淺析我國(guó)房地產(chǎn)稅法律制度及相關(guān)問(wèn)題

黃蕙心

摘要：隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的蓬勃發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)也在不斷的發(fā)展和壯大，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)逐步發(fā)展成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定與否，直接關(guān)系著我國(guó)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定與否。房地產(chǎn)稅法制度與房地產(chǎn)業(yè)緊密相關(guān)，房地產(chǎn)稅法制度在理順?lè)康禺a(chǎn)產(chǎn)權(quán)、規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序、加強(qiáng)政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控方面起到了不可替代作用。但隨著經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)稅法制度也逐漸暴露出自身的缺陷。本文從我國(guó)房地產(chǎn)稅法律制度存在的問(wèn)題著手，并再此基礎(chǔ)上提出完善我國(guó)房地產(chǎn)稅的幾點(diǎn)建議，期望能對(duì)房地產(chǎn)稅收法律制度的深化改革提供思路。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)稅；法律制度；問(wèn)題；思路

一、引言

從我國(guó)取消福利分房制度以后，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)就在走市場(chǎng)化路線，在對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行相關(guān)改革后，房產(chǎn)稅相關(guān)法律制度卻基本沿用至今。

故此，我國(guó)房產(chǎn)稅法律制度的研究對(duì)房產(chǎn)稅的改革一直是社會(huì)積極討論的焦點(diǎn)問(wèn)題。十八屆三中全會(huì)決定對(duì)房產(chǎn)稅的描述是“加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革”?？梢?jiàn)，新立房產(chǎn)稅法早有規(guī)劃和部署。考慮到我國(guó)房產(chǎn)稅法律制度在各地執(zhí)行情況可能有所不同，2011年我國(guó)選擇了在上海和重慶兩個(gè)地區(qū)試點(diǎn)進(jìn)行房產(chǎn)稅改革。試點(diǎn)的最主要目的是通過(guò)新型房產(chǎn)稅對(duì)高漲的房?jī)r(jià)進(jìn)行科學(xué)合理的引導(dǎo)和有效地抑制。從實(shí)行一年的效果上看，兩地房產(chǎn)的成交量下降明顯。但是由于兩地區(qū)的房產(chǎn)稅試點(diǎn)的改革力度較小，實(shí)際的執(zhí)行效果并沒(méi)有達(dá)到開(kāi)征房產(chǎn)稅的目的，與政策制定要實(shí)現(xiàn)的結(jié)果存在差距，不利于房產(chǎn)稅在全國(guó)范圍內(nèi)有效的征收，但為全國(guó)范圍內(nèi)其他城市房產(chǎn)稅改革再試點(diǎn)提供了有利的借鑒。

二、我國(guó)現(xiàn)行房產(chǎn)稅法律制度的缺陷分析

（一）計(jì)稅依據(jù)不科學(xué)

依據(jù)《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》的相關(guān)法律規(guī)定，我國(guó)房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)有兩個(gè)，“從價(jià)計(jì)征”和“從租計(jì)征”兩種。從價(jià)計(jì)征指的是依據(jù)房產(chǎn)余值計(jì)算繳納；從租計(jì)征指的是依據(jù)房產(chǎn)租金收入計(jì)算繳納，這兩種計(jì)稅依據(jù)的稅率不同。按照這兩種方式確定房產(chǎn)稅的應(yīng)納稅額，主要會(huì)產(chǎn)生以下不合理的地方：第一，隨著社會(huì)的飛速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展，房?jī)r(jià)變動(dòng)劇烈，如果按照從價(jià)計(jì)征的方式征收房產(chǎn)稅，那么就會(huì)出現(xiàn)同一小區(qū)的待售商品房因?yàn)槌鍪蹠r(shí)間相隔數(shù)月，房屋原值就相差巨大的現(xiàn)象。按照這種方式征稅有悖于稅法的公平原則。按照房產(chǎn)的原值征稅，將會(huì)出現(xiàn)房產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值和房產(chǎn)的原值相差較大，老房的原值大大低于新房的現(xiàn)象，即“老房稅負(fù)輕，新房稅負(fù)重”。故此，將房產(chǎn)的原值作為稅基，不能科學(xué)的體現(xiàn)房產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。第二，從租計(jì)征這種房產(chǎn)稅形式存在一定程度上的主觀性。租房合同是由出租房和承租方共同簽署，是其共同的意思表示，房屋的出租價(jià)格也是由雙方共同商定，房屋本身的價(jià)值并非是影響出租價(jià)格的惟一決定因素，地段、年限、租用用途等多種因素也是影響房屋出租價(jià)格的關(guān)鍵。所以說(shuō)，房租與房屋價(jià)值并不直接存在相關(guān)性，常常出現(xiàn)原值相同的房屋租金相差巨大的現(xiàn)象。第三，同時(shí)采取兩種計(jì)稅方式和采取一種計(jì)稅方式所得出的應(yīng)納稅額差別巨大也是房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)的不合理之處。

（二）稅率設(shè)置不合理

依據(jù)《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》相關(guān)規(guī)定，從價(jià)計(jì)征的稅率為1.2%，從租計(jì)征的稅率為12%，房產(chǎn)稅采用的是固定稅率。但是我國(guó)的各個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民收入等差距都較大，采用這種固定稅率征收房產(chǎn)稅的方式，收入較高的人自然稅收負(fù)擔(dān)就小而收入較低的人稅收負(fù)擔(dān)就大，造成稅負(fù)的不公平。

（三）房產(chǎn)稅減免范圍較大且不合理

根據(jù)《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》第五條規(guī)定，在我國(guó)有以下五類房產(chǎn)可以免于繳納房產(chǎn)稅：第一，國(guó)家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)自用的房產(chǎn)；第二，由國(guó)家財(cái)政部門撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位自用的房產(chǎn)；第三，宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產(chǎn)；第四，個(gè)人所有非營(yíng)業(yè)用的房產(chǎn)；第五，經(jīng)財(cái)政部批準(zhǔn)免稅的其他房產(chǎn)。其中第一、第二種一律免征房產(chǎn)稅已不再適應(yīng)我國(guó)現(xiàn)行的政治經(jīng)濟(jì)生活，第四種免稅房屋成為房產(chǎn)稅改革的焦點(diǎn)和難點(diǎn)。我國(guó)是人口大國(guó)，對(duì)于房屋的需求比較大，房屋的多種需求持續(xù)增加推高了房?jī)r(jià)，甚至出現(xiàn)了房地產(chǎn)投機(jī)情形。如果由于個(gè)人的投機(jī)行為導(dǎo)致其持有的房產(chǎn)數(shù)量明顯多于其實(shí)際的住房需求量，擠占了居民正常的房地產(chǎn)需求。如果這種情況對(duì)個(gè)人所有的非經(jīng)營(yíng)用房產(chǎn)不做區(qū)分的全部免征房產(chǎn)稅就違背了稅收的橫向公平原則。另外，我國(guó)現(xiàn)行的《房產(chǎn)稅暫行條例》所規(guī)定的征稅范圍不包括農(nóng)村，但是隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的不斷深入，城中村、城市包圍農(nóng)村的情況大量涌現(xiàn)，對(duì)于城中村中的居住性房屋不征房產(chǎn)稅就不合理了。另外，免征的范圍過(guò)大。

三、完善我國(guó)房產(chǎn)稅法律制度的建議

（一）設(shè)定科學(xué)合理的計(jì)稅依據(jù)

我國(guó)房產(chǎn)稅應(yīng)逐步實(shí)行從價(jià)計(jì)征，將計(jì)稅依據(jù)確定為房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值。評(píng)估的好處是能將房地產(chǎn)所處地段、交易數(shù)據(jù)等多種因素納入到評(píng)估中，較好的體現(xiàn)公平。想要建立科學(xué)公正的房產(chǎn)評(píng)估體系，培養(yǎng)優(yōu)秀的房地產(chǎn)評(píng)估人才，應(yīng)做到以下幾點(diǎn)：第一，加快房地產(chǎn)評(píng)估的相關(guān)法律法規(guī)體系建設(shè)，使得房地產(chǎn)評(píng)估早日法制化、規(guī)范化。第二，加大對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估人才的培養(yǎng)力度，逐步建成一支專業(yè)水平高、法律意識(shí)強(qiáng)的高素質(zhì)房產(chǎn)評(píng)估人才隊(duì)伍。第三，建立起全國(guó)聯(lián)網(wǎng)的住房信息系統(tǒng)，根據(jù)此納稅人名下的房產(chǎn)狀況，確定其名下房產(chǎn)的房產(chǎn)稅繳稅金額。

（二）實(shí)行有差別的稅率制度

我國(guó)的稅率制度應(yīng)在立足我國(guó)基本國(guó)情的基礎(chǔ)上，借鑒國(guó)外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)實(shí)行有差別的稅率制度。我國(guó)各地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平參差不齊，房產(chǎn)稅作為地方稅種，應(yīng)根據(jù)各地方的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平設(shè)計(jì)梯度變化的稅率比例。同時(shí)，《房產(chǎn)稅暫行條例》也應(yīng)給予各地市一部分自主權(quán)，這樣便于實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)稅的稅負(fù)公平，真正的使房產(chǎn)稅的征收達(dá)到調(diào)節(jié)收入水平，促進(jìn)社會(huì)公平，完善房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的作用。

（三）設(shè)定科學(xué)合理的房產(chǎn)稅免征范圍

免稅范圍設(shè)定的出發(fā)點(diǎn)是要確保最廣大普通居民在一定范圍內(nèi)可支配面積房屋而不用繳稅，滿足其最基本的住房需求。隨著房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展和壯大，設(shè)置免征范圍變得十分必要。筆者認(rèn)為，以人均面積設(shè)定免稅范圍最為科學(xué)。另外，免稅范圍還要參考城市的綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力、發(fā)展水平等多方面的因素。