保障性住房建設(shè)運(yùn)營(yíng)中的企業(yè)參與問(wèn)題分析

摘要：保障性住房的建設(shè)運(yùn)營(yíng)需要企業(yè)投入巨額資金作為支持，高投入意味著高弊。在參建的過(guò)程中，企業(yè)若是能及時(shí)把握利并對(duì)相關(guān)的弊進(jìn)行有效規(guī)避，一定能夠?qū)崿F(xiàn)企業(yè)“大收益”的根本目標(biāo)。文章基于此展開(kāi)討論，旨在通過(guò)保障性住房建設(shè)運(yùn)營(yíng)中的企業(yè)參與問(wèn)題分析，為企業(yè)發(fā)展指明方向。

關(guān)鍵詞：保障性住房；建設(shè)；運(yùn)營(yíng)；企業(yè)；問(wèn)題

融資渠道寬、管理效率高是企業(yè)部門最大的特點(diǎn)。因此，讓企業(yè)參與保障性住房建設(shè)是一件具有極其深遠(yuǎn)意義的事情，不僅幫助政府解決了短期內(nèi)資金不足的問(wèn)題，也緩解了社會(huì)對(duì)于保障性住房需求巨大的問(wèn)題。企業(yè)要善于規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)更善于把握機(jī)遇，在為社會(huì)服務(wù)的同時(shí)實(shí)現(xiàn)企業(yè)利益最大化的目標(biāo)。

一、企業(yè)參與保障性住房建設(shè)運(yùn)營(yíng)的利與弊

雖然近些年來(lái)，國(guó)家已經(jīng)相繼出臺(tái)了若干政策，鼓勵(lì)企業(yè)參與保障性住房的建設(shè)運(yùn)營(yíng)，但是從效果來(lái)看，企業(yè)的積極性并沒(méi)有被調(diào)動(dòng)起來(lái)。究竟是什么造成了這樣的結(jié)果，我們應(yīng)該站在企業(yè)的角度，從參建過(guò)程中企業(yè)所面臨的利與弊展開(kāi)討論。

（一）企業(yè)的利

1. 獲取收益，加速資金周轉(zhuǎn)

保障性住房建設(shè)運(yùn)營(yíng)相對(duì)于商品房項(xiàng)目而言，給企業(yè)帶來(lái)的利潤(rùn)往往微薄，但是，保障性住房面向的消費(fèi)者卻具備明確、量大、受市場(chǎng)影響波動(dòng)小等特點(diǎn)，因而參建保障性住房給企業(yè)帶來(lái)的最大的利益是促進(jìn)了企業(yè)資金的快速回籠，提高了企業(yè)資金的有效利用效率。

2. 享受政策，提高企業(yè)效益

因?yàn)閲?guó)家一直對(duì)參建保障性住房的企業(yè)提供幫持優(yōu)惠，因此，對(duì)于參建保障性住房的企業(yè)而言，可以獲得如下的優(yōu)惠：第一，低成本拿地的優(yōu)先權(quán)；土地年租制付款，有效降低企業(yè)資金壓力。第二、政府出面，采取相應(yīng)的措施，提供給企業(yè)多種融資渠道，甚至在必要的時(shí)候直接給予參建保障性住房的企業(yè)以建設(shè)補(bǔ)貼。第三，國(guó)家除了在土地使用稅、印花稅、營(yíng)業(yè)稅、等方面給予企業(yè)以減免或者優(yōu)惠，還在城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金等方面給予企業(yè)以減免或者優(yōu)惠，大幅度的減少了參建企業(yè)來(lái)自賦稅方面的壓力。第四，保障性住房在國(guó)家審批的過(guò)程中往往處于優(yōu)先地位，審批加快，有利于企業(yè)快速開(kāi)展投資建設(shè)的相關(guān)事宜，繼而獲取市場(chǎng)等一系列因素的優(yōu)先權(quán)。

3. 間接獲得土地，增值房產(chǎn)價(jià)格

對(duì)一般情況而言，市政等基礎(chǔ)設(shè)施的投資、拆遷安置，公共建筑的建設(shè)，保障性住房的建設(shè)都會(huì)加速人口流動(dòng)的速度，帶來(lái)區(qū)域性的人口聚集，繼而帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)大面積的增長(zhǎng)，從某個(gè)層面上講，可以幫助企業(yè)實(shí)現(xiàn)物業(yè)資產(chǎn)升值的目標(biāo)。

4. 其他方面的利

企業(yè)參與保障性住房項(xiàng)目可以解決職工住宿問(wèn)題，為企業(yè)吸引新型人才；在增加企業(yè)自身利益的同時(shí)，提升了公司在社會(huì)上的美譽(yù)度，繼而增加企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力；幫助政府解決了部分住房問(wèn)題，提升了政府與企業(yè)之間的融洽度，有利于獲取更新的資訊信息，方便企業(yè)調(diào)整自身的發(fā)展方向和發(fā)展策略。

（二）企業(yè)的弊

1. 來(lái)自資金方面的弊

因?yàn)楸Ｕ闲宰》康慕ㄔO(shè)需要大量資金的投入，因此，從資金的角度出發(fā)，企業(yè)的“弊”主要包括如下四點(diǎn)：第一，企業(yè)資金大量投入保障性住房的建設(shè)，導(dǎo)致流動(dòng)資金減少，其他項(xiàng)目的有效開(kāi)展受到影響，甚至不能再開(kāi)展；第二，保障性住房不僅在項(xiàng)目建設(shè)期需要大量資金支持，后續(xù)的運(yùn)營(yíng)期也需要大量資金支持，企業(yè)的資金回籠無(wú)法快速實(shí)現(xiàn)，企業(yè)壓力劇增； 第三，盲目追求資金回報(bào)率，導(dǎo)致保障性住房質(zhì)量不佳，一旦企業(yè)成本控制力不強(qiáng)，會(huì)導(dǎo)致不盈利甚至是虧損發(fā)生；第四，企業(yè)運(yùn)作過(guò)程中，由于缺乏資金，導(dǎo)致出現(xiàn)資金三角債問(wèn)題。

2. 來(lái)自其他方面的弊

其他方面的“弊”主要包括市場(chǎng)的弊和國(guó)家政策方面的弊。市場(chǎng)的弊主要指保障房供給與消費(fèi)者需求不匹配，而國(guó)家政策方面的弊主要指國(guó)家政策不明朗以及執(zhí)行不力。

二、企業(yè)參與保障性住房建設(shè)運(yùn)營(yíng)的策略

（一）從企業(yè)的角度出發(fā)

就現(xiàn)階段中國(guó)市場(chǎng)上的保障性住房形式而言，主要包括兩類，一類是建成后立即出售的經(jīng)適房和限價(jià)房；另一類是建成后需要長(zhǎng)期持有運(yùn)營(yíng)性質(zhì)的廉租房和公租房。企業(yè)參建的類型是多種多樣的，因此，企業(yè)在進(jìn)行參建方式選擇的時(shí)候需要進(jìn)行理性的思考，對(duì)自身的情況進(jìn)行合理的分析，追求利益，但不盲目追求利益，只有選擇出適合參建投資的最佳項(xiàng)目，才能更好地服務(wù)于社會(huì)，服務(wù)于人民，實(shí)現(xiàn)企業(yè)利益的最大化目標(biāo)。

參建項(xiàng)目的選擇幫助企業(yè)確定了發(fā)展的方向，固然可以有效降低企業(yè)成本，但是企業(yè)還需要從管理的角度出發(fā)，加以輔助。

眾所周知，在保障性住房的建設(shè)運(yùn)營(yíng)中，企業(yè)最關(guān)心的問(wèn)題是“如何以最少的開(kāi)銷保證房屋依照合約順利建成”。探尋出最適合企業(yè)發(fā)展的管理模式，并將之應(yīng)用于企業(yè)的內(nèi)部管理中。從產(chǎn)業(yè)鏈的角度思考問(wèn)題，以建立向著企業(yè)上下游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的子級(jí)公司。當(dāng)然，企業(yè)在考慮降低成本的時(shí)候還要保證房屋的質(zhì)量，保證國(guó)家和人民的根本利益不受損害。

（二）從政府角度出發(fā)

除了優(yōu)惠鼓勵(lì)政策以外，政府部門還應(yīng)該從以下幾個(gè)方面入手，以促進(jìn)企業(yè)有效參與到保障性住房的建設(shè)運(yùn)營(yíng)中。

1. 落實(shí)相關(guān)優(yōu)惠政策，有效降低參建企業(yè)土地成本

對(duì)于企業(yè)而言，獲取土地的途徑主要包括劃撥、協(xié)議還有競(jìng)拍，無(wú)論是哪一種方式，對(duì)企業(yè)的影響都是非常大的。針對(duì)這種情況，國(guó)家可以出臺(tái)相關(guān)的扶持政策，例如，在財(cái)政能力允許的地方，應(yīng)盡可能的幫助企業(yè)，選擇最大限度降低企業(yè)成本的劃撥方式供地；在財(cái)政能力無(wú)法實(shí)現(xiàn)劃撥的地方，可以采用協(xié)議撥地方式或者有限度的竟拍，提供給企業(yè)一種類似于“租賃”的交付土地租金模式，以緩解企業(yè)承受的財(cái)務(wù)壓力。

2. 加大支持力度，幫拓參建企業(yè)融資渠道

保障性住房的建設(shè)需要強(qiáng)大的金融做后盾。首先，政府應(yīng)采取有效措施，鼓勵(lì)金融部門配合參建企業(yè)完成建設(shè)目標(biāo)。從住房的設(shè)計(jì)經(jīng)營(yíng)流程入手，對(duì)包括土地開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)在內(nèi)的全部過(guò)程提供針對(duì)性的金融服務(wù)，以降低企業(yè)壓力，保證建設(shè)任務(wù)順利開(kāi)展。其次，幫拓企業(yè)的融資渠道，提升企業(yè)融資能力，為企業(yè)提供豐富的建設(shè)運(yùn)營(yíng)資金來(lái)源，保證企業(yè)在建設(shè)過(guò)程中有足夠豐富的流動(dòng)資金，滿足建設(shè)需求。

3. 優(yōu)化企業(yè)方案，增強(qiáng)企業(yè)盈利

在住房建設(shè)中存在一種名叫“混建”的模式，混建模式存在很多優(yōu)點(diǎn)，例比如，在混建的過(guò)程中加入配套商業(yè)設(shè)施的出租或出售，能夠幫助企業(yè)大幅度增加資金的回流速度；再比如，混建導(dǎo)致人口聚集，帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)大面積的增長(zhǎng)，從某個(gè)層面上講，可以幫助企業(yè)實(shí)現(xiàn)物業(yè)資產(chǎn)升值的目標(biāo)。因此，政府部門應(yīng)該投入精力對(duì)類似于“混建”的這一類模式進(jìn)行研究，規(guī)劃出更多的保障性住房項(xiàng)目，并鼓勵(lì)企業(yè)參與，最終實(shí)現(xiàn)“多贏”格局。

4. 健全退出機(jī)制，確保企業(yè)資金流轉(zhuǎn)

只有保證企業(yè)資金的正常流轉(zhuǎn)，才能實(shí)現(xiàn)一個(gè)企業(yè)的長(zhǎng)效穩(wěn)健發(fā)展。因此，國(guó)家需要對(duì)企業(yè)參與保障性住房建設(shè)可能存在的所有問(wèn)題進(jìn)行考慮，健全參建企業(yè)的退出機(jī)制，防止企業(yè)因參與保障性住房建設(shè)而陷入“資金套牢”的狀態(tài)，保證企業(yè)的基本利益不受損害，為企業(yè)解決后顧之憂，增加企業(yè)參與保障性住房建設(shè)的積極性。

結(jié)束語(yǔ)

建設(shè)中國(guó)特色社會(huì)主義的根本任務(wù)是保障民生、改善民生。住房問(wèn)題是與民生密切相關(guān)的大事情，不僅關(guān)系著經(jīng)濟(jì)，更關(guān)系著社會(huì)的穩(wěn)定。為了社會(huì)的要求，為了人民的要求，開(kāi)展大規(guī)模的保障性住房建設(shè)計(jì)是非常必要的事情。企業(yè)需要積極探索，充分利用社會(huì)資源，用創(chuàng)新的管理理念投入到生產(chǎn)中，以實(shí)現(xiàn)提高住房建設(shè)保障性和運(yùn)營(yíng)高效性的根本目標(biāo)。

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（作者單位：包頭市房產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)管理處）