浮梁縣“三權(quán)”抵押貸款調(diào)查

陳麗霞

(中國(guó)人民銀行浮梁縣支行，江西 景德鎮(zhèn) 333000)

農(nóng)民貸款難，信貸資金供求矛盾突出，一直長(zhǎng)期制約著農(nóng)民創(chuàng)業(yè)發(fā)展。但隨著農(nóng)村經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展的需要和國(guó)家層面的高位推動(dòng)，全國(guó)各地積極探索建立農(nóng)村金融改革實(shí)驗(yàn)區(qū)，并嘗試開辦“三權(quán)”(林權(quán)、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、農(nóng)民宅基地使用權(quán))抵押貸款業(yè)務(wù)，拓寬抵押物范圍，化解農(nóng)民貸款難題。然而，在實(shí)地調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，讓農(nóng)民手中“不變的資源”轉(zhuǎn)化為“可變的資產(chǎn)”，尚有諸多難題亟待解決。

一、浮梁縣“三權(quán)”抵押貸款基本情況

(一)林權(quán)抵押貸款

全縣林業(yè)用地面積355萬(wàn)畝，其中天然闊葉林面積有246.3萬(wàn)畝，占林地面積的73.7%，活立木蓄積量1016.8萬(wàn)立方米，森林覆蓋率79.2%，林業(yè)資源豐富。并于2006年成立了林業(yè)產(chǎn)權(quán)交易中心，制定了《浮梁縣林權(quán)證抵押貸款辦法》，林業(yè)投融資體系較為完善。2014年，浮梁縣有3家金融機(jī)構(gòu)開辦林權(quán)抵押貸款，分別為中國(guó)工商銀行浮梁支行、景德鎮(zhèn)農(nóng)商銀行浮梁支行、浮梁農(nóng)商村鎮(zhèn)銀行。全縣林權(quán)抵押貸款余額649萬(wàn)元，戶數(shù)37戶，不良貸款308.5萬(wàn)元，不良率達(dá)47.53%，不良戶數(shù)33戶，占總林權(quán)抵押貸款的89.19%。農(nóng)商行貸款加權(quán)平均利率9.59%，工行貸款加權(quán)平均利率7.8%，村鎮(zhèn)貸款加權(quán)平均利率11.52%。貸款主要用于造林、購(gòu)買原材料和機(jī)器設(shè)備、廠房等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

(二)農(nóng)民宅基地使用權(quán)抵押貸款

根據(jù)《擔(dān)保法》、《物權(quán)法》規(guī)定，農(nóng)民只擁有宅基地使用權(quán)，宅基地不能進(jìn)行抵押，不能行使抵押權(quán)。故而，農(nóng)民貸款主要以房屋住宅所有權(quán)作為抵押物。浮梁縣有兩家金融機(jī)構(gòu)開展農(nóng)房抵押貸款業(yè)務(wù)，農(nóng)房抵押貸款余額2637萬(wàn)元，貸款不良率43.87%(其中農(nóng)商行不良1072萬(wàn)元，村鎮(zhèn)銀行不良85萬(wàn)元)，貸款抵押率在50%～60%之間，其中農(nóng)商行農(nóng)房抵押貸款余額2272萬(wàn)元，占86.16%，村鎮(zhèn)銀行農(nóng)房抵押貸款余額365萬(wàn)元，占13.84%；按貸款用途分，農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)占28.7%，個(gè)體工商經(jīng)營(yíng)占28.2%，個(gè)人消費(fèi)占25.8%，其他用途占17.3%；房屋抵押貸款的條件是農(nóng)房必須在縣房管局完成確權(quán)登記，其中村鎮(zhèn)銀行在接受農(nóng)房抵押時(shí)的前置條件是借款人必須有兩套以上房屋。對(duì)于農(nóng)房抵押貸款的利率執(zhí)行上，農(nóng)商行和村鎮(zhèn)銀行執(zhí)行的是基準(zhǔn)利率上浮40%～70%。

(三)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款

浮梁縣總耕地面積34萬(wàn)畝，其中家庭承包經(jīng)營(yíng)耕地面積24.8萬(wàn)畝，耕地流轉(zhuǎn)面積5.7萬(wàn)畝，已完成土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)確權(quán)頒證比例達(dá)95%。政府部門已建立農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)交易平臺(tái)，但未出臺(tái)鼓勵(lì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押的政策文件和司法解釋，未確立相關(guān)抵押登記機(jī)關(guān)。金融機(jī)構(gòu)尚未開展土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款業(yè)務(wù)。

二、“三權(quán)”抵押工作的難點(diǎn)

(一)法律法規(guī)有缺位

目前，《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》《中華人民共和國(guó)土地管理法》及《物權(quán)法》均沒(méi)有為“三權(quán)”抵押提供法律依據(jù)?！稉?dān)保法》第37條第2款、《物權(quán)法》184條2款均規(guī)定：耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)不得抵押。這就使得當(dāng)前的“三權(quán)”抵押貸款缺乏法律支承，抑制了其進(jìn)一步發(fā)展和推廣，甚至有可能遇阻而被迫停止。我國(guó)《物權(quán)法》對(duì)物權(quán)的種類和內(nèi)容采取法定主義，未明確規(guī)定即禁止。因此，現(xiàn)行立法對(duì)以家庭承包方式承包的農(nóng)地禁止抵押，農(nóng)地抵押實(shí)踐實(shí)際上是違反現(xiàn)行法律的。

(二)權(quán)益價(jià)值難評(píng)估

抵押物作為貸款的第二還款來(lái)源，當(dāng)貸款出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，抵押物價(jià)值直接關(guān)系到實(shí)際還款金額多少，合理、準(zhǔn)確對(duì)抵押物價(jià)值進(jìn)行評(píng)估是防范貸款風(fēng)險(xiǎn)重要措施。但由于“三權(quán)”貸款抵押物通常位置分布廣、規(guī)模和價(jià)值區(qū)別大、市場(chǎng)發(fā)展不健全等特點(diǎn)，存在著評(píng)估方法不統(tǒng)一、評(píng)估機(jī)構(gòu)不健全的問(wèn)題，進(jìn)行價(jià)值評(píng)估難度大。在實(shí)際操作中，銀行信貸人員多根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行評(píng)估，具有較強(qiáng)的主觀性。

(三)貸款抵押物難處置

開展“三權(quán)”抵押貸款是發(fā)揮農(nóng)村土地資源的重要手段，是通過(guò)信用擔(dān)保盤活農(nóng)村資金的重要渠道。一旦出現(xiàn)貸款無(wú)法償還的情況，銀行收回貸款人的抵押物，通過(guò)拍賣進(jìn)行處置。抵押物交易二級(jí)市場(chǎng)發(fā)展仍不完善，一旦抵押物處置遇到障礙，無(wú)法變賣成現(xiàn)金時(shí)，銀行將承受貸款損失。因此，抵押物流轉(zhuǎn)難、抵押物處置難也在一定程度影響“三權(quán)”抵押貸款業(yè)務(wù)發(fā)展。

(四)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)難控制

氣候、溫度、病蟲害等自然因素對(duì)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)影響較大，加之農(nóng)村土地、林地和宅基地的特殊性，農(nóng)民和農(nóng)村企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)較高。在推進(jìn)“三權(quán)”抵押貸款的同時(shí)，這種信貸風(fēng)險(xiǎn)也不斷凸顯，不良率不斷上升、居高不下。為此，在推動(dòng)“三權(quán)”抵押貸款的同時(shí)亟須政府相關(guān)部門、金融機(jī)構(gòu)和保險(xiǎn)公司共同合作、完善風(fēng)險(xiǎn)防范措施。

三、相關(guān)建議

(一)完善相關(guān)政策

建議地方政府完善農(nóng)村土地承包關(guān)系，在堅(jiān)持農(nóng)村土地集體所有的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步明確所有權(quán)、承包權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)之間的關(guān)系。按照《物權(quán)法》、《農(nóng)村土地承包法》和《物權(quán)法》的要求，在對(duì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)確權(quán)頒證的前提下，明確土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押登記機(jī)關(guān)和允許抵押的條件，出臺(tái)鼓勵(lì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押的相關(guān)政策和支持其抵押的司法解釋，建立相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償機(jī)制和抵押處置變現(xiàn)機(jī)制。金融機(jī)構(gòu)按照政府政策支持的內(nèi)容，明確土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押價(jià)值評(píng)估方法，依照業(yè)務(wù)開展的風(fēng)險(xiǎn)和成本評(píng)估流程，完善信貸流程逐步開展相關(guān)抵押貸款業(yè)務(wù)，支持縣域農(nóng)業(yè)農(nóng)村的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

(二)加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)

建議由政府部門牽頭，投資成立農(nóng)村投資評(píng)估公司，減少貸款環(huán)節(jié)、簡(jiǎn)化流程手續(xù)，快速高效對(duì)農(nóng)村土地進(jìn)行評(píng)估，為“三權(quán)”抵押貸款提供專業(yè)化評(píng)估服務(wù)。由政府主導(dǎo)，成立由財(cái)政、林業(yè)、國(guó)土、房管、法院、銀行等部門組成的“三權(quán)”抵押貸款領(lǐng)導(dǎo)小組，明確農(nóng)房、林權(quán)、宅基地確權(quán)辦證和抵押登記，制訂具體的操作辦法和流程，為辦理“三權(quán)”抵押貸款做好準(zhǔn)備工作。

(三)健全市場(chǎng)機(jī)制

成立土地流轉(zhuǎn)中心交易平臺(tái)，促進(jìn)產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)、落實(shí)土地承包確權(quán)辦證和質(zhì)押登記。加強(qiáng)農(nóng)村住房流動(dòng)性，允許用于農(nóng)房抵押貸款的房產(chǎn)在縣域范圍內(nèi)流轉(zhuǎn)交易，明確可進(jìn)入流轉(zhuǎn)市場(chǎng)的農(nóng)村住房種類，規(guī)范農(nóng)房抵押貸款的手續(xù)，簽訂農(nóng)房流轉(zhuǎn)承諾書。推動(dòng)農(nóng)村集團(tuán)土地房產(chǎn)及承包地經(jīng)營(yíng)權(quán)的市場(chǎng)流轉(zhuǎn)，使此類產(chǎn)權(quán)能夠正常在縣轄范圍內(nèi)流轉(zhuǎn)交易，盤活農(nóng)村睡眠資產(chǎn)。

(四)規(guī)避貸款風(fēng)險(xiǎn)

加強(qiáng)與政府部門溝通，建議由政府出資設(shè)立風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償基金，補(bǔ)償基金金額為貸款金額的一定比例，如八分之一。當(dāng)貸款出現(xiàn)無(wú)法償還的情況時(shí)，可以先從補(bǔ)償基金中歸還貸款，降低銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)，避免銀行貸款出現(xiàn)不良。同時(shí)，充分調(diào)動(dòng)政府和銀行部門積極性，繼續(xù)做好貸款的清收工作，爭(zhēng)取資金回流至風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償基金。此外，還可引入保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)，構(gòu)建“風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償基金+保險(xiǎn)”的雙重“防火墻”，進(jìn)一步分散信貸風(fēng)險(xiǎn)。