對企業(yè)土地資產(chǎn)管理的幾點(diǎn)思考

丁艷瓊

摘要：土地資產(chǎn)是企業(yè)最寶貴、最有價(jià)值的資產(chǎn)之一，在土地資源日益緊張、依法治國依法治企日益嚴(yán)謹(jǐn)?shù)慕裉?，如何做好土地管理工作，提高土地資產(chǎn)利用效率，增強(qiáng)企業(yè)管理效益，凸顯的尤為重要。

關(guān)鍵詞：土地資產(chǎn)；管理；效益

1.目前企業(yè)土地資產(chǎn)管理的現(xiàn)狀

近些年公司為了搶占終端市場，加大了對加油站經(jīng)營網(wǎng)點(diǎn)的布局，網(wǎng)點(diǎn)增多，分布更廣、土地資產(chǎn)數(shù)量也隨之增多，土地資產(chǎn)管理的幅度更大了，難度也增加了。同時(shí)，公司經(jīng)歷多次改革改制，人員變動(dòng)頻繁，檔案資料交接不及時(shí)，導(dǎo)致土地資產(chǎn)管理不嚴(yán)、家底不清、證照不齊全，增加了企業(yè)主營業(yè)務(wù)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。截至2014年末，公司土地資產(chǎn)中權(quán)證不齊全的土地23%，低效無效土地占18%。因此如何減少待用土地?cái)?shù)量、確權(quán)辦證規(guī)避法律風(fēng)險(xiǎn)、提高存量土地利用效率，對企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

2.對企業(yè)土地資產(chǎn)管理存在的問題及原因分析

2.1存量土地底數(shù)不清

公司的土地資產(chǎn)分布在全省19個(gè)地市的市、縣、鄉(xiāng)、村，數(shù)量多，分布散；地域跨度大，有的市分公司最東的土地臨近山東邊界，最北的在河北邊界，有的還散布在其他省，在全省范圍內(nèi)組織一次全面的土地清查，至少要?dú)v時(shí)1個(gè)多月；公司多次體制改革，權(quán)利人主體變化大，人員變動(dòng)頻繁，特別是有歷史遺留問題的土地已沒有多少人知情了。

2.2宗地名稱不統(tǒng)一

在日常工作中，發(fā)現(xiàn)公司多個(gè)部門對同一地址的土地或地上資產(chǎn)的描述不一致，甚至完全不同，這樣導(dǎo)致帳實(shí)核對時(shí)，土地管理部門掌握的土地在財(cái)務(wù)系統(tǒng)中找不到，或者財(cái)務(wù)系統(tǒng)統(tǒng)計(jì)的土地在土地管理部門的臺賬中找不到；有的關(guān)鍵字段一樣的宗地簡稱，在全省的臺賬中查找時(shí)，會找到好幾個(gè)地市分公司都有，如果不去查看所屬區(qū)域，根本分不清哪一宗屬于哪個(gè)地市的；有的土地至少3個(gè)名字，不同時(shí)期不同人管理時(shí)各自采用自己選用的名稱，導(dǎo)致多個(gè)名稱共存，嚴(yán)重影響數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)收集的準(zhǔn)確性和效率。

2.3產(chǎn)權(quán)意識薄弱，證照不齊

非上市公司2次體制轉(zhuǎn)換中，已做了大量的土地權(quán)證規(guī)范工作。目前雖然已有大部分土地變更到資產(chǎn)公司名下，但是仍有部分土地權(quán)證不規(guī)范；部分授權(quán)經(jīng)營地未按照國土資源部的規(guī)定，辦理授權(quán)土地登記。

原因有因歷史占用，從未取得合法的用地手續(xù)；集體用地，至今未做劃撥征用，無法辦理權(quán)證；房改房土地，部分土地尚未變更到個(gè)人購房者名下；在經(jīng)營網(wǎng)點(diǎn)收購、建設(shè)時(shí)，部分權(quán)證沒有及時(shí)辦理或變更，證照管理薄弱，產(chǎn)權(quán)意識不強(qiáng)，導(dǎo)致土地使用權(quán)證等不全；有的收購時(shí)就是無證土地或收購合同未明確土地價(jià)款。

2.4部分土地帳實(shí)、賬證不符

在早期擴(kuò)大網(wǎng)點(diǎn)時(shí)，有部分股份公司出資購買的，但土地權(quán)證辦在非上市公司名下，存在賬證不符；還有一些證在股份名下，土地性質(zhì)卻是劃撥地、授權(quán)經(jīng)營地；有的實(shí)物是一宗地但賬面價(jià)值卻在股份和資產(chǎn)兩部分都有；有的土地證載面積因多次變更證照或其他原因有變化與賬面上的面積有差異。

早起對土地估價(jià)入賬時(shí)有的夸大了土地價(jià)值，有的低估了土地價(jià)值，這樣不僅未能真實(shí)反映土地的實(shí)際價(jià)值也會在土地被拆遷時(shí)，存在補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)與實(shí)際情況有差異。

2.5關(guān)聯(lián)交易土地與實(shí)際情況不符

因公司網(wǎng)絡(luò)布局的優(yōu)化，大部分當(dāng)初列入關(guān)聯(lián)交易的土地股份公司已不使用或有些地實(shí)際上已經(jīng)不存在了，但因不符合總部關(guān)聯(lián)交易核減范圍而仍繳納著關(guān)聯(lián)交易土地租金，這些也影響了股份公司的整體效益。

2.6待用土地日益增多，盤活壓力大

近年來，公司優(yōu)化油庫布局、成品油管線陸續(xù)投產(chǎn)，大大減少了對油庫的需求，市、縣級油庫大部分被關(guān)閉；大量農(nóng)網(wǎng)和低效站被陸續(xù)關(guān)閉；部分辦公場所優(yōu)化或家屬院搬遷等由此產(chǎn)生了大量閑置土地。隨著土地閑置時(shí)間的延長，不少地方土地部門提出按照規(guī)定，要無償收回土地，并且，隨著網(wǎng)絡(luò)布局的進(jìn)一步優(yōu)化，閑置土地還將增加，這都給后續(xù)的土地盤活處置帶來的機(jī)遇與挑戰(zhàn)。

3.對提高企業(yè)土地資產(chǎn)管理的幾點(diǎn)思考

3.1將土地資產(chǎn)大清查與日常土地巡查相結(jié)合，摸清家底、掌握土地變化

每年至少組織一次在全系統(tǒng)，全范圍、全口徑的土地大清查，從全公司各個(gè)管理口了解、查詢、核對土地信息，全面收集，減少遺漏；省、市分公司都需要組織土地的日常巡查工作，核對土地基礎(chǔ)信息，掌握土地利用現(xiàn)狀變化。

3.2全公司各系統(tǒng)應(yīng)統(tǒng)一宗地名稱關(guān)鍵字

公司可統(tǒng)籌考慮，各線條從公司大局思考將零管系統(tǒng)、財(cái)務(wù)ERP系統(tǒng)、實(shí)物資產(chǎn)土地信息系統(tǒng)等相關(guān)聯(lián)的系統(tǒng)統(tǒng)一名稱，以便提高工作效率；也可考慮借鑒ERP系統(tǒng)中資產(chǎn)代碼的唯一性等，來規(guī)范對內(nèi)對外使用土地名稱的唯一性。

3.3加快權(quán)證辦理，規(guī)避法律風(fēng)險(xiǎn)

土地權(quán)證是土地所有者或者土地使用者享有土地所有權(quán)或使用權(quán)的法律依據(jù)，是維護(hù)企業(yè)物權(quán)安全的基本保障。

在當(dāng)前混合所有制改革的機(jī)遇前，公司應(yīng)該將上市和非上市部分的土地權(quán)證規(guī)范統(tǒng)籌考慮，統(tǒng)一納入工作任務(wù)與考核范疇；積極爭取總部關(guān)于土地權(quán)證規(guī)范的專項(xiàng)費(fèi)用支持，確保資產(chǎn)不流失；對于實(shí)在有難度的確權(quán)工作，可以借助社會中介力量打包辦證，防范資產(chǎn)管理風(fēng)險(xiǎn)。

3.4梳理、整改賬實(shí)、賬證不一致情況

公司土地資產(chǎn)賬實(shí)、賬證信息應(yīng)該真實(shí)、準(zhǔn)確，各個(gè)部門應(yīng)該相互協(xié)作，統(tǒng)一信息，對于證照情況不屬實(shí)的，應(yīng)積極查找歷史資料，爭取土地部門的認(rèn)可變更證照；對于賬務(wù)處理有誤的，應(yīng)該尊重歷史和事實(shí)及時(shí)予以調(diào)賬；對于暫時(shí)無法整改的，應(yīng)統(tǒng)一納入備查賬，將來找機(jī)會逐步整改。

3.5摸清關(guān)聯(lián)交易土地基本情況，積極爭取總部核減

大部分當(dāng)初列入關(guān)聯(lián)交易但股份公司實(shí)際已不使用的土地，應(yīng)積極梳理這類土地授權(quán)資料、歷史變更情況、實(shí)際使用現(xiàn)狀、權(quán)證資料等，查找符合總部關(guān)聯(lián)交易核減范圍的依據(jù)后積極申請減免關(guān)聯(lián)交易土地租金，減少股份公司的土地使用費(fèi)用。

3.6加大有效利用閑置土地力度

企業(yè)存量土地十分稀缺珍貴，尤其授權(quán)經(jīng)營地，是國家在特定時(shí)期對國企改革用地的一項(xiàng)政策支持，無論是否閑置，原則上都應(yīng)予以保留；對閑置地的盤活處置，在優(yōu)先滿足公司的主營業(yè)務(wù)的網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃和中央倉的需要的前提下，公司應(yīng)對全省的土地資源統(tǒng)籌考慮規(guī)劃，根據(jù)土地清查的結(jié)果，土地盤活處置以公司利潤最大化為目標(biāo)，制定切實(shí)可行的處置計(jì)劃和實(shí)施方案。

對于位置較好，股份公司可以使用的土地，首先滿足自身需要，完善手續(xù)建設(shè)加油（氣）站或中央倉等。利用閑置的土地重啟自用，不但節(jié)約了看管成本，還會企業(yè)大量節(jié)約新增建設(shè)用地的征地費(fèi)用。

對于暫時(shí)無法置換和重新利用的土地，可采取出租的方式盤活。對于有地面建筑物的閑置土地，可在保證收回土地使用稅和土地租金等資產(chǎn)成本的前提下對外出租；對于無地面建筑物的閑置土地，可以場地出租的方式對外出租；這樣不僅減少了專人看管費(fèi)用，還能有效保障資產(chǎn)的安全性。

對外部單位或個(gè)人非法占用我公司資產(chǎn)情況，可與占用人進(jìn)行友好協(xié)商，按照省公司資產(chǎn)出租規(guī)定，完善租賃手續(xù)；否則采取舉報(bào)、起訴等法律手段，將資產(chǎn)占用人清退，維護(hù)企業(yè)合法權(quán)益。

土地資源稀缺，公司不得不對土地資產(chǎn)管理高度重視，根據(jù)公司實(shí)際情況，積極采取有效措施，提高企業(yè)資產(chǎn)管理水平，降低資產(chǎn)管理成本，創(chuàng)造企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，實(shí)現(xiàn)土地資產(chǎn)的保值增值。（作者單位：中石化河南石油分公司資產(chǎn)處）

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