淺析房地產(chǎn)公司成本費用管理問題及其對策

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【摘要】當(dāng)前我國房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)渡過了高速增長期，房地產(chǎn)企業(yè)要獲得穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)效益，成本費用的管理問題必須引起企業(yè)管理者的注意，而我國房地產(chǎn)企業(yè)在成本費用管理方面還存在各種各樣的問題，能否有效地解決這些問題，對房地產(chǎn)企業(yè)未來的發(fā)展影響重大。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn) 成本費用 對策建議

一、引言

隨著我國經(jīng)濟(jì)步入新常態(tài)，房地產(chǎn)行業(yè)的增速也開始減緩，房地產(chǎn)行業(yè)也不能再像以前一樣通過粗放式的圈地擴(kuò)張來提升業(yè)績了，現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)面臨需求的結(jié)構(gòu)性調(diào)整，自身的經(jīng)營策略也要隨時而變。在當(dāng)前房地產(chǎn)周期下行的趨勢下，注意成本費用的控制，幾乎成了房地產(chǎn)企業(yè)提高自身經(jīng)濟(jì)效益以及提高市場競爭力的最重要的手段。由于在之前的飛速發(fā)展中，對于成本控制工作的重視程度不夠，我國當(dāng)下房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在成本高企的問題，積極開展成本控制工作，找出企業(yè)自身在成本控制方面存在的問題并加以解決，對于促進(jìn)地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型，提高房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益具有重要意義。而房地產(chǎn)企業(yè)由于自身行業(yè)特點，成本費用的種類繁多，要在短時間內(nèi)梳理清楚并提出具體的成本管理方案并非易事，同時也要看到我國房地產(chǎn)企業(yè)在成本方面的改進(jìn)還存在巨大空間，所以各房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該積極重視成本問題，找出企業(yè)在成本費用管理上的不足之處，從而保證企業(yè)的可持續(xù)健康發(fā)展。

二、房地產(chǎn)公司成本費用管理現(xiàn)狀

（一）房地產(chǎn)項目成本控制效率低下

我國房地產(chǎn)企業(yè)在對成本費用控制的問題上，往往不能做到與質(zhì)量控制有機(jī)地結(jié)合。而現(xiàn)實中，成本和質(zhì)量往往是相反相成的。高質(zhì)量的房產(chǎn)往往依賴高質(zhì)量的原材料投入成本，因此，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行成本管控的時候不能死板地為了控制成本而控制，而應(yīng)該綜合考慮各種因素。目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)常會出現(xiàn)各種業(yè)主投訴質(zhì)量的問題，這些問題的出現(xiàn)很大一部分原因就是很多地產(chǎn)企業(yè)為了控制成本而在建造房屋過程中偷工減料、以次充好。諷刺的是這樣的做法非但不能給企業(yè)降低成本費用，反而會因為業(yè)主的舉報而使企業(yè)遭受巨大的損失，同時對房產(chǎn)企業(yè)的未來發(fā)展也會帶來極大的負(fù)面影響。

（二）缺乏對財務(wù)費用的有效規(guī)劃

房地產(chǎn)行業(yè)屬于資本集中型的行業(yè)，在房地產(chǎn)企業(yè)的日常運營過程中需要大量的資金來維系。其中大部分資金都需要通過外部融資來取得，而如何控制這一部分?jǐn)?shù)目龐大的財務(wù)費用就成為了房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的關(guān)鍵所在，但是我國很多房地產(chǎn)企業(yè)，尤其是小型房地產(chǎn)企業(yè)，由于缺乏專業(yè)的財會人員，或者領(lǐng)導(dǎo)對成本規(guī)劃不夠重視等原因，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)費用規(guī)劃、籌資規(guī)劃上存在很多不足之處，同時使得企業(yè)的財務(wù)費用過高成為了成本高企的重要原因之一。而且我國房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道主要從商業(yè)銀行獲得貸款，但是現(xiàn)在市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境不佳，銀行對房地產(chǎn)企業(yè)的貸款審批嚴(yán)格也使得房地產(chǎn)企業(yè)的成本居高不下。

（三）房地產(chǎn)項目各環(huán)節(jié)之間成本控制脫節(jié)

房地產(chǎn)項目的管理涉及到很多環(huán)節(jié)，要同時實現(xiàn)各個環(huán)節(jié)的成本最小化經(jīng)濟(jì)效益最大化并不容易。作為企業(yè)管理者，從宏觀角度統(tǒng)籌房地產(chǎn)項目的各個方面，通過各階段的配合工作，實現(xiàn)項目整體成本最小化才是房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的重點所在。但是在我國當(dāng)下各個房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)中普遍存在項目成本控制脫節(jié)的現(xiàn)象，企業(yè)在控制成本的時候只是單方面重視各部門的成本費用情況，不重視房地產(chǎn)項目各個環(huán)節(jié)之間的聯(lián)系，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制缺乏系統(tǒng)性和層次性。同時這樣的成本控制方法還使得各部門之間難以形成有效的溝通配合，嚴(yán)重的還有可能導(dǎo)致項目內(nèi)部之間的惡性競爭，耗費房地產(chǎn)企業(yè)的人力物力，非但不能有效達(dá)到成本控制的目的，還使得企業(yè)經(jīng)營效率低下，項目工期耗時過長，最終仍然使得房地產(chǎn)企業(yè)的成本居高不下。

（四）房地產(chǎn)項目前期費用控制不到位

房地產(chǎn)項目在開發(fā)前期要有大量的投入，主要有獲得土地使用權(quán)的支出，如果涉及拆遷的，還要支付拆遷補(bǔ)償款，另外，向政府交納的各項稅收也是前期成本費用的重要組成部分。如何有效地控制這一部分成本支出可以說對于房地產(chǎn)企業(yè)來說至關(guān)重要。然而我國很多房地產(chǎn)企業(yè)為了拿地不惜出高價，也因此產(chǎn)生了很多“地王”，但拿到地后真正產(chǎn)生了多少經(jīng)濟(jì)效益卻仍有待時間的考驗，尤其是當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢下行的趨勢下，高成本不一定帶來高回報，反而會產(chǎn)生企業(yè)資金流問題，給企業(yè)經(jīng)營帶來危機(jī)。另外，由于負(fù)債可以稅前扣除，因此如何合理地安排企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)，做出房地產(chǎn)企業(yè)的籌資決策，對于房地產(chǎn)企業(yè)減少稅費成本也有很重要的積極意義，但是我國房地產(chǎn)企業(yè)很多在財務(wù)管理上的專業(yè)水準(zhǔn)還不夠，尤其缺乏高端的專業(yè)人才，因此使得房地產(chǎn)項目的前期成本費用難以得到有效控制。

三、改善房地產(chǎn)企業(yè)成本費用管理的對策建議

（一）建立完善的成本費用管理體系

隨著我國經(jīng)濟(jì)步入轉(zhuǎn)型期，房地產(chǎn)行業(yè)增長速度放緩，很多房地產(chǎn)企業(yè)越來越重視成本管理。尤其是從戰(zhàn)略角度來進(jìn)行成本管理，實現(xiàn)成本管理的重要性對于房地產(chǎn)企業(yè)來說更為重要。因此對于成本管理混亂，沒有有效的成本費用管理體系的企業(yè)來說，建立完善的成本費用管理體系對于房地產(chǎn)企業(yè)來說是實現(xiàn)成本費用高效管理的第一步。在成本管理過程中，通過成本體系的設(shè)置對企業(yè)成本實現(xiàn)有效控制，同時與房地產(chǎn)企業(yè)的質(zhì)量控制有效結(jié)合，做到質(zhì)量最優(yōu)條件下的成本最小化，避免出現(xiàn)為了降低成本而犧牲質(zhì)量的情況出現(xiàn)。同時企業(yè)高層領(lǐng)導(dǎo)要帶頭重視成本控制工作，帶動企業(yè)全員來開展成本控制工作，通過有效的激勵保證企業(yè)員工成本控制的積極性和熱情，從而使得企業(yè)的成本得到有效的控制。

（二）有效地控制財務(wù)費用

房地產(chǎn)企業(yè)由于在運營過程中需要大量的資金，而很大一部分資金需要從外部獲得，因此獲得這些資金的成本便構(gòu)成了房地產(chǎn)企業(yè)成本的很重要的一部分。如何有效地控制這部分財務(wù)費用，對于房地產(chǎn)企業(yè)提高經(jīng)濟(jì)效益具有重要的意義。目前我國房地產(chǎn)企業(yè)的主要融資渠道是商業(yè)銀行，但是隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不景氣，商業(yè)銀行對于房地產(chǎn)企業(yè)的貸款條件也更加嚴(yán)格，資金成本也更高。應(yīng)對這一變化，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過與商業(yè)銀行之間的戰(zhàn)略合作來保證持續(xù)獲得低成本的資金。另外，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該做好相應(yīng)的資金計劃，結(jié)合自身資金需求來安排相應(yīng)的籌資計劃，避免資金過度閑置引發(fā)的資源浪費問題。加速企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)率，通過借短還長等手段合理安排資金分配，保證房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)費用最小化。

（三）加強(qiáng)房地產(chǎn)各部門之間成本控制的協(xié)調(diào)

房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制由于涉及環(huán)節(jié)眾多，因此應(yīng)該作為一項系統(tǒng)性的工程來進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制工作。企業(yè)管理層應(yīng)該從制度設(shè)計上加強(qiáng)各部門之間的協(xié)調(diào)溝通，考核上不應(yīng)只重視各部門單獨的成本控制成果，還應(yīng)該從企業(yè)整體的角度來看企業(yè)成本是否最小化。通過績效指標(biāo)的設(shè)計來實現(xiàn)企業(yè)各部門之間的有效溝通，對于通過各部門合作實現(xiàn)整體最小化的參與部門給予更多權(quán)重的獎勵，同時通過規(guī)章制度的形式，向企業(yè)各員工傳達(dá)企業(yè)的戰(zhàn)略精神，保證企業(yè)的成本控制工作與戰(zhàn)略目標(biāo)相一致，保證房地產(chǎn)企業(yè)在各部門之間的協(xié)作分工下的效益最大化。

（四）加強(qiáng)房地產(chǎn)項目前期成本費用的控制

房地產(chǎn)企業(yè)的土地成本是所有成本中比例最大的一部分成本，可以說做好土地成本的控制工作就保證了利潤大部分的實現(xiàn)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在拿地的時候要根據(jù)企業(yè)的戰(zhàn)略規(guī)劃，做好成本效益分析，避免付出成本過高導(dǎo)致企業(yè)出現(xiàn)比較嚴(yán)重的虧損。另外，由于很多房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)過程中涉及到了拆遷補(bǔ)償費，而隨著居民法律意識的強(qiáng)烈，對于拆遷補(bǔ)貼的要求也越來越高，做好與原住地居民的溝通協(xié)調(diào)工作，同時協(xié)調(diào)好政府關(guān)系對于控制這一前期成本來說至關(guān)重要。同時在前期開發(fā)過程中涉及到給房地產(chǎn)企業(yè)的很多稅費，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過有效的稅務(wù)籌劃來降低這一費用。通過以上各環(huán)節(jié)的相關(guān)工作，保證房地產(chǎn)企業(yè)項目前期成本的最小化。

四、結(jié)語

我國房地產(chǎn)行業(yè)過去十年經(jīng)歷了飛速成長，但是關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)成本控制的理論創(chuàng)新還很少，尤其是針對我國房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀的成本費用控制理論，亟待豐富。當(dāng)下房地產(chǎn)行業(yè)競爭日趨激烈，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的各種風(fēng)險也越來越多，做好企業(yè)項目的成本控制工作對于房地產(chǎn)企業(yè)來說至關(guān)重要。只有有效地從各個環(huán)節(jié)加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制，才能保證房地產(chǎn)企業(yè)在未來的激烈競爭中實現(xiàn)健康可持續(xù)發(fā)展。

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