美國(guó)房地產(chǎn)新常態(tài)

美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)自2013年下半年上行受阻后，一直低迷。進(jìn)入2015年3月，美國(guó)又一年傳統(tǒng)的房地產(chǎn)季正式拉開序幕，并會(huì)保持熱度直到8月份。美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)向來(lái)周期性波動(dòng)，景氣循環(huán)。2015年，會(huì)是美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)蓬勃發(fā)展的一年嗎？

種種跡象顯示，美房地產(chǎn)市場(chǎng)正在進(jìn)入“新常態(tài)”。復(fù)蘇格局下，美國(guó)房地產(chǎn)今年對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)不會(huì)有令人驚艷的提振作用。

房屋開工建筑活動(dòng)的速度是衡量房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的指標(biāo)之一，另外的指標(biāo)還有房?jī)r(jià)和銷售量。美國(guó)房屋市場(chǎng)研究機(jī)構(gòu)CoreLogic發(fā)布報(bào)告稱，美國(guó)1月房屋價(jià)格環(huán)比上漲1.1%，同比上漲5.7%。最新的房?jī)r(jià)指數(shù)顯示，有四個(gè)州上漲幅度達(dá)到新高，紐約州上漲5.6%，懷俄明州和得克薩斯州均為8.3%，科羅拉多州9.1%。此外，美國(guó)有27個(gè)州以及哥倫比亞特區(qū)的房?jī)r(jià)距歷史最高值差距已在10%以內(nèi)。

報(bào)告預(yù)計(jì)，房?jī)r(jià)上漲這一趨勢(shì)將從2015年1月持續(xù)至2016年1月，漲幅有望達(dá)到5.3%。

此前不久，美國(guó)全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)也公布了報(bào)告，報(bào)告顯示，1月美國(guó)舊房銷量下降至2014年4月以來(lái)的新低，經(jīng)季節(jié)調(diào)整按年率計(jì)算為482萬(wàn)套，比前一個(gè)月的修正值下降4.9%，比去年同期高出3.5%。當(dāng)月房屋庫(kù)存上升0.5%至187萬(wàn)套。

在美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，舊房銷量占整個(gè)樓市銷量的90%以上。分析人士認(rèn)為，美國(guó)健康的月度舊房銷量為550萬(wàn)套左右。

也許用“謹(jǐn)慎樂(lè)觀”來(lái)形容經(jīng)濟(jì)學(xué)家和房地產(chǎn)專家們對(duì)2015年美國(guó)房地產(chǎn)的走勢(shì)比較恰當(dāng)。CoreLogic經(jīng)濟(jì)學(xué)家山姆·卡特（Sam Khater）對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者排除了房地產(chǎn)“V”型反轉(zhuǎn)的可能。他說(shuō)，2015年美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)持續(xù)復(fù)蘇，我們已看到積極因素的匯流，包括就業(yè)增長(zhǎng)的強(qiáng)勁和消費(fèi)者信心的不斷高漲。但今年更可能是“L”型復(fù)蘇，先是上行一段時(shí)間，然后明顯放緩。原因是，明顯缺乏房屋新開工的建筑活動(dòng)。

經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)錯(cuò)拍

房地產(chǎn)市場(chǎng)向來(lái)為美國(guó)經(jīng)濟(jì)提供增長(zhǎng)動(dòng)力，但自2014年下半年以來(lái)，二者出現(xiàn)了錯(cuò)軌。

一方面，美國(guó)經(jīng)濟(jì)如火如荼。3月初，美聯(lián)儲(chǔ)發(fā)布褐皮書稱，美國(guó)大部分地區(qū)和領(lǐng)域的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)在1月初至2月中期持續(xù)擴(kuò)張，其中，大部分地區(qū)的消費(fèi)者支出和汽車銷售實(shí)現(xiàn)上升。褐皮書稱，大部分地區(qū)的薪資壓力溫和。

美股牛市也熱火朝天地進(jìn)入第六年。納斯達(dá)克指數(shù)在3月初重新站在5000點(diǎn)之上，是2000年互聯(lián)網(wǎng)泡沫破滅以來(lái)首見。

美元?jiǎng)t實(shí)現(xiàn)了過(guò)去30多年來(lái)最迅速的升值行情之一。 3月10日，美元指數(shù)升勢(shì)凌厲，一度突破98關(guān)鍵線，創(chuàng)下12年來(lái)新高。與之相比，日元、歐元、澳元和眾多新興市場(chǎng)貨幣皆對(duì)美元大幅下行，歐元跌至12年新低，日元?jiǎng)t創(chuàng)下8年新低。

最大的利好是美國(guó)非農(nóng)就業(yè)保持強(qiáng)勢(shì)增長(zhǎng)。美國(guó)非農(nóng)就業(yè)已連續(xù)12個(gè)月保持在20萬(wàn)人以上的增長(zhǎng)，是1994年以來(lái)的首次;并連續(xù)4個(gè)月增長(zhǎng)超出市場(chǎng)的預(yù)期，顯示出就業(yè)市場(chǎng)增長(zhǎng)的強(qiáng)勢(shì)。

這些利好數(shù)據(jù)讓人驚喜也讓人困惑。美聯(lián)儲(chǔ)一位不具名官員對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者解釋說(shuō)，美國(guó)經(jīng)濟(jì)開始領(lǐng)跑背后是全球增長(zhǎng)前景的分化，以及政策應(yīng)對(duì)的不匹配。環(huán)顧四周，中國(guó)經(jīng)濟(jì)放緩，正為通縮壓力而煩悶;歐元區(qū)持續(xù)數(shù)年萎靡不振;日本也在苦苦掙扎;美國(guó)則通過(guò)漫長(zhǎng)而漸進(jìn)的調(diào)整，私營(yíng)部門債務(wù)減記，金融部門自我修復(fù)等夯實(shí)了經(jīng)濟(jì)的基本面，美聯(lián)儲(chǔ)退出量化寬松又引發(fā)資金回流，外國(guó)投資者在美國(guó)債券和貨幣市場(chǎng)尋求收益優(yōu)勢(shì)，加之頁(yè)巖革命的助力，使得美國(guó)經(jīng)濟(jì)一枝獨(dú)秀。

美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)卻出現(xiàn)了另一片圖景。2015年1月，美國(guó)舊房銷量下降至2014年4月以來(lái)的新低，令人失望的還有住房銷售中的占比約為8%的新房銷售。2013年美國(guó)新房銷售不佳，銷量為42.9萬(wàn)套，2014年總銷售量稍有增加，為43.5萬(wàn)套;美國(guó)商務(wù)部日前公布的數(shù)據(jù)顯示，美國(guó)1月新房銷售量經(jīng)季節(jié)調(diào)整后，按年率計(jì)算為48.1萬(wàn)套，環(huán)比下降0.2%。

2014年美國(guó)新屋開工總數(shù)為101萬(wàn)戶，比2013年增長(zhǎng)了9%，為2007年以來(lái)最高增速，但這個(gè)數(shù)字仍然低于過(guò)去20年150萬(wàn)戶的平均水平。三年前，美國(guó)房?jī)r(jià)觸底，隨后的兩年房?jī)r(jià)連續(xù)上漲10%，然后在2014年秋季開始漲幅放緩，2014年整體上漲5%左右。

在短期和長(zhǎng)期因素交互疊加下，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)反彈乏力。從經(jīng)濟(jì)周期的角度，卡特說(shuō)，回想2000年前后，股市大規(guī)模膨脹，隨后互聯(lián)網(wǎng)泡沫破滅，引發(fā)了2000年第三、第四季度之后的經(jīng)濟(jì)衰退。因這次危機(jī)并非由房地產(chǎn)泡沫引發(fā)，所以經(jīng)濟(jì)在短暫衰退后再次起飛;而十年后這一次經(jīng)濟(jì)大衰退的最不尋常之處在于，它是2008年房地產(chǎn)泡沫破滅后的產(chǎn)物。

經(jīng)此打擊后，房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)年不振，房屋開工建筑活動(dòng)是病灶之一。細(xì)分下來(lái)，多戶型房屋建筑活動(dòng)的表現(xiàn)可圈可點(diǎn)?？ㄌ卣f(shuō)，由于多戶型新屋住宅市場(chǎng)在金融危機(jī)前未產(chǎn)生過(guò)熱，這一市場(chǎng)能得以迅速?gòu)?fù)蘇，并回到衰退前水平;但單戶型住宅開工建筑活動(dòng)則在2003年-2007年樓市繁榮時(shí)產(chǎn)生大量投機(jī)，之后，又被矯枉過(guò)正，使得單戶型新屋住宅市場(chǎng)在2008年、2009年左右崩潰。在過(guò)去二三年中，單戶型住宅市場(chǎng)一直在緩慢地恢復(fù)原氣的過(guò)程中。

結(jié)構(gòu)性的改變正在發(fā)生。美國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家丹尼爾·科瑞（Daniel Corrin）對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者指出，在人口方面，美國(guó)戰(zhàn)后“嬰兒潮”一代退場(chǎng)，新千禧一代在2015年進(jìn)入18歲到34歲的年齡區(qū)間，成為美國(guó)主要人口群體。而25歲到44歲的人群是形成家庭單位的重要部分，對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展舉足輕重，但長(zhǎng)期趨勢(shì)是，25歲到44歲的人口占總?cè)丝诒戎卦谏鲜兰o(jì)90年代經(jīng)歷高點(diǎn)后，逐步縮小，而在未來(lái)的20年，美國(guó)住房的需求量將主要由這個(gè)人群決定。

沃頓商學(xué)院教授約瑟夫·吉尤科（Joseph Gyourko）則從住房擁有意愿的角度解讀了這樣的現(xiàn)象。他對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者說(shuō)，與美國(guó)房地產(chǎn)繁榮期的高點(diǎn)相比，現(xiàn)在人們的住房擁有意愿偏低，住房擁有率從那時(shí)的69%降到現(xiàn)在的64%，至少今年，這個(gè)局面不會(huì)太大的有改觀。

在美國(guó)就業(yè)強(qiáng)勁的大背景下，就業(yè)增長(zhǎng)會(huì)帶來(lái)住房需求的增加，但吉尤科相信，這些住房需求方都會(huì)成為租房客而非買家。一方面，人們的產(chǎn)權(quán)心理發(fā)生了變化，特別是在美國(guó)新一代的年輕人心中，擁有住房不再被看作是財(cái)富增長(zhǎng)的途徑——他們見證了房?jī)r(jià)大跌，不想重蹈覆轍。

這幾乎相當(dāng)于簡(jiǎn)單的算術(shù)題，美國(guó)有1.2億個(gè)家庭單位，美國(guó)住房擁有率從峰值69%下降5個(gè)百分點(diǎn)，就意味著，若每個(gè)百分點(diǎn)有120萬(wàn)家庭單位的話，現(xiàn)在比69%的住房擁有率時(shí)減少了600萬(wàn)個(gè)房主。吉尤科認(rèn)為這一比率不會(huì)發(fā)生逆轉(zhuǎn)，因此房主數(shù)量今后也不會(huì)有顯著增長(zhǎng)。

現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況在吉尤科看來(lái)，更準(zhǔn)確地反映了上一個(gè)周期前的常態(tài)，也因此這種狀況會(huì)持續(xù)更久，而十年前左右的房地產(chǎn)市場(chǎng)大繁榮才是不太正常的。

希望推手

在供需法則上，也不全是壞消息。美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)積極的跡象隨春天的土壤而松動(dòng)，開始孕育希望。

美國(guó)經(jīng)濟(jì)大衰退后，房地產(chǎn)市場(chǎng)難有起色的一個(gè)持續(xù)性挑戰(zhàn)是，家庭單位形成的減少和推遲，這對(duì)住房的需求有實(shí)質(zhì)性的負(fù)面影響。

在長(zhǎng)達(dá)七年家庭單位形成的低速增長(zhǎng)后，2014年第三、第四季度美國(guó)家庭增加了130萬(wàn)，創(chuàng)下自1981年以來(lái)的最高?？ㄌ卣J(rèn)為目前這兩個(gè)季度的增長(zhǎng)會(huì)有怎樣的影響還有待觀察，但這畢竟是真實(shí)的增長(zhǎng)。

失業(yè)率長(zhǎng)期高居不下是宏觀層面近年來(lái)拖累美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇的主要制約。形勢(shì)慢慢變得有起色，過(guò)去12個(gè)月，美國(guó)共增加非農(nóng)就業(yè)人口330萬(wàn)，是2000年3月以來(lái)的最高。而新出籠的2月失業(yè)率數(shù)字則讓人非常驚喜，2月失業(yè)率從1月的5.7%進(jìn)一步下降5.5%，是2008年以來(lái)的最低。

科瑞說(shuō)，雖然就業(yè)市場(chǎng)還有諸多不盡如人意之處，如數(shù)以百萬(wàn)計(jì)的長(zhǎng)期失業(yè)者被剔除出了勞動(dòng)力的范疇，勞動(dòng)參與率在下降，就業(yè)質(zhì)量也在下降，但就業(yè)市場(chǎng)確實(shí)在繼續(xù)改善，并逐步向美聯(lián)儲(chǔ)預(yù)計(jì)的充分就業(yè)目標(biāo)靠近。

也許現(xiàn)在只是時(shí)間上的問(wèn)題，就業(yè)市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的積極影響會(huì)逐步顯現(xiàn)。尤其當(dāng)房?jī)r(jià)的反彈效應(yīng)過(guò)后，能真正驅(qū)動(dòng)價(jià)格穩(wěn)定上漲的，是就業(yè)增長(zhǎng)。有研究發(fā)現(xiàn)，美國(guó)房?jī)r(jià)上漲最快的城市，并非那些受到房產(chǎn)泡沫破裂打擊最重的，而是就業(yè)增長(zhǎng)更快的。在10個(gè)美國(guó)每年房?jī)r(jià)增長(zhǎng)最快的城市中，有9個(gè)的就業(yè)增長(zhǎng)年化率至少在2%;與此對(duì)應(yīng)，在10個(gè)美國(guó)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)最慢的城市中有6個(gè)房?jī)r(jià)下跌，幾乎無(wú)一幸免地被就業(yè)停滯所困擾。

現(xiàn)實(shí)中，美國(guó)許多地區(qū)的房屋供不應(yīng)求，是推高房屋售價(jià)的重要原因。在就業(yè)增長(zhǎng)之外，收入水平如果能持續(xù)增長(zhǎng)，房屋供應(yīng)緊張的狀況才會(huì)得到真正的緩解。

在房地產(chǎn)泡沫破裂后的最初幾年，房地產(chǎn)業(yè)抖擻精神，把主要精力集中投在更多的實(shí)惠的多戶型房屋住宅上，但近來(lái)此類住宅的需求已趨于平緩，房屋價(jià)格的上漲也已放緩。建筑商于是轉(zhuǎn)而放眼于需求相對(duì)更大的單戶型住宅，而買家則只是一些能付起百萬(wàn)美元以上的高收入人群。

房地產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)邏輯困境是，住房庫(kù)存緊張影響銷售，而房?jī)r(jià)上漲又將首次購(gòu)房者排除在外。但就業(yè)市場(chǎng)進(jìn)一步改善帶來(lái)的曙光是，員工時(shí)薪增速會(huì)隨之加快。

2015年2月，美國(guó)私營(yíng)部門員工平均小時(shí)工資同比上漲2%。過(guò)去5年以來(lái)，其平均時(shí)薪增幅基本維持在2%左右。美國(guó)社保管理局的數(shù)據(jù)顯示，在所有的美國(guó)勞動(dòng)者中，有39%的人年薪低于2萬(wàn)美元、52%的人年薪低于3萬(wàn)美元、63%的人年薪低于4萬(wàn)美元、72%的人年薪低于5萬(wàn)美元。社會(huì)平均薪酬水平一直得不到提升，使購(gòu)房變得可望而不可即。

在企業(yè)層面，包括沃爾瑪、星巴克等大型企業(yè)已調(diào)高員工時(shí)薪以吸引和留住員工;在政府層面，2015年伊始，美國(guó)有19個(gè)州提高了其最低工資標(biāo)準(zhǔn)，此舉將有助于提高收入增長(zhǎng)幅度，特別是對(duì)低收入者而言尤其如此。

能夠幫助中低收入者減輕住房負(fù)擔(dān)的還有按揭利率。但在過(guò)去四年中，尤其是2014年按揭利率讓人捉摸不定——在利率會(huì)上漲的共識(shí)下，2014年按揭利率從年初的4.7%降到了年底的4%左右。而在過(guò)去20年中，30年期固定按揭利率的平均水平是6.14%。

吉尤科樂(lè)觀地認(rèn)為，2015年的按揭利率不會(huì)像在2014年一樣不可捉摸。在美聯(lián)儲(chǔ)開始增加政策利率后，吉尤科說(shuō)，按揭利率會(huì)有一些上漲，但數(shù)據(jù)顯示利息的溫和變化不會(huì)對(duì)住房需求有大的影響，的確有一部分需求會(huì)被擠出，但對(duì)市場(chǎng)不會(huì)有抑制。

在政策層面上，2015年一系列防止過(guò)度調(diào)控政策變化開始實(shí)行，以期幫助大量潛在的借貸者跨過(guò)首付的門檻。美國(guó)聯(lián)邦住房金融局（FHFA）就在去年年底表示著手制定相關(guān)政策，以拉動(dòng)美國(guó)房貸業(yè)務(wù)增長(zhǎng)?！皟煞俊币餐瞥隽艘缘椭?%的首付比例收購(gòu)銀行的房屋貸款。盡管3%的首付規(guī)則會(huì)有多誘人尚待時(shí)間檢驗(yàn)，但2015年顯然將是美國(guó)公私合力使借貸更容易的一年。

確保2015年房屋銷售的三大動(dòng)力除了強(qiáng)勁的就業(yè)增長(zhǎng)、低按揭利率外，最重要的一條是消費(fèi)者信心十足?？ㄌ卣f(shuō)，油價(jià)與消費(fèi)者信心之間有緊密的相關(guān)性。過(guò)去的半年多時(shí)間中，油價(jià)下跌使消費(fèi)者信心飆升，其飆升程度與五年的就業(yè)增長(zhǎng)所激發(fā)的消費(fèi)者信心等量。而消費(fèi)者信心又直接與新屋銷售聯(lián)動(dòng)，所以，新屋銷售增加可期。

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