趙某某與陳某某房地產(chǎn)買賣居間合同糾紛案案例分析

吳振偉 陳 昊

趙某某與陳某某房地產(chǎn)買賣居間合同糾紛案案例分析

吳振偉1陳 昊2

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的日益專業(yè)化，房地產(chǎn)買賣居間合同在現(xiàn)在的日常生活中相當(dāng)常見，房地產(chǎn)買賣居間合同的糾紛也隨之而來。本文通過對(duì)趙某某與陳某某房地產(chǎn)買賣居間合同糾紛這一案例的分析，結(jié)合相關(guān)方面的理論知識(shí)，在實(shí)踐方面為這類糾紛的解決探尋出一條道路。

房地產(chǎn)居間合同;合同欺詐;優(yōu)先購買權(quán);違約損害賠償

1.案情簡(jiǎn)介

爭(zhēng)議房屋所有人為陳某某，2011年5月1日，趙某某 (購買方)、陳某某 (出售方)與房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)事務(wù)所 (居間方)簽訂了房屋買賣居間合同，合同規(guī)定購買方趙某某購買爭(zhēng)議房屋 (陳某某已經(jīng)出租給李某)，房款為500萬元，房屋出售人陳某某同意在房屋居間合同簽訂后3日內(nèi)簽訂房屋買賣合同，房屋居間合同簽訂后80日內(nèi)辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù);簽訂本協(xié)議時(shí)，趙某某支付2萬元作為購買意向金，陳某某簽署本協(xié)議后即轉(zhuǎn)為定金，并由房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)事務(wù)所所轉(zhuǎn)付陳某某;如果是房屋出賣人陳某某違約導(dǎo)致上海市房地產(chǎn)買賣合同最終未簽署的，則陳某某應(yīng)雙倍返還定金給趙某某，并向房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)事務(wù)所支付該房屋成交總價(jià)2%的違約金;如果房屋買受人趙某某違約導(dǎo)致房屋買賣合同沒有成功簽訂，那么先前趙某某所支付的定金歸房屋出售人陳某某所有，同時(shí)購買人趙某某向房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)事務(wù)所支付所購房屋成交總價(jià)2%的違約金;陳某某稱其擁有出售房屋的所有權(quán)已經(jīng)超過5年，趙某某稱其在購買此套房屋之前沒有購買過房屋，名下也沒有房產(chǎn)。房屋購買人趙某某按居間合同的約約定向陳某某支付定金2萬元。第二天，房屋出售人陳某某通知房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)事務(wù)所和房屋購買人趙某某稱不再對(duì)其所有的房屋進(jìn)行出售。5月3日房屋出售人陳某某將其所有的房屋出售給案外人陸某某。房屋原買受人趙某某稱陳某某將其房屋以520萬元的價(jià)格出售給了陸某某，房款中有20萬元是陸某某和陳某某約定賠償給趙某某的賠償款。房屋出售人陳某某稱其和陸某某約商定的房屋價(jià)格仍然是500萬元沒有改變，雙方又約定買受人李某某、陸某某賠償給房屋出售人陳某某20萬元，陳某某將房屋過戶給陸某某之后再行支付，到目前為止沒有收到此筆款項(xiàng);陸某某稱房屋所有權(quán)人陳某某于兩年前與李某 (女兒)簽訂此房屋的房屋租賃合同，約定租期從2009年1月1日至2016年12月31日，在承租人李某 (女兒)承租此房屋之后，李某 (女兒)和陸某某一直一起居住在這個(gè)房屋內(nèi)，雙方簽訂的房屋買賣合同上的買受人陸某某系李某 (女兒)母親，她的女兒才是實(shí)際買受人。她和出售人陳某某又口頭約定實(shí)際買受人李某 (女兒)賠償給房屋所有權(quán)人陳某某20萬元，等到房屋所有權(quán)人陳某某將所有權(quán)過戶給陸某某后再支付。趙某某得知后稱陳某某所有的房屋在上述協(xié)議簽訂后兩個(gè)月內(nèi)已升值20萬元左右。趙某某認(rèn)為，房屋所有權(quán)人陳某某在已經(jīng)簽訂房屋房屋買賣居間合同后又拒不向趙某某出售其所有的房屋，已經(jīng)構(gòu)成違約，趙某某有權(quán)解除先前與房屋所有權(quán)人陳某某簽訂的房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議，并要求房屋所有權(quán)人陳某某雙倍返還定金及賠償實(shí)際損失40萬元，其中因?yàn)榉课菀鐑r(jià)的損失20萬元，還有房屋所有人陳某某違約把房屋出售給第三人所得的利益20萬元。房屋所有權(quán)人陳某某認(rèn)為，其與趙某某在2011年5月1日簽訂房屋買賣居間協(xié)議，約定3日內(nèi)簽訂正式的房屋買賣合同，在合同簽訂過程中買受人趙某某稱其名下沒有房產(chǎn)，其系首次購買房產(chǎn)，但是后來得知趙某某之前名下已經(jīng)有房產(chǎn)，此次購買房產(chǎn)并不是其首次購房，所以趙某某欺詐在先。

2.案件爭(zhēng)議焦點(diǎn)和分歧意見

2.1 案件的爭(zhēng)議焦點(diǎn)

2.1.1 趙某某是否構(gòu)成合同欺詐

2.1.2 陸某某購買房屋是否可以看作陸某某在行使其優(yōu)先購買權(quán)

2.1.3 趙某某計(jì)算其損失的方式是否合理

3.合同欺詐法律問題分析

3.1 合同欺詐的概念

合同欺詐是指合同一方向合同相對(duì)方提供虛假的情況或者在有說明義務(wù)時(shí)，故意隱瞞事實(shí)而違反說明義務(wù)。

3.2 合同欺詐的類型

3.2.1 積極的合同欺詐

積極的合同欺詐是指合同一方主動(dòng)以錯(cuò)誤的語言，向合同相對(duì)人提供和實(shí)際事實(shí)不相符的情況。

3.2.2 消極的合同欺詐

消極的合同欺詐是指合同一方當(dāng)事人有對(duì)合同相對(duì)人解釋說明合同內(nèi)容或者相關(guān)信息的義務(wù)，但是，合同一方故意不向合同相對(duì)方解釋合同內(nèi)容或者相關(guān)信息，違反了自己應(yīng)該做的告知義務(wù)，導(dǎo)致合同相對(duì)人作出了錯(cuò)誤的決定，簽到了合同。

3.3 合同欺詐的法律構(gòu)成

3.3.1 要有合同欺詐的行為存在

有欺詐的事實(shí)，是指欺詐人作出了與實(shí)際情況不一致的表達(dá)。這種表達(dá)可以是行動(dòng)，也可以是語言;可以是消極的，也可以是積極的。

在合同欺詐中，積極的欺詐行為比較常見。積極的行為既可以表現(xiàn)為用與實(shí)際情況不一致的語言對(duì)合同受害人進(jìn)行誤導(dǎo)，如電風(fēng)扇的銷售商家夸大自己的電風(fēng)扇有定時(shí)功能而誤導(dǎo)消費(fèi)者購買這款產(chǎn)品，而實(shí)際上這款電風(fēng)扇不具備這項(xiàng)功能;也可以表現(xiàn)為用積極的行為對(duì)實(shí)際情況進(jìn)行掩飾。

但是，應(yīng)該特別指出:對(duì)明顯不需要作出回答的問題的虛假回答不構(gòu)成欺詐。例如，在勞動(dòng)合同簽訂的過程中，人力資源總監(jiān)詢問勞動(dòng)者，是否有宗教信仰?是否在近期準(zhǔn)備生孩子?等問題。如果勞動(dòng)者不予回答，可能會(huì)影響這份勞動(dòng)合同是否能簽訂完成，勞動(dòng)者可能作出了一個(gè)不真實(shí)的回答，這種不真實(shí)的回答，不應(yīng)當(dāng)被認(rèn)為是欺詐。

3.3.2 合同欺詐的手段超出了交易習(xí)慣、道德、法律所允許的限度。

各個(gè)國(guó)家的交易習(xí)慣對(duì)商家為其產(chǎn)品做出的一定程度以內(nèi)的夸大宣傳是允許的，這樣商家們的產(chǎn)品才會(huì)有更好的銷量。道德和輿論對(duì)于夸大宣傳也是給予一定的寬容。各個(gè)國(guó)家的法律也給予這些習(xí)慣充分的尊重，在一定限度的范圍內(nèi)允許商家夸大宣傳。單純抽象的夸大宣傳時(shí)被允許的，比如，“性能卓越，物美價(jià)廉”之類的詞語的運(yùn)用是沒有問題的。但是如果這種吹噓涉及到具體的指標(biāo)，而恰好商家又達(dá)不到這樣的指標(biāo)，則可能構(gòu)成欺詐。如果這個(gè)陳述是虛假的，那么商家構(gòu)成誤述;如果商家對(duì)這個(gè)誤述是明知的，那么這個(gè)商家構(gòu)成欺詐性誤述，并且要承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

一個(gè)行為是否構(gòu)成欺詐，英國(guó)法律規(guī)定的一個(gè)重要標(biāo)準(zhǔn)值得我國(guó)立法參考:錯(cuò)誤性誤導(dǎo)的表達(dá)必須是對(duì)事實(shí)的表達(dá)，對(duì)自己的見解進(jìn)行的陳述不能看成是欺詐。例如，商家說自己的電風(fēng)扇很耐用，這只是自己的見解，不構(gòu)成欺詐;要是商家說自己的電放扇可以用十年，就是一種對(duì)事實(shí)的陳述，要是商家的電風(fēng)扇用不到十年就壞了，就構(gòu)成欺詐。

3.3.3 合同欺詐的行為必須在訂約前完成

因?yàn)楹贤墼p是誘導(dǎo)合同相對(duì)人產(chǎn)生錯(cuò)誤的手段，所以合同欺詐只有在合同簽訂之前完成才有法律意義。在合同已經(jīng)簽訂完成之后再進(jìn)行的虛假陳述并不構(gòu)成合同欺詐，除非合同簽訂后受欺詐方因?yàn)檫@個(gè)虛假陳述修改了合同內(nèi)容。

3.3.4 合同欺詐要使合同相對(duì)人產(chǎn)生合理的信賴

如果欺詐受害人想要主張合同無效，那么欺詐受害人就要證明:合同另一方當(dāng)事人的所謂欺詐行為讓其產(chǎn)生了信賴，這個(gè)信賴要是合理的，并且在其決定是否和相對(duì)人簽訂合同的過程中起到了至關(guān)重要的作用。

3.3.5 主觀故意

只有在行為人故意實(shí)施欺詐行為時(shí)，合同相對(duì)方才能主張合同無效，這個(gè)是欺詐和誤解的核心區(qū)別，因?yàn)槠墼p也是一方當(dāng)事人希望另一方當(dāng)事人對(duì)事實(shí)產(chǎn)生誤解。

4.房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)法律問題分析

4.1 房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的定義

房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)，是指在房屋租賃關(guān)系中，承租人按照法律規(guī)定所享有的、在出租人出賣租賃房屋給第三人時(shí)，承租人得以同等條件優(yōu)先于他人而購買的權(quán)利。①

4.2 房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的成立和行使主體

4.2.1 房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的成立

民法理論上一般認(rèn)為，按照優(yōu)先購買權(quán)產(chǎn)生原因的不同，可將其區(qū)分為約定優(yōu)先購買權(quán)和法定優(yōu)先購買權(quán)兩類。約定優(yōu)先購買權(quán)產(chǎn)生于對(duì)優(yōu)先權(quán)約定合同的成立，而法定優(yōu)先購買權(quán)則產(chǎn)生于租賃合同成立之時(shí)。②我國(guó)法律規(guī)定的承租人優(yōu)先購買權(quán)是法定優(yōu)先購買權(quán)。但是，優(yōu)先購買權(quán)的成立不代表承租人就可以立刻行使，因?yàn)樵诔鲎馊顺鍪鄢鲎夥课葜?，承租人的?yōu)先購買權(quán)只是一種期待權(quán)，并不能實(shí)際行使。權(quán)利成立但未必有行使的機(jī)會(huì)，優(yōu)先購買權(quán)的成立不能必然導(dǎo)致優(yōu)先購買權(quán)的行使。只有在出租人出賣出租房屋并且第三人參與購買時(shí)，承租人才能以同等條件行使。

4.2.2 房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的行使主體

優(yōu)先購買權(quán)的行使主體是房屋的承租人，正常情況下的優(yōu)先購買權(quán)行使主體是房屋承租人，但在特殊情況下，行使主體可能會(huì)有些不同:

4.2.2.1 承租人的共同居住人

我國(guó)《合同法》第230條規(guī)定，出租人出賣出租房屋時(shí)，只有承租人才能享有和行使優(yōu)先購買所承租房屋的權(quán)利。但是，承租人生前的同住人在承租人死亡后是否享有優(yōu)先購買權(quán)我國(guó)法律沒有明確規(guī)定。從我國(guó)《合同法》234條③可以看出如果房屋承租人在房屋租賃期間死亡的，承租人的共同居住人是可以繼續(xù)履行這份房屋租賃合同的，那么承租人的共同居住人就自然成為了租賃合同關(guān)系的當(dāng)事人，所以房屋承租人的生前同住人當(dāng)然應(yīng)該享有房屋的優(yōu)先購買權(quán)。

4.2.2.2 房屋次承租人

我國(guó)法律是允許房屋的承租人在取得出租人同意的情況下轉(zhuǎn)租其承租的房屋的，我國(guó)《合同法》第224條④對(duì)轉(zhuǎn)租作了規(guī)定，在轉(zhuǎn)租關(guān)系合法的前提下，我國(guó)法律沒有明確規(guī)定次承租人是否有優(yōu)先購買權(quán)。我認(rèn)為，次承租人不應(yīng)該享有優(yōu)先購買權(quán)。理由如下:

(1)我國(guó)現(xiàn)行法律沒有規(guī)定房屋的次承租人可以享有優(yōu)先購買權(quán)。

(2)出租人和次承租人之間沒有合同關(guān)系，出租人和次承租人之間也就沒有權(quán)利義務(wù)關(guān)系，所以次承租人自然不能向出租人主張優(yōu)先購買權(quán)。

(3)如果賦予次承租人有優(yōu)先權(quán)，就會(huì)給出租人的房屋出售帶來許多不便。如果房屋只是部分轉(zhuǎn)租的話，就會(huì)同時(shí)出現(xiàn)兩個(gè)優(yōu)先權(quán)人，會(huì)給房屋出售帶來困難。

所以，在房屋有合法轉(zhuǎn)租的情形下，次承租人不享有優(yōu)先購買權(quán)，優(yōu)先購買權(quán)任然由房屋承租人行使。

4.3 優(yōu)先購買權(quán)行使的條件

4.3.1 通知義務(wù)

《最高人民法院司法解釋》和《合同法》都詳細(xì)規(guī)定了房屋出租人在出售出租房屋時(shí)要履行通知承租人的義務(wù)。關(guān)于出租人通知的方式，理論界認(rèn)為口頭通知或者書面通知都是可以的。我認(rèn)為，口頭通知或者書面通知都是為了能夠讓承租人知道房屋出租人想要出售出租房屋，從而方便房屋承租人行使其優(yōu)先購買權(quán)。所以，通知的方式不是重點(diǎn)，只要房屋承租人能夠知悉房屋出租人想要出售其出租的房屋即可。通知的內(nèi)容法律沒有明確的規(guī)定，我認(rèn)為，承租人如果想要行使其優(yōu)先購買權(quán)，應(yīng)該作為一方當(dāng)事人參與到出租人和第三人的合同談判過程當(dāng)中去，只有這樣才能讓其更好的實(shí)現(xiàn)優(yōu)先購買權(quán)。然而，如果房屋出租人在決定出賣出租房屋時(shí)已經(jīng)想好了出售的價(jià)格、支付方式以及支付期限，就算交易的過程中會(huì)有很多關(guān)于價(jià)格和支付方式以及支付期限的磋商，其結(jié)果也不會(huì)距離房屋出租人的當(dāng)初設(shè)想很遠(yuǎn)，在這種情況下，房屋出租人應(yīng)該直接通知承租人房屋的價(jià)格、支付方式以及支付期限等內(nèi)容。如果出租人出賣房屋時(shí)未履行通知義務(wù)，直接與第三人簽訂了房屋買賣合同的，房屋承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告該買賣合同無效。

4.3.2 房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的行使期限

確定承租人優(yōu)先購買權(quán)行使期限的目的是為了盡快確定房屋出賣人是把房屋出售給房屋承租人還是第三人，合理的保護(hù)房屋出賣人和第三人的利益。我國(guó)法律僅對(duì)行使期間沒有作出明確規(guī)定。

4.3.2.1 行使期限的性質(zhì)

關(guān)于優(yōu)先購買權(quán)的性質(zhì)理論界存在不同理解，通說認(rèn)為優(yōu)先購買權(quán)為形成權(quán)，我同意通說的觀點(diǎn)，所以優(yōu)先購買權(quán)的行使期限就是除斥期間。那么優(yōu)先購買權(quán)的形式期間原則上不適用中止或者中斷，也不能延長(zhǎng)，除非法律另有規(guī)定。如果優(yōu)先購買權(quán)人在行使期限經(jīng)內(nèi)未行使優(yōu)先購買權(quán)，權(quán)利即告消滅。

4.3.2.2 行使期限的起算點(diǎn)和長(zhǎng)度

承租人優(yōu)先購買權(quán)行使期間的起算點(diǎn)，我國(guó)現(xiàn)行法律并沒有明確規(guī)定，德國(guó)民法是將優(yōu)先購買權(quán)人接到房屋出租人的通知的時(shí)間作為期限起算點(diǎn)，這種規(guī)定比較明確，房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)行使期限一律以接到通知開始計(jì)算。這樣的規(guī)定讓實(shí)踐操作起來更為方便，讓起算點(diǎn)的計(jì)算更加透明，也更方便房屋承租人和房屋出租人的計(jì)算。并且這種情況下，房屋出租人如果不通知房屋承租人，那么期間一直不開始計(jì)算，就算房屋承租人自行知道了房屋出租人要出售出租房屋這個(gè)信息，如果房屋出租人不通知房屋承租人，期間也同樣不開始計(jì)算，更好的保護(hù)了房屋承租人的利益，也更加符合公平原則。我同意德國(guó)法關(guān)于優(yōu)先購買權(quán)的期間起算點(diǎn)的規(guī)定。我國(guó)現(xiàn)行法律還沒有對(duì)承租人的優(yōu)先購買權(quán)的行使期間進(jìn)行規(guī)定，我個(gè)人認(rèn)為一個(gè)月比較合理，能夠兼顧出租人、承租人以及第三人的利益。

4.3.3 同等條件

我國(guó)現(xiàn)行法律對(duì)同等條件沒有明確規(guī)定，有兩個(gè)不同的觀點(diǎn)存在于理論界:一是絕對(duì)同等說，二是相對(duì)同等說，我認(rèn)為“同等條件”可依照以下原則和內(nèi)容來理解和適用:

(1)價(jià)格。價(jià)格是買賣的最關(guān)鍵要素，所以如果房屋出賣人與第三人在價(jià)格上已經(jīng)確定，那么對(duì)承租人來說，其出價(jià)和第三人保持相同是最基本的要求。

(2)支付方式。房屋最為日常生活中對(duì)于來百姓來說最重要的東西，價(jià)格自然不菲，現(xiàn)在按揭買房是最常見不過的現(xiàn)象，所以在合同中關(guān)于支付方式的問題的約定對(duì)于房屋出賣人也至關(guān)重要，分期付款或者全款對(duì)于房屋出賣人的利益影響非常大。所以，出賣人與承租人之間的價(jià)款支付方式與第三人和出賣人之間達(dá)成的價(jià)款支付方式應(yīng)當(dāng)一致。

(3)支付期限。如果同樣是分期付款或者同樣是一次性付清就要比較付款期限的問題。房屋出賣人何時(shí)能夠拿到房款對(duì)于房屋出賣人的影響非常大，所以，支付期限也是很重要的影響出賣人利益的一個(gè)要素，在同等條件進(jìn)行比較時(shí)也要作為一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行考慮。所以，同等條件的比較范圍要適當(dāng)，不能過小也不能隨意擴(kuò)大，因?yàn)檫@個(gè)限制對(duì)于優(yōu)先購買權(quán)的行使有著重要的影響。

5.違約損害賠償法律問題分析

5.1 違約損害賠償?shù)母拍?/p>

違約損害賠償就是指合同一方當(dāng)事人因?yàn)椴宦男谢虿煌耆男泻贤s定義務(wù)給合同相對(duì)人造成損失后依據(jù)法律規(guī)定或合同約定承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。違約損害賠償是一種合同規(guī)定不履行而產(chǎn)生的義務(wù)。合同損失方有權(quán)利要求違反合同的一方承擔(dān)賠償損害責(zé)任，違反合同的一方有義務(wù)賠償因?yàn)槠洳宦男泻贤?guī)定義務(wù)而對(duì)遵守合同規(guī)定的一方造成的利益損失。后債與原債的區(qū)別在于后者是基于合同雙方當(dāng)事人商討而產(chǎn)生的，合同的內(nèi)容是事先約定好的;而后者是因?yàn)樵贤瑳]有適當(dāng)履行而轉(zhuǎn)化而來的。

5.2 違約責(zé)任中的完全賠償原則

5.2.1 完全賠償原則的概念

完全賠償原則，就是指違反合同的一方應(yīng)該賠償其違約對(duì)遵守合同的一方造成的全部損失。完全賠償是對(duì)合同遵守方的利益的全方面保護(hù)，從公平公正和等價(jià)有償原則來看，違反合同的一方也應(yīng)該賠償遵守合同的一方因?yàn)槠溥`約受到的全部實(shí)際損失。

我國(guó)法律采用完全賠償原則。我國(guó)《合同法》第113條⑤可以看出，我國(guó)法律采取的是完全賠償原則。

5.2.2 可得利益的賠償

可得利益是指合同在正常順利地履行以后可以實(shí)現(xiàn)或取得的財(cái)產(chǎn)利益。我國(guó)《合同法》第113條所規(guī)定的“包括合同履行后可以獲得的利益，”

可得利益的損失是指由于合同違反方的違約，使得遵守合同的一方失去了如果合同正常履行完成后可以得到的可期待利益。這種損失雖然不是遵守合同的一方已得利益的損失，但是如果沒有違反合同那方的當(dāng)事人的違約行為，合同能正常履行下去的話，遵守合同的一方還是可以獲得這部分利益。從這個(gè)角度來看的話，可得利益的損失和實(shí)際損失沒有什么區(qū)別，它們都是合同受害人所遭受的損失。

5.2.3 期待利益的賠償

期待利益是指合同當(dāng)事人在訂立合同時(shí)期待從此交易中獲得的各種利益和好處。⑥例如，汽車生產(chǎn)廠商購買一批輪胎，希望通過生產(chǎn)成汽車賣出去而獲得更大的利益;輪胎生產(chǎn)廠商購買一批機(jī)器設(shè)備，希望通過設(shè)備的生產(chǎn)得到質(zhì)量更好的產(chǎn)品。實(shí)際上期待利益就是如果說合同能夠完美的履行，合同當(dāng)事人可以獲得的全部利益。當(dāng)然，期待利益的損失要是遵守合同的一方能夠合理預(yù)見的，遵守合同的一方?jīng)]有理由得到合同條款里沒有提及的利益。

期待利益的內(nèi)容主要有以下幾方面:

(1)履行利益的獲取。如果違反合同的一方違約沒有履行合同，期待利益就是違反合同的一方應(yīng)該為的實(shí)際履行。如果違反合同的一方只是履行不完全或者履行不是當(dāng)，那么期待利益就是完全履行所能得到的全部利益和遵守合同的一方實(shí)際得到的利益之間的差值。并且如果違反合同的一方?jīng)]有履行合同，替代履行產(chǎn)生費(fèi)用也該包括在可得利益損失的范圍以內(nèi)。

(2)利潤(rùn)的損失。利潤(rùn)是指合同當(dāng)事人取得合同另一方當(dāng)事人交付的合同標(biāo)的物的基礎(chǔ)上進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而產(chǎn)生的利益。利潤(rùn)是在合同標(biāo)的物的基礎(chǔ)上產(chǎn)生增值部分。

(3)附帶損失。附帶損失是指違反合同的一方在違約后遵守合同的一方在止損時(shí)所花費(fèi)的費(fèi)用。

總而言之，期待利益的損失的確定必須合理并且合同受害人需要承擔(dān)舉證責(zé)任。

5.2.4 信賴?yán)娴馁r償

這里所討論的信賴?yán)鎯H僅指的是違約所產(chǎn)生的信賴?yán)鎲栴}。違約所產(chǎn)生的信賴?yán)鎿p失是指遵守合同的一方因?yàn)橄嘈藕贤鄬?duì)方會(huì)履行合同而支付了代價(jià)或者費(fèi)用，由于違反合同的一方的違約行為造成了遵守合同的一方的上述代價(jià)或者費(fèi)用的損失。信賴?yán)娴馁r償是讓受害人恢復(fù)到處于合同沒有訂立前的狀態(tài)，并不是達(dá)到合同順利履行后的狀態(tài)。

在英美法系國(guó)家，許多學(xué)者認(rèn)為由于期待利益的保護(hù)會(huì)有保護(hù)不周的情況，所以才會(huì)有信賴?yán)娴谋Ｗo(hù)。一般情況下，當(dāng)違反合同的一方違約之后，最好的保護(hù)方法就是把遵守合同的一方保護(hù)到合同順利履行完畢的狀態(tài)，也就是保護(hù)的是遵守合同的一方的期待利益。但是有時(shí)候期待利益的保護(hù)比較困難，期待利益的保護(hù)需要合同受害方舉證損失數(shù)額，但有時(shí)期待利益是難以計(jì)算的，因?yàn)檫`約造成的利潤(rùn)中存在的影響因素太多。然而，遵守合同的一方在違反合同的一方違約前對(duì)合同履行所做的準(zhǔn)備工作的費(fèi)用支出有時(shí)是容易的。

我認(rèn)為，對(duì)于信賴?yán)娴谋Ｗo(hù)是必須的，因?yàn)樵谄诖鏇]有辦法實(shí)現(xiàn)的時(shí)候?qū)τ谛刨嚴(yán)娴谋Ｗo(hù)就顯得特別重要，并且信賴?yán)媸亲袷睾贤囊环交谙嘈藕贤鄬?duì)方會(huì)無瑕疵地履行合同而產(chǎn)生的，這種利益是必須要保護(hù)的，因?yàn)檫@關(guān)乎到維護(hù)市場(chǎng)秩序的穩(wěn)定，如果說這種信賴都不能有的話社會(huì)經(jīng)濟(jì)就沒有辦法正常的運(yùn)轉(zhuǎn)下去，誠實(shí)信用原則就無從談起。所以說信賴?yán)娴谋Ｗo(hù)是相當(dāng)必要的。

6.研究結(jié)論

6.1 趙某某不構(gòu)成合同詐騙

首先，雖然趙某某有欺詐陳某某的行為存在，因?yàn)橼w某某承諾此次購房是首次購房。但是是不是首次購房明顯與此次合同簽訂沒有利害關(guān)系，趙某某沒有必要回答這個(gè)問題，所以趙某某對(duì)明顯不需要作出回答的問題的虛假承諾不構(gòu)成欺詐。

其次，如果趙某某的行為構(gòu)成了合同欺詐，那么趙某某的承諾此次購房是首次購房行為要使陳某某產(chǎn)生合理的信賴，這個(gè)信賴要是合理的，并且在其訂立合同的過程中起到了至關(guān)重要的作用。換句話說就是欺詐人實(shí)施的欺詐行為和被欺詐人作出的意思表示之間有因果關(guān)系。雖然趙某某的承諾行為使陳某某產(chǎn)生信賴，但是這個(gè)信賴并沒有在陳某某訂立合同的過程中起到關(guān)鍵作用，也就是說陳某某和趙某某訂立這份房屋購買合同與趙某某的承諾沒有因果關(guān)系。所以說趙某某的承諾行為不構(gòu)成欺詐。

6.2 陸某某購買房屋的行為不可以看作陸某某在行使其優(yōu)先購買權(quán)

雖然李某和陳某某存在租賃關(guān)系，陳某某又要出售出租房產(chǎn)，但是，房屋的實(shí)際購買人是與李某同住的父母李某某、陸某某，雖然李某某、陸某某是出租房屋的實(shí)際共同居住人，但是畢竟李某某、陸某某和陳某某之間沒有租賃關(guān)系，只有在李某死亡的前提下，李某某、陸某某才能享有優(yōu)先購買權(quán)，所以說，李某某、陸某某主體不符合優(yōu)先購買權(quán)主體的條件，李某某、陸某某不能行使優(yōu)先購買權(quán)。

6.3 趙某某計(jì)算其損失的方式總體合理

趙某某要求陳某某雙倍返還定金及賠償實(shí)際損失25萬元 (房?jī)r(jià)漲跌損失20萬元及陳某某因違約所得利益5萬元)。

首先，陳某某違約，理應(yīng)雙倍返還定金，趙某某的這項(xiàng)請(qǐng)求是與法有據(jù)的。其次，房屋漲跌損失20萬元 (如果趙某某能夠證明系爭(zhēng)房屋確實(shí)上漲20萬元)也是合理的。因?yàn)橄禒?zhēng)房產(chǎn)價(jià)值上漲了20萬元，如果陳某某按合同約定正常履行過戶義務(wù)，現(xiàn)在趙某某就是系爭(zhēng)房產(chǎn)的所有權(quán)人，就能夠擁有這部分上漲的利益，這是合同的履行利益，也就是周某某簽訂這份合同的可得利益，陳某某理應(yīng)對(duì)趙某某的這部分可得利益損失承擔(dān)賠償責(zé)任。再次，陳某某因?yàn)檫`約所得的利益5萬元不應(yīng)該作為趙某某的損失賠償給趙某某。因?yàn)橼w某某并不能證明其已經(jīng)與第三方有轉(zhuǎn)售系爭(zhēng)房產(chǎn)的協(xié)議，所以趙某某并不存在利潤(rùn)的損失;并且趙某某也沒有在陳某某違約后止損時(shí)花費(fèi)費(fèi)用，所以趙某某也不存在附帶損失;而趙某的期待利益損失中的履行利益損失部分已經(jīng)由房屋上漲的利益損失20萬元作了補(bǔ)償，所以趙某某并沒有期待利益的損失。趙某某在信賴?yán)娣矫嬉矝]有損失，因?yàn)橼w某某沒有因?yàn)橄嘈抨惸衬硶?huì)履行合同而支付代價(jià)或者費(fèi)用，沒有任何為了準(zhǔn)備合同履行而作出的前期投資，所以趙某某也沒有信賴?yán)娴膿p失。綜上，所以陳某某違約所得的利益5萬元不應(yīng)該賠償給趙某某。

所以，趙某某計(jì)算的前兩項(xiàng)損失是合理的，最后一項(xiàng)損失沒有依據(jù)的支持，總體來說周某某所要求的27萬損害賠償 (定金2萬元)中有22萬元是合理的，所以說趙某某計(jì)算其損失的方式總體合理

。
(作者單位:1.上海對(duì)外經(jīng)貿(mào)大學(xué);2.鹽城市鹽都區(qū)人民法院)

注解:

① (德)曼弗雷德·沃爾夫.物權(quán)法.吳越、李大雪譯。法律出版社，2004年第2版。

② 陳真.論房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的行使.法制博覽.2013(11)，100－101。

③ 參見《合同法》第234條。

④ 參見《合同法》第224條。

⑤ 參見《合同法》第113條。

⑥ 焦津洪.違約賠償范圍的比較研究.中外法學(xué)，1991(5)。

［1］ (德)曼弗雷德·沃爾夫.物權(quán)法.吳越、李大雪譯。法律出版社2004年第2版。

［2］ 陳真.論房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的行使.法制博覽.2013 (11)，100－101。

［3］ 參見《合同法》第234條。

［4］ 參見《合同法》第224條。

［5］ 參見《合同法》第113條。

［6］ 焦津洪.違約賠償范圍的比較研究.中外法學(xué)，1991(5)。

吳振偉 (1990.11－)，男，漢，江蘇鹽城，上海對(duì)外經(jīng)貿(mào)大學(xué)，碩士在讀，研究方向:民商法。

陳昊，男，漢，江蘇鹽城，鹽城市鹽都區(qū)人民法院，本科。

本文采用案例和理論知識(shí)相結(jié)合的方法，文章一共可以分為三個(gè)部分，首先是案例的介紹，在這部分介紹了趙某某與陳某某房地產(chǎn)買賣居間合同糾紛這案的概況。第二部分是總結(jié)爭(zhēng)議焦點(diǎn)，提出問題，在這部分重點(diǎn)提出三個(gè)問題:1.趙某某是否構(gòu)成合同欺詐2.陳某某向李某某、陸某某出售房屋是否可以看作李某某、陸某某在行使其優(yōu)先購買權(quán)3.趙某某計(jì)算其損失的方式是否合理。通過這些問題的提出，對(duì)下面一部分解決問題提供了分析的依據(jù)。第三部分是爭(zhēng)議焦點(diǎn)的解決，這一部分通過對(duì)于合同欺詐法律問題、房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)法律問題、違約損害賠償法律問題的理論介紹，最后得出了:1.趙某某不構(gòu)成合同詐騙2.陳某某向李某某、陸某某出售房屋不可以看作李某某、陸某某在行使其優(yōu)先購買權(quán)3.趙某某計(jì)算其損失的方式總體合理這三個(gè)結(jié)論，回答了上述提出的問題

本文對(duì)于本案例的分析，為地產(chǎn)買賣居間合同中常見的問題給出了答案，給實(shí)踐中類似的案件的解決提供了借鑒。