房地產(chǎn)企業(yè)財務管理問題探討

李春曉

摘要：

隨著我國社會主義市場經(jīng)濟的逐步完善，房地產(chǎn)行業(yè)也進入了一個迅猛發(fā)展的時期，總體呈現(xiàn)出良好的趨勢。但由于受到主客觀因素的影響，房地產(chǎn)企業(yè)之間存在著激烈的競爭，為了加強房地產(chǎn)企業(yè)自身的綜合競爭力，更好的使房地產(chǎn)企業(yè)適應市場經(jīng)濟的需求，就必須加強對于房地產(chǎn)企業(yè)財務管理問題的研究。為此，分析了房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)狀、財務管理特點以及房地產(chǎn)企業(yè)財務管理出現(xiàn)的問題，并且提出了解決房地產(chǎn)企業(yè)財務管理問題的相關對策。

關鍵詞：

房地產(chǎn)企業(yè)；財務管理；對策建議

中圖分類號：

F23

文獻標識碼：A

文章編號：16723198（2015）11011102

當前，房地產(chǎn)企業(yè)正在面臨著前所未有的發(fā)展機遇與挑戰(zhàn)，而影響房地產(chǎn)企業(yè)市場競爭力的重要因素就是財務管理水平，因此，在房地產(chǎn)企業(yè)中要把財務管理放于首要的位置。

1房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)狀及財務管理特點

1.1房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)狀

房地產(chǎn)企業(yè)是指專門從事房地產(chǎn)生產(chǎn)與經(jīng)營服務的企業(yè)，集投資開發(fā)、建設、銷售、物業(yè)管理及相關增值服務等于一體。當前，我國實行的是社會主義市場經(jīng)濟，房地產(chǎn)業(yè)是我國市場經(jīng)濟的重要組成部分，同時也是我國國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)企業(yè)正面臨著巨大的發(fā)展空間和挑戰(zhàn)，可以說是機遇與挑戰(zhàn)并存。這其中，財務管理水平將是影響房地產(chǎn)企業(yè)市場競爭力和生產(chǎn)經(jīng)營規(guī)模比較重要的因素。在房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展的時期，房地產(chǎn)企業(yè)財務管理暴露出了一些問題，如：房地產(chǎn)項目投資過大、房價偏高等“泡沫”現(xiàn)象也隨之產(chǎn)生。因此，我國對房地產(chǎn)業(yè)中存在的問題正在進行積極的整頓，并且出臺了各種新政策，為房地產(chǎn)企業(yè)更好的發(fā)展提供了有力保障。為了更進一步提升房地產(chǎn)企業(yè)的競爭力，就需要對房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理加強研究，這樣可以有效地降低開發(fā)成本，提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益，才能夠逐步構建完善的財務管理體系。可以看出，合理提高財務管理水平對于房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展有著十分重要的意義。所以，在房地產(chǎn)企業(yè)的日常管理工作中，就需要把財務管理放置于非常重要的位置。

1.2房地產(chǎn)企業(yè)財務管理特點

房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理是企業(yè)財務管理非常重要的一個組成部分，由于行業(yè)性質(zhì)的特殊性，它具有自身的獨特性。房地產(chǎn)企業(yè)財務管理的特點具體如下：

1.2.1籌資金額大，開發(fā)周期長，籌資任務重

房地產(chǎn)的行業(yè)性質(zhì)決定了房地產(chǎn)開發(fā)是一個巨額資金投入的過程，高昂的地價和房屋工程造價，要求房地產(chǎn)企業(yè)投入非常大的資金。同時，房地產(chǎn)項目的開發(fā)過程具有周期長的特性，開發(fā)建設過程需要經(jīng)歷從征地、土地開發(fā)、房屋建設到最后竣工交付使用等階段，從而就造成了資金周轉(zhuǎn)較長、資金周轉(zhuǎn)率偏低等情況的出現(xiàn)，就需要通過融資的手段來進行籌集，從而也加重了房地產(chǎn)企業(yè)的籌集資金的難度。

1.2.2開發(fā)經(jīng)營活動獨特，成本管理工作繁雜

由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，使得房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動變得非常復雜，從而使得成本管理工作也變得繁瑣，房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本主要包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費、公共配套設施費和開發(fā)承接費等成本項目構成，不同的開發(fā)項目具體的成本構成又不盡相同，這也就造成了房地產(chǎn)企業(yè)成本管理工作復雜繁瑣。

1.2.3資金運動形式互不相同，管理方法多樣化

不同的房地產(chǎn)企業(yè)都有著自己不同的內(nèi)部機構組織，經(jīng)營業(yè)務活動也各有特點，這造成了它們之間資金運動形式互不相同。那么，在同一房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部，企業(yè)的資金由貨幣資金向建成資金轉(zhuǎn)化的過程形式也不盡相同，有的是開發(fā)建設場地上建設商品房再結算工程收回貨幣資金的形式，也有在開發(fā)建設場地基礎上出售或出租土地使用權收回貨幣資金的形式等。不同種的資金形式造成了資金運動的多樣性，從而使得財務管理在方法上呈現(xiàn)出多樣化的特點。

2房地產(chǎn)企業(yè)財務管理存在的問題

2.1融資渠道單一

在我國房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理工作中，融資是一項非常重要的項目之一，對于房地產(chǎn)企業(yè)的生存與發(fā)展起著決定性的作用。隨著我國陸續(xù)出臺相關的房地產(chǎn)市場調(diào)控措施，加之銀行融資渠道監(jiān)管趨緊，信貸資金進入房地產(chǎn)行業(yè)的門檻將會變得越來越高。融資渠道單一將會成為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的一大難題，相當多的房地產(chǎn)中小企業(yè)因為無法融資到大量的資金，不得不面領著破產(chǎn)的局面。而且，在房地產(chǎn)企業(yè)融資發(fā)展的過程中，需要考慮的因素也很多，比如融資環(huán)境、融資條件等因素，不僅僅局限于銀行貸款的融資方式。再加之房地產(chǎn)企業(yè)其他的融資方式相對較少，也難以獲得，這必然會導致企業(yè)的資金鏈脫節(jié)。此外，房地產(chǎn)企業(yè)的融資資金和融資成本之間也面臨的矛盾，許多房地產(chǎn)企業(yè)只是重視融資量的大小，而忽略了在融資過程中產(chǎn)生的各類成本，導致企業(yè)的資金壓力增大，從而致使財務管理也失去了其意義，不利于房地產(chǎn)企業(yè)的正常運作與健康發(fā)展。

2.2財務管理人員的綜合素質(zhì)較低

在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中，存在著財務管理人員綜合素質(zhì)較低的問題，這個問題在大型的房地產(chǎn)企業(yè)里還不是特別的明顯，尤其在中小型房地產(chǎn)企業(yè)中，普遍面臨著房地產(chǎn)專業(yè)的高素質(zhì)人才匱乏的問題。雖然，有的房地產(chǎn)企業(yè)組建了較為優(yōu)秀的財務管理隊伍，擁有大量的優(yōu)秀專業(yè)人才，但是由于會受到管理經(jīng)營思維以及模式的限制，財務管理隊伍很難發(fā)揮出自身的優(yōu)勢。此外，可以看出在新的市場經(jīng)濟環(huán)境下，房地產(chǎn)行業(yè)對于財務管理人員的能力與素質(zhì)都提出了較高的要求，在很多的房地產(chǎn)企業(yè)中，財務管理人員的地位也受到了足夠的重視，但是由于房地產(chǎn)企業(yè)在長期發(fā)展的過程中缺乏明確的定位，也就不可避免的會出現(xiàn)財務管理人員綜合素質(zhì)較低的問題。

2.3財務管理意識淡薄

房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展的過程中，企業(yè)的管理者缺乏對于財務管理的認識，而更多的集中在經(jīng)濟效益方面，從而也忽視了財務管理工作的重要性。大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)對于財務管理的認識僅僅局限于日常的記賬等基礎性的會計工作，對于財務管理工作缺乏本質(zhì)的認識，造成了房地產(chǎn)企業(yè)財務管理意識淡薄，這不但影響到房地產(chǎn)企業(yè)的日常管理活動，還增加了經(jīng)營管理風險，從而影響到企業(yè)的經(jīng)濟效益，不利于房地產(chǎn)企業(yè)的長遠發(fā)展。因此，房地產(chǎn)企業(yè)急需要增強財務管理意識。

2.4財務管理制度不完善

每個房地產(chǎn)企業(yè)在管理方面各有不同，對于大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)來說，在運作管理過程中有很多方面無據(jù)可依，尤其是在財務管理方面，缺乏有效的財務管理制度。造成在財務收支審批的過程中出現(xiàn)不規(guī)范的行為，會出現(xiàn)審批人員沒有在授權的范圍內(nèi)進行審批，辦理審批的手續(xù)不齊全等現(xiàn)象，此外，還有相當部分的款項都是在沒有合同的情況下進行支付，造成財務部門無法掌握款項的真實用途，從而不利于房地產(chǎn)企業(yè)的資金運作。

3房地產(chǎn)企業(yè)財務管理問題的對策建議

3.1優(yōu)化融資渠道

房地產(chǎn)企業(yè)的項目開發(fā)過程對于資金量的要求相對較大，融資任務十分繁重，如何更好的解決房地產(chǎn)企業(yè)的融資難問題，將會成為房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展的重要因素。當前，我國的房地產(chǎn)企業(yè)的融資能力差，融資方式單一，因此，必須要擴大融資渠道和融資方式，建立多元化的融資渠道和融資方式。首先，要以企業(yè)或者自然人發(fā)起的方式，來募集民間資金。其次，需要發(fā)展除了銀行以外的其他金融業(yè)務，比如使用商業(yè)匯票、銀行承兌匯票等結算方式。最后，積極加入資本市場，可以通過發(fā)行股票、債券等方式來籌集經(jīng)營資金。房地產(chǎn)企業(yè)在選擇適合自己融資方式的同時，對于在融資過程中可能碰到的各種問題進行仔細的分析，并且利用相關的財務管理方法對資金利用進行合理的控制?？傊?，在競爭激烈的市場中，房地產(chǎn)企業(yè)應當根據(jù)自身的實際情況，來選擇適合自己的融資方式。

3.2構建高素質(zhì)的財務管理隊伍

構建高素質(zhì)的財務管理隊伍對于房地產(chǎn)企業(yè)來說顯得尤為重要，同時也是提高企業(yè)財務管理水平非常重要的因素。面對競爭日益激烈的市場環(huán)境，需要房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理人員不但要擁有較高的專業(yè)知識水平和素質(zhì)，而且還要了解與財務管理相關的法律、法規(guī)政策，這是順利開展財務管理工作的保證。因此，必須要提高房地產(chǎn)企業(yè)法人的財務管理意識，對財務管理人員進行在崗培訓和教育，對外積極聘請高素質(zhì)的財務管理人員，從而構建一支高素質(zhì)的財務管理隊伍，以此來保證各類經(jīng)濟數(shù)據(jù)的準確性、真實性和完整性，從而為企業(yè)的各項決策提供有力的科學依據(jù)。

3.3增強財務管理意識

多數(shù)國內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)普遍缺乏財務管理意識，要想加強房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理工作，就需要把房地產(chǎn)企業(yè)的財務部門所扮演的角色定位清晰，并且提高財務人員的財務管理意識。因此，需要強化房地產(chǎn)企業(yè)財務部門的財務管理意識，不管是管理者還是執(zhí)行人員都要樹立財務管理意識，并且積極學習財務管理知識，跟上新形勢下財務管理的發(fā)展趨勢。由此可見，財務人員應該努力提高自身的素質(zhì)，做好財務管理工作。

3.4健全財務管理制度

我國房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理制度還不完善，需要健全財務管理制度。首先，需要明確財務部門的職責，完善內(nèi)部審計機構。財務人員不僅要進行會計核算，參與到項目合同的審批、監(jiān)督經(jīng)濟活動中，還需要在企業(yè)里把財務控制和審計有機的結合起來，從而能夠很好的加強內(nèi)部審計的監(jiān)督作用。其次，需要制定企業(yè)費用開支標準。房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)自身的情況制定內(nèi)部費用的管理辦法和開支標準，費用開支標準的確定可以用來監(jiān)督控制項目的投資和費用支出情況。

參考文獻

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