降息周期或致一二線城市房價反彈

楊紅旭

未來兩年還將有多次降息降準動作，這將成為2015年全國樓市的重要推力，預計2016年全國樓市還將進一步升溫

央行宣布，自2015年3月1日起，存貸款基準利率下調(diào)0.25個百分點。金融機構(gòu)一年期貸款基準利率下調(diào)0.25個百分點至5.35%；一年期存款基準利率下調(diào)0.25個百分點至2.5%，同時結(jié)合推進利率市場化改革，將金融機構(gòu)存款利率浮動區(qū)間的上限由存款基準利率的1.2倍調(diào)整為1.3倍；其他各檔次存貸款基準利率及個人住房公積金存貸款利率相應調(diào)整。

降息原因

當前全球仍處貨幣寬松環(huán)境，雖然去年11月美國退出QE，但仍在實行超低利率，況且歐洲和日本，以及部分新興經(jīng)濟體，都在加大貨幣放松的力度。而中國正在逼近通縮：一方面，經(jīng)濟增幅持續(xù)放緩，2014年經(jīng)濟增幅創(chuàng)近24年以來新低； 另一方面，今年1月份CPI跌破1%，僅為0.8%，PPI更是連續(xù)35個月負增長。

去年12月的中央經(jīng)濟工作會議上，中央定調(diào)2015年繼續(xù)實行穩(wěn)健的貨幣政策，并且降息后央行官員答記者問時繼續(xù)堅持：“此次利率調(diào)整的重點仍是保持實際利率水平適應經(jīng)濟增長、物價、就業(yè)等基本面變動趨勢，并不代表穩(wěn)健的貨幣政策取向發(fā)生變化?！钡珜嶋H上，明眼人都能看來，去年11月以來降息降準皆啟動，已超出“穩(wěn)健”范疇了。

此次降息所處的時空位置

經(jīng)濟增長與通縮變化，都是具有一定周期性波動的，而貨幣政策的主要功能也正是減小其波動幅度。任何一輪降息或加息，都處于某輪降息周期或加息周期中的某一位置。

近20年來，中國出現(xiàn)了三輪降息周期。第一輪降息周期始于1996年5月份，2004年9月結(jié)束，歷時8年，累計降息8次，基準存款利率由9.18%降至1.98%。在2008年國際金融危機的沖擊下，為了保持經(jīng)濟穩(wěn)定增長，2008年9月開始第二輪降息周期，至2008年12月的3個月內(nèi)累計降息5次，基準存款利率由4.14%降至2.25%。降息頻率之高和幅度之大皆為歷史罕見，周期延續(xù)至2010年9月，時長不足兩年，是十幾年來最短的一個利率變化周期。

第三輪降息周期，也就是當前正在進行中的這一輪，始于2012年6月，第二次降息出現(xiàn)在當年7月。然后，降息罕見地中斷了兩年多。直到2014年11月第三次降息，2015年2月第四次降準。顯而易見，其間中斷了兩年多，屬于政策失誤，同時也說明在經(jīng)濟降速的過程中調(diào)結(jié)構(gòu)，是件萬分痛苦的事情。

四次降息之后，當前一年期存款基準利率為2.5%，而2008年最低為2.25%，估計2015年還有1-2次降息，2016年仍有降息的可能，等到本輪降息周期的末期，基準存款利率必然低于2008年底。

從貸款利率來看，四次降息后，五年期以上貸款利率為5.90%，已低于2008年底的5.94%，創(chuàng)近十年來新低。但問題在于，隨著近幾年利率市場化的快速推進，社會上實際的存款利率和貸款利率，明顯高過2008年底。再結(jié)合全球貨幣環(huán)境，以及中國經(jīng)濟的情況，本輪貨幣寬松周期持續(xù)時間將長于2008年那輪，降息幅度也將大于那輪。至于存準率，過去30年，中國存準率中樞值為14%左右，四次降準后仍高達19.5%，預計未來兩年還將再降4-8次。

另外，很多學者預測全國“兩會”后才會降息，不料兩會前就降了。筆者認為，今年1-2月經(jīng)濟數(shù)據(jù)比較糟糕，CPI、PPI數(shù)據(jù)走低，各界對于經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)、事業(yè)、工作的前景情緒低落。兩會前就降息所發(fā)出如下信號：一、今年經(jīng)濟穩(wěn)增長須打硬仗； 、二、政府刺激經(jīng)濟的手段很多，儲備政策很豐富，隨時應對經(jīng)濟低迷與通縮。

降息對樓市的影響

正如弗里德曼所言：價格本質(zhì)就是一種貨幣現(xiàn)象。股票是標準的資產(chǎn)品，所以降息將直接利好股市。而房地產(chǎn)屬于準資產(chǎn)品，尤其是住宅，既具消費品的功能，又有資產(chǎn)品的屬性，所以降息也在一定程度上利好房價。

房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè)，無論是市場供應方還是市場需求方，皆對銀行信貸依賴度較高，必然也對資金使用價格變化非常敏感。降息會降低開發(fā)商和購房人的資金使用成本，從而促進市場增長；加息會提高開發(fā)商和購房人的資金使用成本，從而抑制市場增長。

當然，決定房價走勢的因素有很多，比如經(jīng)濟基本面較差，對房價構(gòu)成利空，反腐力度加大，也減少了高端住宅需求，部分城市住宅庫存壓力大，房子賣不動，房價跌不動。但在諸多因素當中，貨幣政策、信貸政策及與之相關(guān)的流動性，當屬影響樓市需求的第一因素，尤其是對于房地產(chǎn)短周期而言。

一個降息周期是由多次降息組成的，所以單次降息雖然對樓市有促進，但作用并不明顯，需要多次降息之后，才會出現(xiàn)較為明顯的累加效果。其實，這也是貨幣政策具有滯后性的表現(xiàn)。從歷史經(jīng)驗看，一個降息周期的最后一次降息前后，對樓市的累加效應會集中顯現(xiàn)，助推樓市進入繁榮期。比如上一輪的降息周期，最后一次降息出現(xiàn)在2008年12月，三個月后全國房價環(huán)比增幅止跌反彈，進入房價上漲通道。

但就這一輪降息周期而言，情況比較復雜，在降息的初始階段：2012年6、7月前兩次降息后，樓市加速回暖，并于2013年出現(xiàn)一波涉及一二線城市的繁榮。其后，2014年樓市再度降溫。而在房價上漲之后，降息就停止了，非常罕見地中斷了兩年多。因此，當前更需要關(guān)注的是2014年11月重啟降息進程之后，包括本輪2015年3月1日的第四次降息，對于2015年樓市復蘇進程的影響。

從全國70個大中城市房價指數(shù)來看，2014年5月出現(xiàn)環(huán)比下跌的“拐點”，至2015年3月，已持續(xù)下跌了11個月，下跌時長已超過上一輪的8個月（2011年10月至2012年5月）。值得關(guān)注的是，隨著2014年二季度地方紛紛救市，尤其是9月30日央行和銀監(jiān)會發(fā)文支持房貸，房價環(huán)比跌幅呈收窄之勢，11月第三次降息之后，更加促進了房市企穩(wěn)，其中一線城市的房價已率先于12月止跌反彈（如圖2）。

2015年以來，2月有一次降存準率，3月1日又有一次降息，貨幣仍呈加速放松之勢。加之諸多房地產(chǎn)調(diào)控政策繼續(xù)寬松（比如住建部指導部分城市停建安置房，轉(zhuǎn)而收購商品房，以減少庫存壓力），貨幣政策與調(diào)控政策雙重寬松，在疊加效應之下，預計2015年二季度全國70城房價環(huán)比增幅將止跌反彈，多數(shù)二線城市和部分三線城市的房價，也將隨一線城市而出現(xiàn)上漲拐點。

最后，大家還應明白一點：當前還只是處于降息周期中段，未來兩年還將有多次降息降準動作，這將成為推動2015年全國樓市，尤其是一二線城市樓市告別冬天、走向春天的重要推力。預計2016年全國樓市還將進一步升溫。endprint