借口強行收回鋪面，依規(guī)定其終止承租關(guān)系的意思表示違反法定程序應(yīng)認(rèn)定為無效，則2003年6月至2005年7月安某與商場仍存在租賃關(guān)系。另據(jù)《合同法》第229條之規(guī)定，盡管房屋產(chǎn)權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)讓，由于安某與商場存在租賃關(guān)系，安某仍可以請求繼續(xù)承租該鋪面。但由于安某與商場存在的是不定期租賃關(guān)系，商鋪新所有權(quán)人可在給予安某合理時間的提早通知后，解除與安某的租賃合同。

二、買賣不破租賃概述

（一）基本內(nèi)涵

我國《合同法》規(guī)定，租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力，也就是說，如果出租方將財產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移給第三方時，租賃合同對財產(chǎn)新的所有方繼續(xù)有效。這就是“買賣不破租賃原則”。買賣不破租賃，一方面表明出租人將出租的房屋出賣給承租人以外的人，除承租人可以行使優(yōu)先購買權(quán)的情況以外，租賃關(guān)系不影響買賣關(guān)系；另一方面表明買賣關(guān)系也不影響在標(biāo)的房屋上已建立租賃關(guān)系的有效存續(xù)。所以，房屋買賣關(guān)系有效成立的，買受人即新的房屋所有權(quán)人不得以所有權(quán)變動為理由要求解除原有租賃關(guān)系，原租賃合同之效力仍延續(xù)，直至租賃期限屆滿，買受人應(yīng)當(dāng)作為新的出租人，承受原租賃合同約定的權(quán)利義務(wù)。

（二）適用條件

買賣不破租賃原則發(fā)展至現(xiàn)代，其內(nèi)容較之以前已大大豐富，不再局限于買賣的范疇。買賣是導(dǎo)致所有權(quán)變動的原因之一，買賣不破租賃實質(zhì)是所有權(quán)變動不破租賃理論。所有權(quán)變動不破租賃即租賃物在租賃期間所有權(quán)發(fā)生變動時，原租賃合同繼續(xù)有效，不受其影響。在租賃物所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的場合，新所有人須尊重租賃物上的承租人使用權(quán)的原狀，即新所有人取代原所有人地位而成為新的出租人。新的所有人取代出租人地位后，得向承租人主張權(quán)利，承租人向新的所有人履行義務(wù)。其相互間權(quán)利義務(wù)的內(nèi)容，例如租金的數(shù)額、租賃期限等，全部依照原租賃合同不變。原出租人因租賃物所有權(quán)的轉(zhuǎn)移而脫離出租人地位?！八袡?quán)變動不破租賃”這一原則不僅適用于因買賣而使租賃物所有權(quán)發(fā)生變動的情形，而且適用于因其他原因而使租賃物所有權(quán)發(fā)生變動的情形，這些情形包括贈與、公司投資、繼承、遺贈、互易等。

三、立法現(xiàn)狀及完善相關(guān)立法的建議

（一）我國的立法現(xiàn)狀

《中華人民共和國合同法》出臺之前，關(guān)于買賣不破租賃原則的規(guī)定在我國法律中也多次出現(xiàn)。原《經(jīng)濟合同法》第23條規(guī)定：“出租方應(yīng)按照合同規(guī)定的時間和標(biāo)準(zhǔn)，將出租的財產(chǎn)交給承租方使用。如果出租方將財產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移給第三方時，租賃合同對財產(chǎn)新的所有方繼續(xù)有效?！薄吨腥A人民共和國合同法》第229條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力?！蓖ㄟ^以上可以看出，合同法只是對以往法律和司法解釋進行了總結(jié)和沿襲，并沒有實質(zhì)性的突破和進展。

（二）我國立法的不足

首先，租賃關(guān)系如何移轉(zhuǎn)不明確

《合同法》第229條是對買賣不破租賃原則的一般性規(guī)定。該條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力。”然而，原有租賃關(guān)系究竟應(yīng)如何維持，并不清楚。這就導(dǎo)致我國買賣不破租賃原則的概念模糊，在實際操作中缺乏法律依據(jù)，容易滋生糾紛。

其次，缺乏對善意物權(quán)人的保護制度

除船舶、航空器上的登記對抗制度外，我國《合同法》第229條采用的是對承租人絕對保護的模式，加之我國《城市房地產(chǎn)管理法》第52條僅規(guī)定的是房屋租賃登記備案制度（該法未規(guī)定不備案的法律責(zé)任，缺乏法律約束力），除非作實地考察，物權(quán)人將難于發(fā)現(xiàn)在欲取得權(quán)利的不動產(chǎn)上是否存在在先的承租權(quán)；不動產(chǎn)尚且如此，動產(chǎn)就更難以查明了。如此一來，在買賣不破租賃原則本已對物權(quán)人不利的情形下，物權(quán)人的知情權(quán)又將難于保障，善意物權(quán)人的合法權(quán)益將更難于實現(xiàn)。因此，我國應(yīng)盡快建立健全買賣不破租賃原則中對善意物權(quán)人的保障制度，穩(wěn)定交易秩序，降低不合理風(fēng)險。

（三）完善的思路及修改建議

完善三方當(dāng)事人之間法律關(guān)系的規(guī)定，如前所述，在適用買賣不破租賃的情形下，會出現(xiàn)三方當(dāng)事人，即出租人、承租人、受讓人，還會出現(xiàn)三個法律關(guān)系，即出租人與承租人之間的租賃關(guān)系、出租人與受讓人之間的所有權(quán)讓與關(guān)系、受讓人與承租人之間的租賃關(guān)系。對于這三方面的法律關(guān)系，具體的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，目前我國合同法中還沒有相關(guān)規(guī)定，所以，建議下一步立法時對這一部分內(nèi)容應(yīng)該考慮進去。如，承租人的押金返還請求權(quán)、出租人的保證責(zé)任、租賃合同的終止權(quán)等等一些專屬于買賣租賃情形下的權(quán)利義務(wù)。