淺析房地產(chǎn)企業(yè)投資管理及風險控制

作者簡介：范慧敏（1983.07—）女，漢族，福建省大田縣，本科，中級經(jīng)濟師，助教，現(xiàn)為廈門東海職業(yè)技術(shù)學院經(jīng)濟管理學院專任教師。

摘要：近幾年來，隨著中國經(jīng)濟的持續(xù)快速增長，使得房地產(chǎn)行業(yè)成為了我國市場經(jīng)濟的重要組成部分，而作為一種高附加值的綜合性行業(yè)而言，這種經(jīng)濟的發(fā)展也必然決定了該經(jīng)濟有著高度的敏感性，同時房地產(chǎn)行業(yè)又是一種高風險，高效益的產(chǎn)業(yè)，存在著許多潛在的不確定性。而現(xiàn)在中國的房地產(chǎn)企業(yè)的投資存在著明顯的盲目性以及一定的投機性，常常在投資的過程中，缺少必要的科學的管理，完善的決策和有效的監(jiān)督，使得企業(yè)資產(chǎn)負債率高，資金使用分散，管理混亂的局面，嚴重影響到了企業(yè)的發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；投資管理；問題；風險控制

一、引言

近幾年來，隨著中國經(jīng)濟的持續(xù)快速增長，使得房地產(chǎn)行業(yè)成為了我國市場經(jīng)濟的重要組成部分，而作為一種高附加值的綜合性行業(yè)而言，這種經(jīng)濟的發(fā)展也必然決定了該經(jīng)濟有著高度的敏感性，同時房地產(chǎn)行業(yè)又是一種高風險，高效益的產(chǎn)業(yè)，也存在著許多潛在的不確定性。而正是因為這些不確定性卻又對房地產(chǎn)的開發(fā)起到了決定性的作用，投資是我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的必要手段。

二、房地產(chǎn)投資開發(fā)項目的特點

（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目投資巨大

房地產(chǎn)開發(fā)周期長、投資額大，使其前期可行性研究顯得尤為重要。房地產(chǎn)的開發(fā)是需要大量的人力、物力和財力，其投入的金額也是相當巨大的，少則上千萬，多則上億或者更多。在房地產(chǎn)開發(fā)項目投入大量資金的特點也會關(guān)系到國家、行業(yè)和地區(qū)的經(jīng)濟利益，甚至對國計民生也有著重大的影響。這也進一步說明了房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資管理上重要性。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)項目投資差異明顯

投資中難有兩個完全相同的項目，每個項目的開發(fā)都有自身的特點，有著特有的用途、功能、規(guī)模和環(huán)境，在工程內(nèi)容和實物形態(tài)上都有差異。例如，在同樣的工程中和處在不同的地域上，人工、材料、機械消耗上都會有明顯的差異。所以，房地產(chǎn)開發(fā)項目投資的差異是十分明顯的。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)項目投資需單獨計算

每個房地產(chǎn)開發(fā)項目都各有自己的用途，所以在結(jié)構(gòu)、面積、造型和裝飾也不是相同的。即使是在用途相同的工程上，其技術(shù)的水平、建筑的規(guī)模等也有著顯著的差異。這使得房地產(chǎn)開發(fā)項目在實物的形態(tài)上各有千秋，再加上不同地區(qū)所花費的投資費用不同，其結(jié)果就使得房地產(chǎn)在開發(fā)項目投資方式和行動上截然不同。因此，房地產(chǎn)開發(fā)項目只有通過投資估算、決算、結(jié)算價、竣工結(jié)算等方法，來計算投資額度的多少。

（四）房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資確定依據(jù)具有復雜性

房地產(chǎn)開發(fā)項目具有一定的單一性、復雜性。在不同的建設階段期間，投資在控制額度上的確定依據(jù)也是不盡相同的，但兩者間的關(guān)系是互為基礎，引導的。如投資估算的指標是編制投資估算的確定依據(jù)，它具有較強的綜合性、概括性?？蛇m用在可行性研究階段，概算用于初步設計概算階段，是用于計算房地產(chǎn)開發(fā)項目的概算、控制和指導設計。同時概算可做為編制估算指標中的基礎和實用依據(jù)。二者共同構(gòu)成了房地產(chǎn)開發(fā)項目投資的內(nèi)容等，這些都說明了房地產(chǎn)開發(fā)項目投資確定依據(jù)具有復雜性。

三、我國房地產(chǎn)企業(yè)投資的意義

房地產(chǎn)企業(yè)投資是企業(yè)生存發(fā)展、獲取利潤的基本前提。當房地產(chǎn)企業(yè)想要進軍新的行業(yè)時，在此過程中就要進行投資。通過投資，來確立企業(yè)的經(jīng)營方向和經(jīng)營方式。所以投資決策的正確與否，是直接關(guān)系到企業(yè)的未來。房地產(chǎn)企業(yè)通過投資生產(chǎn)經(jīng)營活動，來獲取經(jīng)營利潤。也可以通過購買股票、債券等證劵向其他公司投資，或者轉(zhuǎn)讓證券來獲得資本。同時房地產(chǎn)企業(yè)投資是企業(yè)保值和增值的有力手段。由于土地資源的不可再生性，以及人類發(fā)展對土地、房屋的需求日益增長，使房地產(chǎn)投資具有保值和增值作用，成為可抵御通貨膨脹沖擊的具有強大吸引力的投資項目，也是房地產(chǎn)企業(yè)資本保值和增值的有力手段。

四、房地產(chǎn)企業(yè)投資管理中的問題探究

（一）普遍缺乏高素質(zhì)的投資管理人才

在成功的房地產(chǎn)企業(yè)投資管理中，其根本在于人才。投資是靠智力的，因所涉及的層面很廣、在分析研究的決策中較為復雜，加上現(xiàn)代管理技術(shù)水平的快速變化和迅猛發(fā)展，對企業(yè)投資管理者的綜合能力提出了更高的要求。管理人員的背景特征的平均水平和異質(zhì)性、年齡因素等都會對投資產(chǎn)生很大的影響，而在現(xiàn)實中存在著投資管理者專業(yè)基礎差、工作經(jīng)驗少、后續(xù)教育不足等問題，這嚴重制約了企業(yè)各項投資管理活動依法、有效、科學合理地開展，往往由于投資管理人員的不善管理和其它錯誤行為造成了企業(yè)投資的失敗。

（二）投資缺乏科學的規(guī)劃、存在投資過度問題

房地產(chǎn)企業(yè)在進行投資前應先進行可行性分析和論證，充分研究所要投資的項目，認真分析投資風險和收益，然后做出投資決策。在實際投資管理過程中，很多企業(yè)就常常只是憑借自己的主觀判斷，盲目投資，這不僅影響到企業(yè)的資金運轉(zhuǎn)，也會對企業(yè)經(jīng)濟效益的提高起到制約的作用。房地產(chǎn)在改革開放以后，由于地方政府的干預，大量出臺優(yōu)惠的土地政策，使有的房地產(chǎn)企業(yè)和政府合作展開“圈地運動”，抬高地價，造成房價居高不下，低價位的住房供不應求，高檔住宅供過于求等結(jié)構(gòu)性失衡。

（三）資金來源單一，資產(chǎn)負債率高

資產(chǎn)負債率是衡量企業(yè)負債水平及風險程度的重要標志，而我國房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負債率普遍較高，平均都在70%以上，表明我國房地產(chǎn)企業(yè)的財務負擔重，財務風險大。因為房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道過于單一，資金主要來源于銀行，對銀行有很強的依賴性，這樣受到國家信貸政策的影響很大，容易引發(fā)金融風險。

（四）缺少有效的風險控制

這些年來，中國的房地產(chǎn)市場越來越火熱，房地產(chǎn)業(yè)在開發(fā)投資規(guī)模上也越來越多，使得房地產(chǎn)的銷售價格年年攀升。在近年來的國家統(tǒng)計局所發(fā)表的房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)的投資統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，從2001-2009年的9年間，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資從6344億元增加到19423 億元。2009年，投資規(guī)模是2001年的3.06倍。中國的房地產(chǎn)企業(yè)平均資產(chǎn)總額偏低，而所需求的房地產(chǎn)開發(fā)項目的資金卻達到了上億，對此，我們可以看出房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展普遍都是借用銀行貸款和民間集資方式來進行的。就目前我國債權(quán)人的權(quán)益，多重債務盛行，債權(quán)人的權(quán)益常得不到有效的保護，這使得部分房地產(chǎn)企業(yè)完全不考慮債權(quán)人的權(quán)益，將借債資金盲目投資，造成房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)極不合理。房地產(chǎn)投資風險主要體現(xiàn)在幾個方面：1.多層次性。由于房地產(chǎn)開發(fā)項目時間較長、所涉及的諸多風險因素較為復雜、所占用資金金額較大，使得所面臨的風險也進一步擴大，它們之間都存在某種層次性和聯(lián)系性。2.固定性。房地產(chǎn)的不可移動性、區(qū)域性使得它對所在的地理位置、環(huán)境條件的選擇有著至關(guān)重要的作用。3.長久性。房地產(chǎn)項目的開發(fā)所需要的時間較長，時間因素的不確定性可以在房地產(chǎn)投資的過程中體現(xiàn)出來，因此，長久不確定性是不可避免的，也是風險的主要來源。4.可變性。在開發(fā)房地產(chǎn)的整個過程中受到各種風險的影響，很多企業(yè)往往自顧不暇，顧此失彼，很難解決實際問題。（作者單位：廈門東海職業(yè)技術(shù)學院）

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