樓市溫和復(fù)蘇分化加劇

3月8日晚，萬科的明星經(jīng)理人毛大慶發(fā)出告別信，宣布離開萬科、獨自創(chuàng)業(yè)，坐實了長期的傳言。緊接著又有爆料稱，萬科各部門均有重要員工相繼離職，龍頭公司人才的流失折射出行業(yè)的動蕩。

2014年3月，杭州房價大降，輿論一片嘩然，標(biāo)志著中國樓市正式進(jìn)入拐點。此后一年，全國除北、上、廣的房地產(chǎn)市場仍能維持量價平穩(wěn)之外，其余二三線城市均不同程度地面臨“去庫存”問題。

2014年，全國土地出讓金同比下降35%，土地成交建筑面積同比下降43%，地產(chǎn)商們對“供給過剩”的現(xiàn)狀認(rèn)識一致，不再大量囤積土地，債臺高筑的地方政府資金鏈進(jìn)一步拉緊;同時，減緩了新開工、新投資的數(shù)額，給經(jīng)濟(jì)增長帶來極大壓力，GDP增速成為中央政府的心結(jié)。

從去年下半年開始，政府逐步對房地產(chǎn)施行各類寬松政策，市場并無明顯起色。2015年3月1日，“不動產(chǎn)登記制度”如期啟動，房產(chǎn)稅漸行漸近，給低靡的樓市再蒙一層陰影。

在上周舉行的全國“兩會”上，國務(wù)院總理李克強(qiáng)在2015年政府重點工作安排中表示，要“穩(wěn)定住房消費(fèi)”、“堅持分類指導(dǎo)，因地施策，落實地方政府主體責(zé)任”，并且“支持居民自住和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展?！?/p>

今年2月，央行宣布降準(zhǔn)，3月又宣布降息。李克強(qiáng)總理也公開表示，尚有很多可以選擇的金融手段，用以抵御經(jīng)濟(jì)下行的壓力。

毛大慶在萬科的離職發(fā)布會上感嘆：“這是三年來，地產(chǎn)企業(yè)的政策環(huán)境和輿論環(huán)境最好的時刻?！?/p>

高策地產(chǎn)的董事長李國平在接受《財經(jīng)》記者采訪時說，政策已經(jīng)從雙向調(diào)控走向單向調(diào)控，如果要用一個關(guān)鍵詞來形容2015年的樓市，那就是“回暖?！?/p>

但這并不表示，所有城市、所有開發(fā)商都有好日子過了，“分化”將是這次復(fù)蘇的特點。

“寬貨幣”促進(jìn)“弱復(fù)蘇”

2015年3月1日，央行宣布下調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率，一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)至5.35%，一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)至2.5%，其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率及個人住房公積金存貸款利率相應(yīng)調(diào)整。

這是去年11月以來，央行在四個月內(nèi)第二次降息。

“降息不是沖著救樓市來的?！?星河灣集團(tuán)董事長黃文仔3月5日在參加兩會時稱。

政府實行寬松的貨幣政策的確是為了抵御中國經(jīng)濟(jì)通縮的風(fēng)險，但嚴(yán)重依賴資金的開發(fā)商們是直接受益人。

自2014年開始，政府對房地產(chǎn)的政策已經(jīng)逐步寬松。從呼和浩特市解除限購開始，各地政府逐步放松限購令，隨后放松公積金貸款條件、降低銀行房貸成本、下調(diào)央行基準(zhǔn)利率，甚至放寬“首套房”購房者的定義等各種手段接踵而來。

3月5日，國務(wù)院總理李克強(qiáng)在政府工作報告里的說法是這一政策方向的延續(xù)。

報告中稱，要“穩(wěn)定住房消費(fèi)”，“堅持分類指導(dǎo)、因地施策，落實地方政府主體責(zé)任”。其中，“分類指導(dǎo)”被市場解讀為允許地方政府根據(jù)各地情況開展救市，而“支持居民自住和改善性住房需求”，則被解讀為今年二套房住房貸款有望放松。

值得一提的是，報告中提及“住房保障逐步實行實物保障與貨幣補(bǔ)貼并舉，把一些存量房轉(zhuǎn)為公租房和安置房”則顯示出，中央政府已經(jīng)充分認(rèn)識到部分城市房產(chǎn)供應(yīng)過剩，并要求地方政府幫助開發(fā)商“去庫存”，消化存量、加速周轉(zhuǎn)以降低市場風(fēng)險。

實際上，今年年初住建部傳出消息，已經(jīng)在內(nèi)部引導(dǎo)高庫存城市，少建停建安置房，讓政府收購存量商品房。

3月7日，李克強(qiáng)總理對外宣稱“要頂住下行壓力，遇更大困難我們會出手。很多財稅、金融政策、宏觀調(diào)控工具，還沒有完全使用”，可見后續(xù)政策極有可能進(jìn)一步放松，從而增強(qiáng)市場和開發(fā)商的信心。

“這是總理第一次跟代表委員一致表示房地產(chǎn)市場要健康穩(wěn)定?！?毛大慶在離職媒體發(fā)布會上說，對比過去三年，房地產(chǎn)行業(yè)前所未有地迎來了一個相對好的政策環(huán)境和輿論環(huán)境。

根據(jù)海通證券報告公布的3月數(shù)據(jù)，一線城市的首套房貸普遍出現(xiàn)8.8折優(yōu)惠，如北京農(nóng)業(yè)銀行、匯豐銀行各分行等，最低有8.5折首套房貸（上海民生銀行），放款時間在20天至35天不等，按揭貸款的下降有望直接拉動住房銷售。

這些政策能否最終體現(xiàn)為市場的回暖？近日，瑞銀房地產(chǎn)研究團(tuán)隊、經(jīng)濟(jì)學(xué)家、銀行和消費(fèi)品研究團(tuán)隊與UBS EvidenceLab共同合作，抽樣調(diào)查了3730位中國消費(fèi)者。

結(jié)果顯示，購買單套總價在50萬至200萬元之間的自用型房屋的需求強(qiáng)勁，反映消費(fèi)者對升級到更好社區(qū)或更大房屋的意愿。由此可見，只要有合適的房屋產(chǎn)品，通過降低抵押貸款利率或者下調(diào)首付比例來刺激需求、緩解房地產(chǎn)市場低迷是有效的。

“降息對樓市救市效果很有限，因為房地產(chǎn)有自己的恢復(fù)邏輯?！?一直活躍在房地產(chǎn)領(lǐng)域的經(jīng)濟(jì)學(xué)家李稻葵上周表示，在他看來，中國樓市還需要一年的時間去消化存量，購房需求才能再逐步恢復(fù)，量價都不再下跌，進(jìn)入上升期。

差別化回暖

“住宅需求是無止境的嗎？”毛大慶的答案是“不可能”。地產(chǎn)行業(yè)肯定要變化，從原先70個城市都萬馬奔騰，到過去一兩年，城市之間發(fā)生嚴(yán)重分化。

“分化”既是現(xiàn)在國內(nèi)樓市的主要特征，也標(biāo)志著此輪回暖將與以往不同。

此前，行業(yè)波動皆因政策打壓需求而起，在政策放松之后，需求再現(xiàn)爆發(fā)式反彈。在這樣的周期中，真實需求并未減弱，僅僅因為政策的干預(yù)導(dǎo)致需求在時間軸平移。

但是本輪復(fù)蘇不同。2013年開始，雖然頒布了“國五條”，但在執(zhí)行時被打折扣，對樓市負(fù)面影響有限，此后兩年，地產(chǎn)行業(yè)成交量的下行，更多是行業(yè)規(guī)律的影響，購房的有效需求在減少。

直到2014年9月，央行放松首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，行業(yè)才開始逐步復(fù)蘇。而這種復(fù)蘇更多的是因為2014年起，開發(fā)商縮減了投資，降低了供給，從而出現(xiàn)的結(jié)構(gòu)性回暖，絕不可能再現(xiàn)過去的爆發(fā)式增長。

根據(jù)海通證券的計算，目前，一線城市庫存去化周期14.4個月，二線21.6個月，三線47.8個月，故此，一二三線城市回暖的情況也會完全不同，一線城市即使繼續(xù)限購，復(fù)蘇力度也定會更強(qiáng)，而三線城市庫存壓力大，即使中長期也不會樂觀。

《財經(jīng)》記者了解到，一線城市部分樓盤正在醞釀取消優(yōu)惠活動或小幅上調(diào)銷售價格，而二線城市項目目前很難漲價，但伴隨降息，開發(fā)商可能增加二線城市項目。

李國平告訴《財經(jīng)》記者，今年樓市分化會持續(xù)，所以不同區(qū)域的不同開發(fā)商，同一開發(fā)商的不同區(qū)域分公司表現(xiàn)都會很不同。三四線土地再優(yōu)惠，別人也不敢去。而一線城市地價暴漲，面粉比面包貴是因為開發(fā)商們集體追高，“一種是源自賭博心態(tài)，另一種則是從公司規(guī)模戰(zhàn)略上考慮，戰(zhàn)略決定戰(zhàn)術(shù)”。

上海社科院城市與房地產(chǎn)中心主任張泓銘3月5日在兩會時表示，“今年的樓市，不能完全阻止個別項目、個別企業(yè)、個別城市的風(fēng)險快速釋放，但要保證也可以做到全國市場整體、行業(yè)整體的風(fēng)險不被快速釋放。”

他認(rèn)為，房價多年快速上升的內(nèi)部原因是地方政府獲取浮財?shù)募逼群托袠I(yè)的推升，形成民眾房價只升不跌的心理預(yù)期，外部原因是國際貨幣流動性和人民幣流動性持續(xù)放大。

房產(chǎn)稅“狼還沒來”

不動產(chǎn)登記制度啟動之后，房產(chǎn)稅成為市場在等待的另一只靴子。雖然各類專家學(xué)者頻頻在公開場合解釋稱，不動產(chǎn)登記制度不代表要開征房產(chǎn)稅，而征收房產(chǎn)稅也不等同于房價下降，但這都難以讓民眾安心。

“不動產(chǎn)登記制度對樓市不會有什么影響?！秉S文仔在兩會時公開表示，“如果你指望房價下跌，恐怕會失望。”

但是人們更愿意接受財政部財科所所長賈康說的：“不動產(chǎn)登記與樓市調(diào)控和房地產(chǎn)稅的征收等顯然有政策關(guān)聯(lián)性。” 多年來，賈康一直唱多房產(chǎn)稅。

2014年3月，國務(wù)院同意建立由國土資源部牽頭的不動產(chǎn)登記工作部際聯(lián)席會議制度。一年以來，這項工作一直嚴(yán)格按照時間表在逐步推進(jìn)。

本質(zhì)上看，不動產(chǎn)登記制度承認(rèn)公示和保護(hù)居民權(quán)利，是《物權(quán)法》完善的重要一環(huán)，屬于地產(chǎn)行業(yè)的基礎(chǔ)制度建設(shè)。雖然它與房地產(chǎn)調(diào)控?zé)o必然聯(lián)系，但是毫無疑問，其相關(guān)數(shù)據(jù)和信息將成為政府推進(jìn)房產(chǎn)稅或其他房地產(chǎn)政策決策的有力依據(jù)。

此前有聲音稱，在中國特有的環(huán)境下，征收房產(chǎn)稅難以執(zhí)行。而中稅網(wǎng)合伙人王冬生告訴《財經(jīng)》記者，就如何征收房產(chǎn)稅這個事項，當(dāng)局已經(jīng)召集行業(yè)精英進(jìn)行過充分的探討，“沒有什么不能操作的，關(guān)鍵是政府的決心?！?/p>

真正的難題是，在現(xiàn)行土地制度下，政府再向購房人征收房產(chǎn)稅法理不通。

此前，政府迫于輿論壓力，在上海、重慶等地先行推出房產(chǎn)稅試點，試圖靠物業(yè)稅或房產(chǎn)稅這種長期的基本稅收制度，去實現(xiàn)一個短期的調(diào)控目標(biāo)，該政策一直存在爭議。2014年，“房產(chǎn)稅”在政府文件中被悄悄改為“房地產(chǎn)稅”。

“現(xiàn)在比較關(guān)鍵的，是什么時候?qū)⒎康禺a(chǎn)稅法正式納入全國人大立法程序，盡快開始一審?！?賈康在3月6日接受媒體采訪時說。

由此可見，房產(chǎn)稅的出臺取決于修法的進(jìn)度。當(dāng)然，還有樓市的表現(xiàn)，很難想象在樓市低迷、經(jīng)濟(jì)下行的時候，政府會去擴(kuò)大房產(chǎn)稅的試點范圍。