房地產(chǎn)稅該怎么收

近日，房地產(chǎn)稅法正式列入十二屆全國人大常委會立法規(guī)劃，標(biāo)志著房地產(chǎn)稅有望進(jìn)入立法程序。不過由于其涉及的利益面廣，爭議較大，離最終完成立法仍有較長時(shí)間。房地產(chǎn)稅有很明顯的優(yōu)點(diǎn)，收入穩(wěn)定、受益性強(qiáng)，這使其被絕大多數(shù)國家采用，并成為地方政府重要的稅種。然而，它與在收入源泉扣繳的所得稅和隨價(jià)格收取的商品稅不同，它需要納稅人每年以現(xiàn)金收入支付稅收，因而納稅人對房地產(chǎn)稅的直觀感受更深，易產(chǎn)生抵觸情緒。

因此，開征房地產(chǎn)稅不能一蹴而就。為了爭取納稅人的支持，在開征初期，稅收負(fù)擔(dān)不宜過重。當(dāng)然，如將大部分房地產(chǎn)都排除在征稅范圍外，如上海、重慶試點(diǎn)的個(gè)人住房房產(chǎn)稅一樣，那這一稅制就失去了意義，徒增未來進(jìn)一步改革的難度。

房地產(chǎn)稅的開征的目的有二：為地方政府公共服務(wù)提供穩(wěn)定、可持續(xù)的稅收收入;調(diào)節(jié)財(cái)富分配差距。為此，一方面房地產(chǎn)稅應(yīng)盡量普遍征收，稅基不能太小，另一方面要對征稅方案進(jìn)行合理設(shè)計(jì)，確保稅負(fù)主要由房產(chǎn)價(jià)值高和家庭收入高的房地產(chǎn)所有者負(fù)擔(dān)。

由此看來，當(dāng)前熱議的兩種征稅方案——對首套住房免征和按人均住房面積免征，都不盡如人意。第一種方案會把大多數(shù)個(gè)人住房排除在征稅范圍外，畢竟在大多數(shù)地區(qū)擁有多套住房的居民占小部分。這樣，征稅面過窄，房地產(chǎn)稅收入難以滿足政府公共支出需要，且對不管是價(jià)值千萬元還是百萬元的住房同樣免征，無法實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)稅調(diào)節(jié)財(cái)富差距的功能。

第二種方案，一定程度上比第一種更合理，通過合理確定免征人均住房面積，可保證一定的征收范圍又能兼顧居民的基本居住需求。但該方案未考慮到地理位置、配套設(shè)施等造成的住房價(jià)值差異，不盡公平，仍不可取。

為使房地產(chǎn)稅征收更公平，按人均評估價(jià)值免征或是更合意的方案。即對所有的個(gè)人住房給予每個(gè)家庭成員一個(gè)固定金額的評估價(jià)值減免額，只對扣除免征總額后的個(gè)人住房評估價(jià)值征稅。這類似于個(gè)稅的免征額，運(yùn)行簡單、不會過度侵蝕稅基，還能充分體現(xiàn)房地產(chǎn)稅的公平性，發(fā)揮稅收調(diào)節(jié)財(cái)富分配的功能。

一個(gè)例子可很好地反映三種方案的優(yōu)劣。假設(shè)甲、乙兩個(gè)三口之家各有1套100平方米的住房，由于地理位置、配套設(shè)施等不同，甲的住房估值為200萬元，乙的為500萬元，房地產(chǎn)稅稅率為1%。第一種方案下，兩家都不用納稅，房地產(chǎn)稅收入為零。第二種方案下，假設(shè)每人減免30平方米面積，那甲的稅基為20萬元，應(yīng)納稅額為0.2萬元，有效稅率為0.1%;乙的稅基為50萬元，應(yīng)納稅額為0.5萬元，有效稅率也是0.1%;總的房地產(chǎn)稅收入為0.7萬元。第三種方案下，假設(shè)每人減免60萬元的評估值，那甲的稅基仍為20萬元，應(yīng)納稅額為0.2萬元，有效稅率為0.1%;乙的稅基為320萬元，應(yīng)納稅額為3.2萬元，有效稅率為0.64%;總房地產(chǎn)稅收入為3.4萬元。

可見，無論在保證稅收收入上，還是在體現(xiàn)房產(chǎn)價(jià)值高者多納稅的原則上，第三種方案都優(yōu)于前兩種。不過，該方案基于房地產(chǎn)的評估值，而非所有者的支付能力，不能消除因納稅人收入與房產(chǎn)價(jià)值不匹配造成的稅負(fù)過重問題。因此，還需輔以其他的稅收優(yōu)惠政策。例如，對房屋評估價(jià)值較高但確實(shí)無收入能力或收入較低的老年人、殘疾人等，應(yīng)制定進(jìn)一步的減免稅政策，使納稅人繳納房地產(chǎn)稅后的收入不低于本地區(qū)人均收入水平的一定比例，以保證其基本的生活水平。