我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與存在的問(wèn)題

謝海黎

[摘要]作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的良好態(tài)勢(shì)對(duì)于促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有著舉足輕重的作用。因此，本文針對(duì)我國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀和存在的一些突出問(wèn)題，對(duì)其后期的發(fā)展方向做出了預(yù)期，并指出了房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)行業(yè)；發(fā)展現(xiàn)狀；問(wèn)題分析；未來(lái)展望

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2015.16.114

1 我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀

1.1 開(kāi)發(fā)投資規(guī)模不斷加大

房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)是構(gòu)架土地市場(chǎng)和銷(xiāo)售市場(chǎng)的前提條件，沒(méi)有開(kāi)發(fā)就沒(méi)有銷(xiāo)售。因而隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的放開(kāi)，越來(lái)越多的企業(yè)加入到開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的行列中來(lái)，國(guó)有企業(yè)和民營(yíng)企業(yè)都不在少數(shù)。據(jù)新浪地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，目前我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)在數(shù)量上與2007年相比增加了近一倍，已有九萬(wàn)家之多。另有數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)投資已成為固定資產(chǎn)投資的重要組成部分，并且所占比重不斷提高，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中占據(jù)著愈來(lái)愈重要的地位。

1.2 對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)加大

自1998年實(shí)行住房市場(chǎng)化改革以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)始終保持著持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展，再加上其處于國(guó)民經(jīng)濟(jì)鏈條的中間環(huán)節(jié)，與其他產(chǎn)業(yè)如金融保險(xiǎn)、商業(yè)、建筑業(yè)、裝修業(yè)、家電行業(yè)等的關(guān)聯(lián)度高，可通過(guò)后向效應(yīng)帶動(dòng)這些產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)愈發(fā)顯著。另外，房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模的擴(kuò)大和水平的提高，也在一定程度上改善了人們的居住環(huán)境和生活質(zhì)量，滿(mǎn)足了大多數(shù)人的住宅要求，加速了社會(huì)主義和諧社會(huì)的構(gòu)建。

1.3 企業(yè)整體結(jié)構(gòu)趨向多元化

我國(guó)在20世紀(jì)50年代中期到80年代是沒(méi)有房地產(chǎn)市場(chǎng)的，從80年代公開(kāi)市場(chǎng)以來(lái)也基本上是國(guó)企。但近幾年由于國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)放，民營(yíng)企業(yè)開(kāi)始了蓬勃的發(fā)展，而國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)由于機(jī)制和競(jìng)爭(zhēng)活力等方面的原因開(kāi)始萎縮，現(xiàn)如今的房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)中有80qo都是民營(yíng)企業(yè)。而一些外資企業(yè)也看到了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮和高利潤(rùn)，紛紛涌入，成為我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)中的一個(gè)重要組成部分。目前，我國(guó)的商品房的投資主體已由國(guó)有企業(yè)逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)榱嗣駹I(yíng)企業(yè)，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)出了國(guó)有企業(yè)、民營(yíng)企業(yè)、外資企業(yè)等企業(yè)形式多頭并存的多元化新形勢(shì)。

2 我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)存問(wèn)題

2.1 市場(chǎng)秩序有待完善

我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)起步晚，從建立到發(fā)展至今不過(guò)三十幾個(gè)年頭，因而很多制度還不夠完善，需要進(jìn)一步加強(qiáng)。尤其是在土地的使用權(quán)方面，違規(guī)現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，如非法占用農(nóng)業(yè)用地、濫用土地資源等，更有甚者，運(yùn)用不法手段低價(jià)取得國(guó)有土地的使用權(quán)，造成土地資源的流失，嚴(yán)重?fù)p壞了國(guó)家土地儲(chǔ)備，不利于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。除此之外，部分房地產(chǎn)商在競(jìng)爭(zhēng)行為上也有很多的不規(guī)范之處，如基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施不完善、物業(yè)管理滯后等，或是依靠虛假?gòu)V告以欺騙消費(fèi)者的形式來(lái)增加購(gòu)房率，破壞了市場(chǎng)的正常性和公平性，嚴(yán)重?fù)p害了消費(fèi)者的合法權(quán)益。但是由于缺乏專(zhuān)業(yè)知識(shí)和真實(shí)有效的信息來(lái)源，購(gòu)房者無(wú)法正確分辨出信息的真?zhèn)芜x擇適合自己的房產(chǎn)，給購(gòu)買(mǎi)及入住帶來(lái)諸多不便。

2.2 供需不平衡

隨著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模的不斷擴(kuò)大，商品房供應(yīng)增加，所以使得銷(xiāo)售面積持續(xù)低于竣工面積，空置面積增多。但是一些開(kāi)發(fā)商和和少數(shù)“房東”階層被利益蒙蔽了雙眼，為追求暴利不斷炒高房?jī)r(jià)，導(dǎo)致部分地區(qū)房?jī)r(jià)非理性飛漲，房?jī)r(jià)一直居高不下。驚天的房?jī)r(jià)令大多數(shù)人望而卻步，真正有自住需求的人買(mǎi)不起房，房地產(chǎn)業(yè)的有效需求不足。這種供需上的不平衡使很多人購(gòu)房難，住房難，而房地產(chǎn)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)也越來(lái)越趨向于白熱化。

2.3 金融信貸問(wèn)題

很大一部分的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的建設(shè)資金多數(shù)來(lái)源于銀行貸款，而有時(shí)為了周轉(zhuǎn)需要，部分開(kāi)發(fā)商也會(huì)從銀行貸款，但是他們對(duì)于貸款的償還卻依賴(lài)于未來(lái)預(yù)期的收入。這樣一來(lái)，一旦市場(chǎng)發(fā)生變化或其他不可確定性因素發(fā)生，都有可能影響地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)銀行貸款的償還，給銀行帶來(lái)諸多風(fēng)險(xiǎn)。另外，大多數(shù)購(gòu)房者的首付額只占房?jī)r(jià)總額的30%左右，剩下的70%都來(lái)自銀行貸款，如果其中途出現(xiàn)突發(fā)情況致使無(wú)力償還，會(huì)給銀行帶來(lái)?yè)p失。還有一種情況，就是一些個(gè)人為囤積居奇，利用銀行貸款在多處購(gòu)置房產(chǎn)，造成了房地產(chǎn)業(yè)的泡沫經(jīng)濟(jì)，這最終的風(fēng)險(xiǎn)也將轉(zhuǎn)移給銀行。以上這些原因所帶來(lái)的金融信貸風(fēng)險(xiǎn)不容小覷。

3 我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的未來(lái)發(fā)展

3.1 國(guó)家要規(guī)范管理

在我國(guó)的特色社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，政府的宏觀調(diào)控起著保證市場(chǎng)運(yùn)行方向的巨大作用，對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)這樣的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)的監(jiān)控堅(jiān)決不能放松。針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)民營(yíng)企業(yè)與國(guó)有企業(yè)共存的現(xiàn)狀，國(guó)家應(yīng)從經(jīng)濟(jì)大局和民生的角度出發(fā)，對(duì)二者進(jìn)行合理調(diào)整。房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈比較長(zhǎng)，涉及的行業(yè)也比較多，對(duì)民營(yíng)企業(yè)與國(guó)有資本的調(diào)整需考慮各方利益，比如，2010年中石化公開(kāi)轉(zhuǎn)讓其下屬的一家房地產(chǎn)，就是我國(guó)對(duì)于國(guó)企在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整所邁出的重要一步。政府還可差別化房地產(chǎn)稅費(fèi)政策，即對(duì)非首套住房的交易稅費(fèi)進(jìn)行上調(diào)，按房屋面積征收差別化稅費(fèi)，以此來(lái)抑制不合理的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求，有效防止房地產(chǎn)行業(yè)的泡沫經(jīng)濟(jì)。此外，政府還應(yīng)不斷完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地供應(yīng)辦法住房保障體系，集中力量建設(shè)廉租住房，在加大對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)同時(shí)加強(qiáng)審查購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房的居民個(gè)人，穩(wěn)步擴(kuò)大住房政策的受益面，保證那些真正需要住房的人能夠住上房。通過(guò)這些措施，相信定能維護(hù)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的良好經(jīng)濟(jì)秩序，保證房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

3.2 企業(yè)要加強(qiáng)核心競(jìng)爭(zhēng)力

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人們生活水平的不斷提高，房地產(chǎn)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)愈演愈烈，政府的宏觀調(diào)控雖然為房地產(chǎn)行業(yè)提供了更加公平公正公開(kāi)的競(jìng)爭(zhēng)平臺(tái)，房地產(chǎn)企業(yè)要想在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地，不得不加強(qiáng)自身的核心競(jìng)爭(zhēng)力。第一，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要加強(qiáng)對(duì)住宅質(zhì)量的監(jiān)控，提高自己的住宅品質(zhì)，在加強(qiáng)基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)的同時(shí)滿(mǎn)足綠色環(huán)保的建筑理念，搞好綠化和噪音、污水等的處理，提高住宅的耐用性、適用性和經(jīng)濟(jì)性，滿(mǎn)足居民生活需求。第二，要合法生產(chǎn)，公平競(jìng)爭(zhēng)，在不做虛假?gòu)V告的前提下加大宣傳力度，運(yùn)用電視、新聞、網(wǎng)絡(luò)等多個(gè)平臺(tái)進(jìn)行宣傳，提高企業(yè)知名度。第三，要堅(jiān)持人性化的服務(wù)，建立健全完善的售前售后一體化的服務(wù)體系，樹(shù)立企業(yè)品牌，提高企業(yè)在社會(huì)上的認(rèn)可度?？傊?，做好這三個(gè)方面，企業(yè)便能在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)有利地位。另外，如今的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)不再是整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈中的一個(gè)簡(jiǎn)單節(jié)點(diǎn)（如建筑、裝修等），而是掌握了自己的關(guān)鍵技術(shù)和核心競(jìng)爭(zhēng)力，所以企業(yè)的產(chǎn)業(yè)布局可以向完整的產(chǎn)業(yè)鏈上下游方向擴(kuò)張。比如，向物業(yè)提供中央空調(diào)的企業(yè)涉足機(jī)電行業(yè)，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)從產(chǎn)品層面延伸到整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈，實(shí)現(xiàn)上下游產(chǎn)業(yè)一體化，從而獲得更大的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

4 結(jié)論

房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)關(guān)系著金融市場(chǎng)的安全和整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)體系中處于基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性的地位。因而我們要清醒地認(rèn)識(shí)到現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的不足，努力尋求合適的途徑和方式，謀求房地產(chǎn)業(yè)的又好又快發(fā)展。