我國保險(xiǎn)業(yè)海外不動(dòng)產(chǎn)投資的相關(guān)問題研究

作者簡(jiǎn)介：張楠楠（1990-），女，漢，山東聊城人，中央財(cái)經(jīng)大學(xué)碩士研究生在讀。

摘要：自中國平安于2013年7月以2.6億英鎊買入英國倫敦金融城的標(biāo)志性建筑-勞合社大樓之后，中國保險(xiǎn)業(yè)企業(yè)開始頻繁出海購置不動(dòng)產(chǎn)，并一躍成為中國對(duì)外房地產(chǎn)投資的主力軍。本文將對(duì)我國保險(xiǎn)業(yè)海外房地產(chǎn)投資的現(xiàn)狀、進(jìn)行房地產(chǎn)投資的原因及其存在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全面的分析，并提出相關(guān)建議。

關(guān)鍵詞：TMT行業(yè)；海外并購；風(fēng)險(xiǎn)

一、保險(xiǎn)業(yè)海外不動(dòng)產(chǎn)投資現(xiàn)狀

自2013年7月中國平安從以2.6億英鎊的高價(jià)購得倫敦金融城的標(biāo)志性建筑之一—?jiǎng)诤仙绱髽呛?，中國保險(xiǎn)業(yè)企業(yè)的目光開始紛紛投降海外不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)，且短短兩年時(shí)間內(nèi)，中國保險(xiǎn)業(yè)企業(yè)已完成多筆影響巨大的海外不動(dòng)產(chǎn)投資。中國進(jìn)行海外不動(dòng)產(chǎn)投資具有金額普遍較大，且投資標(biāo)的多位于核心地段特點(diǎn)。中國保險(xiǎn)業(yè)近兩年的主要海外不動(dòng)產(chǎn)投資項(xiàng)目如下：

二、保險(xiǎn)業(yè)進(jìn)行海外不動(dòng)產(chǎn)投資的原因

1.收益較高且相對(duì)穩(wěn)定：相對(duì)于其他投資而言，投資于不動(dòng)產(chǎn)，尤其是商業(yè)物業(yè)比如寫字樓或酒店，其投資收益率高。以中國平安并購勞合社大樓為例，中國平安買下后將有超過三分之二會(huì)租給勞合社倫敦公司，根據(jù)其支付的租金估算，若能夠以相似的價(jià)格出租整座勞合社大樓，則中國平安可憑借租金收入在10年左右收回此次投資的成本，估算可得中國平安可以得到約6%～9%的年投資回報(bào)率，不可謂不高且收益穩(wěn)定。

2.國內(nèi)缺乏相匹配的標(biāo)的：與進(jìn)行海外不動(dòng)產(chǎn)投資相比，國內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)投資面臨投資回報(bào)率偏低的問題，以國內(nèi)大多數(shù)一線城市寫字樓市場(chǎng)為例，北京、上海、廣州、深圳四個(gè)一線城市寫字樓市場(chǎng)的凈回報(bào)率目前只在4%至5%之間。

3.有助于抵御通脹：保險(xiǎn)企業(yè)投資不動(dòng)產(chǎn)在中長(zhǎng)期內(nèi)，能夠在一定程度上抵御通貨膨脹。保險(xiǎn)資金若投資于債券等一些具有固定利息的產(chǎn)品，其所獲得的實(shí)際收益是其名字收益減去通貨膨脹的影響之后的收益，在高通脹的情況下實(shí)際收益率還有可能為負(fù)，使保險(xiǎn)資金不能實(shí)現(xiàn)保值增值，甚至?xí)H值。而投資于海外不動(dòng)產(chǎn)，不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格會(huì)隨著物價(jià)的普遍上漲而相應(yīng)的增加，從而抵消一部分通貨膨脹所帶來的損失。因此，在通貨膨脹較高的情況下，進(jìn)行海外不動(dòng)產(chǎn)投資是應(yīng)對(duì)通貨膨脹的一個(gè)重要手段。

4.政策的支持：2014年8月，保險(xiǎn)業(yè)國十條公布，提出要進(jìn)一步提升保險(xiǎn)業(yè)的對(duì)外開放水平，使“引進(jìn)來”和“走出去”能夠更好地結(jié)合。且在國十條發(fā)布6個(gè)月前，保監(jiān)會(huì)曾就保險(xiǎn)業(yè)地對(duì)外投資水平作出規(guī)定，其要求保險(xiǎn)資金境外投資余額合計(jì)不高于該公司上季末總資產(chǎn)的15%。按照此項(xiàng)規(guī)定，我國保險(xiǎn)業(yè)在2015年初地總資產(chǎn)超過10萬億人民幣，但是目前其海外投資地比例只占總資產(chǎn)地10%左右，因此保險(xiǎn)業(yè)還有相當(dāng)大地空間可以進(jìn)行海外投資。

三、保險(xiǎn)業(yè)海外不動(dòng)產(chǎn)投資存在的風(fēng)險(xiǎn)

1.流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)：在進(jìn)行海外不動(dòng)產(chǎn)投資時(shí)，在所需投入的資金量較大，而收回投資所需要的時(shí)期較長(zhǎng)，這就加大了投資資金的機(jī)會(huì)成本且降低了其變現(xiàn)能力，導(dǎo)致進(jìn)行海外不動(dòng)產(chǎn)投資的保險(xiǎn)企業(yè)將要面臨較大的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。如果保險(xiǎn)公司突然面臨了較大規(guī)模的資金需求而必須將位于海外的不動(dòng)產(chǎn)變現(xiàn)時(shí)，由于在海外信息的獲取較為困難可能難以尋找倒合適的交易對(duì)象，因此將很難以較為合理的價(jià)格將其出售，可能將不得不面臨被迫將其折價(jià)出售的選擇，而這一選擇將給使保險(xiǎn)公司蒙受較大的損失。

2.匯率風(fēng)險(xiǎn)：在海外投資不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，由于存在著匯兌的過程因此匯率的變動(dòng)會(huì)引起投資收益的變化。而匯率又極其容易受到各種因素的影響而發(fā)生改變，比如各國政府的貨幣政策、財(cái)政政策、匯率政策以及國際市場(chǎng)供求關(guān)系等因素。因此，保險(xiǎn)公司在進(jìn)行海外不動(dòng)產(chǎn)投資時(shí)，要對(duì)可能發(fā)生的匯率變動(dòng)所帶來的風(fēng)險(xiǎn)建立相對(duì)完善的防范機(jī)制來進(jìn)行應(yīng)對(duì)。

3.利率風(fēng)險(xiǎn)：利率風(fēng)險(xiǎn)是指在進(jìn)行海外不動(dòng)產(chǎn)投資時(shí)由于市場(chǎng)利率的波動(dòng)使保險(xiǎn)公司投資收益發(fā)生變動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)，由于不動(dòng)產(chǎn)投資所需的資金較多，所以可能面臨較大的利率風(fēng)險(xiǎn)。一般來說，當(dāng)市場(chǎng)利率上升時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)等長(zhǎng)期資產(chǎn)可能面臨資產(chǎn)縮水的狀況，由此保險(xiǎn)公司將面臨損失。

4.人才缺乏風(fēng)險(xiǎn)：保險(xiǎn)公司在進(jìn)行海外不動(dòng)產(chǎn)投資時(shí)，需要各方面的專業(yè)人才統(tǒng)籌合作，而由于保險(xiǎn)企業(yè)的海外不動(dòng)產(chǎn)投資剛剛起步，可能會(huì)有專業(yè)人才缺乏的問題，使保險(xiǎn)公司在項(xiàng)目的可行性和操作性方面處于信息不對(duì)稱的劣勢(shì)，使保險(xiǎn)公司有可能蒙受損失。

5. 經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)：保險(xiǎn)公司進(jìn)行海外不動(dòng)產(chǎn)投資，在交易成功后如果選擇自己進(jìn)行經(jīng)營管理，則使保險(xiǎn)公司也面臨這這一方面較大的風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)槲飿I(yè)經(jīng)營管理從選擇項(xiàng)目、控制價(jià)格到確定客戶，每個(gè)環(huán)節(jié)都有其相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)，而保險(xiǎn)公司缺乏進(jìn)行這方面管理的經(jīng)驗(yàn)，一旦經(jīng)營出現(xiàn)偏差和失誤，保險(xiǎn)公司將會(huì)蒙受較大的損失。

四、建議

1. 投資前進(jìn)行盡職調(diào)查：在保險(xiǎn)企業(yè)進(jìn)行海外不動(dòng)產(chǎn)投資之前，一定要對(duì)投資標(biāo)的進(jìn)行詳細(xì)全面的調(diào)查，慎重進(jìn)行選擇。需要進(jìn)行調(diào)查的內(nèi)容主要包括，標(biāo)的所在地的經(jīng)濟(jì)、政治、法律、行業(yè)發(fā)展等對(duì)不動(dòng)產(chǎn)投資可能產(chǎn)生影響的各種因素等。保險(xiǎn)企業(yè)務(wù)必要在科學(xué)、求實(shí)的基礎(chǔ)上做好投資項(xiàng)目的可行性研究和評(píng)估工作，以便盡可能獲取詳盡的信息，使企業(yè)能夠有充分的信息來判斷其將要投資的不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目是否合理。

2. 大力促進(jìn)相關(guān)人才的吸收與培養(yǎng)：進(jìn)行海外不動(dòng)產(chǎn)投資，國內(nèi)保險(xiǎn)企業(yè)面臨的一個(gè)難題就是專業(yè)人才的數(shù)量不足和經(jīng)驗(yàn)缺乏。進(jìn)行海外不動(dòng)產(chǎn)投資的專業(yè)人員，不僅應(yīng)具備不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域的專業(yè)知識(shí)和過硬的海外投資實(shí)踐操作經(jīng)驗(yàn)，還應(yīng)該把握世界各國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)。當(dāng)前，保險(xiǎn)公司普遍缺乏進(jìn)行海外不動(dòng)產(chǎn)投資所需要的專業(yè)人才。在這一方面，首先保險(xiǎn)業(yè)企業(yè)可以大力引進(jìn)海外不動(dòng)產(chǎn)投資方面的人才，另一方面也要致力于這方面人才的培養(yǎng)。

3. 選擇恰當(dāng)?shù)耐顿Y模式：進(jìn)行海外不動(dòng)產(chǎn)投資的方式分為直接投資和間接投資。目前我國保險(xiǎn)企業(yè)進(jìn)行海外不動(dòng)產(chǎn)投資時(shí)的主要方式是直接投資，比如購買不動(dòng)產(chǎn)，如寫字樓、酒店等。與此同時(shí)，國外保險(xiǎn)公司在不動(dòng)產(chǎn)投資領(lǐng)域，已經(jīng)從直接投資為主轉(zhuǎn)向間接投資為主。因?yàn)殚g接投資能夠提升資產(chǎn)的流動(dòng)性以及降低相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)。我國的保險(xiǎn)企業(yè)在進(jìn)行海外不動(dòng)產(chǎn)投資時(shí)應(yīng)進(jìn)行綜合考慮，積極探索多種不動(dòng)產(chǎn)投資模式，拓寬投資思路，選擇最為恰當(dāng)?shù)耐顿Y模式進(jìn)行投資。

4.投資和管理過程中持續(xù)的風(fēng)險(xiǎn)防范：在保險(xiǎn)業(yè)企業(yè)進(jìn)行海外不動(dòng)產(chǎn)投資的整個(gè)過程中，包括前期調(diào)查，中期投資以及后續(xù)的管理過程都存在著各種個(gè)樣的風(fēng)險(xiǎn)。因此保險(xiǎn)公司應(yīng)該建立一套完善的風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制，持續(xù)對(duì)可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行監(jiān)控，并建立能夠應(yīng)對(duì)可能出現(xiàn)的各種風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)急系統(tǒng)。（作者單位：中央財(cái)經(jīng)大學(xué)）

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