關(guān)于新型城鎮(zhèn)化背景下小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題的思考

【摘要】新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程中的小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題因其涉及政府、開(kāi)發(fā)商、居民等多方利益而備受關(guān)注，城市的高房?jī)r(jià)讓低收入人群無(wú)力承擔(dān)，使其投向更具價(jià)格優(yōu)勢(shì)的小產(chǎn)權(quán)房，進(jìn)而滿(mǎn)足低收入人群的生活、生產(chǎn)需要，但是小產(chǎn)權(quán)房缺少相關(guān)政策和法律的保護(hù)，也讓其購(gòu)買(mǎi)者承擔(dān)了很大的風(fēng)險(xiǎn)。本文通過(guò)分析小產(chǎn)權(quán)房存在的原因以及存在的問(wèn)題，提出自己的建議。

【關(guān)鍵詞】小產(chǎn)權(quán)房 高房?jī)r(jià) 低收入人群

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房?jī)r(jià)也隨之不斷攀升，在高房?jī)r(jià)的壓力下，小產(chǎn)權(quán)房越來(lái)越受到人們的青睞，越來(lái)越多的人群選擇購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房來(lái)滿(mǎn)足自己的需要，但是由于小產(chǎn)權(quán)房并沒(méi)有合法化，缺少相關(guān)政策和法律的保護(hù)，這就對(duì)其購(gòu)買(mǎi)者造成了風(fēng)險(xiǎn)。

一、小產(chǎn)權(quán)房的概念及特點(diǎn)

小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的，由本村集體組織以外的經(jīng)濟(jì)組織購(gòu)買(mǎi)利用，沒(méi)有取得合法房產(chǎn)證明的房屋。因?yàn)榉课莸耐恋厥褂脹](méi)有經(jīng)過(guò)國(guó)家的規(guī)劃、審批手續(xù)，也沒(méi)有繳納土地出讓金等費(fèi)用，所以不能獲得國(guó)家房管部門(mén)頒發(fā)的房產(chǎn)證，這在根本上直接區(qū)別于受法律保護(hù)的商品房所有權(quán)，小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)與我國(guó)現(xiàn)行的土地管理體制、房地產(chǎn)市場(chǎng)一般的交易機(jī)制相矛盾。

二、小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的原因

（一）土地制度是小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的根本原因

小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)與我國(guó)這種土地制度的缺陷有關(guān)。土地管理法的規(guī)定剝奪了集體土地的部分開(kāi)發(fā)權(quán)和處分權(quán)，但是隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，農(nóng)村集體土地的價(jià)值被逐漸發(fā)掘，集體土地所有者未獲得更大的利益，產(chǎn)生了以超越法律的形式主動(dòng)進(jìn)入土地供給市場(chǎng)的動(dòng)機(jī)。雖然法律上規(guī)定“農(nóng)村宅基地歸集體所有，村民對(duì)宅基地只擁有使用權(quán)”，這說(shuō)明農(nóng)民將房屋賣(mài)給城市居民的行為是不受法律保護(hù)的，而大部分的村民并不知道自己這種將土地轉(zhuǎn)租給開(kāi)發(fā)商的行為是不合法的，這就在很大程度上促進(jìn)了小產(chǎn)權(quán)房的快速發(fā)展。

（二）高房?jī)r(jià)推動(dòng)了小產(chǎn)權(quán)房的快速發(fā)展

近年來(lái)我國(guó)城市的經(jīng)營(yíng)規(guī)劃用地逐漸減少，土地的出讓價(jià)格也越來(lái)越高，導(dǎo)致房?jī)r(jià)不斷高漲，而小產(chǎn)權(quán)房的開(kāi)發(fā)使用的是農(nóng)民集體土地，不需要繳納土地出讓金，這大大降低了房屋成本。另外，因?yàn)槭羌w土地，房地產(chǎn)商的建設(shè)規(guī)劃成本費(fèi)用也都大大節(jié)省，使得小產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格只有商品住房的二分之一，低廉的房?jī)r(jià)更能讓人們接受，這就吸引了更多地購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)，旺盛的需求也進(jìn)一步刺激了小產(chǎn)權(quán)房的迅速擴(kuò)張。

（三）新型城鎮(zhèn)化建設(shè)為小產(chǎn)權(quán)房的形成提供了條件

近年來(lái)，隨著經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速發(fā)展，城鎮(zhèn)化的進(jìn)程不斷加快。一方面，農(nóng)村人口大量地涌入城市，一定程度上造成了農(nóng)村土地的過(guò)剩，這些過(guò)剩的土地便成了小產(chǎn)權(quán)房開(kāi)發(fā)的對(duì)象。另一方面，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，早期人們眼中低端偏遠(yuǎn)的小產(chǎn)權(quán)房與一般的商品房已經(jīng)逐漸接軌，周邊的生活基礎(chǔ)設(shè)施也隨著城鎮(zhèn)化建設(shè)得到大大改善，這為小產(chǎn)權(quán)房的暢銷(xiāo)提供了優(yōu)勢(shì)條件。

三、現(xiàn)階段小產(chǎn)權(quán)房存在的問(wèn)題

（一）小產(chǎn)權(quán)房的占地問(wèn)題

小產(chǎn)權(quán)房的占地問(wèn)題是整個(gè)小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題的核心。小產(chǎn)權(quán)房的存在雖然滿(mǎn)足了部分低收入群體的住房需求，但它擾亂了正常的房地產(chǎn)、土地市場(chǎng)秩序，給政府造成了土地資源收益的流失。并且小產(chǎn)權(quán)房的占地始終屬于農(nóng)村集體土地，這本身就是一種不合法的行為，雖然其房?jī)r(jià)想比較于商品房有很大的優(yōu)勢(shì)，但是其購(gòu)買(mǎi)者并不能擁有合法的房產(chǎn)證明，這必然會(huì)損害消費(fèi)者的利益。

（二）小產(chǎn)權(quán)房的安全問(wèn)題比較突出

一方面，由于大多數(shù)小產(chǎn)權(quán)房為了節(jié)省成本，往往會(huì)使用一些沒(méi)有資質(zhì)的建筑隊(duì)在短時(shí)間內(nèi)蓋起，缺乏必要的規(guī)劃、勘測(cè)以及驗(yàn)收，房屋的質(zhì)量并沒(méi)有保障。另一面，小產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)權(quán)具有不確定性，因?yàn)殡y以辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)，其購(gòu)買(mǎi)者只可以使用，買(mǎi)賣(mài)或轉(zhuǎn)讓都比較困難，并且購(gòu)房者在未來(lái)的遺產(chǎn)繼承時(shí)也會(huì)存在困難。

（三）數(shù)量龐大，治理難度較大

目前，小產(chǎn)權(quán)房在全國(guó)各地已經(jīng)普遍存在，基數(shù)比較大。以鄭州為例，據(jù)數(shù)據(jù)顯示，鄭州小產(chǎn)權(quán)房的數(shù)量已經(jīng)超過(guò)200萬(wàn)平方米，約占2013年鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)全年供應(yīng)量的20%左右。如此龐大的數(shù)量避讓會(huì)給治理帶來(lái)很大的難度。

四、關(guān)于處理小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題的建議

（一）進(jìn)一步健全住房社會(huì)保障供應(yīng)體系

小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)，凸顯了我國(guó)的住房保障體系不完善，各個(gè)購(gòu)房階層的需求還存在很大的缺口，應(yīng)該繼續(xù)完善住房保障體系，建立多層次的住房保障制度。住房是一種特殊的商品，一些中低收入家庭支付能力沒(méi)有辦法得到根本改變，他們不可能完全通過(guò)市場(chǎng)機(jī)制來(lái)解決自身的住房問(wèn)題。政府及相關(guān)職能部門(mén)應(yīng)當(dāng)采取切實(shí)有效的措施，加大“經(jīng)濟(jì)適用房”、“廉租房”等保障性住房的供應(yīng)數(shù)量，最大限度的滿(mǎn)足人們特別是中低收入人群的住房需求。

（二）可以逐步有條件的允許農(nóng)村集體土地進(jìn)入市場(chǎng)

應(yīng)允許農(nóng)村集體土地的使用權(quán)自由轉(zhuǎn)讓、抵押和出租，這所涉及的僅僅是農(nóng)村集體土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓?zhuān)⒉挥绊懠w土地產(chǎn)權(quán)的屬性。允許農(nóng)村集體土地進(jìn)入市場(chǎng)可以讓農(nóng)民的土地和住房具有與城市居民相同的權(quán)益，改善現(xiàn)有的農(nóng)村土地狀況，逐步改善城鄉(xiāng)二元化土地制度。

（三）完善相關(guān)的法律法規(guī)

一方面，要健全房地產(chǎn)相關(guān)的立法，明確小產(chǎn)權(quán)房是違法行為并且在法律中詳細(xì)規(guī)定建造、交易小產(chǎn)權(quán)房的違法性，根據(jù)危害程度的不同分別給予讓違法者承擔(dān)不同的責(zé)任。另一方面，應(yīng)當(dāng)加快房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管立法，通過(guò)市場(chǎng)監(jiān)管?chē)?yán)格查處房地產(chǎn)市場(chǎng)上相關(guān)違法違規(guī)行為。

（四）合理處理現(xiàn)有的小產(chǎn)權(quán)房

第一，對(duì)于非法占用基本農(nóng)田、違法建筑等應(yīng)當(dāng)予以強(qiáng)制拆除，拆除前必須協(xié)調(diào)好相關(guān)各方的利益，考慮拆除后的補(bǔ)救方案，避免產(chǎn)生難以解決的糾紛。

第二，對(duì)已經(jīng)出售的小產(chǎn)權(quán)房，應(yīng)當(dāng)在補(bǔ)繳土地出讓金等相關(guān)稅費(fèi)的條件下，核發(fā)房產(chǎn)證。

參考文獻(xiàn)

[1]許海燕.梅昀，張漢江.利益博弈視角下小產(chǎn)權(quán)房的經(jīng)濟(jì)學(xué)思考[J].經(jīng)濟(jì)體制改革，2008，（05）.

[2]程浩.小產(chǎn)權(quán)房發(fā)展現(xiàn)狀及其成因分析[J].經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展，2009（2）.

[3]陳耀東，吳彬.小產(chǎn)權(quán)房及其買(mǎi)賣(mài)的法律困境與解決.法學(xué)論壇.2010年第1期.

[4]朱偉明，于志欣.《小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題成因及解決研究》.中國(guó)住宅設(shè)施，2011年第7期.

[5]劉智廣.《小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同效力研究》.河南大學(xué)2011年碩士研究生畢業(yè)論文.

作者簡(jiǎn)介：梁圓皓（1992-），男，漢族，河南禹州人，河南大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院在校本科生，專(zhuān)業(yè)：國(guó)際經(jīng)濟(jì)與貿(mào)易。