微觀尺度下商品房?jī)r(jià)格的影響因素

盧新海等

摘要：從房地產(chǎn)價(jià)格的相關(guān)理論出發(fā)，以調(diào)查篩選的19個(gè)微觀因子為著手點(diǎn)，以中部經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)的小城市——咸寧市為例，選取實(shí)地調(diào)查數(shù)據(jù)構(gòu)建了咸寧市商品房?jī)r(jià)格影響因素模型。利用多元線性回歸分析方法研究了咸寧市商品房?jī)r(jià)格的驅(qū)動(dòng)機(jī)制，得出物業(yè)管理水平、景觀環(huán)境和生活配套是影響咸寧市商品房?jī)r(jià)格的主要因素。要保證咸寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展，必須合理引導(dǎo)住房主體需求，加大保障房建設(shè)力度，同時(shí)根據(jù)區(qū)位特點(diǎn)合理定價(jià)，抑制商品房?jī)r(jià)格的過(guò)快增長(zhǎng)。

關(guān)鍵詞：商品房?jī)r(jià)格，微觀機(jī)制，多元線性回歸，咸寧市

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1001-9138-（2015）07-0003-10 收稿日期：2015-05-20

1引言

房地產(chǎn)價(jià)格是對(duì)市場(chǎng)狀況最基本、最直接的反映，但由于受到各種因素的影響，總是處在不停的波動(dòng)變化之中。房地產(chǎn)業(yè)作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中新的增長(zhǎng)點(diǎn)，一方面促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，同時(shí)在房地產(chǎn)投資熱、消費(fèi)熱的盛行之下，房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀升，已經(jīng)成為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)健康可持續(xù)發(fā)展的一個(gè)隱患，房?jī)r(jià)問(wèn)題在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下仍是一個(gè)不容忽視的社會(huì)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題。

國(guó)內(nèi)外學(xué)術(shù)界對(duì)房?jī)r(jià)影響因素作了較多的定量研究和實(shí)例研究，但大部分研究都傾向于從宏觀尺度來(lái)分析影響商品房?jī)r(jià)格變化的因素，且國(guó)外關(guān)于商品房?jī)r(jià)格影響因素的研究要早于我國(guó)。Iacoviello（2005）對(duì)美國(guó)近30年的房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行了研究，發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)會(huì)隨著貨幣供應(yīng)量的增加而上漲；Goodhart and Hofmann（2008）研究了英國(guó)、德國(guó)等17個(gè)工業(yè)化國(guó)家的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)也得出了相同的結(jié)論，同時(shí)認(rèn)為GDP、CPI和利率對(duì)房?jī)r(jià)的變動(dòng)有顯著影響；Case和Shiller（1990）選取美國(guó)四大城市在1976-1986年間的有關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，認(rèn)為房?jī)r(jià)與成年人口比例、人均收入呈正相關(guān)關(guān)系。Pollakowski（1990）對(duì)美國(guó)的蒙哥馬利郡進(jìn)行了實(shí)證研究，發(fā)現(xiàn)商品住宅價(jià)格與土地供應(yīng)量的相關(guān)性很大。Malpezzi（2002）通過(guò)分析美國(guó)133個(gè)城市在1979-1996年的有關(guān)數(shù)據(jù)，認(rèn)為政府的嚴(yán)格管制才是房?jī)r(jià)持續(xù)走高的真正原因。國(guó)內(nèi)的很多學(xué)者也從宏觀角度出發(fā)，得出了與國(guó)外學(xué)者類似的結(jié)論。李立、李永輝（2002）認(rèn)為國(guó)家的經(jīng)濟(jì)政策，居民的收入水平和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的景氣度等多種要素共同決定著房?jī)r(jià)。孫懷通、張偉紅（2006）將我國(guó)房?jī)r(jià)的不斷上漲歸因于市場(chǎng)體系的不完善和房地產(chǎn)制度的不健全。曹清峰（2014）從短期和長(zhǎng)期兩個(gè)維度詮釋了房?jī)r(jià)的影響因素，認(rèn)為短期的房?jī)r(jià)波動(dòng)主要是受投機(jī)、市場(chǎng)預(yù)期等因素的影響，而長(zhǎng)期的房?jī)r(jià)波動(dòng)主要與住房需求有關(guān)，其中居民年齡結(jié)構(gòu)是長(zhǎng)期住房需求的主要影響因子。

國(guó)內(nèi)外從微觀層面著手對(duì)房?jī)r(jià)的驅(qū)動(dòng)機(jī)制進(jìn)行研究的比較少，且國(guó)外的研究相較于國(guó)內(nèi)更為深入。Kiel和Zabel（2008）采用3L方法對(duì)房屋進(jìn)行估價(jià)，認(rèn)為對(duì)房?jī)r(jià)起決定性作用的主要是房屋所處的地理位置。Jim和Chen（2009）采用Hedonic回歸模型對(duì)香港私人住宅價(jià)格進(jìn)行研究，發(fā)現(xiàn)自然風(fēng)景是造成香港私人住宅“天價(jià)”的主要原因。國(guó)內(nèi)方面，由于住宅市場(chǎng)體系的不完善，獲取住宅交易數(shù)據(jù)和量化住宅特征的難度較大，所以從微觀尺度出發(fā)進(jìn)行研究的文獻(xiàn)非常少，且研究采用的時(shí)空序列普遍較短。溫海珍（2003）通過(guò)調(diào)查杭州市4063個(gè)掛牌交易樣本，建立了住宅特征價(jià)格模型分析了影響住宅價(jià)格的特征因素。劉恒慧和曾忠平量化分析了武漢東湖風(fēng)景區(qū)對(duì)周邊住宅價(jià)格的影響，表明東湖對(duì)周邊住宅價(jià)格有顯著正向影響，住宅價(jià)格的單價(jià)隨距東湖距離的加大而逐漸降低。

可見(jiàn)，以往有關(guān)商品房?jī)r(jià)格變化影響因素的研究主要集中在全國(guó)或是經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的大中等城市，而對(duì)中部經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)的小城市的研究則較為稀缺。且當(dāng)前國(guó)內(nèi)研究?jī)H單方面從宏觀角度考慮房?jī)r(jià)的影響因素，認(rèn)為微觀因子對(duì)房?jī)r(jià)的影響程度很小甚至可以忽略不計(jì)，其研究角度單一，研究結(jié)果缺乏說(shuō)服力。本研究以咸寧市為例，分析其房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)軌跡及變化特征，突破了以往的研究區(qū)域。此外，從微觀角度出發(fā)，遴選影響咸寧市商品房?jī)r(jià)格變化的19個(gè)指標(biāo)，利用SPSS統(tǒng)計(jì)分析軟件對(duì)引起咸寧市商品房?jī)r(jià)格變化的微觀驅(qū)動(dòng)因子進(jìn)行定量研究，使研究結(jié)果更具說(shuō)服力，這不僅豐富了房地產(chǎn)市場(chǎng)的研究?jī)?nèi)容，同時(shí)對(duì)政府未來(lái)關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的有關(guān)調(diào)控政策提出建議措施，確保咸寧市房地產(chǎn)業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展。

2 咸寧市商品房?jī)r(jià)格現(xiàn)狀分析

2.1 研究區(qū)域概況

咸寧市是武漢城市圈的重要組成部分，是湖北的南大門，有著獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。全市面積9861平方公里，總?cè)丝?90.63萬(wàn)人，城區(qū)人口約28萬(wàn)人。自然環(huán)境優(yōu)美，湖泊眾多、淦河環(huán)繞，森林覆蓋率高，主要物產(chǎn)、文化氛圍與武漢有較大差異，有作為武漢后花園的資源稟賦。近年來(lái)，武漢城區(qū)急劇擴(kuò)張、人口劇增，加上新經(jīng)濟(jì)帶的出現(xiàn)，為后花園的建設(shè)提供了市場(chǎng)機(jī)遇。咸寧市人均可支配收入保持穩(wěn)步增長(zhǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)出巨大的發(fā)展?jié)摿Γ用駥?duì)住宅的需求不斷提高。但近年來(lái)咸寧市準(zhǔn)備購(gòu)房的普通消費(fèi)者大多感到房?jī)r(jià)上漲帶來(lái)的壓力，房?jī)r(jià)與承受能力的矛盾顯得更為突出，中低收入居民更是望房興嘆，研究咸寧市商品房?jī)r(jià)格的影響因素具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

2.2 咸寧市商品房?jī)r(jià)格變動(dòng)軌跡

房地產(chǎn)價(jià)格與一般商品價(jià)格相比，有其特有的運(yùn)行規(guī)律，房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)因各種因素的變動(dòng)發(fā)生較大的波動(dòng)。從圖1所反映的咸寧市房?jī)r(jià)收入比來(lái)看，咸寧市商品房?jī)r(jià)格及商品住宅價(jià)格相對(duì)比較合理，咸寧市房地產(chǎn)業(yè)也日益成為其支柱產(chǎn)業(yè)，投資潛力無(wú)限。通過(guò)對(duì)咸寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行實(shí)地調(diào)研，發(fā)現(xiàn)咸寧市城市化進(jìn)程明顯加快，隨著政府招商引資力度的加大，各地知名開(kāi)發(fā)商紛紛進(jìn)駐本地，為商品房的銷售營(yíng)造了良好的環(huán)境。

可以看出，2002-2013年間咸寧市房地產(chǎn)價(jià)格變化特點(diǎn)，一是商品房售價(jià)的上升趨勢(shì)較為顯著，與商品住宅售價(jià)的變化基本同步。二是該年段內(nèi)商品房?jī)r(jià)格出現(xiàn)了幾次明顯的波峰與波谷變化，2008年以前出現(xiàn)猛增現(xiàn)象，年均增長(zhǎng)率達(dá)到45%以上；2008到2009年，受金融危機(jī)的沖擊，咸寧市房?jī)r(jià)開(kāi)始企穩(wěn)，波動(dòng)不大；其后，國(guó)家救市政策的頒布及咸寧市旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促使咸寧市房?jī)r(jià)開(kāi)始反彈，銷售量進(jìn)入急漲階段。但從圖1和表1中可以看出，咸寧市人均可支配收入的發(fā)展速度較商品房?jī)r(jià)格相對(duì)平穩(wěn)，年平均增長(zhǎng)率為16.15%，期間最大漲幅為25.46%。

隨著住房制度的完善以及咸寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，咸寧市商品房的市場(chǎng)化程度也逐步提高。表1顯示了咸寧市歷年商品房、商品住宅實(shí)際銷售面積的變化特點(diǎn)。一是從總體上來(lái)看，商品房及商品住宅的銷售面積呈逐年上升趨勢(shì)，與商品房?jī)r(jià)格的變動(dòng)軌跡基本吻合。二是商品房銷售面積出現(xiàn)了幾次明顯的波動(dòng)，2005年以前的銷售面積增長(zhǎng)率在1.86%左右波動(dòng)；2005年后開(kāi)始加速增長(zhǎng)，到2007年其年均增長(zhǎng)率達(dá)57.4%；2007年至2009年期間，增長(zhǎng)速度逐漸趨緩；2009年后各年銷售量開(kāi)始穩(wěn)步回升，年均增長(zhǎng)率達(dá)到為31.2%。三是商品房與商品住宅的銷售面積變化率基本保持同步。

3 實(shí)證研究

3.1 變量說(shuō)明

影響房?jī)r(jià)的因素有很多，如何對(duì)其進(jìn)行量化，是擺在房地產(chǎn)研究人員面前的一個(gè)問(wèn)題。從房地產(chǎn)商品來(lái)看，開(kāi)發(fā)商一般根據(jù)房屋所處的地理位置、樓層、朝向等各種品質(zhì)特征對(duì)房屋進(jìn)行大致的評(píng)估，以此決定房屋的具體銷售價(jià)格。Butler在1982年將影響房?jī)r(jià)的特征歸納為建筑特征、鄰里特征和區(qū)位特征，分類描述住宅品質(zhì)特征因素對(duì)價(jià)格的影響。

本文以咸寧市城區(qū)為調(diào)查對(duì)象，根據(jù)調(diào)查整理所得數(shù)據(jù)的易得性和回歸分析的需要，確定了影響咸寧市商品房?jī)r(jià)格的主要因素，如表2所示。

3.2 數(shù)據(jù)選取與回歸分析

3.2.1 數(shù)據(jù)選取

以咸寧市作為研究對(duì)象，利用SPSS統(tǒng)計(jì)模型分析住宅品質(zhì)特征對(duì)商品房?jī)r(jià)格的作用機(jī)制，選取的數(shù)據(jù)主要來(lái)源于實(shí)地調(diào)查和匯總統(tǒng)計(jì)結(jié)果。咸安區(qū)作為咸寧市的老城區(qū)，其人口分布及產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)相對(duì)于溫泉區(qū)更為集中，房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境也更為成熟，對(duì)該區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)查分析更具代表性。2013年對(duì)咸寧市咸安區(qū)1000多個(gè)均勻分布的樣點(diǎn)進(jìn)行調(diào)查研究，實(shí)際調(diào)查數(shù)據(jù)包含的信息主要有小區(qū)名稱、小區(qū)地址、房齡、房屋周邊環(huán)境及區(qū)位條件、物業(yè)管理、住宅建筑面積、所在樓層、總層數(shù)、樓盤檔次、實(shí)際成交均價(jià)等條件。根據(jù)建模要求以及代表性原則，對(duì)獲取的數(shù)據(jù)記錄進(jìn)行初步的整理刪選，得到了咸寧市商品房交易記錄數(shù)據(jù)937條。樣本選擇均遵循隨機(jī)選擇原理并涉及咸寧市各個(gè)小區(qū)。選用樣本基本滿足驅(qū)動(dòng)因素研究的必要要求，可以較為全面、準(zhǔn)確地反映咸寧市商品房市場(chǎng)的實(shí)際狀況。

3.2.2 回歸模型

嚴(yán)格來(lái)講，自變量和因變量之間沒(méi)有確定性的函數(shù)關(guān)系，通過(guò)回歸分析可以設(shè)法消除各種誤差的影響，用一個(gè)數(shù)學(xué)表達(dá)形式來(lái)表示目標(biāo)與變量之間的對(duì)應(yīng)關(guān)系，且可通過(guò)最小二乘法（OLS）來(lái)解決回歸分析中曲線擬合的問(wèn)題。本研究中選取的19個(gè)微觀變量符合多元回歸的基本條件，所以可以對(duì)其進(jìn)行多元統(tǒng)計(jì)分析。設(shè)隨機(jī)變量Y與一般變量β1、β2、β3、…、βn的線性回歸模型為：

Y=β0+β1X1+β2X2+β3X3+…+βXn 式（1）

式中，β0、β1、β2、β3、…βn稱作回歸系數(shù)（regression coefficient），Y稱作因變量，X1、X2、X3、…Xn稱作自變量。

3.2.3 回歸分析

本研究選擇逐步回歸法引入模型的各解釋變量，當(dāng)原引入的變量由于后面變量的引入而變得不再顯著時(shí)，要將其剔除。引入或者剔除變量的每一步都要通過(guò)F檢驗(yàn)，反復(fù)進(jìn)行，直到既無(wú)顯著變量選入方程也無(wú)不顯著變量從回歸方程中剔除為止。

運(yùn)用SPSS軟件對(duì)樣本數(shù)據(jù)做逐步回歸分析，共得到15個(gè)擬合程度比較好的模型，但 模型1相較其他模型得到的驅(qū)動(dòng)因素較少，有較高的優(yōu)越性。根據(jù)表3數(shù)據(jù)可知模型1確定系數(shù)R2=0.993，即模型中的主要微觀因子能夠解釋商品房平均價(jià)格的99.3%，另外用模型1做出的P值是0，說(shuō)明模型1中變量的差異極顯著，所以我們選取模型1來(lái)構(gòu)建回歸方程。

根據(jù)Person相關(guān)分析得到的相關(guān)系數(shù)矩陣圖表（由于變量較多，所占篇幅較大，故此處未列出），發(fā)現(xiàn)咸寧市商品房均價(jià)主要和物業(yè)管理水平、生活配套綜合等10個(gè)因素的相關(guān)程度較高，且其影響從大到小依次為：物業(yè)管理（X8）、淦河景觀（X15）、周邊景觀（X6）、供求稀缺性（X18）、距離重點(diǎn)學(xué)區(qū)（X3）、生活配套綜合（X9）、房齡（X11）、視野景觀（X14）、距公園距離（X13）、是否城中村旁（X2）。按照表4中模型1的回歸系數(shù)B，可以得到商品房平均銷售價(jià)格的微觀影響因素模型如下：

Y=620.979+260.305X8+295.211X15+223.657X6+163.301X18-200.635X3+74.175X9-41.973X11-149.037X14-53.319X13-116.347X2 式（2）

該模型中各變量的T檢驗(yàn)和整體F檢驗(yàn)的sig值均小于0.10，說(shuō)明該模型中這幾個(gè)變量的回歸系數(shù)通過(guò)了顯著性檢驗(yàn)，模型整體可靠程度較高。在95%的置信水平下，10個(gè)變量系數(shù)的置信區(qū)間都不包括0，可以拒絕這幾個(gè)變量與商品房平均銷售價(jià)格之間的零相關(guān)假設(shè)。VIF值也均小于10，說(shuō)明該模型中的變量不存在多重共線性。

4 回歸結(jié)果

以咸寧市商品房的特征價(jià)格和相關(guān)經(jīng)濟(jì)變量數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，對(duì)影響咸寧市房?jī)r(jià)的微觀驅(qū)動(dòng)因子進(jìn)行回歸分析，發(fā)現(xiàn)物業(yè)管理水平對(duì)咸寧市房?jī)r(jià)的影響最為顯著，淦河景觀對(duì)咸寧市房?jī)r(jià)也有相當(dāng)程度的影響；周邊景觀、供求稀缺性、距離終點(diǎn)學(xué)區(qū)、生活配套綜合、房齡、視野景觀、距公園距離、是否城中村旁對(duì)房?jī)r(jià)的影響依次減弱；而其他因素如是否房改房、樓盤檔次、是否小高層等因素對(duì)房?jī)r(jià)的影響非常有限。距重點(diǎn)學(xué)區(qū)的遠(yuǎn)近對(duì)房?jī)r(jià)表現(xiàn)出負(fù)影響，這主要與咸寧市整體的教育機(jī)制有關(guān)，教育基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)滯后、教育質(zhì)量差、農(nóng)民價(jià)值觀難以轉(zhuǎn)變等一直是制約咸寧市發(fā)展的“瓶頸”。

第一，物業(yè)管理水平的提高客觀上造成了房?jī)r(jià)上漲。近年來(lái)，一些大型的知名品牌如碧桂園、福星城、航天花園等進(jìn)駐咸寧，提高了人們的生活質(zhì)量，物業(yè)管理市場(chǎng)環(huán)境也日趨成熟。物業(yè)管理是通過(guò)大量、具體和持續(xù)的管理及服務(wù)來(lái)影響房?jī)r(jià)的，隨著物業(yè)管理行業(yè)的良性發(fā)展，房?jī)r(jià)也自然會(huì)上浮。

第二，對(duì)景觀環(huán)境的追求成為房?jī)r(jià)上漲的助推劑。隨著人們生活水平的提高及環(huán)境意識(shí)的增強(qiáng)，景觀價(jià)值在房?jī)r(jià)中所占的比例越來(lái)越大，且居民對(duì)景觀的支付意愿受室內(nèi)湖泊景觀視野通透度的影響，視野通透度越好，支付意愿越高，由此淦河景觀、周邊景觀、距公園距離對(duì)于咸寧市商品房?jī)r(jià)格的驅(qū)動(dòng)效應(yīng)也越來(lái)越明顯。

第三，生活品質(zhì)不斷改善，對(duì)生活便捷度的追求也日益強(qiáng)化。隨著人們對(duì)生活品質(zhì)追求步伐的加快，項(xiàng)目周邊人文環(huán)境優(yōu)越、生活設(shè)施齊備、交通發(fā)達(dá)便捷高、城市區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯的商品房在市場(chǎng)中越來(lái)越表現(xiàn)出強(qiáng)大的優(yōu)勢(shì)，同時(shí)也表現(xiàn)出較大的稀缺性，居于特殊區(qū)位的商品房由于其供求緊張、需求旺盛而推動(dòng)整體房?jī)r(jià)上揚(yáng)。

第四，房齡對(duì)商品房?jī)r(jià)格有一定影響。2009年以前，咸寧市房?jī)r(jià)明顯偏低，這主要是由于過(guò)去的產(chǎn)品房齡較高，開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)比較單一。2009年以后，咸寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)以空前的速度發(fā)展起來(lái)，許多新建起來(lái)的高品質(zhì)項(xiàng)目備受消費(fèi)者的青睞。所有城市以及城市的某個(gè)片區(qū)的房?jī)r(jià)是隨著城市的進(jìn)步而提升的，因此房齡也客觀地影響著房?jī)r(jià)。

5 對(duì)策建議

從咸寧市房地產(chǎn)運(yùn)行軌跡及現(xiàn)狀中可以看出，咸寧市房地產(chǎn)價(jià)格雖然基本上符合咸寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況，但還是存在過(guò)熱的趨勢(shì)。隨著咸寧市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城鎮(zhèn)化水平的提高，商品房需求在未來(lái)5到10年內(nèi)還會(huì)持續(xù)增長(zhǎng)，咸寧市的房?jī)r(jià)也會(huì)因此有一個(gè)大的躍進(jìn)，這就需要政府從影響其價(jià)格的因素出發(fā)，轉(zhuǎn)變依賴提升樓盤品質(zhì)、加大物業(yè)管理水平和追求盲目消費(fèi)的增長(zhǎng)模式，制定出引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展的政策措施，力保咸寧市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)有序。

第一，平衡各階層主體的住房需求。各部門應(yīng)清楚地認(rèn)識(shí)到當(dāng)前的住房需求主體，要以經(jīng)濟(jì)發(fā)展為契機(jī)，積極引導(dǎo)商品房開(kāi)發(fā)向普通住宅建設(shè)傾斜。同時(shí)加大廉租房的建設(shè)力度，而不能單純追求高品質(zhì)忽略中低層次居民的住房需求，保障住房建設(shè)應(yīng)成為政府解決居民住房困難、遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的重要手段。

第二，結(jié)合咸寧市城市化進(jìn)程實(shí)際，引導(dǎo)居民對(duì)住房的理性消費(fèi)。相關(guān)機(jī)構(gòu)既要遵循城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃的整體思路，又要結(jié)合不同消費(fèi)層次居民的需求開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，合理配置城市空間。此外，政府部門還要遵循景觀區(qū)位原則做好有關(guān)片區(qū)的土地出讓計(jì)劃和商品房供給計(jì)劃，以淦河為分界標(biāo)準(zhǔn)，引導(dǎo)合理預(yù)留開(kāi)發(fā)空間，達(dá)到引導(dǎo)居民對(duì)住房品質(zhì)的合理追求，帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的良好效果。

第三，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理公司和人員的資質(zhì)考核，建立綜合全面的房地產(chǎn)市場(chǎng)。通過(guò)建立和完善物業(yè)管理行業(yè)的管理規(guī)定，有效打擊和抑制物業(yè)公司哄抬物價(jià)和擾亂市場(chǎng)的行為，這對(duì)于咸寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)的有序和穩(wěn)定將是一項(xiàng)十分緊迫的任務(wù)。

第四，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控。經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人口結(jié)構(gòu)階段性特點(diǎn)決定了咸寧市房地產(chǎn)業(yè)仍有廣闊的發(fā)展空間，咸寧市政府、各有關(guān)部門必須盡快制定出符合咸寧市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定的政策制度，使商品房?jī)r(jià)格回歸理性，以此來(lái)引導(dǎo)和促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。

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作者簡(jiǎn)介：

盧新海，華中科技大學(xué)公共管理學(xué)院教授、博士生導(dǎo)師，主要研究方向?yàn)橥恋刭Y源管理、城市管理。

許翠，華中科技大學(xué)公共管理學(xué)院碩士研究生，主要研究方向?yàn)榉康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)與管理。

張路，華中科技大學(xué)公共管理學(xué)院博士研究生，主要研究方向?yàn)橥恋亟?jīng)濟(jì)學(xué)。

陳娟，天津市投資咨詢公司造價(jià)工程師、一級(jí)建造師，主要研究方向?yàn)楣こ淘靸r(jià)咨詢。