當(dāng)前拆遷補(bǔ)償中存在的問題研究

[摘要] 在舊房拆遷過程中，被拆遷方與拆遷方常常因為拆遷補(bǔ)償發(fā)生矛盾。文章從多方面對當(dāng)前拆遷補(bǔ)償中存在的問題進(jìn)行了認(rèn)真的分析和研究，并提出了針對性解決方法。

[關(guān)鍵詞]拆遷補(bǔ)償；問題；方法

[DOI] 10.13939/j.cnki.zgsc.2015.08.

隨著我國城市化進(jìn)程的不斷加快，城市建設(shè)對于土地的需求也快速增長。為滿足城市建設(shè)用地的需求，地方政府一方面征收農(nóng)村集體土地，并將這些土地轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘薪ㄔO(shè)用地，一方面通過拆遷城市舊房獲得城市建設(shè)用地。在上述獲得城市用地的方式中，拆遷舊房是最主要的方式，這種方式既滿足率城市建設(shè)對土地的需求，有改善了城市的居住環(huán)境，提升了城市的形象。但是，在舊房拆遷過程中，被拆遷方與拆遷方常常因為拆遷補(bǔ)償發(fā)生矛盾，有的大打出手，有的訴諸法律。在這種情況下，研究拆遷補(bǔ)償中存在的問題，對于化解被拆遷方與拆遷方之間的矛盾，推動城市化進(jìn)程就具有了十分重要的現(xiàn)實意義。

1 當(dāng)前拆遷補(bǔ)償中存在的問題

1.1 集體土地征用補(bǔ)償制度不盡完善

在我國《憲法》中規(guī)定，政府對于集體土地?fù)碛姓饔脵?quán)，但是對于具體補(bǔ)償并沒有任何規(guī)定，這樣，從法律層面上來講，對于集體土地，我國公民就面臨著保障不足的難題。此外，由于我國地域廣，地區(qū)之間經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡，貧富差距較大，集體土地的種植結(jié)構(gòu)、耕作水平也存在著較大的差異，土地創(chuàng)造的經(jīng)濟(jì)價值也不盡相同，其補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)也各不相同。最后，由于區(qū)域之間的發(fā)展不平衡，與農(nóng)民現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)與今后生活的需要，當(dāng)前的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)無法保障或改善農(nóng)民現(xiàn)有的生活，為今后生活考慮，如果補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)相對較低，便會導(dǎo)致拆遷補(bǔ)償問題[1]。

1.2 拆遷補(bǔ)償程序模糊不清

在拆遷補(bǔ)償過程中，被拆遷人與拆遷人的民事主體關(guān)系是平等的，而建立在這種民事主體平等關(guān)系之上的拆遷補(bǔ)償程序也必然是透明的。但是因為拆遷人與政府之間常常存在著十分密切的關(guān)系，處于絕對的強(qiáng)勢地位，這樣就將被拆遷人置于非常被動的地位。在這種情況下，拆遷人與被拆遷人甚至根本不對拆遷補(bǔ)償進(jìn)行協(xié)商，部分地區(qū)甚至只是簡單地發(fā)布一個拆遷公告，拆遷公告上對拆遷補(bǔ)償進(jìn)行簡單的闡述，根本不涉及拆遷補(bǔ)償程序，對于這樣的拆遷補(bǔ)償，被拆遷人只能被動接受。正是因為拆遷補(bǔ)償程序模糊不清，使得拆遷人與被拆遷人處于對立關(guān)系之中，同時，部分被拆遷人還可以通過走關(guān)系獲取更多的拆遷補(bǔ)償，使得被拆遷人之間原本平等的關(guān)系轉(zhuǎn)變?yōu)椴黄降鹊年P(guān)系。這樣就經(jīng)常導(dǎo)致抗拆遷事件的發(fā)生[2]。

1.3 拆遷補(bǔ)償范圍模糊不清

按照我國《城鎮(zhèn)房屋拆遷管理條例》規(guī)定，拆遷補(bǔ)償既可以以貨幣進(jìn)行補(bǔ)償，還可以實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換。貨幣補(bǔ)償金額按照被拆遷建筑的區(qū)位、建筑面積、用途等因素由房地產(chǎn)市場進(jìn)行評估，并依據(jù)評估的價格確定。其具體方法由省市等各級人民政府規(guī)定。對于調(diào)換房屋產(chǎn)權(quán)的，須按照《城鎮(zhèn)房屋拆遷管理條例》的規(guī)定，對被拆遷房屋的補(bǔ)償金額以及條換房屋的價格進(jìn)行計算，并將產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價結(jié)清。這樣，表面上看《城鎮(zhèn)房屋拆遷管理條例》似乎對被拆遷人的經(jīng)濟(jì)利益進(jìn)行了全面考慮，體現(xiàn)出等價交換原則。但是《城鎮(zhèn)房屋拆遷管理條例》過分抽象，且彈性太大，缺乏實踐操作性。實際上，在對舊有房屋的評估過程中，相關(guān)單位并沒有嚴(yán)格的拆遷補(bǔ)償范圍標(biāo)準(zhǔn)，在價值的評估上，只是對房屋的經(jīng)濟(jì)價值進(jìn)行評估，其中不但不包括土地出讓金、搬遷損失費、裝修材料費以及適當(dāng)?shù)木葷?jì)補(bǔ)償，甚至還不包括其他的隱形損失等。但是重新開發(fā)建設(shè)的商品房，其銷售價格除了包含土地出讓金外，還包括支付給被拆遷人的補(bǔ)償費用、市政建設(shè)配套費用、經(jīng)營成本、裝修成本與開發(fā)商自身獲取的利潤。這樣常常導(dǎo)致被拆遷人在得到補(bǔ)償款后買不起商品房，或者在調(diào)換產(chǎn)權(quán)后難以支付商品房比原來房屋多出面積的價款[3]。在這種情況下，就會經(jīng)常導(dǎo)致抗拆遷事件的發(fā)生。

1.4 房地產(chǎn)評估缺乏規(guī)范

目前，對于房屋拆遷賠償?shù)姆康禺a(chǎn)評估非常不規(guī)范，相當(dāng)多的市場評估機(jī)構(gòu)缺乏資質(zhì)，甚至直接由政府出面組成評估機(jī)構(gòu)，其評估人員資質(zhì)自然良莠不齊，甚至根本不具備任何評估資質(zhì)，這樣就導(dǎo)致拆遷賠償評估缺乏科學(xué)性、準(zhǔn)確性，甚至拆遷賠償價格嚴(yán)重偏離房屋價值。在房屋拆遷賠償過程中，估價機(jī)構(gòu)難以獨立進(jìn)行賠償，正常價格評估常常受到政府或者其他機(jī)構(gòu)干預(yù)，部分政府單位為了將補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)降到最低，常常直接出面干預(yù)價格評估，導(dǎo)致房屋拆遷評估價格嚴(yán)重偏低。在房屋拆遷評估過程中，為承攬評估業(yè)務(wù)，部分評估機(jī)構(gòu)常常迎合某些單位或個人的需要，假評估、亂評估，違規(guī)進(jìn)行評估，甚至出具嚴(yán)重偏離房屋實際價值的違規(guī)評估報告[4]。

1.5 片面擴(kuò)大公共利益界定的范疇

由于公共利益本身界定的范疇并不確定，也沒有較為統(tǒng)一的界定標(biāo)準(zhǔn)，這樣就導(dǎo)致部分地方政府管理人員打著“公共利益”的旗號，違法違規(guī)征收公民的房屋與土地，然后再將這些土地以政府的名義批給房地產(chǎn)開發(fā)商，從而謀取不正當(dāng)?shù)臋?quán)益。在城鎮(zhèn)化建設(shè)過程中，城鎮(zhèn)建設(shè)，尤其是城鎮(zhèn)居民住宅建設(shè)主要是由開發(fā)商進(jìn)行的，這樣常常導(dǎo)致開發(fā)商打著“公共利益”的招牌開發(fā)城鎮(zhèn)居民住宅，并按照“公共利益”給房屋的所有者進(jìn)行賠償，其本質(zhì)上是打著“公共利益”的招牌對公民房屋所有權(quán)的剝奪與損害。

2 解決當(dāng)前拆遷補(bǔ)償中存在問題的方法

2.1 依法完善城鎮(zhèn)房屋拆遷相關(guān)條例

認(rèn)真分析我國《城鎮(zhèn)房屋拆遷管理條例》，我們不難發(fā)現(xiàn)，該條例的制定主要是從管理者的角度進(jìn)行的，而不是從物權(quán)保護(hù)的角度進(jìn)行的，這樣就導(dǎo)致在房屋拆遷過程中行政過多干預(yù)現(xiàn)象的出現(xiàn)。在市場經(jīng)濟(jì)時代，任何主體都必須嚴(yán)格按照法律的規(guī)定行使權(quán)利并履行義務(wù)，在房屋過程中，也必須依法完善城鎮(zhèn)房屋拆遷相關(guān)條例。而相關(guān)條例必須包含下面的內(nèi)容：第一，房屋拆遷必須有明確的目的，嚴(yán)格區(qū)分商業(yè)項目與公益項目，并且不同的項目要制定出不同的管理辦法。第二，房屋拆遷必須由一定行政級別的政府機(jī)構(gòu)進(jìn)行，對于不具備相關(guān)資格的政府機(jī)構(gòu)、單位或者個人嚴(yán)格進(jìn)行約束，如果超越行使權(quán)力，進(jìn)行房屋拆遷或者對房屋拆遷進(jìn)行干預(yù)，必須依法進(jìn)行處罰。第三，明確房屋拆遷賠償標(biāo)準(zhǔn)。在賠償標(biāo)準(zhǔn)制定的過程中，必須認(rèn)真分析地區(qū)之間經(jīng)濟(jì)發(fā)展的差異，按照地區(qū)經(jīng)濟(jì)差異分別制定不同的房屋拆遷賠償標(biāo)準(zhǔn)，并且按照地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展對賠償標(biāo)準(zhǔn)適時進(jìn)行調(diào)整。第四，嚴(yán)格房屋拆遷程序。房屋拆遷賠償程序，必須以法律法規(guī)的形式進(jìn)行規(guī)定，只有以法律法規(guī)的形式進(jìn)行規(guī)定，才能對政府機(jī)關(guān)形成約束。同時，要明確拆遷程序的具體實施細(xì)則，實施細(xì)則越詳細(xì)，對房屋所有者的保護(hù)力度也就越大。對于由于市場變化存在不確定性的拆遷細(xì)則上，必須建立一定程序的監(jiān)督機(jī)制，并且以法律的形式對這些監(jiān)督機(jī)制進(jìn)行約束。

2.2 明確補(bǔ)償程序

在土地使用之前，土地使用者必須依法向政府提出土地使用申請，并提供使用土地所必須的相關(guān)證明。在收到申請后，政府必須依照相關(guān)程序?qū)ν恋厥褂蒙暾堖M(jìn)行嚴(yán)格的審查，在審查過程中，本著公平、公正、公開的原則，政府管理人員要廣泛聽取各方面的意見，并舉行聽證會，如果審查符合相關(guān)規(guī)定，則向土地使用者頒發(fā)房屋拆遷許可證，否則，則不予頒發(fā)。政府在頒發(fā)房屋拆遷許可證之后，要進(jìn)行公告，并對相關(guān)拆遷事宜進(jìn)行明確的說明，并依據(jù)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)給予房屋所有者足量發(fā)放補(bǔ)償金。房屋所有者在領(lǐng)取足量的補(bǔ)償金后，要按照規(guī)定的時間進(jìn)行搬遷。

2.3 明確拆遷補(bǔ)償范圍

按照我國《城鎮(zhèn)房屋拆遷管理條例》相關(guān)規(guī)定，房屋拆遷補(bǔ)償范圍主要包括房屋所有權(quán)、收益權(quán)以及附屬物所有權(quán)，補(bǔ)償?shù)氖找姘ㄉa(chǎn)經(jīng)營產(chǎn)生的預(yù)期收益、租金、拆遷必需的費用等。為保證房屋所有者的權(quán)利，必須明確上述補(bǔ)償范圍。而要想明確補(bǔ)償范圍，首先要對不同地方政府的補(bǔ)償規(guī)定給予嚴(yán)格的監(jiān)督與管理，對于不符合相關(guān)規(guī)定，或者不合理的補(bǔ)償，必須提出整改意見，并責(zé)令其進(jìn)行修改，并對整改完成的補(bǔ)償范圍進(jìn)行認(rèn)真的審查。其次，要鼓勵個地方政府盡最大可能擴(kuò)大房屋補(bǔ)償范圍，保證房屋所有權(quán)者合法權(quán)益，避免發(fā)生拆遷補(bǔ)償沖突。

2.4 依法規(guī)范房地產(chǎn)評估

為保證房屋所有者的經(jīng)濟(jì)利益不受侵犯，必須依法規(guī)范房地產(chǎn)評估。首先必須依法界定市場評估機(jī)構(gòu)資質(zhì)，對于缺乏資質(zhì)的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)堅決進(jìn)行關(guān)停。其次，嚴(yán)格避免政府出面組成評估機(jī)構(gòu)，對于政府出面組成的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)，必須撤銷。再次，政府機(jī)關(guān)人員要嚴(yán)格約束自己的行為，不得因為個人私欲直接出面干預(yù)房地產(chǎn)價格評估。最后，政府要加強(qiáng)對房地產(chǎn)評估單位的監(jiān)督與管理，切實避免房地產(chǎn)評估單位之間的不當(dāng)競爭，避免為承攬評估業(yè)務(wù)，迎合某些單位或個人的需要，搞假評估、亂評估，違規(guī)評估，甚至出具嚴(yán)重偏離房屋實際價值違規(guī)評估報告現(xiàn)象的發(fā)生。

2.5 明確公共利益

按照我國《城鎮(zhèn)房屋拆遷管理條例》規(guī)定，只要是符合城鎮(zhèn)規(guī)劃，對城鎮(zhèn)舊區(qū)改造以及生態(tài)環(huán)境改善，有利于保護(hù)文物古跡的房屋拆遷，都可認(rèn)定為“公共目的”，但這個規(guī)定中并沒有對商業(yè)項目和公共項目進(jìn)行區(qū)分。按照國際上的慣例，公共利益主要包括國防、公共活動場所、環(huán)境保護(hù)等方面。由此看來，社會公共利益是指全體社會成員的共同利益，是與社會整體穩(wěn)定與發(fā)展密切相關(guān)的。要想明確公共利益，可以采取列舉法對公共利益進(jìn)行規(guī)定，以避免政府濫用權(quán)力，征用土地，侵犯房屋所有權(quán)者利益事件的發(fā)生。

總之，在市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展過程中，我國拆遷補(bǔ)償尚存在著一定的問題，為此，相關(guān)管理人員必須認(rèn)真加強(qiáng)對相關(guān)法律法規(guī)的學(xué)習(xí)，依法辦事，只有這樣才能從根本上解決問題，避免因拆遷補(bǔ)償引發(fā)的惡性事件的發(fā)生。

參考文獻(xiàn)：

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[作者簡介] 崔祥丹（1982— ），男，漢，江蘇徐州人，本科，工程師。研究方向：土地資源管理。