我國以房養(yǎng)老現(xiàn)狀

王紅滿

我國屬于典型的未富先老型的國家，隨著近些年人口老齡化形勢的加劇，國家需要出臺一些新的養(yǎng)老模式。以房養(yǎng)老作為社會養(yǎng)老保障體系的有益補充形式，國外部分國家已通過倒按揭來保障養(yǎng)老。本文主要了分析我國在實施以房養(yǎng)老時存在的問題和現(xiàn)實意義，并進一步指出政府應(yīng)該如何消除在推進過程中可能存在的風(fēng)險，減少未知和不確定的因素。

一、我國養(yǎng)老體系現(xiàn)狀

受生育政策和生育意愿的影響，我國生育率從新中國成立初期的6.11持續(xù)下降至目前的1.64左右，且已持續(xù)多年低于2.1的生育更替水平，導(dǎo)致我國老齡人口比例逐年增加，老年撫養(yǎng)比從7.4%升至11.9%。“四二一”家庭的大量出現(xiàn)，使得兩位青年人既要負擔(dān)四個老人和一個孩子的照顧，還要忙于工作照顧小孩，往往力不從心，無法兼顧對老人和孩子的照顧，再加上生活成本的不斷提高，給青年人造成很大的壓力。2013年老齡人口總量已超過2億人。在2014年“兩會”期間，養(yǎng)老話題受關(guān)注度位居前列。隨著我國人口老齡化形勢的加劇，養(yǎng)老金虧空漸成公眾關(guān)注的焦點。根據(jù)2014年全國社會保險基金預(yù)算數(shù)據(jù)顯示，養(yǎng)老基金已虧空1.7萬億元。據(jù)專家預(yù)測，到2050年我國養(yǎng)老基金虧空將達到60億。為了解決養(yǎng)老問題，兩會期間也提出了推遲退休、推遲領(lǐng)養(yǎng)老保險等相關(guān)政策。按照人保部的說法，退休時間改到65歲每年減少基金缺口約200億元，但是現(xiàn)在養(yǎng)老金虧空1.7萬億，這種方法也解決不了實質(zhì)問題。以房養(yǎng)老作為拓展老年人退休收入的一種金融創(chuàng)新手段，再次被提及。

二、我國以房養(yǎng)老可行性分析

“以房養(yǎng)老”就是將房子抵押給銀行、保險公司等金融機構(gòu)，評估后獲得一筆款項，由金融機構(gòu)按月發(fā)放給抵押人用于養(yǎng)老直到其身故，被抵押房產(chǎn)處置后用于償還貸款本息，增值部分還有望歸抵押權(quán)人所有。這樣一種和傳統(tǒng)按揭方式相反的"倒按揭"養(yǎng)老模式。以房養(yǎng)老是西方發(fā)達國家常見的一種養(yǎng)老模式，最早起源于荷蘭，但發(fā)展最成熟、最具代表性的當(dāng)屬美國。國外學(xué)者就住房反抵押貸款已經(jīng)進行了相關(guān)的研究。Burns & Widdows（1990）、Hogarth（2004）認為合理的使用和管理房產(chǎn)使其成為一種可產(chǎn)生收入的資產(chǎn)將有益于提升老年人退休后的經(jīng)濟地位并減輕他們對公共財政的依賴度。Miceli & Sirmans（1994）指出從理論上來說，反抵押貸款有諸多優(yōu)點，但在實際的推行中困難重重。阻礙反抵押貸款業(yè)務(wù)成功推進的原因主要源于該業(yè)務(wù)中借款者和貸款者各自所需承擔(dān)的風(fēng)險。根據(jù)全國老齡委辦公室公布的數(shù)據(jù)，2014年我國60歲以上的老年人已達到21242萬人，占總?cè)丝诘?5.5%，高出2013年0.6%，其中65周歲及以上人口占總?cè)丝诘谋戎剡_到10.1%。據(jù)推測，到2020年我國老年人人口將達到2.48億，老齡化水平將達到17%。中國自有住房擁有率為89.68%，遠超世界60%左右的水平。中國有10%即約1850萬老年人有房產(chǎn)沒子女，此外，我國有近200萬擁有房產(chǎn)的失獨老人。這些因素使倒按揭成為解決上述群體養(yǎng)老資金的有效途徑。倒按揭是老年人晚年生活得到保障的另一種補充養(yǎng)老方式，雖然“以房養(yǎng)老”的方式不會成為國內(nèi)老年人養(yǎng)老的主要方式，但卻提供了一個很好的選擇和方式。通過這種方式可以提高老年人的生活質(zhì)量，使老年人有額外的固定收入，不再為醫(yī)藥費和生活費發(fā)愁，他們可以外出旅游，享受品質(zhì)更高的晚年生活。

三、以房養(yǎng)老在我國實施的意義

住房反抵押貸款是老年人晚年生活得到保障的另一種補充養(yǎng)老方式，我國實施以房養(yǎng)老的意義主要表現(xiàn)在以下幾個方面：

分散政府養(yǎng)老保障的壓力。倒按揭作為個人自主養(yǎng)老的一種新選擇，可以在一定程度上補充社會養(yǎng)老的不足，帶有明顯的補充養(yǎng)老保障性質(zhì)。

對于老年人來說，他們可以在繼續(xù)享有住房使用權(quán)的情況下將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金收入，成為養(yǎng)老資金的重要來源，使房產(chǎn)具有融資和養(yǎng)老的功能。

對于市場來說，“以房養(yǎng)老”的機構(gòu)收回住房的使用權(quán)，必然會將其出售或者出租，進而會增加“二手房”的供應(yīng)量。

對于金融機構(gòu)尤其是保險業(yè)發(fā)展而言，“以房養(yǎng)老”模式的引入彌補了社會養(yǎng)老保險保障的不足，有益于拓寬保險資金的運用渠道，提高其風(fēng)險管理水平。

四、以房養(yǎng)老在我國遭受的困局

我國已經(jīng)在廣州、北京、上海等全國重點城市試點推出住房逆向抵押貸款政策，但是并沒有多少人問津。就我國發(fā)展住房反抵押貸款存在的問題，國內(nèi)不少學(xué)者也做了相關(guān)的研究。魏瑋（2007）和童匯慧（2007）分別對反抵押貸款中出現(xiàn)的道德風(fēng)險、預(yù)期壽命風(fēng)險進行了研究，認為為了規(guī)避風(fēng)險和提高該業(yè)務(wù)開展的效果，對反抵押貸款的目標(biāo)群體應(yīng)有合理的界定，同時其支付的額度也應(yīng)適當(dāng)。彭希哲和胡湛（2011）指出，面對發(fā)展迅速、規(guī)模巨大的老齡人口帶來的挑戰(zhàn)，我國社會養(yǎng)老保障體系的準(zhǔn)備明顯不足，社會基本養(yǎng)老保險體系未來面臨嚴(yán)重的支付危機。陳杰（2013）認為“以房養(yǎng)老”本身的含義很廣，僅上海民政局就總結(jié)過7種以房養(yǎng)老模式。

我國“以房養(yǎng)老”遭遇的困局主要表現(xiàn)在兩個方面：一方面是申請者的困局，一方面是金融結(jié)構(gòu)面臨的困局。申請者受如下因素的干擾：1、我國居民的傳統(tǒng)觀念根深蒂固，父母總是希望把房子留給子女，子女防止留下不孝之名，也不希望父母把房子抵押出去。2、由于倒按揭養(yǎng)老模式在發(fā)放貸款數(shù)額時會受到房價波動，折舊等因素影響，所以金融機構(gòu)給出的貸款數(shù)額，低于市場和人們的預(yù)期，致使沒有太多人接受倒按揭養(yǎng)老模式。在國外繼承房產(chǎn)在內(nèi)的遺產(chǎn)，需要交納高額的遺產(chǎn)稅，所以子女對父母將房產(chǎn)抵押沒有太大的異議。在我國沒有類似政策的支持，倒按揭在養(yǎng)老模式方面沒有太大優(yōu)勢。另一方面是金融機構(gòu)有人面臨如下的困局：1、我國房子的產(chǎn)權(quán)70年，老人把自己的房子抵押出去時往往是房子使用權(quán)快用盡之時，即使可以通過繳納土地出讓金讓使用權(quán)延續(xù)，但這種方式往往會增加金融中介的成本?！耙苑筐B(yǎng)老”的核心在于如何真正盤活閑置住房，在老人過世時，還面臨如何賣出這個閑置住房的問題。隨著人口生育率的降低，可能面臨一個年輕人繼承好幾套老人的房產(chǎn)，進而對住房的需求降低，這樣金融機構(gòu)面臨著閑置房產(chǎn)出手的風(fēng)險。2、房價下跌、房子質(zhì)量、人口壽命等不確定因素的影響。隨著近些年樓市價格大漲，專家和民眾對房價泡沫的預(yù)言，讓金融機構(gòu)對倒按揭貸款存在許多顧慮。金融機構(gòu)收到房子時質(zhì)量狀況，人口壽命難以準(zhǔn)確預(yù)測也會對金融機構(gòu)造成很大的風(fēng)險。3、我國金融機構(gòu)實施的分業(yè)經(jīng)營，這也為倒按揭的實施帶來了很大的困擾。住房反向抵押貸款涉及銀行的房產(chǎn)處置權(quán)，而目前銀行處置只能通過法院拍賣渠道解決，銀行沒有這個處置能力。即使實行住房反向抵押保險，本質(zhì)上也是個反向抵押貸款，而目前保險公司并不具備辦理抵押貸款的資質(zhì)。

五、我國以房養(yǎng)老的政策建議

政府參與，加大宣傳力度。以房養(yǎng)老作為一個全新的金融產(chǎn)品和一種市場交易行為，需要社會的宣傳和政府的鼓勵。政府可以利用社區(qū)、電視、報紙、網(wǎng)絡(luò)等方式對以房養(yǎng)老進行針對性的宣傳。幫助大眾正確理解以房養(yǎng)老、房產(chǎn)繼承等觀念?？梢酝ㄟ^宣傳新加坡的剩余價值養(yǎng)老模式：60歲以上的老人把房子抵押給有政府背景的公益性機構(gòu)，由后者一次性或分期支付養(yǎng)老金，老人去世時產(chǎn)權(quán)由這些機構(gòu)處理，“剩余價值”（房價減去已支付的養(yǎng)老金總額）交給其繼承人，來消除老人不合算的顧慮和子女的“不孝”之嫌。

增加“以房養(yǎng)老”金融機構(gòu)的數(shù)量?？梢栽谡谋O(jiān)管下，成立專業(yè)化的公司對“以房養(yǎng)老”進行市場化運作，走產(chǎn)業(yè)化、規(guī)?；牡缆?，取消保險公司和銀行混業(yè)經(jīng)營的限制，允許其他金融機構(gòu)參與這項業(yè)務(wù)。這將有利于該業(yè)務(wù)的競爭，形成良好的市場環(huán)境。

搭建配套平臺，創(chuàng)建良好環(huán)境。倒按揭業(yè)務(wù)涉及許多問題，如房產(chǎn)使用權(quán)問題、房產(chǎn)的評估、政策咨詢、房產(chǎn)收回、房產(chǎn)變賣和糾紛仲裁等等，這些問題的解決都需要相關(guān)部門的配合。當(dāng)以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)正式推行時，相關(guān)的金融機構(gòu)手握大量的房產(chǎn)，就需要政府建立相關(guān)的平臺，盤活這些房產(chǎn)的交易。

出臺相關(guān)的政策。金融機構(gòu)為保證在實施以房養(yǎng)老時有充足的盈利，在無財政貼息的條件下，只能提高貼現(xiàn)率。按照目前5年期以上貸款利率不低于6.55%的標(biāo)準(zhǔn)計算，申請者只能拿到較少本金，在這種情況下，申請者肯定甚少。在保障金融機構(gòu)和申請者利益的前提下，政府必須要出臺相關(guān)的政策，不僅體現(xiàn)在稅收的優(yōu)惠、資金的扶持等方面，還要對以房養(yǎng)老產(chǎn)生的不確定性因素提供政策保障，如可以對遺產(chǎn)稅繼承法做相應(yīng)的調(diào)整，從而有利于以房養(yǎng)老政策的順利實施。

（作者單位：湖北經(jīng)濟學(xué)院法商學(xué)院）