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    中小城市舊城改造中零售物業(yè)開發(fā)模式研究

    2015-04-29 00:00:00金巍劉雙雙
    中國集體經(jīng)濟(jì) 2015年23期

    摘要:中小城市中心零售物業(yè)數(shù)量隨著城市舊城改造逐漸增加,開發(fā)模式多以大體量購物中心為主。但是,由于中小城市人口、居民消費能力有限,導(dǎo)致部分購物中心不能持續(xù)運營。未來中小城市舊城改造過程中開發(fā)和運營零售物業(yè)時,要遵循中小城市舊城改造特點、轉(zhuǎn)變開發(fā)模式,實現(xiàn)中小城市零售物業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

    關(guān)鍵詞:中小城市;舊城改造;零售物業(yè)

    隨著我國社會經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展,特別在2004年12月11日后,內(nèi)地零售業(yè)對外資全面開放之后,購物中心在中小城市得到快速發(fā)展。根據(jù)仲量聯(lián)行最新城市研究,淮安作為全國三線起步城市,是典型的中小城市。本文以淮安市舊城改造中零售物業(yè)開發(fā)模式為例,結(jié)合舊城改造的特點,研究中小城市在舊城改造中發(fā)展零售物業(yè)的模式,為今后中小城市零售物業(yè)健康提供參考。

    一、淮安市購物中心發(fā)展現(xiàn)狀

    隨著淮安市舊城改造推進(jìn),人均收入水平快速提高,市中心大型購物中心的興建也越來越多?;窗策M(jìn)入21世紀(jì)后在舊城改造地塊上已開業(yè)和待開業(yè)的零售物業(yè)項目達(dá)到7個,如表1。

    表1中零售物業(yè)選址的集聚性高,表明通過舊城改造在城市核心地段建設(shè)大型購物中心和商業(yè)廣場的發(fā)展模式受到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的關(guān)注和追逐,也成為中小城市購物中心發(fā)展的主要模式。

    二、淮安市舊城改造的特點

    淮安市作為典型中小城市,舊城改造即達(dá)不到深圳城中村開發(fā)強(qiáng)度,也無法與國外相比在市中心進(jìn)行大規(guī)模綠化建設(shè)?;窗彩性谂f城改造發(fā)展購物中心時,需要因地制宜、結(jié)合自身特點進(jìn)行有序開發(fā)。因此,必須對淮安市舊城改造特點進(jìn)行總結(jié)分析。

    (一)淮安舊城改造過程中遵循“有機(jī)更新”原則

    “有機(jī)更新”的概念是清華大學(xué)建筑學(xué)院吳良鏞院士針對北京舊城改造過程中出現(xiàn)的問題總結(jié)分析后提出的,概括的說就是“采用適當(dāng)規(guī)模、合適尺度,依據(jù)改造的內(nèi)容和要求,妥善處理目前與將來的關(guān)系——不斷提高規(guī)劃設(shè)計質(zhì)量,使每一片的發(fā)展達(dá)到相對的完整性,這樣集無數(shù)相對完整之和,達(dá)到有機(jī)更新的目的。”這是北京通過教訓(xùn)換來的經(jīng)驗,作為中小城市在舊城改造過程中必須借鑒大城市發(fā)展經(jīng)驗,遵循“有機(jī)更新”的原則,而在舊城改造基礎(chǔ)上發(fā)展的商業(yè)更需要遵循“有機(jī)更新”,從城市和社會經(jīng)濟(jì)的整體利益出發(fā),實現(xiàn)城市商業(yè)和社會經(jīng)濟(jì)共同發(fā)展的目標(biāo)。

    (二)尊重淮安舊城的歷史文化

    淮安位于黃淮平原、淮河下游,歷來是兵家必爭之地,歷史文化悠久,是一座富有歷史內(nèi)涵的城市?;窗彩性谒卧獣r期得到長足發(fā)展,清明時期淮安境內(nèi)置淮安府,扼漕運、鹽運、河工、榷關(guān)、郵驛之機(jī)杼,進(jìn)入鼎盛時期,與揚州、蘇州、杭州并稱運河線上的“四大都市”?;窗渤鞘械姆比A,帶來了人文薈萃的局面?,F(xiàn)在淮安市內(nèi)仍保留著大量的明清建筑,歷史文化資源豐富,需要進(jìn)行積極的保護(hù)。

    文物的保護(hù)不能是被動的,對淮安市區(qū)的歷史文物進(jìn)行延續(xù)性的保護(hù),不僅能夠為城市文化發(fā)展奠定基礎(chǔ),也能夠為城市發(fā)展提供經(jīng)濟(jì)收益。所以,淮安必須對城市文物建筑進(jìn)行持續(xù)的保護(hù),不能對其進(jìn)行破壞。

    (三)淮安市舊城改造的艱巨性

    舊城改造是各城市進(jìn)行城市建設(shè)的難點,高額的拆遷成本使政府資金捉襟見肘,特別是對于財政能力較弱的中小城市。2011年1月21日實施《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》后,使城市舊城改造演變成“政府為舊城改造項目立項、提供土地,開發(fā)商出資開發(fā)”的模式,房地產(chǎn)開發(fā)商也意識到通過參與政府主導(dǎo)的舊城改造項目,可以獲取廉價的土地,而且這些地塊基本位于中小城市中心,可以通過商業(yè)開發(fā)獲取高額利潤。

    從房地產(chǎn)的開發(fā)選址上看,一方面,在過去幾年的舊城改造過程中,開發(fā)商一般會選擇性價比高的地塊參與改造,導(dǎo)致市中心容易拆遷的地塊已經(jīng)開發(fā)完成或正在開發(fā),特別是市中心由于第二產(chǎn)業(yè)搬遷后空置的地塊。現(xiàn)在沒有進(jìn)行拆遷的多是老舊居民區(qū)或者臟亂差的城中村,拆遷成本極高,無論進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)還是住宅地產(chǎn)開發(fā),開發(fā)商都需要面臨較大的資金壓力和較低的內(nèi)部收益率。另一方面,由于中小城市居民的消費能力的提高慢于商業(yè)體量的增加,以及部分開發(fā)商招商運營能力差,導(dǎo)致部分商業(yè)項目出現(xiàn)半歇業(yè)狀態(tài),如淮安匯豐CBD中央廣場一期。由此產(chǎn)生的連鎖反應(yīng)是中小投資者對于商業(yè)地產(chǎn)的投資欲望降低,大部分商業(yè)項目出現(xiàn)空置,甚至關(guān)門歇業(yè)調(diào)整,出現(xiàn)北京SOHO尚都的運營困境。

    (四)淮安市公共交通不足

    淮安市作為中小城市,其公共交通的通達(dá)性及運營時間區(qū)間受到經(jīng)濟(jì)、人口、運行成本的限制,無法像一、二線城市擁有密集的、全天候的公共交通網(wǎng)。淮安市公共交通在市區(qū)基本實現(xiàn)公交化,但是在郊區(qū)和晚八點以后公共交通便無法滿足居民的出行需要。盡管全國許多中小城市開始規(guī)劃發(fā)展軌道交通,但是由于人口總量的不足,建成后的軌道交通能否滿足郊區(qū)及晚上出行居民的需要,還需要一段時間驗證。目前,中小城市普遍采取的彌補(bǔ)措施是在人口流動大的區(qū)域加開公交車次、延長公交運行時間,例如淮安1路公交車貫穿淮安市區(qū)、運行時間從6:00-22:00。因此,淮安市的商業(yè)發(fā)展模式還必須考慮到公共交通的可達(dá)性,不能為節(jié)約土地費用急于郊區(qū)化。

    三、結(jié)合淮安市舊城改造特點的中小城市零售物業(yè)發(fā)展模式

    通過對淮安市舊城改造特點分析,中小城市在發(fā)展零售物業(yè)時應(yīng)注重多樣化,不能模仿一二線城市一味的追求大體量、大規(guī)模的購物中心,借鑒以下開發(fā)模式。

    (一)購物中心開發(fā)不應(yīng)該僅注重規(guī)模,更應(yīng)該注重項目建成后“培商”和“調(diào)商”

    淮安市購物中心建設(shè)同許多中小城市一樣,追求購物中心規(guī)模。從表1中羅列的項目可以發(fā)現(xiàn),除已運營的金鷹國際購物中心體量在10萬方以下,其他在建項目總體量都在10萬方以上。按照行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)一個城市人均GDP超過3000美元,人均飽和商業(yè)面積是1.0平方米/人(城鎮(zhèn)人口);淮安市區(qū)2013年末總?cè)丝?82.69萬人、城鎮(zhèn)總?cè)丝?65.77萬人,2014年GDP 2455.39億元,人均GDP 50868.88元/人,超過3000美元,其飽和商業(yè)面積約265.77萬方,表1中商業(yè)面積已達(dá)到186.2萬方,如果將淮安郊區(qū)及原有的商業(yè)面積計算在內(nèi),淮安市總商業(yè)體量將超過265.77萬方,這種現(xiàn)象在中小城市零售業(yè)發(fā)展過程中普遍存在。由此可見,中小城市購物中心不再是體量競爭,而是商業(yè)招商、運營、管理方面的競爭,良好的商業(yè)運營管理是商業(yè)項目成功的必要條件。例如,淮安匯豐CBD中央廣場一期雖然項目處于市中心,但招商、運營出現(xiàn)問題,商業(yè)氛圍慘淡,開業(yè)不到1年便出現(xiàn)商戶退租的現(xiàn)象。

    (二)購物中心開發(fā)模式和項目定位要符合中小城市人口地域分布和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的特點

    現(xiàn)在中小城市的城市化還處于第一階段,即人口大量向市中心流入,特別是富裕階層?;窗彩薪鼛啄晖ㄟ^舊城改造,城市中心形成了特有的社會結(jié)構(gòu):一方面,舊城改造使許多富裕階層有機(jī)會購買市中心住宅,居住在城市中心;而舊城改造過程中原有的居民通過原地安置,仍舊居住在城市中心;導(dǎo)致同一區(qū)域居民購買力參差不齊。另一方面,雖然城市中心富裕階層人數(shù)增加,消費能力強(qiáng);但是,富裕居民在市中心人口占比中仍處于較低水平。所以,商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選擇開發(fā)模式和項目定位時,要結(jié)合市場調(diào)研,經(jīng)過詳細(xì)論證,選擇符合企業(yè)和市場環(huán)境的項目定位,實現(xiàn)企業(yè)社會共贏。

    (三)大力發(fā)展多樣化的社區(qū)商業(yè)

    中小城市零售業(yè)發(fā)展不能僅依靠大型購物中心建設(shè),畢竟城市中心土地資源有限。因此,在開發(fā)住宅小區(qū)時,應(yīng)因地制宜的發(fā)展住宅底商——社區(qū)商業(yè),實現(xiàn)社區(qū)商業(yè)小型化、多樣化,如在住宅底商開設(shè)社區(qū)超市、社區(qū)便利店、快餐店、美容美發(fā)、小型商業(yè)街等業(yè)態(tài)類型,主要服務(wù)對象有明顯的地域性,即服務(wù)于商品所在小區(qū)居民。這樣不僅可以緩解城市中心購物中心周圍人流、車流壓力,也能提升小區(qū)居住舒適度,并在一定程度上增加小區(qū)居民的就業(yè)機(jī)會。社區(qū)商業(yè)多樣化不僅促進(jìn)中小城市零售物業(yè)健康發(fā)展,同時也實現(xiàn)中小城市社會經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展。

    四、結(jié)語

    中小城市舊城改造中零售物業(yè)開發(fā)模式的確定需要政府的規(guī)劃、開發(fā)商的參與、原有居民和社會的支持才能實現(xiàn),正確的開發(fā)模式將實現(xiàn)三者共贏,有利于城市社會經(jīng)濟(jì)和諧發(fā)展。同時,中小城市舊城改造過程中既要借鑒大城市的經(jīng)驗,也要結(jié)合自身條件,只有這樣才能探索出適合每個城市的舊城改造中零售物業(yè)開發(fā)模式,實現(xiàn)政府、企業(yè)、社會共贏的局面。

    參考文獻(xiàn):

    [1]吳良鏞.北京舊城與菊兒胡同[M].中國建筑出版社,1994.

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    [3]張紅.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)[M].清華大學(xué)出版社,2013.

    (作者單位:淮陰師范學(xué)院城環(huán)學(xué)院)

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