共有產(chǎn)權(quán)保障性住房發(fā)展需要抉擇的幾個問題

曾國安++湯夢玲

摘要：盡管一些地方已經(jīng)在發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)保障性住房方面做出了有益的探索，但如何發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)保障性住房依然需要在一些基本問題上做出回答和選擇。從共有產(chǎn)權(quán)保障性住房的性質(zhì)和住房保障的公平與效率等方面來考慮，共有產(chǎn)權(quán)保障性住房應(yīng)作為一項新的制度安排，但是否全面推進，應(yīng)主要取決于住房和住房保障的發(fā)展階段；共有產(chǎn)權(quán)保障性住房的購房人應(yīng)限于住房保障對象，但產(chǎn)權(quán)共有的主體則除了購房人和政府之外，還可包括第三人；套型面積、供應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)進行限制，房源可以多元化；建設(shè)資金籌集渠道應(yīng)面向社會，但應(yīng)著力考慮如何通過合理的制度安排取得住房金融的支持；共有產(chǎn)權(quán)保障性住房的銷售價格宜依循市場價格，對購房人的補貼宜采取明補的方式；要規(guī)定購房人初始出資份額的合理下限和購買完全產(chǎn)權(quán)時限的合理上限；應(yīng)有允許退購的制度安排，但對不同原因引起的退購經(jīng)濟上應(yīng)有不同的安排；在抵押、租金繳付、專項維修資金繳付等方面應(yīng)按產(chǎn)權(quán)共有財產(chǎn)安排的一般規(guī)則行事，但在某些方面需要給予政府以特殊的限制權(quán)利。

關(guān)鍵詞：共有產(chǎn)權(quán)保障性住房，制度安排，購房人限制，市場價格銷售，完全產(chǎn)權(quán)時限

中圖分類號：C939 文獻標(biāo)識碼：B

文章編號：1001-9138-（2015）07-0028-39 收稿日期：2015-05-05

1 共有產(chǎn)權(quán)保障性住房是應(yīng)作為一項新的制度，還是作為保障性住房的一個新品種或者住房保障的一種新方式？租賃類保障性住房是否可以實行共有產(chǎn)權(quán)？如何實現(xiàn)共有產(chǎn)權(quán)保障性住房與其他產(chǎn)權(quán)式保障以及租賃式保障的利益均衡？

共有產(chǎn)權(quán)保障性住房是作為一項新的住房保障制度安排，還是只是作為保障性住房的一個新品種或者住房保障的一種新方式，這是共有產(chǎn)權(quán)保障性住房發(fā)展面臨的重要選擇。選擇不同，共有產(chǎn)權(quán)保障性住房的制度設(shè)計會不同，對共有產(chǎn)權(quán)保障性住房、住房保障發(fā)展所造成的影響會有很大的差別。

應(yīng)該說，如果共有產(chǎn)權(quán)保障性住房只是作為保障性住房的一個新品種或者住房保障的一種方式，那實際上就是在現(xiàn)有的公共租賃住房、限價商品住房等已經(jīng)有的保障性住房之外，再增加一個品種，在現(xiàn)有的租賃式保障、產(chǎn)權(quán)式保障的基礎(chǔ)上再補充一種方式。如果是這樣一種定位，按照現(xiàn)行的住房保障體系的構(gòu)架，那么所要考慮的就是另外再制定一個共有產(chǎn)權(quán)保障性住房管理辦法來支持這種新的保障性住房和住房保障方式。若如此，那不過是中國城鎮(zhèn)住房保障發(fā)展的傳統(tǒng)道路的延續(xù)，因為共有產(chǎn)權(quán)保障性住房不過是在現(xiàn)有的住房保障體系中再打上一個“補丁”而已。

如果共有產(chǎn)權(quán)保障性住房是作為一項制度安排，那么就面臨兩種選擇：第一，將其嵌入到現(xiàn)行的并軌后的公共租賃住房制度和現(xiàn)行的限價商品住房制度中。因為現(xiàn)行的公共租賃住房制度是按照只租不售的原則運行的，共有產(chǎn)權(quán)制度安排嵌入進來以后，公共租賃住房就可以根據(jù)情況出售部分產(chǎn)權(quán)；而現(xiàn)行的限價商品住房制度是只售不租，并且是一次性買斷全部產(chǎn)權(quán)，而沒有產(chǎn)權(quán)共有的制度安排，共有產(chǎn)權(quán)制度安排嵌入進來以后，住房保障對象就可以分次購買限價商品住房產(chǎn)權(quán)，在買斷完全產(chǎn)權(quán)之前，限價商品住房就處于產(chǎn)權(quán)共有狀態(tài)。第二，對住房保障制度進行整體的改革和創(chuàng)新，建立統(tǒng)一的包括產(chǎn)權(quán)共有安排在內(nèi)的新的住房保障制度。所有的保障性住房全面并軌，租售并舉，產(chǎn)權(quán)共有只是作為租售并舉中的具體制度安排。任何保障性住房，只要符合條件，住房保障對象愿意且有能力購買部分產(chǎn)權(quán)，均可按照實行產(chǎn)權(quán)共有制度，也就是產(chǎn)權(quán)式保障性住房和租賃式保障性住房均可實行產(chǎn)權(quán)共有制度。

那么，共有產(chǎn)權(quán)保障性住房是作為一項新的制度，還是只是作為保障性住房的一個新品種或者住房保障的一種新方式呢？適宜的選擇是將其作為一項新的制度。原因在于，如果共有產(chǎn)權(quán)保障性住房只是作為現(xiàn)行保障性住房之外的一個新品種或者現(xiàn)行住房保障方式之外的一種新方式，不僅城鎮(zhèn)住房保障制度中目前存在的問題難以解決，而且會帶來新的問題。第一，住房保障體系割裂的格局解決不了，而且造成新的割裂；第二，既無助于解決既有的住房保障分配不公的問題，而且完全可能會造成新的分配不公；第三，無助于解決既有的住房保障待遇的錯層和“懸崖效應(yīng)”問題，而且會造成新的錯層和“懸崖效應(yīng)”；第四，無助于解決既有的保障性住房的騰退問題，并且會給保障性住房的騰退制造新的障礙；第五，解決不了既有的多種保障性住房、多種住房保障方式的利益失衡問題，而且還會由其帶來新的利益失衡。因此，共有產(chǎn)權(quán)保障性住房當(dāng)立足于將其作為一項新的制度安排。那么如何將其作為一項新的制度安排予以推進呢？鑒于住房保障制度改革的復(fù)雜性，可以考慮分步走：第一步是將其嵌入到現(xiàn)行的并軌后的公共租賃住房制度和現(xiàn)行的限價商品住房制度中，待相關(guān)條件成熟時，再進入到第二步，即對住房保障制度進行整體的改革和創(chuàng)新，建立統(tǒng)一的包括產(chǎn)權(quán)共有安排在內(nèi)的租售并舉、保障利益均衡的新的住房保障制度。

那么，如何實現(xiàn)共有產(chǎn)權(quán)保障性住房與其他產(chǎn)權(quán)式保障以及租賃式保障的利益均衡呢？第一，是要放開共有產(chǎn)權(quán)保障性住房的供應(yīng)，即住房保障對象均有權(quán)購買，政府不對共有產(chǎn)權(quán)保障性住房進行限購，實際上就是要把共有產(chǎn)權(quán)作為制度安排應(yīng)用到各種類型的保障性住房。這樣，政府就得從整體上考慮供應(yīng)制度安排推行的戰(zhàn)略步驟，否則就會導(dǎo)致保障性住房存量過少。第二，保障性住房均按市場價格出售或者出租。第三，住房保障待遇貨幣化。即根據(jù)收入水平確定貨幣化的補貼標(biāo)準(zhǔn)，無論住房保障對象是選擇購買還是租賃保障性住房，抑或租賃私房，補貼標(biāo)準(zhǔn)不變，住房保障待遇不因形式不同而不同。也就是說，同樣的收入水平，不管住房保障對象選擇何種方式，獲得的貨幣化的利益是相等的。第四，政府補貼采取明補的方式。唯如此，才能明確和衡量補貼標(biāo)準(zhǔn)和補貼數(shù)額，從而才能確知住房保障對象所獲得的住房保障利益是否就是應(yīng)得的利益，這樣才能通過差額增補或者超額扣除等相應(yīng)的措施來實現(xiàn)保障利益的平衡。此外，還需要在執(zhí)行層面通過健全資格審查、退出管理、處罰機制、監(jiān)督管理機制等保障實施過程的透明、嚴(yán)格和公平。

2 共有產(chǎn)權(quán)保障性住房是全面推進，還是因房、因地、因時而異？

如果共有產(chǎn)權(quán)保障性住房只是保障性住房的一個新品種或者住房保障的一種新方式，則不應(yīng)全面推進。如果將共有產(chǎn)權(quán)保障性住房定位于一項新的制度安排，是否要全面推進，是一個復(fù)雜的問題。一方面要考慮其對分配公平的影響，另一方面要考慮其對住房保障能力的影響。

就對分配公平的影響來看，主要取決于以下幾方面因素：第一，產(chǎn)權(quán)共有所涵蓋的保障性住房的類型。如果產(chǎn)權(quán)共有涵蓋了所有種類的保障性住房，既包括增量保障性住房，也包括存量保障性住房，既包括產(chǎn)權(quán)式保障性住房，也包括租賃式保障性住房，實行產(chǎn)權(quán)共有不會造成或者加劇分配不公，反之，則會造成或者加劇分配不公。第二，產(chǎn)權(quán)共有采用何種方式。如果是市場方式，即住房價格采用市場價格，產(chǎn)權(quán)人的產(chǎn)權(quán)份額以其出資份額確定，實行產(chǎn)權(quán)共有不會造成或者加劇分配不公，反之，則會造成或者加劇分配不公。第三，產(chǎn)權(quán)共有的準(zhǔn)入條件。如果所有住房保障對象均有權(quán)自由購買保障性住房產(chǎn)權(quán)，則推行產(chǎn)權(quán)共有不會造成或者加劇分配不公，反之，則會造成或者加劇分配不公。依筆者之見，如果上述制度安排合理，全面推進產(chǎn)權(quán)共有不會造成或者加劇分配不公，那就可以全面推進，否則，就不應(yīng)該全面推進。

就對住房保障能力的影響來看，則要考慮實行產(chǎn)權(quán)共有之后，政府所掌握的保障性住房是否能夠保障沒有能力或者不愿意購買保障性住房產(chǎn)權(quán)的住房保障對象的住房保障需要，政府可支配的保障性住房資源是否能夠根據(jù)需要持續(xù)增加，如果能夠滿足這兩個方面的條件，則可全面推行，如果不能滿足，則不應(yīng)該全面推行。因為保障性住房一旦實行產(chǎn)權(quán)共有，政府就會喪失對共有產(chǎn)權(quán)保障性住房房源的控制權(quán)，也就是說產(chǎn)權(quán)共有導(dǎo)致的結(jié)果是可分配保障性住房房源的減少。另一方面，產(chǎn)權(quán)共有如果能吸引個人和社會投資，產(chǎn)權(quán)安排又能保障政府的支配權(quán)，產(chǎn)權(quán)共有會使保障性住房存量持續(xù)增長，但如果產(chǎn)權(quán)共有不能吸引個人和社會投資，產(chǎn)權(quán)安排不能保障政府的支配權(quán)，保障性住房存量持續(xù)增長就無法實現(xiàn)。會形成何種結(jié)果，既取決于產(chǎn)權(quán)共有的產(chǎn)權(quán)界定、配置、運營和保護制度的安排，也取決于政府政策的優(yōu)惠程度。

就對住房保障能力的影響來看，由于各地保障性住房供求狀況不同，因此各地應(yīng)根據(jù)住房保障發(fā)展的長期趨勢來進行選擇。從當(dāng)前的情況來看，小城鎮(zhèn)的住房供應(yīng)本身不成問題，而且價格水平不高，全面推行保障性住房產(chǎn)權(quán)共有是具備條件的；中等城市和大城市則要根據(jù)各自保障性住房供求狀況進行適宜的選擇，總體而言，不具備在保障性住房中全面推行的條件；特大城市最為重要的是增加保障性住房的存量，因此發(fā)展租賃型保障性住房應(yīng)成為著力點，只有結(jié)構(gòu)性過剩的保障性住房才適合采取出售的方式，在購房人不能滿足一次性支付購房款的條件下，允許其分次購買，即采取產(chǎn)權(quán)共有的方式分次讓渡保障性住房的產(chǎn)權(quán)?？偟膩砜矗紤]地區(qū)差異，考慮不同發(fā)展階段住房市場供求狀況、保障性住房供求狀況等的差異，分類選擇，如果住房市場供過于求、保障性住房已很充足，住房價格也比較穩(wěn)定，居民是買房還是租房已經(jīng)變成一個經(jīng)濟選擇的問題了，那么大規(guī)模出售保障性住房就很必要了，這時共有產(chǎn)權(quán)制度就可以成為促進住房保障對象購房的重要手段，就可全面推行共有產(chǎn)權(quán)制度，否則，就不應(yīng)該全面推進。共有產(chǎn)權(quán)保障性住房不適合采取下達建設(shè)計劃和任務(wù)的方式推進，而應(yīng)該自主選擇，因地制宜。

3 共有產(chǎn)權(quán)保障性住房的購買條件和主體是什么？戶籍要不要限制？如何防止人口遷移而造成重復(fù)申請和購買？

共有產(chǎn)權(quán)保障性住房的購買條件和主體的確定取決于共有產(chǎn)權(quán)保障性住房的性質(zhì)和定位。從共有產(chǎn)權(quán)保障性住房的性質(zhì)和定位來看，決定其性質(zhì)歸屬和功能定位的不是產(chǎn)權(quán)是否共有，而是其作為保障性住房的性質(zhì)和功能定位。既然是保障性住房，定位于向中低收入住房困難居民提供基本住房保障，那就必須對購買條件和購買主體進行限定，否則就會造成住房福利的泛化和整個社會分配的不公平。從購買條件來看，應(yīng)按住房保障條件來限定，即只有符合住房保障條件的居民才能購買共有產(chǎn)權(quán)保障性住房，至于收入、住房、資產(chǎn)等條件具體如何確定，并不是共有產(chǎn)權(quán)保障性住房制度本身要解決的問題，而是住房保障制度要解決的問題，當(dāng)然，任何形式的保障，保障對象都不能雙重享受之。住房保障條件如何確定，則既需要考慮基本住房條件的標(biāo)準(zhǔn)，也需要考慮政府的住房保障能力，是城鎮(zhèn)居民中的20%，還是30%，主要取決于政府的住房保障能力。從購買主體來看，筆者認(rèn)為，凡是符合住房保障條件者，均可購買，無論是最低收入居民，還是低收入居民，抑或中等偏下收入居民，無論是無房戶，還是住房困難戶，只要符合條件，均有權(quán)購買，而不符合住房保障條件者，則無權(quán)購買共有產(chǎn)權(quán)保障性住房。當(dāng)然，過剩的計劃作為共有產(chǎn)權(quán)的保障性住房或者空置、騰退出來的共有產(chǎn)權(quán)保障性住房，可以面向市場出售，所有居民都有權(quán)購買，但在這種情況下，就不再屬于共有產(chǎn)權(quán)保障性住房，而是屬于商品住房了，購房人不能享受住房保障對象所可享受的任何優(yōu)惠政策。不能將共有產(chǎn)權(quán)保障性住房限定于“夾心層”，那是有違公平原則的，所有住房保障對象在對不同方式的住房保障的利益以及不同方式的預(yù)期收益進行比較之后，有權(quán)選擇其認(rèn)為最符合其利益的保障方式，無論是購買共有產(chǎn)權(quán)保障性住房，還是購買限價商品住房，無論是選擇實物配租，還是選擇市場租金補貼，都是住房保障對象的權(quán)利。當(dāng)然，最終能以何種方式獲得住房保障，則由住房保障需求和供給兩方面的因素共同決定。如果都選擇購買共有產(chǎn)權(quán)保障性住房，但若供應(yīng)不足的話，那就只能按照既定的準(zhǔn)入規(guī)則決定誰有優(yōu)先購買權(quán)，如果都選擇實物配租，那也只能按照既定的準(zhǔn)入規(guī)則決定配租順序。

是否對購房人的戶籍進行限制，主要考慮三個方面的因素，一是要考慮共有產(chǎn)權(quán)保障性住房資源的供應(yīng)主體，二是要考慮管理的有效性，三是要考慮供求的可控性。從共有產(chǎn)權(quán)保障性住房資源的供應(yīng)主體來看，如果資源主要或者全部是由中央政府提供的，那就不應(yīng)該對戶籍進行限制，如果全部或者主要是由地方政府提供的，那就應(yīng)該進行限制。從管理的有效性來看，如果能夠確保購房人只在一地享受住房保障，那就沒有必要對購房人的戶籍進行限制，如果不能滿足這一要求，那就應(yīng)該進行限制。從供求的可控性來看，如果共有產(chǎn)權(quán)保障性住房的供應(yīng)具有充足的彈性，而需求不會出現(xiàn)過度集中，那就可以不對購房人的戶籍進行限制，如果不能滿足這一條件，那就應(yīng)該進行限制。

從上述幾個方面因素分析，對購房人的戶籍進行限制是必要的，這種限制就是購房人應(yīng)限于保障地戶籍居民。首先，從共有產(chǎn)權(quán)保障性住房資源的供應(yīng)主體來看，共有產(chǎn)權(quán)保障性住房資源主要是由地方政府提供的，保障地納稅人是主要的供應(yīng)者，因此地方政府不應(yīng)該承擔(dān)向非戶籍居民提供共有產(chǎn)權(quán)保障性住房的義務(wù)。其次，從考慮管理的有效性來看，一方面住房保障的信息管理水平還不高，離動態(tài)化的高效的“賬戶式”管理尚有很大的差距，另一方面異地核查申購人的收入、住房、資產(chǎn)等方面的信息還無法實現(xiàn)，并且道德風(fēng)險還會造成巨大的管理負(fù)擔(dān)和風(fēng)險，引起嚴(yán)重的保障分配不公和社會分配不公，這就意味著只有對購房人的戶籍進行限制才能解決管理難題。再次，從供求的可控性來看，一方面，由于住房是不動產(chǎn)，其所依賴的土地供應(yīng)不可能具有充足的彈性，加之住房建設(shè)成本的高昂，因此共有產(chǎn)權(quán)保障性住房的供應(yīng)不可能具有充足的彈性，另一方面，利益最大的行為選擇會使人口高度集中于一些城市，如果不對共有產(chǎn)權(quán)保障性住房的購買人進行戶籍限制，尤其會使得人口更多地高度集中于這些城市，從而會使這些城市的共有產(chǎn)權(quán)保障性住房需求不斷增加，并會形成人口高度集中與共有產(chǎn)權(quán)保障性住房需求高度集中的惡性循環(huán)，這就表明從供求的可控性來看，是應(yīng)該對保障性住房購房人進行戶籍限制的。因此，作為基本原則，共有產(chǎn)權(quán)保障性住房應(yīng)限定在戶籍居民，而不應(yīng)該包括非戶籍居民。當(dāng)然這里，還涉及到這樣幾個方面的問題：第一，非戶籍常住人口應(yīng)否包括進來；第二，是否應(yīng)允許那些希望擴大人口規(guī)模的地方政府將購房人的范圍擴大到非戶籍居民。筆者認(rèn)為，就基本原則來看，購房人應(yīng)限定在戶籍居民，非戶籍常住人口不應(yīng)該包括進來，但如果非戶籍常住人口確屬住房保障對象，并且在戶籍地以及在其他任何城市均未享受應(yīng)享受的住房保障，常住地政府可以自主選擇是否將他們包括進來，但如果非戶籍常住人口不屬住房保障對象，或者在戶籍地以及在其他城市享受了住房保障，則不應(yīng)該將他們包括進來，否則會造成住房保障分配不公和社會分配不公?？赡軙械胤秸非笕丝谝?guī)模的擴大，愿意將共有產(chǎn)權(quán)保障性住房作為吸引人口流入的工具，但如果不對購房人的條件進行限制，則會帶來住房保障分配不公和社會分配不公的問題。對此，筆者認(rèn)為即使有地方政府愿意這樣去做，也應(yīng)進行限制。保障性住房就應(yīng)該按保障性住房的規(guī)則來分配，只能限于住房保障對象，即便是非戶籍城鎮(zhèn)居民，只有符合住房保障條件，方可購買保障性住房。地方政府要鼓勵人口流入，可以在住房購置方面采取其他多種激勵措施，但不宜采取共有產(chǎn)權(quán)保障性住房的方式。

按照戶籍保障的基本原則，如果戶籍遷移，遷移者若符合遷入地住房保障條件，與其他住房保障對象一樣，當(dāng)有權(quán)在遷入地申請和獲得住房保障，如果遷入地向住房保障對象提供共有產(chǎn)權(quán)保障性住房，遷入者同樣有權(quán)申請購買共有產(chǎn)權(quán)保障性住房，但同時應(yīng)取消遷移者在遷出地的住房保障資格。如果人口遷移，但戶籍未遷移，則不應(yīng)在遷入地申請和享受住房保障。

因為各地住房保障資格條件所存在的差異，因此可能會出現(xiàn)兩種情況：第一，遷移者在遷出地有資格獲得住房保障，有資格購買共有產(chǎn)權(quán)保障性住房，但在遷入地沒有資格獲得住房保障，沒有資格購買共有產(chǎn)權(quán)保障性住房；第二，遷移者在遷出地沒有資格獲得住房保障，沒有資格購買共有產(chǎn)權(quán)保障性住房，但在遷入地有資格獲得住房保障，有資格購買共有產(chǎn)權(quán)保障性住房。出現(xiàn)這兩種情況均應(yīng)視為正常，因為各地收入水平、物價水平、住房價格、平均住房條件等難以一致，住房保障資格條件因此不同當(dāng)屬正常。但無論戶籍遷移者在遷出地是否有資格申請和享受住房保障，只要其在遷入地符合住房保障資格條件，他就有權(quán)申請和獲得住房保障，只要其符合購買共有產(chǎn)權(quán)保障性住房的資格條件，他就有權(quán)依照既定的規(guī)則申請和購買共有產(chǎn)權(quán)保障性住房。

為防止戶籍遷移過程中出現(xiàn)重復(fù)申請和購買共有產(chǎn)權(quán)保障性住房的情況，一是需要建立全國性的住房保障信息管理體系，以掌握住房保障申請人享受住房保障的情況，信息管理要為共有產(chǎn)權(quán)保障性住房的準(zhǔn)入管理提供必要的條件，二是需要建立完善的產(chǎn)權(quán)退出機制，能保障遷出者能隨戶籍遷移需要及時實現(xiàn)在遷出地所持有的（剩余）產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓。

4 共有產(chǎn)權(quán)保障性住房的產(chǎn)權(quán)共有人除了政府和住房保障對象，是否允許第三人作為共有人？產(chǎn)權(quán)如何組合？

共有產(chǎn)權(quán)保障性住房產(chǎn)權(quán)共有人是否包括政府和住房保障對象之外的第三人取決于共有產(chǎn)權(quán)保障性住房的發(fā)展方式和實際的投資結(jié)構(gòu)。因為按照誰投資、誰所有的原則，無論是企事業(yè)單位，還是自然人，只要進行了投資，就應(yīng)該根據(jù)其投資份額取得相應(yīng)比例的所有權(quán)，因此共有產(chǎn)權(quán)保障性住房的發(fā)展方式會對共有人的范圍造成影響。如果將共有產(chǎn)權(quán)保障性住房的投資者限定在住房保障對象和政府，共有人就只可能包括符合條件的購房人和政府；如果不對共有產(chǎn)權(quán)保障性住房的投資者進行限定，那任何愿意并進行投資的企事業(yè)單位和自然人都可以成為共有人。投資者成為共有人是其作為投資者的權(quán)利，這同其他投資是相同的。簡言之，作為財產(chǎn)，共有產(chǎn)權(quán)保障性住房的共有人既可以只是政府和住房保障對象，也可以包括第三人，共有人的數(shù)量以及各共有人的所有權(quán)比重取決于各共有人的實際投資結(jié)構(gòu)。

不過必須說明的是，共有產(chǎn)權(quán)保障性住房雖然可以有很多共有人，但不同類型的共有人所享有的權(quán)利是存在結(jié)構(gòu)性的差異的。從購房人來看，其不僅享有根據(jù)其出資份額所應(yīng)獲得所有權(quán)，也享有住房的占有權(quán)、使用權(quán)和共同處分權(quán)以及按所有權(quán)份額所應(yīng)得的收益等。從政府來看，一方面它享有根據(jù)出資份額確定的所有權(quán)，另一方面它還享有住房的分配權(quán)、共同處分權(quán)以及按所有權(quán)份額所應(yīng)得的收益等。從第三人來看，它享有根據(jù)出資份額確定的所有權(quán)及相應(yīng)的收益權(quán)，但它不享有住房的分配權(quán)、占有權(quán)、使用權(quán)，處分權(quán)也受制于占有權(quán)和使用權(quán)。這是由共有產(chǎn)權(quán)保障性住房的性質(zhì)所決定的。

5 共有產(chǎn)權(quán)保障性住房的套型面積、供應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)等要不要限制？按照什么來限制？

是否要對共有產(chǎn)權(quán)保障性住房的套型面積、供應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)等進行限制，似乎取決于保障供應(yīng)方式，亦即，如果采取實物配售和實物配租方式，則要進行限制，如果采取貨幣化保障方式，則不需要進行限制。不過這是一種誤解。作為保障待遇，的確可以有不同的供應(yīng)方式選擇，但無論采取什么方式，保障待遇都應(yīng)該有其數(shù)量界限，因此確定共有產(chǎn)權(quán)保障性住房的供應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)。如果提供了實物保障和貨幣化保障兩種方式供住房保障對象選擇，有購買共有產(chǎn)權(quán)保障性住房資格的居民可以選擇購買實物配售或者配租的共有產(chǎn)權(quán)保障性住房，也可以選擇貨幣化的補貼。在住房保障待遇明確了貨幣化數(shù)量標(biāo)準(zhǔn)的前提下，作何選擇，是住房保障對象的經(jīng)濟選擇問題，亦即住房保障對象根據(jù)經(jīng)濟利益最大化的原則，或選擇購買實物配售和實物配租的共有產(chǎn)權(quán)保障性住房，或選擇使用貨幣補貼購買商品住房或則到市場租賃住房，不過能作何選擇，則要受住房保障供應(yīng)（供應(yīng)結(jié)構(gòu)和制度等）的約束，且以貨幣衡量的待遇標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該相同。這也就是說，無論是選擇購買實物配售和實物配租的共有產(chǎn)權(quán)保障性住房，還是選擇其他供應(yīng)范圍之內(nèi)的保障方式，經(jīng)濟條件相同，獲得的保障待遇應(yīng)該相同。另一方面，因為共有產(chǎn)權(quán)保障性住房屬于保障性住房，無論是實物配售類的共有產(chǎn)權(quán)保障性住房，還是實物配租類的共有產(chǎn)權(quán)保障性住房，都應(yīng)該對套型面積進行限制，否則會造成保障性住房供應(yīng)的越位。

那么以什么作為對套型面積進行限制的依據(jù)呢？應(yīng)該根據(jù)基本住房保障面積標(biāo)準(zhǔn)進行限定。至于各種不同套型面積的共有產(chǎn)權(quán)保障性住房的供應(yīng)比重，則應(yīng)根據(jù)家庭規(guī)模結(jié)構(gòu)來確定。

6 共有產(chǎn)權(quán)保障性住房的房源從哪里來？新建共有產(chǎn)權(quán)保障性住房的資金缺口如何解決？

共有產(chǎn)權(quán)保障性住房的房源可以有三種基本途徑：新建共有產(chǎn)權(quán)保障性住房；購買商品住房和私房；租賃型保障性住房存量。由于各地住房供求和保障性住房供求狀況不同，因此各地共有產(chǎn)權(quán)保障性住房的房源結(jié)構(gòu)應(yīng)該不同。市場上住房供不應(yīng)求、保障性住房也供不應(yīng)求的城市應(yīng)以新建為主；市場上住房供過于求的城市應(yīng)以購買為主；保障性住房供求平衡，或已供過于求的城市不必新建，可以通過租賃型保障性住房存量的產(chǎn)權(quán)出售來解決。

提出發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)保障性住房的初衷之一就是解決保障性住房建設(shè)所面臨的共同問題之一——建設(shè)資金不足。從住房保障的責(zé)任主體——政府來看，主要是希望通過產(chǎn)權(quán)共有吸引住房保障對象和社會投資者的資金?？紤]到住房保障對象的經(jīng)濟能力，實際上政府是希望通過市場融資最終解決新建共有產(chǎn)權(quán)保障性住房的資金缺口問題。

要吸引到社會投資者的資金，首先是需要解決投資的收益問題。只要投資者投資所獲收益不低于市場投資的平均水平，就應(yīng)可以吸引社會投資，資金缺口問題就能得到解決。讓投資者投資所獲收益不低于市場投資的平均水平，可以采取兩種方式，一是給予投資以足夠的補貼，二是給予投資以稅費等方面足夠的政策優(yōu)惠。但如果實行補貼，就需要增加財政支出，如果實行政策優(yōu)惠，政府的稅費收入就要相應(yīng)減少，從經(jīng)濟代價來看，結(jié)果和政府直接投資沒有太大的差異。因此，是否采取這種政策，要看政府的承受能力。政府實行這種政策解決了投資者的投資收益問題，如何讓投資者收回投資本金則是所面臨的另一個重要問題。

如果共有產(chǎn)權(quán)住房不采取暗補的方式，要讓投資者盡快收回投資本金，只有依靠購房人盡快購買完全產(chǎn)權(quán)。當(dāng)然，政府可以考慮推遲向社會投資者的本金償付，不過社會投資者能接受多長時間的延遲，則是政府難以決定的，它是市場選擇的結(jié)果。要讓購房人盡快購買完全產(chǎn)權(quán)，政府的基本政策選擇只能是提高購房人初始出資比例，縮短購房人購買完全產(chǎn)權(quán)的時限。不過，這就需要住房金融的支持。由此來看，住房金融是解決資金缺口問題的手段。要取得住房金融機構(gòu)的支持，一方面依賴于購房人收入水平（住房貸款償付能力）的提升，另一方面依賴于被抵押住房處分權(quán)的設(shè)定和流動性的高低。如果購房人的收入水平不斷提高，作為抵押權(quán)人的住房金融機構(gòu)享有處分被抵押住房的權(quán)利，被抵押住房的流動性高，是可以獲得住房金融機構(gòu)的支持的。而如果購房人的收入水平?jīng)]有提高，作為抵押權(quán)人的住房金融機構(gòu)沒有處分被抵押住房的權(quán)利，被抵押住房的流動性低，那就不能獲得住房金融機構(gòu)的支持。在這種情況下，最終兜底的唯有政府，如果政府不愿意擔(dān)當(dāng)，共有產(chǎn)權(quán)保障性住房建設(shè)就無法吸引社會投資。

如果共有產(chǎn)權(quán)住房采取暗補的方式，投資者是否能盡快收回投資本金，則取決于暗補幅度。如果暗補幅度很大，購房人有能力在較短的時間內(nèi)購買完全產(chǎn)權(quán)，投資者可以盡快收回本金；如果暗補幅度很小，投資者是否能盡快收回投資本金，則要取決于住房金融的發(fā)展，而其最終取決于購房人收入水平的變化和被抵押住房的處分權(quán)設(shè)定和流動性的高低。這就意味著，要么需要政府給予購房人以極大的讓利，要么需要政府擔(dān)負(fù)起通過回購等方式購買社會投資者投資份額的責(zé)任，否則，就無法吸引社會投資。作何選擇，要根據(jù)對住房保障公平和社會公平的影響確定，否則共有產(chǎn)權(quán)保障性住房制度就會成為制造住房保障不公平和社會不公平的制度根源。某些地方推行的所謂共有產(chǎn)權(quán)保障性住房實際上只是經(jīng)濟適用住房的別稱而已，結(jié)果只是經(jīng)濟適用住房的制度弊端反映在了共有產(chǎn)權(quán)保障性住房制度上而已，并沒有對提升住房保障的公平和效率做出任何貢獻。

7 共有產(chǎn)權(quán)保障性住房的銷售價格如何確定？政府應(yīng)否采取暗補的方式？

共有產(chǎn)權(quán)保障性住房按什么價格出售應(yīng)主要考慮住房保障利益的均衡、社會公平以及保障利益的透明化、顯性化。由于購房人所獲得的是住房所有權(quán)，按不同的銷售價格出售給購房人，購房人所獲得的經(jīng)濟利益自然存在相應(yīng)的差別。有人認(rèn)為，由于購房人是住房保障對象，因此應(yīng)按成本價或者其他低于市場價格的價格出售。應(yīng)該說，作為住房保障對象，購房人應(yīng)該享受其所應(yīng)該享受的住房保障待遇，但并不應(yīng)該享受超保障待遇。在房價上漲的條件下，按成本價或者其他低于市場價格的價格出售，實際上是向購房人給予了非購房人所不能獲得的未來更大的溢價收益，銷售價格越是低于市場價格，購房人未來所獲得的溢價收益就越多，這會造成住房保障對象之間的不公平，也是對購買商品住房者的不公平。特別是現(xiàn)實中資格條件的規(guī)定所造成的懸崖效應(yīng)，這種不公平會相當(dāng)嚴(yán)重。在房價下降的情況下，按成本價或者其他低于市場價格的價格出售是否造成購房人獲得更多的利益，則主要取決于購房人的凈收益（大體是少支付的房款<銷售價格低于市場價格的差額>與購房補貼之和扣除購房款可以產(chǎn)生的稅后利息收入、支付的貸款利息之后的余額）與租賃補貼等的關(guān)系，若凈收益超過租賃補貼，則購房人獲得了更多的利益，反之，購房人的利益受損。也就是說，在這種情況下，購房人是否得益難以確定，不過除非購房人的凈收益與租賃補貼相等，住房保障的公平就不可能實現(xiàn)。而且按成本價或者其他低于市場價格的價格出售無法實現(xiàn)保障利益的透明化、顯性化，這也是造成公眾質(zhì)疑的主要方面，因為這樣做，公眾的確不清楚購房人到底獲得了多少利益。按市場價格出售雖然解決不了懸崖效應(yīng)問題，但可以避免或者減少其他方面的不公平，并且為保障利益的透明化、顯性化提供了前提。因此，共有產(chǎn)權(quán)保障性住房最好按市場價格出售。作為住房保障對象，購房人所應(yīng)獲得的保障待遇要通過貨幣化的購房補貼體現(xiàn)出來。

政府對購房人的補貼是采取暗補還是采取明補的方式應(yīng)取決于哪種補貼方式更便于實現(xiàn)補貼的透明化、顯性化，更有利于實現(xiàn)住房保障的公平。從暗補和明補這兩種方式來看，顯然明補是適合的方式，因為明補能夠?qū)崿F(xiàn)補貼的透明化、顯性化，也更有利于實現(xiàn)住房保障的公平。因為它有明確的補貼標(biāo)準(zhǔn)，住房保障對象獲得多少利益直接以所獲得的補貼數(shù)額明確地體現(xiàn)出來。一方面共有產(chǎn)權(quán)保障性住房按照市場價格出售，另一方面則根據(jù)購房人的收入水平確定對他的補貼標(biāo)準(zhǔn)和補貼數(shù)額，這樣既有利于社會公平，也有利于實現(xiàn)住房保障的公平。

8 共有產(chǎn)權(quán)保障性住房的購房人首次（起始）出資比例是否要給予規(guī)定？起始比例多少合適？購買完全產(chǎn)權(quán)的時間是否要進行限定？時限以多少為宜？不同時限內(nèi)住房價格是否要調(diào)整？如何調(diào)整？

共有產(chǎn)權(quán)保障性住房的購房人首次（起始）出資比例（最低出資比例）應(yīng)當(dāng)給予規(guī)定，否則就會出現(xiàn)所謂的購房人實際上成了租房人，并且享有比租房人更多的權(quán)利。

但起始出資比例不同，對住房建設(shè)投入資金的循環(huán)以及共有產(chǎn)權(quán)保障性住房的資產(chǎn)管理等所產(chǎn)生的影響是不同的。起始出資比例越低，越可能刺激符合資格者購房，但收回住房建設(shè)投入資金的時間會越長，可騰退的保障性住房資源會越少，進行資產(chǎn)運營越難；起始出資比例越高，收回住房建設(shè)投入資金的時間會越短，保障性住房的流動性（這里指不符合條件者騰退之后再用于向其他符合條件者提供保障的可能性）應(yīng)越高，越有利于進行資產(chǎn)運營，但低收入住房困難戶購房的可能性越小。但考慮到住房保障的基本功能是保障住房保障對象的基本住房條件，而不是保障其產(chǎn)權(quán)，因此確定起始出資比例主要應(yīng)考慮的是收回住房建設(shè)投入資金的時間、保障性住房的流動性和資產(chǎn)營運的需要，從這幾個方面來看，起始出資比例應(yīng)該高定?？梢钥紤]按不低于住房售價的25%作為起始出資比例。當(dāng)然各地住房市場供求和保障性住房供求存在差異，房價收入比也不相同，因此可以對起始出資比例進行適當(dāng)調(diào)整。起始出資比例應(yīng)有下限，但不必確定上限，并且應(yīng)允許和鼓勵購房人一次性購買完全產(chǎn)權(quán)。

購買完全產(chǎn)權(quán)的時間是否要進行限定以及如何限制，也主要應(yīng)考慮收回住房建設(shè)投入資金的時間、保障性住房的流動性和資產(chǎn)營運的需要。如果沒有時間限制，收回住房建設(shè)投入資金的時間會很長，保障性住房的流動性會很低，資產(chǎn)營運會很困難，所以需要對購買完全產(chǎn)權(quán)的時間進行限制。具體時限的確定雖然要考慮購房人的支付能力，但主要還是應(yīng)該考慮收回住房建設(shè)投入資金的時間、保障性住房的流動性和資產(chǎn)營運的需要，原則上考慮以3-5年為限。

在不同時限內(nèi)購買剩余產(chǎn)權(quán)的，價格應(yīng)有區(qū)別，原則上可以考慮按年進行調(diào)整。價格調(diào)整應(yīng)以市場價格水平為依據(jù)。在價格變化的條件下，購房人的利益會有不同，但從溢價結(jié)果來看，應(yīng)該具有公平性，因為價格上升時，購房人的負(fù)擔(dān)加重，但購房人若出售，獲得的溢價收入也多，如果價格下降，購房人最終的支付的房款會比原價少，但購房人若出售，獲得的溢價收入是負(fù)數(shù)。當(dāng)然也可以考慮房價下跌時，仍以原價支付房款，不過若如此，就必須給予購房人在房價上升時按原價支付房款的權(quán)利。

9 是否允許購房人退購？若允許，相關(guān)事務(wù)如何處理？

是否允許退購，對退購施加何種限制，給予何種經(jīng)濟安排，對共有產(chǎn)權(quán)保障性住房其他產(chǎn)權(quán)人——投資者和政府所帶來的影響會有很大的差異。如果絕對不允許退購，投資者和政府不受退購的影響?？梢杂胁辉试S退購的制度安排，不過如果絕對不允許退購，則可能會引起一些問題。但如果對退購不加限制和在經(jīng)濟上進行約束，則可能造成隨意性和投機性退購，這會給投資者和政府帶來很大的風(fēng)險，也會破壞共有產(chǎn)權(quán)保障性住房的運行，因此既需要對退購進行限制，也需要對退購在經(jīng)濟上進行約束。

從退購者的行為動機來分，退購行為可以分為被迫退購和主動退購。被迫退購是指因核查不符合購房條件，或者因為某些客觀原因（如因為出境，或者遷移到外地，或者因為醫(yī)療費等費用支付面臨經(jīng)濟困難等“不可抗力”）而出現(xiàn)的退購。主動退購是指基于經(jīng)濟選擇而出現(xiàn)的退購，如市場房價下降可以原購房款購買更多的住房面積，或者發(fā)現(xiàn)了新的有利可圖的投資機會可以原購房款獲得更多的收益，購房人選擇退購即屬主動退購。由于不同的退購行為的性質(zhì)及所造成的影響的差別，應(yīng)當(dāng)對不同的退購行為施以不同的限制和經(jīng)濟安排以及其他制度安排。

如果在核查中發(fā)現(xiàn)購房人不符合購房條件，屬于騙購，則應(yīng)勒令退購，同時應(yīng)處罰款和給予其他處罰（包括取消一定時限享受住房保障的權(quán)利<在符合住房保障條件時>），各項處罰也足以使騙購行為足以無利可圖，且還會有經(jīng)濟上的損失。對其他情況下的退購，原則上也應(yīng)支付罰款，以減少購房人的隨意性和投機行為。若購房人是因出境，或者遷移到外地而提出退購要求的，應(yīng)該允許其退購，但須有充分的證據(jù)；若購房人是因醫(yī)療費等費用支付面臨經(jīng)濟困難等客觀原因而提出退購要求的，可以允許其退購，但須有充分的理由，同時退購者可視為自動放棄享受住房保障待遇的資格。對于因客觀原因造成的退購，在房價上升時，可以按已支付的房款退款，在房價下降時，退還的房款應(yīng)根據(jù)市場價格，按照其在產(chǎn)權(quán)中的比重確定。若購房人退購屬主動退購，則應(yīng)收取高額的違約金，同時給予其他處罰（包括取消一定時限享受住房保障的權(quán)利）。

10 共有產(chǎn)權(quán)保障性住房能否用于經(jīng)營？能否用于抵押？債權(quán)債務(wù)關(guān)系如何處理？

保障性住房應(yīng)用于住房保障對象自己居住，禁止購房人將共有產(chǎn)權(quán)保障性住房用于經(jīng)營活動。鑒于終止購房資格在管理上的繁雜，如果購房人將共有產(chǎn)權(quán)保障性住房用于經(jīng)營活動，可考慮處以不低于經(jīng)營收入的罰款。

共有產(chǎn)權(quán)保障性住房應(yīng)可用于抵押，但因為它是保障性住房，而且是共有產(chǎn)權(quán)，因此若用于抵押，就應(yīng)設(shè)置條件?；谄湫再|(zhì)，可考慮設(shè)置如下條件：第一，設(shè)置產(chǎn)權(quán)比例條件，按有關(guān)法律，應(yīng)取得2/3以上產(chǎn)權(quán)份額擁有者同意；第二，給予政府以審批權(quán)，只有獲得政府主管部門同意，方可用于抵押。以此避免購房人因為某些原因而隨意或者惡意抵押。

經(jīng)過各產(chǎn)權(quán)主體同意或者法規(guī)許可而產(chǎn)生的債權(quán)債務(wù)應(yīng)以產(chǎn)權(quán)比例確定。未經(jīng)產(chǎn)權(quán)主體同意或者法規(guī)許可而產(chǎn)生的債權(quán)債務(wù)，住房不能用于清償債權(quán)債務(wù)關(guān)系。為使共有產(chǎn)權(quán)保障性住房流失，可考慮給予政府以審批特權(quán)，即任何與共有產(chǎn)權(quán)保障性住房有關(guān)的債權(quán)債務(wù)關(guān)系的發(fā)生均應(yīng)獲得政府的審批，否則不予認(rèn)可。

11 共有產(chǎn)權(quán)保障性住房是否要支付租金，給予購房人以租金補貼？標(biāo)準(zhǔn)如何確定？

除非獲得完全產(chǎn)權(quán)，共有產(chǎn)權(quán)保障性住房的購房人均須支付租金。租金標(biāo)準(zhǔn)可考慮按純市場租金或者準(zhǔn)市場租金來確定。但購房人需要支付的租金限于非自有產(chǎn)權(quán)面積，即購房人自有產(chǎn)權(quán)部分的住房面積免交租金，非自有產(chǎn)權(quán)部分才需要支付租金。

共有產(chǎn)權(quán)保障性住房的購房人也有權(quán)根據(jù)住房保障政策享受租金補貼，但租金補貼限于住房保障面積標(biāo)準(zhǔn)之內(nèi)，超過住房保障面積標(biāo)準(zhǔn)的部分不享受租金補貼。租金補貼標(biāo)準(zhǔn)主要根據(jù)購房人的收入水平確定，其所依循的租金補貼標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)與以其他形式獲得住房保障的住房保障對象相同。當(dāng)然，由于現(xiàn)實中，各地實行的多是不同方式的暗補，造成實際所享受的租金補貼標(biāo)準(zhǔn)和獲得的住房保障利益模糊不清，但若要實現(xiàn)住房保障的公平，從思路上來看，應(yīng)該按照租、補分離，租金市場化，按照收入水平由低到高實行金字塔式梯度補貼，依循住房保障利益平衡的原則來安排住房保障的租金支付和補貼。

12 共有產(chǎn)權(quán)保障性住房物業(yè)管理費和專項維修資金的繳付執(zhí)行什么標(biāo)準(zhǔn)？由誰繳付？

共有產(chǎn)權(quán)保障性住房物業(yè)管理費的繳付標(biāo)準(zhǔn)與商品住房小區(qū)一樣，即應(yīng)按政府主管部門確定的物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)向物業(yè)管理企業(yè)繳付物業(yè)管理費。享受物業(yè)管理服務(wù)的是共有產(chǎn)權(quán)保障性住房的購房人，因此按照誰使用誰繳付的原則，購房人應(yīng)當(dāng)繳付物業(yè)管理費。

共有產(chǎn)權(quán)保障性住房的專項維修資金應(yīng)按照政府法規(guī)要求進行繳付，繳付標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)執(zhí)行商品住宅專項維修資金的繳付標(biāo)準(zhǔn)。按標(biāo)準(zhǔn)繳付專項維修資金既是政府法規(guī)的要求，也是保障共有產(chǎn)權(quán)保障性住房各產(chǎn)權(quán)人和購房人權(quán)益、實現(xiàn)住房保值增值的必要條件。專項維修資金應(yīng)由產(chǎn)權(quán)共有人共同負(fù)擔(dān)，各自分擔(dān)的比例應(yīng)該按照產(chǎn)權(quán)比例確定。

作者簡介：

曾國安，武漢大學(xué)中國住房保障研究中心主任，武漢大學(xué)社會保障研究中心研究員，主要從事住房保障與房地產(chǎn)經(jīng)濟、政府管制與公共經(jīng)濟研究領(lǐng)域的研究。

湯夢玲，武漢大學(xué)碩士研究生，主要研究方向為公共經(jīng)濟和房地產(chǎn)經(jīng)濟。