房地產(chǎn)開發(fā)過程中土地增值多元主體行為分析

吳振華++蔣紅

摘要：對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)過程中的土地增值收益和參與此過程的多元主體運(yùn)用博弈論方法，從土地出讓價(jià)格、資金籌集方式、房地產(chǎn)價(jià)格三個(gè)層面分析主體之間的行為對(duì)土地增值的影響；以紹興市某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為例，估算多元主體在土地增值收益中的分配。結(jié)果表明：中央政府、地方政府、開發(fā)商、商業(yè)銀行和購房者都對(duì)土地增值做出了貢獻(xiàn)，并在不同程度上參與了土地增值收益的分配。最后，提出轉(zhuǎn)變土地使用權(quán)出讓方式、改進(jìn)房地產(chǎn)金融的配套措施、完善土地稅收政策、加強(qiáng)我國土地增值收益分配的管理手段等相關(guān)建議，有效保護(hù)多元主體在增值過程中切身利益的同時(shí)，為調(diào)整土地增值收益分配機(jī)制提供新的思路。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)，土地增值，多元主體行為，收益分配

中圖分類號(hào)：F321.1 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1001-9138-（2015）07-0045-54 收稿日期：2015-06-07

土地增值是土地價(jià)格的上漲和土地價(jià)值的增長，隨著我國城市土地有償使用制度的推行，土地市場(chǎng)逐漸發(fā)育成熟，土地資產(chǎn)價(jià)值逐漸顯化。中國城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)網(wǎng)站顯示，2000年全國住宅地價(jià)水平僅為918元/平方米，2014年全國住宅地價(jià)水平就已經(jīng)升至5277元/平方米，14年間全國住宅地價(jià)水平就增長了近5倍，年均增幅35.7%。目前，關(guān)于土地增值的研究重點(diǎn)是土地增值的影響機(jī)理及其收益分配。土地增值既與土地利用調(diào)控、稅收、政策等宏觀因素有關(guān)，也受鄰里關(guān)系、區(qū)位、交通等微觀因素影響；土地增值是全社會(huì)共同努力的結(jié)果，其收益和分配直接體現(xiàn)土地所有者與使用者的利益關(guān)系。目前文獻(xiàn)中分析這些主體行為對(duì)土地增值的作用和影響還不多。因此，本文對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)過程中的多元主體行為進(jìn)行研究，不僅需要分析主體之間的行為對(duì)土地增值的影響，還要分析主體在土地增值收益中的分配關(guān)系，以此豐富和完善城市土地增值的理論體系和研究框架，為研究城市土地增值收益分配理論提供新思路。

1 房地產(chǎn)開發(fā)過程中的土地增值及主體分析

1.1 土地增值收益分布

房地產(chǎn)開發(fā)過程是創(chuàng)造和體現(xiàn)城市土地價(jià)值的重要過程，包括土地開發(fā)、土地出讓和房產(chǎn)開發(fā)3個(gè)環(huán)節(jié)。在土地開發(fā)環(huán)節(jié)，政府對(duì)土地進(jìn)行開發(fā)，可以獲得由基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)帶來的全部土地增值收益。土地出讓環(huán)節(jié)是體現(xiàn)城市土地價(jià)值的主要環(huán)節(jié)，此時(shí)產(chǎn)生的增值以土地出讓價(jià)格的形式體現(xiàn)出來，政府參與了增值收益分配。房產(chǎn)開發(fā)是使土地達(dá)到建筑物用途的環(huán)節(jié)，這時(shí)候的土地增值通常由房屋交易中的房價(jià)確定。然而，開發(fā)商是追求房地產(chǎn)開發(fā)利潤的，一般不會(huì)單獨(dú)計(jì)算在土地上真正獲得了多少，所以此時(shí)的土地增值是包含在房地產(chǎn)利潤中的，即開發(fā)商參與了土地收益的分配。因此，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)過程中產(chǎn)生的增值，可以通過土地出讓價(jià)格、房地產(chǎn)價(jià)格等形式表現(xiàn)出來，同時(shí)政府還可收取由土地使用者繳納的稅收，土地增值的另一種表現(xiàn)即從稅收政策中體現(xiàn)，所以政府和土地使用者可以共同參與土地增值收益的分配。因此，房地產(chǎn)開發(fā)主要是指從政府開發(fā)土地開始到開發(fā)商完成房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)所發(fā)生的土地增值過程，是個(gè)人或群體相互作用最激烈的一種“社會(huì)情境”，是由眾多的利益主體進(jìn)行決策的一個(gè)復(fù)雜過程。

1.2 多元主體的分類

在我國，城市土地歸國家所有，國家是土地所有者。地方政府代表國家履行相關(guān)權(quán)利和義務(wù)，是土地管理者。土地使用者主要是指有償使用土地的集體或個(gè)人，主要包括開發(fā)商以及房屋和土地的使用人，除此之外，還有其他利益主體，如投資商、施工方、商業(yè)銀行、媒體、中介及物業(yè)公司等。上述主體都可能為土地增值做出貢獻(xiàn)，應(yīng)得到相應(yīng)回報(bào)。據(jù)此，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)過程中的多元主體做出了分類，如表1所示。

在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，中央政府通過制定土地、金融、稅收等政策來影響其他主體的行為，從而對(duì)土地增值產(chǎn)生影響，是土地所有者；地方政府通過開發(fā)土地、出讓土地來增加財(cái)政收入，是土地管理者；開發(fā)商購買土地，并利用銀行信貸進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)來獲取利潤，是主要的土地生產(chǎn)者；商業(yè)銀行為地方政府和開發(fā)商提供房地產(chǎn)開發(fā)貸款以及為購房者提供房地產(chǎn)抵押貸款，來獲取優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，是主要的土地投資者；自住型購房者為滿足生活需要、改善居住條件而購買房屋，是主要的土地消費(fèi)者?？梢?，這幾個(gè)主體是對(duì)土地增值有較大影響的利益主體。

2 房地產(chǎn)開發(fā)過程中多元主體的行為分析

2.1 土地出讓價(jià)格層面的行為分析

我國現(xiàn)行土地出讓方式有協(xié)議出讓和招拍掛出讓。在這幾種出讓制度下，中央政府可以在土地出讓環(huán)節(jié)約束和規(guī)范地方政府和開發(fā)商追求最大化土地收益的行為動(dòng)機(jī)，進(jìn)而影響土地價(jià)值的變化。與協(xié)議出讓相比，招拍掛出讓從三方面改變了博弈規(guī)則：一是競(jìng)爭(zhēng)門檻的提高，把開發(fā)商的開發(fā)資質(zhì)、企業(yè)信譽(yù)、財(cái)務(wù)狀況等列入投標(biāo)條件中；二是“價(jià)高者得”的競(jìng)爭(zhēng)手段，對(duì)土地的取得采用市場(chǎng)化的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制；三是土地出讓金必須付清才能擁有土地開發(fā)權(quán)。這三方面的改變，使得博弈也由原來的地方政府與開發(fā)商之間的博弈轉(zhuǎn)變?yōu)殚_發(fā)商內(nèi)部的博弈，博弈關(guān)系的轉(zhuǎn)變可以讓土地出讓價(jià)格更接近土地市場(chǎng)的實(shí)際價(jià)值，保證國土資產(chǎn)的增值。

2.1.1 協(xié)議出讓土地的博弈分析

在我國，地方政府是土地的唯一出讓方，也是協(xié)議底價(jià)的制定者，因此對(duì)協(xié)議出讓價(jià)格的確定具有決定作用。協(xié)議出讓土地中，地方政府有兩種行為選擇：降價(jià)和不降價(jià)。假設(shè)現(xiàn)有a、b兩塊同質(zhì)的土地，若地方政府A、B均不降價(jià)，可獲得來自土地的凈收益分別為Aa、Bb。而當(dāng)?shù)胤秸瓵認(rèn)為降價(jià)增加的收益要大于其帶來的損失時(shí)，就會(huì)率先降價(jià)，從而取得收益增加額；此時(shí)，若地方政府B采取不降價(jià)行為，就會(huì)損失的收益。若兩政府同時(shí)實(shí)施降價(jià)行為，那么他們的凈收益都將遭受損失，分別為、（，<）。如圖1所示的收益矩陣，博弈結(jié)果最終可能出現(xiàn)零地價(jià)，使得開發(fā)商以零成本購地。所以，在協(xié)議出讓過程中，博弈的最終結(jié)果是地方政府選擇降價(jià)行為，即博弈的納什均衡解為（降價(jià)，降價(jià)）。

可以發(fā)現(xiàn)，對(duì)A、B兩政府來說，降價(jià)后的收益實(shí)際都比降價(jià)前的收益要小，而兩政府還是愿意選擇降價(jià)。如圖2所示，假設(shè)市場(chǎng)均衡狀態(tài)下的土地價(jià)格和供給量分別為P*和Q*。當(dāng)?shù)貎r(jià)下降到P1，土地供給量變?yōu)镼1，此時(shí)開發(fā)商愿意購買土地，而市場(chǎng)呈現(xiàn)土地供給缺口Q2-Q1，反映到市場(chǎng)上的表現(xiàn)是土地需求旺盛。事實(shí)上，在供給量為Q1的情況下，土地出讓價(jià)格應(yīng)是P2，最終地方政府紛紛選擇降價(jià)，原因就是可以產(chǎn)生圖中相當(dāng)于長方形P1P2MN面積的經(jīng)濟(jì)租。

由以上分析可知，由于經(jīng)濟(jì)租的存在，地方政府愿意以低價(jià)出讓土地給開發(fā)商。因此，協(xié)議出讓土地容易在地方政府與開發(fā)商之間產(chǎn)生尋租活動(dòng)，這不僅損害國家的利益，還讓土地收益流入其他主體手中。當(dāng)土地處于多次流轉(zhuǎn)階段，開發(fā)商就可以攫取這部分的土地增值收益；同時(shí)，由于開發(fā)商購地的成本很低，他們往往通過囤地的形式獲取更多的收益，而不愿意繼續(xù)開發(fā)房地產(chǎn)。可見，在協(xié)議出讓制度下，地方政府的行為非但沒有保證土地增值，而且還讓國土資產(chǎn)受到嚴(yán)重?fù)p失，這迫使中央政府轉(zhuǎn)變土地出讓方式，加快對(duì)招拍掛出讓的推行。當(dāng)采用招拍掛方式出讓土地后，由于競(jìng)標(biāo)者人數(shù)增加，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制逐漸形成，土地出讓價(jià)格可以更加接近市場(chǎng)真實(shí)價(jià)格，既能保證國有資產(chǎn)的增值，又能維護(hù)國家的利益。

2.1.2 招拍掛出讓土地的博弈分析

本文以招標(biāo)出讓方式為例。在招標(biāo)出讓土地中，假設(shè)為地方政府出讓這次土地的底價(jià)，且不對(duì)外公開；為第i個(gè)開發(fā)商對(duì)土地的私人估價(jià)，且相互之間各自獨(dú)立。設(shè)參與此次競(jìng)標(biāo)的開發(fā)商有n個(gè)，若開發(fā)商報(bào)價(jià)為b，那么他競(jìng)標(biāo)成功的凈收益就是（）。即i的支付為：

其中，且

可以發(fā)現(xiàn)，在所有開發(fā)商最優(yōu)策略選擇相同的情況下，私人估價(jià)高的開發(fā)商其報(bào)價(jià)一定高于私人估價(jià)低的開發(fā)商；同時(shí)，地方政府的策略為在滿足開發(fā)商報(bào)價(jià)高于底價(jià)的條件下，選擇報(bào)價(jià)中最高的開發(fā)商。因此，在給定私人估價(jià)和最終報(bào)價(jià)的假設(shè)條件下，根據(jù)一級(jí)密封價(jià)格的招標(biāo)模型，可得開發(fā)商的期望支付為：

結(jié)果表明，開發(fā)商的最終報(bào)價(jià)與參與競(jìng)標(biāo)的開發(fā)商數(shù)量n和開發(fā)商對(duì)土地的私人估價(jià)有關(guān)?？梢园l(fā)現(xiàn)，開發(fā)商人數(shù)越多，其最終報(bào)價(jià)也越高。尤其是，當(dāng)開發(fā)商人數(shù)趨于無窮時(shí)，開發(fā)商的報(bào)價(jià)達(dá)到其估價(jià)的最高值。也就是說，參與報(bào)價(jià)的開發(fā)商越多，最終確定的土地出讓價(jià)格就越高，國家收取的土地出讓金也就越多。

當(dāng)參與競(jìng)標(biāo)的開發(fā)商數(shù)量增加時(shí)，開發(fā)商的報(bào)價(jià)與其保留價(jià)格的價(jià)差會(huì)越來越??；由于開發(fā)商數(shù)量趨于無窮時(shí)，國家?guī)缀蹩梢垣@取全部的收益，這對(duì)于開發(fā)商來說，他的凈收益將變?yōu)榱?。因此，博弈陷入“囚徒困境”。為了逃脫這種情況，在實(shí)際出讓過程，開發(fā)商們會(huì)存在合謀拿地行為。而開發(fā)商之間的這種合作與串謀行為，必然導(dǎo)致土地出讓價(jià)格脫離土地市場(chǎng)實(shí)際價(jià)值。所以，與協(xié)議出讓方式相比，招拍掛出讓方式雖然提高了競(jìng)爭(zhēng)門檻，可以保證國有資產(chǎn)增值，但不可否認(rèn)的是，這種方式也存在制度缺陷。

2.2 資金籌集層面的行為分析

商業(yè)銀行是房地產(chǎn)開發(fā)過程中貸款資金的主要提供者，從土地開發(fā)環(huán)節(jié)的土地抵押融資到房產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)用于房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的流動(dòng)資金貸款和購房者的買房消費(fèi)貸款，商業(yè)銀行為他們提供了大量的信貸支持，參與了土地增值收益的分配。本文以房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的資金貸款為例，構(gòu)建開發(fā)商和商業(yè)銀行之間關(guān)于資金籌集的博弈模型。

假設(shè)開發(fā)商的籌資方式有兩種：自主籌資和銀行信貸。假設(shè)開發(fā)商的期望收益與他的項(xiàng)目開發(fā)能力有關(guān)，在自主籌資方式下，設(shè)開發(fā)商自主籌資并成功開發(fā)的概率為，則開發(fā)商的期望收益為。在銀行信貸方式下，若商業(yè)銀行不同意信貸，設(shè)此時(shí)開發(fā)商仍將選擇自主籌集的方式；若銀行同意開發(fā)商進(jìn)行銀行信貸，除了商業(yè)銀行能夠得到一筆貸款利息R作為其貸款利潤外，開發(fā)商的項(xiàng)目開發(fā)能力也將得到提高，概率變?yōu)镻2，且，此時(shí)開發(fā)商將取得項(xiàng)目開發(fā)帶來的利潤是。假設(shè)博弈過程是動(dòng)態(tài)的，雙方行動(dòng)有先后順序，那么，商業(yè)銀行和開發(fā)商的資金籌集行為博弈的擴(kuò)展式如圖3所示。

由上述模型可知，在銀行信貸方式下，雙方需要對(duì)銀行所得的收益R進(jìn)行協(xié)商，而協(xié)商的過程實(shí)際是一個(gè)討價(jià)還價(jià)的博弈過程。因此，針對(duì)上述問題，將采用納什討價(jià)還價(jià)解來解決。由各參與人的支付函數(shù)可得到納什解應(yīng)滿足：

上述最優(yōu)解為：

因此，上述各參與人的支付函數(shù)可重新表示為：

（銀行信貸，不同意）：

（銀行信貸，同意）：

可以看出：，。所以，自主籌資與銀行信貸相比，開發(fā)商和商業(yè)銀行更愿意選擇信貸方式，即博弈的納什均衡為：（銀行信貸，同意）。

因此，當(dāng)開發(fā)商可以從商業(yè)銀行那里申請(qǐng)到貸款時(shí)，開發(fā)商不會(huì)選擇自主籌資，因?yàn)橄蜚y行貸款更有利于減少開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，并且能夠達(dá)到收益的最大化目的。同樣，對(duì)于商業(yè)銀行來說，為了追求最大化的貸款利潤，同意信貸方式也是其最優(yōu)策略。由于土地資產(chǎn)融資中的增值收益通常從商業(yè)銀行的貸款利潤中體現(xiàn)出來，因此，銀行的貸款利潤越高，所獲的土地收益也就越多。為了參與更多的土地增值收益，商業(yè)銀行會(huì)鼓勵(lì)開發(fā)商再去購買土地并繼續(xù)給其發(fā)放擔(dān)保貸款，如此反復(fù)的進(jìn)行，商業(yè)銀行就為開發(fā)商們營造了較為寬松的金融環(huán)境，開發(fā)商也會(huì)借此炒高土地的價(jià)格和囤積更多的土地?？梢?，在獲取應(yīng)得收益的同時(shí)，商業(yè)銀行通過助長他人的不正當(dāng)行為和違背金融法律等規(guī)定，掠取了不屬于他的收益。

2.3 房地產(chǎn)價(jià)格層面的行為分析

房地產(chǎn)價(jià)格是在房地產(chǎn)開發(fā)完成后形成的可直觀的房地產(chǎn)價(jià)值的貨幣表現(xiàn)，由前期土地開發(fā)工程費(fèi)、土地價(jià)格、建筑安裝工程費(fèi)和開發(fā)管理費(fèi)構(gòu)成。其中地價(jià)占房價(jià)的比重較高，房地產(chǎn)的價(jià)值由土地的資產(chǎn)價(jià)值決定。另一種觀點(diǎn)是，對(duì)土地的需求是基于對(duì)房產(chǎn)的需求形成的，房價(jià)的上漲推動(dòng)地價(jià)的上漲。本文認(rèn)為地價(jià)與房價(jià)相互影響。地價(jià)是房價(jià)的成本構(gòu)成，它的變化信息影響開發(fā)商的土地收益，為追求最大化的收益可以改變開發(fā)商的行為，從而影響房價(jià)；而來自房價(jià)的變化信息又會(huì)影響政府的行為，從而對(duì)土地價(jià)格產(chǎn)生變化。由于此時(shí)的土地增值由房價(jià)確定，因此，建立開發(fā)商與購房者之間關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格的定價(jià)博弈模型，如圖4所示。

運(yùn)用相對(duì)優(yōu)勢(shì)策略下劃線法求解可知，開發(fā)商的高價(jià)和購買者購買的組合策略是兩者的相對(duì)優(yōu)勢(shì)策略，然而在本次博弈中，有且僅有此種策略是雙方愿意選擇的，因此開發(fā)商和購房者的納什均衡是開發(fā)商采取高價(jià)，購房者采取購買的行為。從博弈的均衡解可以看出，開發(fā)商總是實(shí)行高價(jià)策略。由于開發(fā)商的高價(jià)策略會(huì)反過來影響政府的行為，從而增加對(duì)土地的引致需求，這必然導(dǎo)致土地價(jià)格的上升，對(duì)土地增值產(chǎn)生影響。因此，房價(jià)越高，開發(fā)商所得的土地收益也就越多。購房者不能從房地產(chǎn)開發(fā)過程中直接參與收益分配，其獲益方式在于預(yù)期的土地增值收益，可以對(duì)土地增值產(chǎn)生一定影響。雖然購房者的觀望行為會(huì)使所有主體對(duì)土地增值的作用付諸東流，但受自身?xiàng)l件的約束以及外界帶來的壓力，購房者的觀望行為只會(huì)是暫時(shí)的，最終購房者還是會(huì)選擇購買房屋。此外，若地價(jià)過高，開發(fā)商就很有可能將成本轉(zhuǎn)嫁到購房者身上，從而容易造成社會(huì)福利的損失。

3 房地產(chǎn)開發(fā)過程中主體及分配的案例分析

由上文分析可知，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，主體行為之間的博弈可以影響土地增值，并且增值收益在各主體之間分配。通過案例分析的方法估算政府（中央、地方）和土地使用者（開發(fā)商、商業(yè)銀行、購房者）的實(shí)際收益分配情況，旨在說明各主體之間的分配關(guān)系。

3.1 案例介紹與數(shù)據(jù)說明

本案例選取紹興市越城區(qū)某住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目為研究對(duì)象。小區(qū)處于人民路一號(hào)，東側(cè)臨迪蕩湖路，南臨人民東路，西側(cè)是環(huán)城河，北側(cè)是浙東古運(yùn)河，土地面積為58087平方米，于2009年5月20日被某家房地產(chǎn)開發(fā)公司拍賣競(jìng)得，成交價(jià)款為45000萬元，土地出讓前已完成“五通一平”。本小區(qū)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如表2所示。

假設(shè)項(xiàng)目的所有住宅及停車位全部售出，通過上網(wǎng)查找相關(guān)信息，該住宅銷售均價(jià)基本在14000元/平米；通過咨詢行業(yè)相關(guān)人士，紹興市二手車位均價(jià)約為20萬元/個(gè)，則該小區(qū)的銷售總收入是122560萬元，單位面積土地銷售價(jià)格為21099.39元。同時(shí)，還了解到，近年來紹興市土地開發(fā)“五通一平”的成本在280元/平方米左右，由于土地開發(fā)的技術(shù)水平在一定時(shí)期內(nèi)是固定不變的，因此紹興市土地開發(fā)成本約為280元/平方米。結(jié)合工程造價(jià)方面的相關(guān)知識(shí)，同時(shí)根據(jù)紹興市房地產(chǎn)業(yè)的實(shí)際情況，可以估算出該項(xiàng)目建設(shè)中投入的人工和物資投入成本總和是41454.36萬元，單位面積土地的投資成本為7136.6元/平方米。按用地面積3元/平方米繳納城鎮(zhèn)土地使用稅、土地出讓金的3%繳納契稅、銷售額的2%預(yù)繳土地增值稅以及各種稅金與附加，可得政府收取稅費(fèi)約為8941.16萬元，則單位面積土地承擔(dān)的稅費(fèi)成本為1539.27元/平方米。

3.2 土地增值收益估算及結(jié)果分析

3.2.1 土地增值收益的確定

在該項(xiàng)目中設(shè)地方政府在進(jìn)行土地開發(fā)前的土地價(jià)值為0，那么各主體的土地增值額的計(jì)算如下（均按單位土地面積計(jì)算）：

土地增值總額：

政府的土地增值額：

土地使用者的土地增值額：

其中I為土地出讓金，C1是土地的開發(fā)成本，T為政府在房地產(chǎn)開發(fā)過程中收取的土地稅收，Q為該項(xiàng)目的銷售收入，C2為房地產(chǎn)開發(fā)的建設(shè)成本。

3.2.2 收益估算及結(jié)果分析

應(yīng)稅所得率是依據(jù)某一行業(yè)經(jīng)營利潤率或銷售利潤等指標(biāo)測(cè)算出來的一種對(duì)征收企業(yè)所得稅的企業(yè)計(jì)算其應(yīng)納稅所得額的比例，在一定程度上可以反映某個(gè)行業(yè)的人工投資收益水平。因此，可以采用應(yīng)稅所得率來估算房地產(chǎn)開發(fā)過程中開發(fā)商的土地增值收益，即開發(fā)商獲得的土地收益額相當(dāng)于稅前平均利潤扣除企業(yè)所得稅。本文采用15%的應(yīng)稅所得率、25%的企業(yè)所得稅基本稅率，那么開發(fā)商在該項(xiàng)目中獲得的稅前平均利潤為3164.91元/平方米，應(yīng)該繳納的企業(yè)所得稅是791.23元/平方米，開發(fā)商由此得到的土地增值收益為2373.68元/平方米。需要特別說明的是，由于商業(yè)銀行和購房者的土地增值收益不能具體量化，因此本案例重點(diǎn)對(duì)政府、開發(fā)商、與商業(yè)銀行和購房者的土地增值收益進(jìn)行估算。該住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目的土地增值收益估算如下：

根據(jù)上述內(nèi)容，已知：該項(xiàng)目的銷售收入為21099.39元/平方米，土地開發(fā)成本280元/平方米，土地投資成本為7136.6元/平方米，土地出讓金為7747元/平方米，土地使用者向政府繳納的土地稅收總額為1539.27元/平方米。將這些數(shù)據(jù)套入上述的計(jì)算公式，可得：土地增值總額是13682.79元/平方米，政府所得的土地增值收益是9006.27元/平方米，土地使用者獲得的土地增值收益為4676.52元/平方米。由于開發(fā)商的土地增值收益是為2373.68元/平方米，那么商業(yè)銀行和購房者的土地增值收益就是2302.84元/平方米。因此，政府、開發(fā)商與商業(yè)銀行和購房者之間的土地增值收益實(shí)際分配比例為65.82：17.35：16.83，如表3所示。

可以看出，政府的土地增值收益分配比例最高，對(duì)土地增值影響最大；開發(fā)商所得收益的分配比例占據(jù)第二，影響土地增值的程度次之；商業(yè)銀行和購房者對(duì)土地增值影響最小。表明，各主體在不同程度上參與了土地增值收益分配。

4 結(jié)論與建議

從房地產(chǎn)開發(fā)過程主體行為對(duì)土地增值的影響和主體收益分配分析中可以得出，中央政府、地方政府、開發(fā)商、商業(yè)銀行和購房者都對(duì)土地增值做出了貢獻(xiàn)，并在不同程度上參與了增值收益的分配。本文基于上述分析提出以下幾點(diǎn)建議，希望保證主體合理收益的同時(shí)，對(duì)一些不正當(dāng)行為起到規(guī)范作用，從而調(diào)整土地增值收益的分配關(guān)系，有效保護(hù)多元主體在增值過程中的切身利益。

一是轉(zhuǎn)變土地使用權(quán)出讓方式。在土地協(xié)議出讓中，地方政府往往采取降價(jià)手段尋求租金，使得土地價(jià)格無法顯現(xiàn)其真實(shí)價(jià)值，主要原因是缺乏競(jìng)爭(zhēng)性。當(dāng)招拍掛方式引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制后，土地價(jià)值得到充分體現(xiàn)，國家的經(jīng)濟(jì)利益也得到了保證。然而，在招拍掛出讓中，由于開發(fā)商的支付幾乎為零，有些開發(fā)商就與其他開發(fā)商合謀拿地，破壞博弈規(guī)則。這種情況下，中央政府應(yīng)該引入包含懲罰機(jī)制的土地出讓制度，對(duì)于“串謀”“陪標(biāo)”拿地的開發(fā)商嚴(yán)加監(jiān)管并加以處罰。同時(shí)，地方政府應(yīng)該吸引更多不熟悉的且有實(shí)力的開發(fā)商參與競(jìng)價(jià)，從而保護(hù)國家的利益。

二是改進(jìn)房地產(chǎn)金融的配套措施。房地產(chǎn)開發(fā)對(duì)銀行貸款依賴度高，在參與土地增值收益分配中，商業(yè)銀行承擔(dān)著房地產(chǎn)開發(fā)的金融風(fēng)險(xiǎn)。因此，商業(yè)銀行應(yīng)該完善信息披露制度和風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)機(jī)制，切實(shí)維護(hù)自身的合法利益。同時(shí)，為防止開發(fā)商過度炒地、囤地行為，商業(yè)銀行還可考慮實(shí)施差別化的金融調(diào)控政策：對(duì)于開發(fā)普通住宅的建設(shè)用地，可以提供寬松的信貸環(huán)境；對(duì)于開發(fā)高檔住宅、公寓或別墅的，應(yīng)提高開發(fā)商的融資成本和嚴(yán)格其貸款條件。而對(duì)于違反相關(guān)房地產(chǎn)金融法律法規(guī)的商業(yè)銀行，應(yīng)借用法律對(duì)其嚴(yán)懲并追究其責(zé)任，防止其損害他人的利益。

三是完善我國的土地稅收政策。當(dāng)前與土地相關(guān)的稅收中，土地增值稅是國家為了調(diào)節(jié)土地增值收益而采取的一項(xiàng)稅收措施，主要目的是為消除土地開發(fā)帶來的負(fù)外部性，比如地價(jià)、房價(jià)的瘋漲，因此這一稅種的征收影響到的主要是開發(fā)商。然而，也不能挫傷開發(fā)商的積極性而影響經(jīng)濟(jì)增長，由開發(fā)商追加投資獲得的土地增值應(yīng)歸其所有。稅收是我國土地增值收益的第二次分配，通過對(duì)土地增值稅的改革，不僅能對(duì)房地產(chǎn)投機(jī)行為起到抑制作用，而且可以實(shí)現(xiàn)土地自然增值收益的回收，有效防止土地收益的流失。

四是加強(qiáng)我國土地增值收益分配的管理手段。政府對(duì)土地增值影響最大，說明政府在我國土地增值收益分配中占據(jù)主導(dǎo)地位。因此，可以賦予地方政府更多的管理權(quán)。地方政府是土地增值收益回收的主要部門，可以允許地方政府自己設(shè)置稅種，制定稅率，從而有效調(diào)節(jié)土地收益的分配，同時(shí)對(duì)一些投機(jī)行為起到抑制作用；此外，還應(yīng)加強(qiáng)司法制度建設(shè)，只有依法治國才是實(shí)現(xiàn)土地增值收益合理分配的保障。作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的弱勢(shì)群體，購房者應(yīng)該拿起法律武器捍衛(wèi)自己的利益?？梢栽鲈O(shè)購房者保護(hù)公益訴訟制度和嘗試建立購房者訴訟基金制度，以此保護(hù)自己的切身利益。

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作者簡介：

吳振華，博士，副教授，研究方向?yàn)榉康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)和土地增值與收益分配。

蔣紅，碩士研究生，研究方向?yàn)槌鞘型恋卦鲋蹬c收益分配。

基金項(xiàng)目：

國家自然科學(xué)基金項(xiàng)目（71163008）；廣西研究生教育創(chuàng)新計(jì)劃資助項(xiàng)目（YCSW2012067）。