淺談房地產(chǎn)招投標(biāo)階段和簽訂合同階段的工程造價(jià)控制

■邢桂英 ■重慶金科房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，重慶市 400000

房地產(chǎn)的發(fā)展是推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)重要方面，近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的動(dòng)蕩對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的影響力明顯增大，國(guó)家通過(guò)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)節(jié)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的舉措也越來(lái)越多。同時(shí)，隨著城市化發(fā)展和人民生活觀念的變化，民眾對(duì)住房的需求量逐漸攀升，這些都促進(jìn)了我國(guó)各地房產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)發(fā)展。房地產(chǎn)工程項(xiàng)目在建設(shè)過(guò)程中如何更有效地控制成本，是房地產(chǎn)企業(yè)面對(duì)的重要問(wèn)題。在招投標(biāo)階段，通過(guò)對(duì)投標(biāo)公司的要求和投標(biāo)公司自身對(duì)工程造價(jià)的控制，可以有效控制工程成本。同時(shí)，合同訂立階段，對(duì)合同規(guī)章和協(xié)議的明確和對(duì)工程問(wèn)題、預(yù)算的清晰規(guī)定，可以保障工程施工階段的造價(jià)和建設(shè)成本。

1 招投標(biāo)及合同簽訂的意義

招標(biāo)和投標(biāo)是商品經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過(guò)程中的一種擇優(yōu)成交方式。在房地產(chǎn)工程建設(shè)中，通過(guò)事先公布建設(shè)要求和工程規(guī)模，對(duì)投標(biāo)企業(yè)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)、技術(shù)等全面的評(píng)定審核，最終選擇能夠保障工程質(zhì)量，有效降低建設(shè)成本的企業(yè)。在此過(guò)程中，招投標(biāo)雙方根據(jù)雙方的要求和能力，完成了優(yōu)化組合，投資方對(duì)成本控制的要求和承建單位對(duì)成本的合理控制措施得到了有效的結(jié)合，從而從整體上達(dá)到了工程造價(jià)的合理控制。

合同的訂立是房地產(chǎn)建設(shè)過(guò)程中，投資方和承建單位對(duì)工程建設(shè)過(guò)程中的具體技術(shù)要求、造價(jià)控制、責(zé)任和義務(wù)的協(xié)商過(guò)程。在具體的合作條款的磋商和訂立過(guò)程中，對(duì)具體的材料使用、建設(shè)規(guī)格、預(yù)算和成本的控制等，都有明確的條文規(guī)定，這樣一來(lái)，在工程建設(shè)階段承建單位對(duì)工程建設(shè)中的成本控制都有了明確規(guī)定，雙方的財(cái)務(wù)關(guān)系得到確立，工程建設(shè)中的具體資金預(yù)算就被納入到一個(gè)可控的范圍和規(guī)定中。

2 招投標(biāo)和合同簽訂過(guò)程中的問(wèn)題

2.1 工作過(guò)程不規(guī)范

房地產(chǎn)工程建設(shè)涉及金額大，工程項(xiàng)目種類多、工期長(zhǎng)。在招投標(biāo)過(guò)程中，不當(dāng)操作甚至是違法行為屢有發(fā)生。我國(guó)《招標(biāo)投標(biāo)法》明確規(guī)定，任何單位和個(gè)人不得將依法必須進(jìn)行招標(biāo)的項(xiàng)目化整為零或者以其他任何方式規(guī)避招標(biāo)。但是在具體操作中，部分房地產(chǎn)投資商為了直接選定承建單位，不進(jìn)行公開(kāi)的招標(biāo)，或者已經(jīng)提前選定中標(biāo)單位。在對(duì)投標(biāo)公司提供的材料進(jìn)行審核檢查時(shí)，沒(méi)有進(jìn)行科學(xué)的論證，對(duì)某些項(xiàng)目的成本和材料價(jià)格認(rèn)識(shí)不清，這就導(dǎo)致投資單位對(duì)工程造價(jià)沒(méi)有明確的認(rèn)知，從而無(wú)法達(dá)到工程造價(jià)的合理控制。

合同簽訂過(guò)程中，合作條款的規(guī)定模糊不明確，對(duì)工程建設(shè)過(guò)程中的材料、工程進(jìn)度、人工成本等不能做到全面科學(xué)的規(guī)定。有些投資單位為了最大限度控制成本，在合同簽訂過(guò)程中，不能遵循自愿平等的原則，在合同中加入一些苛刻的條款，導(dǎo)致承建部門在建設(shè)過(guò)程中無(wú)法正常施工。同時(shí)，承建單位對(duì)合同條款的隱瞞欺騙行為也屢有發(fā)生，最終會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目不合格或者成本預(yù)算的超額。

2.2 招標(biāo)文件與施工合同的不一致

招投標(biāo)文件是簽訂施工合同的主要依據(jù)，但有些業(yè)主存在著買方市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)地位，或者要求附加條款，使最終簽訂的施工合同與招標(biāo)文件及投標(biāo)書出現(xiàn)較大的背離，在工程成本上與招標(biāo)文件的要求和投標(biāo)資料的說(shuō)明有很大的出入，從而為施工合同的簽訂帶來(lái)很大困難，致使雙方因合同有關(guān)條款糾纏不清而延誤了工程的工期。在涉及到具體成本、賠償?shù)冉痤~時(shí)，合同簽訂過(guò)程中沒(méi)有做出明確的規(guī)定，比如，有些合同在涉及到材料多少和成本控制范圍時(shí)，規(guī)定過(guò)于模糊，如“100 萬(wàn)元左右”，“10%到15%之間”，這樣的規(guī)定對(duì)于一個(gè)涉及資金多，工程復(fù)雜的房地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，是不嚴(yán)謹(jǐn)?shù)?，很小的疏漏造成的成本的增加都是巨大的?/p>

3 招投標(biāo)階段和簽訂合同階段控制工程造價(jià)的措施

3.1 加強(qiáng)對(duì)招投標(biāo)要求和合同條款的說(shuō)明分析

投資方要根據(jù)工程要求和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)劃，在招標(biāo)過(guò)程中對(duì)工程項(xiàng)目進(jìn)行說(shuō)明。投標(biāo)單位在投標(biāo)之前，必須要對(duì)招標(biāo)文件進(jìn)行詳細(xì)的分析，明確工期、質(zhì)量、資金和技術(shù)要求，對(duì)工程造價(jià)有著清晰的認(rèn)識(shí)，對(duì)工程建設(shè)中可能遇到的問(wèn)題要有充分的估計(jì)。簽訂合同過(guò)程中，對(duì)合同條款中不明確的地方或者問(wèn)題涉及復(fù)雜的地方要詳細(xì)解釋說(shuō)明，或者增加附加條款和說(shuō)明文件。合同條款要請(qǐng)專業(yè)技術(shù)和工程人員進(jìn)行復(fù)核，對(duì)工程涉及的各個(gè)方面做到全面、清晰的說(shuō)明、規(guī)定和協(xié)議。

3.2 提高招投標(biāo)和合同簽訂的規(guī)范性

招投標(biāo)過(guò)程要嚴(yán)格遵循我國(guó)《招標(biāo)投標(biāo)法》和《合同法》的相關(guān)規(guī)定，對(duì)所有的投標(biāo)單位都要做到透明、公平。對(duì)投標(biāo)文件中的具體條款要科學(xué)論證，對(duì)投標(biāo)企業(yè)的資金情況、運(yùn)營(yíng)管理情況、建設(shè)能力等，要有科學(xué)的評(píng)估。要充分發(fā)揮行業(yè)的自我監(jiān)督和自覺(jué)性，減少和杜絕違規(guī)現(xiàn)象的出現(xiàn)。在合同訂立過(guò)程中，合同內(nèi)容要跟投標(biāo)文件相一致，對(duì)工期、資金、質(zhì)量、責(zé)任的要求和規(guī)定要明確、清晰，對(duì)工程重點(diǎn)和難點(diǎn)及成本的規(guī)定要詳盡。

3.3 合同簽訂過(guò)程中的成本控制

合同簽訂時(shí)，要組織生產(chǎn)安全、材料設(shè)備、技術(shù)基建、財(cái)務(wù)預(yù)算的相關(guān)人員，將本工程的中標(biāo)方式、清單組價(jià)的依據(jù)、利潤(rùn)降點(diǎn)系數(shù)等有關(guān)工程造價(jià)控制方面的信息及時(shí)準(zhǔn)確地傳達(dá)，對(duì)工程中的重難點(diǎn)要組織專業(yè)的技術(shù)人員進(jìn)行專業(yè)講解說(shuō)明，讓簽訂雙方對(duì)工程成本都有科學(xué)把握。雙方對(duì)合同中的分歧要及時(shí)溝通解決，對(duì)成本的預(yù)算、施工建設(shè)方案的選擇，都要進(jìn)行反復(fù)討論磋商，確保合同條款的科學(xué)性和全面性。

4 結(jié)語(yǔ)

工程造價(jià)控制是我國(guó)房地產(chǎn)事業(yè)發(fā)展的客觀要求，也是房地產(chǎn)企業(yè)節(jié)省成本、增加效益的有效方式。工程造價(jià)的控制，跟工程質(zhì)量、進(jìn)度、材料和人力等因素密切相關(guān)，而且工程建設(shè)由于受到周期較長(zhǎng)、涉及面較廣、客觀條件變化等諸多因素的影響，控制難度大。這就需要在招投標(biāo)和合同簽訂階段，對(duì)后期的建設(shè)有一個(gè)合理的規(guī)劃和成本預(yù)算的控制。對(duì)招投標(biāo)和合同簽訂工作的規(guī)范化、科學(xué)化，是在此階段對(duì)工程造價(jià)進(jìn)行合理控制的有效手段，也是我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的必然要求。

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