不動產(chǎn)跨境抵押及其抵押權(quán)登記

黃河

不動產(chǎn)抵押的目的之一，是當債務(wù)人不履行到期債務(wù)，或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形，抵押權(quán)人可以與抵押人協(xié)議，或者抵押權(quán)人請求人民法院，以抵押財產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該抵押財產(chǎn)所得的價款優(yōu)先受償。

在不動產(chǎn)抵押中，當作為市場主體的抵押權(quán)人、抵押人的注冊地，被抵押房地產(chǎn)登記地，分別屬于我國境內(nèi)外時，這種情形的不動產(chǎn)抵押，為不動產(chǎn)跨境抵押。

用于不動產(chǎn)跨境抵押受償?shù)膬r款，為外匯。支付或者取得不動產(chǎn)跨境抵押受償價款，為國際收支交易行為。由于這個原因，國家授權(quán)中國人民銀行、國家外匯管理局等國家金融管理機關(guān)，將不動產(chǎn)跨境抵押納入跨境擔保外匯管理進行規(guī)范。

為了深化外匯管理體制改革，簡化行政審批程序，規(guī)范跨境擔保項下收支行為，國家外匯管理局決定改進跨境擔保外匯管理方式，于2014年5月19日印發(fā)，自2014年6月1日起實施了《跨境擔保外匯管理規(guī)定》、《跨境擔保外匯管理操作指引》（匯發(fā)〔2014〕29號）。之前相關(guān)規(guī)定與《跨境擔保外匯管理規(guī)定》、《跨境擔保外匯管理操作指引》內(nèi)容不一致的，以《跨境擔保外匯管理規(guī)定》、《跨境擔保外匯管理操作指引》為準?！犊缇硴Ｍ鈪R管理規(guī)定》、《跨境擔保外匯管理操作指引》實施后，《國家外匯管理局關(guān)于發(fā)布〈跨境擔保外匯管理規(guī)定〉的通知》附件3所列《境內(nèi)機構(gòu)對外擔保管理辦法實施細則》等12項規(guī)章即行廢止。

必須注意的是，《跨境擔保外匯管理規(guī)定》、《跨境擔保外匯管理操作指引》，是不動產(chǎn)登記機構(gòu)辦理不動產(chǎn)跨境抵押的抵押權(quán)登記時，必須遵守的規(guī)章?！犊缇硴Ｍ鈪R管理規(guī)定》、《跨境擔保外匯管理操作指引》規(guī)定的與不動產(chǎn)跨境抵押相關(guān)的程序，是不動產(chǎn)登記機構(gòu)辦理不動產(chǎn)跨境抵押的抵押權(quán)登記的前置程序。

《中華人民共和國外匯管理條例》第十九條規(guī)定，提供對外擔保，應(yīng)當向外匯管理機關(guān)提出申請，由外匯管理機關(guān)根據(jù)申請人的資產(chǎn)負債等情況作出批準或者不批準的決定；國家規(guī)定其經(jīng)營范圍需經(jīng)有關(guān)主管部門批準的，應(yīng)當在向外匯管理機關(guān)提出申請前辦理批準手續(xù)。申請人簽訂對外擔保合同后，應(yīng)當?shù)酵鈪R管理機關(guān)辦理對外擔保登記。經(jīng)國務(wù)院批準為使用外國政府或者國際金融組織貸款進行轉(zhuǎn)貸提供對外擔保的，不適用前述規(guī)定。

按照跨境擔保各方當事人的注冊地不同，可以將跨境擔保劃分為內(nèi)保外貸（見圖1）、外保內(nèi)貸（見圖2）和其他形式跨境擔保（見圖3）。

內(nèi)保外貸是指擔保人注冊地在境內(nèi)、債務(wù)人和債權(quán)人注冊地均在境外的跨境擔保。外保內(nèi)貸是指擔保人注冊地在境外、債務(wù)人和債權(quán)人注冊地均在境內(nèi)的跨境擔保。其他形式跨境擔保是指除前述內(nèi)保外貸和外保內(nèi)貸以外的其他跨境擔保情形，包括但不限于：（1）擔保人在境內(nèi)、債務(wù)人與債權(quán)人分屬境內(nèi)或境外的跨境擔保；（2）擔保人在境外、債務(wù)人與債權(quán)人分屬境內(nèi)或境外的跨境擔保；（3）擔保當事各方均在境內(nèi)，擔保物權(quán)登記地在境外的跨境擔保；（4）擔保當事各方均在境外，擔保物權(quán)登記地在境內(nèi)的跨境擔保（圖3所示，僅僅是其他形式跨境擔保情形之一）。

境內(nèi)機構(gòu)辦理內(nèi)保外貸業(yè)務(wù)，應(yīng)按《跨境擔保外匯管理規(guī)定》、《跨境擔保外匯管理操作指引》要求辦理內(nèi)保外貸登記；經(jīng)國家外匯管理局或其授權(quán)的分支局登記的內(nèi)保外貸，發(fā)生擔保履約的，擔保人可自行辦理；擔保履約后應(yīng)按《跨境擔保外匯管理規(guī)定》、《跨境擔保外匯管理操作指引》要求辦理對外債權(quán)登記。境內(nèi)個人可作為擔保人并參照非銀行機構(gòu)辦理內(nèi)保外貸業(yè)務(wù)。

境內(nèi)機構(gòu)辦理外保內(nèi)貸業(yè)務(wù)，應(yīng)符合《跨境擔保外匯管理規(guī)定》、《跨境擔保外匯管理操作指引》明確的相關(guān)條件；經(jīng)國家外匯管理局或其授權(quán)的分支局登記的外保內(nèi)貸，債權(quán)人可自行辦理與擔保履約相關(guān)的收款；擔保履約后境內(nèi)債務(wù)人應(yīng)按《跨境擔保外匯管理規(guī)定》、《跨境擔保外匯管理操作指引》要求辦理外債登記手續(xù)。境內(nèi)非金融機構(gòu)設(shè)定外保內(nèi)貸，擔保人可以是境外機構(gòu)或者是境外個人。

境內(nèi)機構(gòu)提供或者接受除內(nèi)保外貸和外保內(nèi)貸以外的其他形式跨境擔保，在符合境內(nèi)外法律、法規(guī)和《跨境擔保外匯管理規(guī)定》、《跨境擔保外匯管理操作指引》的前提下，可自行簽訂跨境擔保合同。除國家外匯管理局或其授權(quán)的分支局另有明確規(guī)定外，擔保人、債務(wù)人不需要就其他形式跨境擔保到國家外匯管理局或其授權(quán)的分支局辦理登記或備案。境內(nèi)機構(gòu)辦理其他形式跨境擔保，可自行辦理擔保履約。擔保項下對外債權(quán)債務(wù)需要事前審批或核準，或因擔保履約發(fā)生對外債權(quán)債務(wù)變動的，應(yīng)按規(guī)定辦理相關(guān)審批或登記手續(xù)。

境內(nèi)機構(gòu)為自身債務(wù)提供跨境物權(quán)擔保的，不需要辦理擔保登記。擔保人以法規(guī)允許的方式用抵押物折價清償債務(wù)，或抵押權(quán)人變賣抵押物后申請辦理對外匯款時，擔保人參照一般外債的還本付息辦理相關(guān)付款手續(xù)。

擔保人、債務(wù)人不得在明知或者應(yīng)知擔保履約義務(wù)確定發(fā)生的情況下簽訂跨境擔保合同。國家外匯管理局或其授權(quán)的分支局，不對擔保各方當事人設(shè)定擔保物權(quán)的合法性進行審查。擔保各方當事人應(yīng)自行確認擔保合同內(nèi)容符合境內(nèi)外相關(guān)法律、法規(guī)和行業(yè)主管部門的規(guī)定。擔保人與債權(quán)人之間因提供抵押、質(zhì)押等物權(quán)擔保而產(chǎn)生的跨境收支和交易事項，已存在限制或程序性外匯管理規(guī)定的，應(yīng)當符合規(guī)定。

國家外匯管理局或其授權(quán)的分支局對跨境擔保合同的核準、登記或備案情況以及《跨境擔保外匯管理規(guī)定》、《跨境擔保外匯管理操作指引》明確的其他管理事項與管理要求，不構(gòu)成跨境擔保合同的生效要件。國家外匯管理局可出于保障國際收支平衡的目的，對跨境擔保管理方式適時進行調(diào)整。

國家外匯管理局或其授權(quán)的分支局對境內(nèi)機構(gòu)跨境擔保業(yè)務(wù)進行核查和檢查，擔保各方當事人、境內(nèi)銀行應(yīng)按照外匯局要求提供相關(guān)資料。對未按本規(guī)定及相關(guān)規(guī)定辦理跨境擔保業(yè)務(wù)的，國家外匯管理局或其授權(quán)的分支局根據(jù)《中華人民共和國外匯管理條例》進行處罰。

《中華人民共和國擔保法》第四十一條規(guī)定，當事人以不動產(chǎn)抵押的，應(yīng)當辦理抵押物登記?！吨腥A人民共和國物權(quán)法》第一百八十七條規(guī)定，以不動產(chǎn)抵押的，應(yīng)當辦理抵押登記。抵押權(quán)自登記時設(shè)立。據(jù)此可知，由國家外匯管理局或其授權(quán)的分支局管理的不動產(chǎn)跨境抵押（含反擔保涉及的不動產(chǎn)抵押，下同），其抵押權(quán)須經(jīng)不動產(chǎn)登記機構(gòu)登記，該抵押權(quán)自登記時設(shè)立。

筆者認為，不動產(chǎn)登記機構(gòu)辦理不動產(chǎn)跨境抵押的抵押權(quán)登記時，應(yīng)當注意以下問題：

第一，不動產(chǎn)跨境抵押，必須符合國家外匯管理的規(guī)定。作為我國市場主體的境內(nèi)機構(gòu)或者個人，是不動產(chǎn)跨境抵押的施事主體。不動產(chǎn)跨境抵押，由國家外匯管理局或其授權(quán)的分支局認可的境內(nèi)機構(gòu)或者個人提供或者接受跨境擔保而啟動。

第二，境內(nèi)機構(gòu)或者個人能否對境外機構(gòu)或者個人設(shè)定不動產(chǎn)抵押，或者境外機構(gòu)或者個人能否對境內(nèi)機構(gòu)或者個人設(shè)定不動產(chǎn)抵押，要看該不動產(chǎn)抵押是否屬于《跨境擔保外匯管理規(guī)定》、《跨境擔保外匯管理操作指引》規(guī)定的內(nèi)保外貸、外保內(nèi)貸或者其他形式跨境擔保，并且需要向國家外匯管理局或其授權(quán)的分支局登記的，是否已經(jīng)向國家外匯管理局或其授權(quán)的分支局登記；不需要國家外匯管理局或其授權(quán)的分支局登記的，是否已經(jīng)經(jīng)過國家外匯管理局或其授權(quán)的分支局事前審批或核準。

第三，國務(wù)院《不動產(chǎn)登記暫行條例》第十四條第一款規(guī)定，因買賣、設(shè)定抵押權(quán)等申請不動產(chǎn)登記的，應(yīng)當由當事人雙方共同申請。對于不動產(chǎn)跨境抵押而言，要求境內(nèi)外當事人雙方共同申請抵押權(quán)登記，恐有不妥。建議按照《不動產(chǎn)登記暫行條例》第十四條第二款第七項的規(guī)定，由法律、行政法規(guī)作出規(guī)定，屬于內(nèi)保外貸的不動產(chǎn)跨境抵押，可由境內(nèi)擔保人（抵押人）單方向不動產(chǎn)登記機構(gòu)申請抵押權(quán)登記；屬于外保內(nèi)貸的不動產(chǎn)跨境抵押，可由境內(nèi)債務(wù)人單方向不動產(chǎn)登記機構(gòu)申請抵押權(quán)登記。

第四，國家外匯管理局或其授權(quán)的分支局僅對跨境擔保涉及的資本項目外匯管理事項進行規(guī)范，不對擔保各方當事人設(shè)定擔保物權(quán)的合法性進行審查，由擔保各方當事人自行確認不動產(chǎn)跨境抵押事項符合相關(guān)法律、法規(guī)。國家外匯管理局或其授權(quán)的分支局對內(nèi)保外貸和外保內(nèi)貸實行登記管理，不是不動產(chǎn)登記機構(gòu)登記錯誤的免責依據(jù)。不動產(chǎn)登記機構(gòu)對不動產(chǎn)跨境抵押的抵押權(quán)登記的查驗、查看、調(diào)查，必須盡夠合理審慎職責。

第五，不動產(chǎn)境內(nèi)抵押，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形，抵押權(quán)人可以與抵押人協(xié)議以房地產(chǎn)“實物抵債”，或者，協(xié)議或者訴請人民法院以拍賣、變賣該抵押財產(chǎn)所得的價款“貨幣受償”。必須注意的是，不動產(chǎn)跨境抵押“以付款為擔保履約方式”，僅涉及外匯的跨境收支結(jié)算，不可能產(chǎn)生被抵押房地產(chǎn)的房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)跨境轉(zhuǎn)移。

陳品祿/責任編輯