探究承租人的優(yōu)先購買權(quán)

摘要：目前中國的房地產(chǎn)事業(yè)處于熱潮中，在城鎮(zhèn)化速度加快，人口流動加快的今天，房屋租賃成為了大部分人的選擇，由此產(chǎn)生的問題隨之而來，此文立足于當今時代下承租人優(yōu)先購買權(quán)，積極討論相關(guān)法律性質(zhì)以及構(gòu)成要件，并對立法缺陷提出筆者的意見。

關(guān)鍵詞：承租人；優(yōu)先購買權(quán)；同等條件

中圖分類號：D923.6文獻標識碼：A文章編號：2095-4379-（2015）20-0090-02

作者簡介：蔡瀟劍（1994-），男，浙江溫州人，西南政法大學應用法學院2012級法學專業(yè)本科生。

對于同一套房屋，大家都知道承租人有優(yōu)先購買權(quán)，而事實生活中又常常會遇到房屋共有人也有優(yōu)先購買權(quán)，當兩者的權(quán)利沖突到了同一所房屋，如何權(quán)衡雙方的權(quán)利，除此之外善意第三人或者承租人的近親屬如果也購買了這所房屋，又該如何審視和保護各自的合法權(quán)益，下面筆者就對這一系列的問題進行探究，從而更好的權(quán)衡各方利益，體現(xiàn)法律的公道。

一、承租人的優(yōu)先購買權(quán)概述

（一）承租人優(yōu)先購買權(quán)的概念的界定

哈里斯的《法哲學》中寫到：法理學是個大口袋，各種法的一般思想都可以往里放。在討論房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)之前，要先弄懂什么是優(yōu)先購買權(quán)。對于優(yōu)先購買權(quán)的概念，法學界有著百家爭鳴的情形，下面針對幾種不同的概述，展開討論：

首先值得探究和學習的是王利明先生的定義：“特定的民事主體依照法律規(guī)定享有的先于他人購買某項特定財產(chǎn)的權(quán)利。”

其次值得探究和學習是蔡福華先生：“優(yōu)先購買權(quán)是指特定人，依法律規(guī)定，在特定的買賣關(guān)系中，于所有人出賣財產(chǎn)（動產(chǎn)或不動產(chǎn)）時，依法享有在同等條件下，優(yōu)先于其他人購買的權(quán)利。優(yōu)先購買權(quán)的主體是特定的人，即特定的公民、法人或政府?！雹偻趵飨壬筒谈ＨA先生的定義中有相似的地方，兩人均認為優(yōu)先購買權(quán)的權(quán)利來源只能來自于法律規(guī)定，而不能由當事人約定，這一點明顯區(qū)別于王澤鑒先生的定義。

然后值得探究和學習是郭明瑞先生和仲相、司艷麗在《優(yōu)先權(quán)制度研究》中的闡述：“優(yōu)先購買權(quán)，又稱先買權(quán)，是指義務人于出賣標的物時，權(quán)利人享有在同等條件下優(yōu)先購買該物的權(quán)利。即先買權(quán)利人得請求先買人義務人與之訂立買賣合同并轉(zhuǎn)移其標的物歸己所有?！边@一定義區(qū)別于以上兩點，是因為這里的權(quán)利人不是特定的人，而是一般的主體。

在法律概念中較為重要的是權(quán)利、義務、責任，而在優(yōu)先購買權(quán)的定義中，筆者認為應該著重定義主體、購買的對象以及實現(xiàn)條件。在以上四種觀點中，權(quán)利主體規(guī)定為特定人比較合適，因為優(yōu)先購買權(quán)作為一種優(yōu)先權(quán)，其行使也因有一定的限制，之所以規(guī)定特定的人去行使優(yōu)先購買權(quán)，說明特定人與出賣人之前特殊的法律關(guān)系，可以為優(yōu)先購買奠定基礎。其次購買對象的規(guī)定為財產(chǎn)，包括動產(chǎn)和不動產(chǎn)。但是在我國的《公司法》中第71條的規(guī)定：“經(jīng)股東同意轉(zhuǎn)讓的股權(quán)，在同等條件下，其他股東有優(yōu)先購買權(quán)?！币簿褪钦f，現(xiàn)在的立法并不將優(yōu)先購買權(quán)的對象限于動產(chǎn)和不動產(chǎn)，而是擴展到了權(quán)利。最后是實現(xiàn)的條件，在這一點上大家有著極為相似的見解，即實現(xiàn)條件是同等條件下。綜上所述，筆者將優(yōu)先購買權(quán)定義如下：對于所有權(quán)人出賣的財產(chǎn)（包括動產(chǎn)和不動產(chǎn)）或者轉(zhuǎn)讓的權(quán)利，在同等條件下，特定的民事主體享有先于他人的購買權(quán)利。因此房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)可以定義為：對于出租人出賣的出租物，在同等條件下，承租人享有先于他人購買的權(quán)利。

（二）房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的意義

與其說是房屋的承租人行使優(yōu)先購買權(quán)的意義，倒不如說是房屋承租人有其優(yōu)先購買權(quán)的價值。法律的價值有很多，如：正義、自由、平等、人權(quán)、公平等。這里所探討的是房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)中體現(xiàn)的兩個個法律價值：公平價值和秩序價值。

諾內(nèi)特塞爾茲尼克說：“好的法律應該提供的不只是程序正義。它應該既強有力又公平；應該有助于界定公眾利益并致力于達到實體正義?！痹谥袊康禺a(chǎn)市場過于膨脹的年代，加之城鎮(zhèn)化的進程加快，再加之流動人口的增多，房屋租賃成為了大部分人的選擇。承租人是相對弱勢的群體，因此在房屋出租人出賣出租屋時，承租人優(yōu)先購買權(quán)可以有效的保護弱勢的一方，有利于社會公平的實現(xiàn)。

同時，由于經(jīng)濟秩序發(fā)展的基礎是財產(chǎn)流轉(zhuǎn)的有序性，如果財產(chǎn)的流轉(zhuǎn)出現(xiàn)了矛盾和混亂，那么經(jīng)濟秩序的發(fā)展將遭到破壞，規(guī)定了承租人的優(yōu)先購買權(quán)，有利于維護既有的法律關(guān)系，在此法律關(guān)系（共有關(guān)系、租賃關(guān)系）的基礎上，可以轉(zhuǎn)化為買賣關(guān)系，這樣更有利于經(jīng)濟的穩(wěn)定，從而體現(xiàn)了其秩序價值。

（三）房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)的構(gòu)成要件

1.承租人和出租人之間有合法有效的租賃合同，這是最為主要的構(gòu)成要件，因為承租人的優(yōu)先購買權(quán)是承租人作為特定的人基于租賃合同的成立而享有的一項特殊的民事權(quán)利。若租賃合同無效或者終止，承租人無法享有優(yōu)先購買權(quán)。

2.必須是出租人將房屋出賣給第三人時，承租人的優(yōu)先購買權(quán)才能實現(xiàn)。之所以規(guī)定這一條，是因為根據(jù)最高法的司法解釋第24條第2款的規(guī)定，出租人將房屋出賣給近親屬，承租人不得行使優(yōu)先購買權(quán)。我國從古至今都是靠親情和人情等等各種人際關(guān)系為紐帶從而聯(lián)系起來的熟人社會，大家在社會的交往中，親情關(guān)系往往是交換價值確定的不可替代的考慮因素，具有濃厚的傳統(tǒng)特色，這又與單純的的買賣關(guān)系存在著很大的區(qū)別。

3.在同等條件下購買，承租人的優(yōu)先購買權(quán)不是優(yōu)于第三人購買出租人的房屋，而是在同等條件下享受優(yōu)先購買。在學界有兩種爭論即：絕對的同等條件還是相對的同等條件。關(guān)于同等條件在下面將進行專門論述。

4.必須在一定期限內(nèi)行使，最高法的司法解釋中對于除斥期間有著規(guī)定，《解釋》24條規(guī)定：出租人履行通知義務后，承租人應當在15日內(nèi)明確表示購買，否則視為放棄。由此可見，承租人行使優(yōu)先購買權(quán)的除斥期間為15日，若承租人未在此期限內(nèi)主張自己的權(quán)利，則喪失了該項保護利益。

（四）房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)的法律性質(zhì)

1.形成權(quán)說。形成權(quán)是依照權(quán)利人單方面的意思就能使一定法律關(guān)系發(fā)生、變更、消滅的權(quán)利。形成權(quán)的特點在于依權(quán)利人單方面的意思表示就能發(fā)生特定的法律效果。②該說認為，房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)是形成權(quán)，即指基于當事人一方的意思，就可以使現(xiàn)已成立的法律關(guān)系發(fā)生變化的權(quán)利。

2.請求權(quán)說。請求權(quán)是指權(quán)利主體可以要求他人為特定行為的權(quán)利，債權(quán)為典型的請求權(quán)。③該說認為，房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)是房屋承租人所享有的一種因為買賣契約訂立而成立的請求權(quán)。請求權(quán)說是目前我國臺灣地區(qū)內(nèi)對承租人的優(yōu)先購買權(quán)普遍采用的解釋方法。這種學說認為，優(yōu)先購買權(quán)是先買權(quán)人對出賣人的買賣合同訂立的請求權(quán)，而依據(jù)買賣合同訂立請求權(quán)的具體法理，買賣合同尚須經(jīng)出賣人之必要的承諾才能成立。同時，也有相關(guān)學說認為，承租人的優(yōu)先購買權(quán)是一種具體的債權(quán)請求權(quán)，房屋的出租人負有在同等條件下不將房屋轉(zhuǎn)讓給其他第三人的義務。

筆者認為，承租人的優(yōu)先購買權(quán)不符合形成權(quán)的特征。形成權(quán)的權(quán)利人有權(quán)單獨以意思表示而使法律關(guān)系因之而發(fā)生、變更或消滅，相比之下承租人的優(yōu)先購買權(quán)只是在一定條件下優(yōu)先購買的權(quán)利，并不是使已經(jīng)成立的租賃關(guān)系發(fā)生變動的權(quán)利，同時，形成權(quán)的行使是一種單方的法律行為，無需他人行為的介入，因而沒有受侵害的可能，而承租人優(yōu)先購買權(quán)顯然有被人侵害的可能?；谝陨戏治?，承租人享有的優(yōu)先購買權(quán)是一種具體的請求權(quán)，即當房屋出租人出賣自己的房屋時，如果在同等條件下，房屋的承租人就可以對房屋的出租人提出雙方來訂立買賣房屋的合同的請求的權(quán)利。

二、2009年《解釋》中關(guān)于承租人優(yōu)先購買權(quán)的效力問題

著名大法官卡多左說：法律就像旅行一樣，必須為明天做準備。它必須具備成長的原則。也就是法律不僅要禁得住時間的考驗，也要在時間的流逝中成長，以便適應當代高速發(fā)展的社會。2009年的《解釋》的制訂符合了當今中國社會的發(fā)展，這四個條文的制訂解決了多年來實務中的很多問題。但是，值得我們思考的仍有幾個效力問題：

根據(jù)2009年《解釋》，承租人享有的優(yōu)先購買權(quán)有三種例外情況：1.上述所說的承租人優(yōu)先購買權(quán)與第三人善意取得的沖突。2.房屋的共同所有人行使其優(yōu)先購買權(quán)的。3.房屋的出租人將自己的房屋出賣給其近親屬的情況。在房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)的構(gòu)成要件第二點已經(jīng)進行了論述，在此不再贅述。

三、房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)立法的建議

“沒有哪個社會可以制訂一部永遠適用的憲法，甚至一條永遠適用的法律?！贬槍Ψ课莩凶馊藘?yōu)先購買權(quán)的相關(guān)法律規(guī)定，筆者提出兩點建議。

第一、《合同法》第12條規(guī)定，一個合同一般應包括以下條款：當事人的名稱或者姓名和住所、標的、數(shù)量、質(zhì)量、價款或者報酬、履行期限、地點和方式、違約責任和解決爭議的辦法等。筆者建議明確而又清晰的去界定“同等條件”在這里面的法律內(nèi)涵，承租人僅僅只能在同等條件下才可以去行使其房屋的優(yōu)先購買權(quán)。筆者認為，在現(xiàn)實生活中，“同等條件”的法律內(nèi)涵明確為主要是指“同等價格”就很符合實際情況和大眾心理，這樣一來就能夠在房屋承租人、房屋出租人和善意第三人的利益之間找到一個共同的平衡點，從而更有效地去衡量各方利益，做出公正的判決和裁定。

第二、房租承租人優(yōu)先購買權(quán)制度的初衷是為弱勢群體提供一次購房的機會，但買房有時候并非是生活所需，對某些人來說，也是投機需要，對于這種情況，考慮到某些無保護必要的承租人，立法者就應該在立法上有明確的區(qū)分，筆者建議：在房屋的承租人購買租賃房屋確實用于居住的情況下，對于房屋承租人其名下已擁有兩套以上（包括兩套）住房的房屋承租人，就不得再享其優(yōu)越的房屋優(yōu)先購買權(quán)。我們說一部法律，首先要明白的是立法目的，承租人優(yōu)先購買權(quán)是為了保護弱勢群體，擁有兩套或者兩套以上住房的人，背離了最初的立法目的，只有對其進行合理的限制才能使得法律之公道得以實現(xiàn)。

[注釋]

①優(yōu)先購買人一般為公民或法人，但政府在特定的情況下也可以成為優(yōu)先購買人，我國國務院1990年5月頒布的<城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓與轉(zhuǎn)讓暫行條例>第24條規(guī)定：“土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價格明顯低于市場價格的，市、縣人民政府有優(yōu)先購買權(quán).”

②張玉敏主編.民法[M].北京：高等教育出版社，2011.47.

③張玉敏主編.民法[M].北京：高等教育出版社，2011.46.

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