中國(guó)大城市其實(shí)還不夠“大”

深圳人太多了！深圳的房?jī)r(jià)都這么高了，為什么還有這么多人源源不斷地涌入？這樣的抱怨聲每天都在發(fā)生。深圳的人真的很多嗎？確實(shí)很多，雖然官方公布的數(shù)據(jù)說(shuō)常住人口只有不到1200萬(wàn)，但是不少人認(rèn)為實(shí)際已經(jīng)到1800萬(wàn)了?？墒牵钲诘娜俗銐蚨鄦?？答案是可能還不夠多。這個(gè)問(wèn)題同樣適用于北京、上海、廣州、武漢等等的大城市……

筆者的答案一定超乎所有人的意料，一些常年在大城市受擠公交地鐵、塞車(chē)之苦的人可能還會(huì)有拍筆者一板磚的沖動(dòng)……但是筆者即便額頭流著血還是會(huì)告訴你，中國(guó)大城市人口的集中度真的還不算高。這是全球其他大城市的發(fā)展歷史已經(jīng)驗(yàn)證過(guò)的。不尊重城市的客觀發(fā)展規(guī)律，你的人生或者事業(yè)可能都會(huì)遇到挫折。

越發(fā)達(dá)的國(guó)家人口密度越低

今年4月份，筆者在《5大城市群劃分，哪些城市和房企將被拋棄？》一文中指出，未來(lái)房地產(chǎn)的主戰(zhàn)場(chǎng)一類(lèi)是中心城市，即傳統(tǒng)一線城市北上廣深;一類(lèi)是核心都市圈的衛(wèi)星城、區(qū)域中心城市。而缺乏獨(dú)特性和自我定位的城市，比如東北三省的多數(shù)城市，以及安徽（合肥稍好）等未來(lái)則會(huì)被“拋棄”……

當(dāng)時(shí)，贊同者甚眾，反對(duì)者也不少（主要來(lái)自被唱衰區(qū)域的網(wǎng)友，其實(shí)各位愛(ài)城護(hù)家的心情也是可以理解的），但是后來(lái)傳統(tǒng)一線城市（特別是深圳）房?jī)r(jià)的瘋漲以及1.5線城市的反彈其實(shí)已經(jīng)對(duì)筆者當(dāng)初的觀點(diǎn)做了很好的注腳。

以前中國(guó)的目標(biāo)是趕英超美，現(xiàn)在中國(guó)GDP已經(jīng)雄踞全球第二，因此即便經(jīng)常受傷，但凡事都還是喜歡PK一下美國(guó)，但在大城市演變路徑這個(gè)話(huà)題上，為了避免偏頗，我們將對(duì)比的范圍擴(kuò)大到全球幾十個(gè)國(guó)家的上百個(gè)城市，時(shí)間的跨度則是200年，讓你不得不服。

在圖1中，我們還可以十分清晰地看到，發(fā)達(dá)國(guó)家大城市人口密度低于發(fā)展中國(guó)家。

最新的城市統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，印度大城市的人口密度高于中國(guó)，而中國(guó)又高于日本和美國(guó)。因?yàn)榘l(fā)達(dá)國(guó)家的交通等基礎(chǔ)設(shè)施更為完善，城市的物理半徑顯著高于發(fā)展中國(guó)家（用大白話(huà)講就是交通發(fā)達(dá)，城市大，我住城市邊上，去市中心上班、購(gòu)物、娛樂(lè)也很方便，分分鐘抵達(dá)）。

當(dāng)然，筆者對(duì)林肯土地政策研究中心的數(shù)據(jù)“不太放心”，為了更為客觀真實(shí)，筆者通過(guò)公開(kāi)渠道搜集了一些數(shù)據(jù)，遴選出了以下12個(gè)在國(guó)際上有一定代表性的大城市（表1）。結(jié)果與上述分析完全相反，紐約、東京、倫敦、首爾等等等的人口密度普遍高于發(fā)展中國(guó)家城市。

為什么兩種統(tǒng)計(jì)結(jié)果會(huì)出現(xiàn)矛盾？其實(shí)這里有普遍現(xiàn)象與特例的區(qū)別。這么多人想一夜暴富，涌向華爾街，紐約人不多哪里人多？

還有一個(gè)就是核心主城區(qū)以及都市圈的區(qū)分，以東京為例，表1的人口和面積都是東京都的（2012年），而如果算大東京都市圈的話(huà)，則人口密度只有2746人/平方公里（2014年數(shù)據(jù)：都市圈面積13400平方公里，大東京都市圈人口3680萬(wàn)），低于我國(guó)的上海。北京人民之所以擁堵，而數(shù)據(jù)顯示密度低，也在于面積是按全北京的面積計(jì)算的。

日本的全國(guó)人口密度為349 人/平方公里，遠(yuǎn)高于中國(guó)的148 人/平方公里，然而其大城市的人口密度竟然比中國(guó)要低，是不是很吊詭？這恰恰十分有力地反駁了這樣一類(lèi)人的謬論：中國(guó)大城市人滿(mǎn)為患，就是因?yàn)橹袊?guó)人太多了！但真實(shí)的情況是，決定一個(gè)國(guó)家大城市人口密度的關(guān)鍵因素并不是全境的人口的密度或者數(shù)量，而是整個(gè)國(guó)家的發(fā)展程度。換句話(huà)說(shuō)，中國(guó)這么多大城市擁堵，是因?yàn)橹袊?guó)還不夠發(fā)達(dá)。

下面我們來(lái)看一下近200年國(guó)際大城市的生長(zhǎng)，大體上可以分為三個(gè)組別：

第一種是已經(jīng)發(fā)展成熟的城市，其處于人口密度緩慢下降的C 段，典型代表如東京、倫敦、巴黎等;

第二種是尚處于發(fā)展中的國(guó)家的首府，其剛剛經(jīng)歷完城市面積快速擴(kuò)張的B 段，處于人口密度緩慢回升的第③上漲階段，如土耳其伊斯坦布爾、菲律賓馬尼拉等。

第三種是以北京和上海等為代表的城市，這些城市剛經(jīng)歷完城市面積高速擴(kuò)張、人口密度下降的B階段，但是未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)人口的流入可能會(huì)占據(jù)上風(fēng)，與之相應(yīng)的是人口密度將迎來(lái)平緩的③段上漲。

根據(jù)城市生長(zhǎng)的三個(gè)階段模型（圖1），目前中國(guó)大城市部分已完成、部分正處于第二階段——即第二輪人口匯集和建成區(qū)面積擴(kuò)張的階段，這意味著在相當(dāng)一段時(shí)間內(nèi)人口還將加速涌入大城市，而大城市繼續(xù)擴(kuò)張。然后進(jìn)入第三階段——人口繼續(xù)導(dǎo)入，但城市建成區(qū)面積擴(kuò)大更快，從而導(dǎo)致人口密度下行到發(fā)達(dá)國(guó)家的水平。

中國(guó)經(jīng)濟(jì)與人口還不夠集中

看到這里，相信不用筆者說(shuō)，你也已經(jīng)知道，長(zhǎng)期來(lái)看，中國(guó)大城市的建成區(qū)面積還有很大提升空間。

在今年4月份的《5大城市群劃分，哪些城市和房企將被拋棄？》一文里提到了“胡煥庸線”——1935年發(fā)現(xiàn)的這條線顯示，中國(guó)的大部分人口和經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)量都集中在線的右側(cè)。80年之后的今天，盡管?chē)?guó)家管理層試圖破解“胡煥庸線”（線以東地區(qū)以43.71%的國(guó)土面積養(yǎng)育了94.39%的人口）促進(jìn)區(qū)域均衡發(fā)展，但似乎無(wú)能為力。這是區(qū)域間的窮者愈窮、富者愈富、貧富差距不斷擴(kuò)大的事實(shí)。

耶魯大學(xué)G-Econ 項(xiàng)目組的研究表明，中國(guó)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的聚集度尚處低位。目前，中國(guó)的GDP在“胡煥庸線”以東呈現(xiàn)出連片分布的狀態(tài)，這對(duì)于想要區(qū)域均衡發(fā)展的目標(biāo)來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是最好的，要是能突破“胡煥庸線”那更好不過(guò)。但理想很豐滿(mǎn)，現(xiàn)實(shí)很骨感。以印度、美國(guó)和巴西為代表的同類(lèi)國(guó)家，GDP都呈現(xiàn)出明顯的點(diǎn)狀分布;即便是地少人多的國(guó)家，經(jīng)濟(jì)聚集程度也高于中國(guó)。這意味著，很大概率上，未來(lái)中國(guó)GDP將更加集中于少數(shù)明星城市或城市圈，GDP 分布地圖也將隨之呈現(xiàn)更明確的尖峰點(diǎn)狀分布。

我國(guó)的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出和人口分布非但不是過(guò)度集中于大中城市，其集聚度反而不足。國(guó)際經(jīng)驗(yàn)告訴我們，未來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)與人口仍將持續(xù)向大城市聚集。

哪些地區(qū)和城市還會(huì)更“擁擠”

世界銀行發(fā)布的報(bào)告顯示，中國(guó)珠江三角洲地區(qū)在2010年就已超過(guò)日本東京地區(qū)，成為全球最大城市片區(qū)。但正如上面所說(shuō)的，這些地區(qū)以及類(lèi)似地區(qū)的人口未來(lái)還會(huì)更多。

根據(jù)2015年世界城市統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，中國(guó)3個(gè)最大的都市區(qū)上海、北京、廣州-佛山的建成區(qū)面積在全球位于第12、13 和15 位，不僅低于紐約、東京-橫濱，而且還低于莫斯科、休斯頓、名古屋這樣的都市區(qū)。目前，中國(guó)的其他都市區(qū)中只有天津的建成區(qū)面積高于2000 平方公里（圖2）。

因此，目前，上海、北京、廣州-佛山的人口密度還高于東京-橫濱、大阪-神戶(hù)-京都和名古屋等大城市。人口還在不斷涌入，而長(zhǎng)期來(lái)看，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度的提高，人口的密度又是下降的，那只能意味著建成區(qū)的面積會(huì)大幅飆升。

根據(jù)聯(lián)合國(guó)最新的統(tǒng)計(jì)分析，中國(guó)僅有11%人口生活在大城市（人口高于500 萬(wàn)的城市），遠(yuǎn)低于同樣地廣人多的美國(guó)（21%），以及許多發(fā)展水平落后于中國(guó)的國(guó)家，例如馬來(lái)西亞（22%）、巴西（19%）、墨西哥（17%）、泰國(guó)（13%）和菲律賓（13%）等。

全球的發(fā)展歷史表明，城鎮(zhèn)化率水平與大城市人口占比高度正相關(guān)。根據(jù)中國(guó)（海南）改革發(fā)展研究院院長(zhǎng)遲福林最新的演講中提及的數(shù)據(jù)，2014年，中國(guó)的城鎮(zhèn)化率為54.77%，但是人口城鎮(zhèn)化率很低，2013年僅為36%。

李克強(qiáng)總理一再?gòu)?qiáng)調(diào)，新型城鎮(zhèn)化意不在“地”，不在“樓”，而在“人”。因此，那些由于地方政府出于招商、基建項(xiàng)目上馬等需求，行政區(qū)劃上實(shí)現(xiàn)的“就地城鎮(zhèn)化”，居民的生活方式和生活質(zhì)量并未發(fā)生根本改變，因此，人口進(jìn)一步向大城市聚集的空間還十分巨大。

那些在傳統(tǒng)一線城市北上廣深以及杭州等新一線城市深耕多年的房企無(wú)疑是幸運(yùn)的，因?yàn)槲磥?lái)的空間還足夠大。當(dāng)然，其他的房企也不代表就只能等死了。

在5大國(guó)家級(jí)城市群中，重點(diǎn)聚焦的還是珠三角、長(zhǎng)三角和京津冀城市群，這里是未來(lái)房地產(chǎn)的主戰(zhàn)場(chǎng)：一類(lèi)是中心城市，即傳統(tǒng)一線城市北上廣深;一類(lèi)是核心都市圈的衛(wèi)星城、區(qū)域中心城市。這是幾個(gè)月之前的觀點(diǎn)，現(xiàn)在更細(xì)化一些。以下三類(lèi)區(qū)域值得房企們關(guān)注：

第一類(lèi)是處于高鐵網(wǎng)絡(luò)交叉點(diǎn)上的大城市，高鐵將讓這些城市練就吸星大法，將與之相連的周邊弱小城市的人口和產(chǎn)業(yè)都導(dǎo)進(jìn)去。周邊的城市也別不服，城市也是得民心者得天下。

第二類(lèi)是那些距離主城區(qū)比較近的新區(qū)，由于交通成本較低，容易形成聯(lián)動(dòng)發(fā)展的局面，如廣州南沙新區(qū)、蘇州工業(yè)園區(qū)、陜西西咸新區(qū)。

第三類(lèi)是規(guī)劃面積較小的新區(qū)，比較容易被帶動(dòng)發(fā)展起來(lái)，比如濟(jì)南濱河新區(qū)。

其實(shí)，歸根到底，總結(jié)起來(lái)，有“干爹”可傍（依托于發(fā)展?jié)摿薮蟮某鞘校?、自身不追求過(guò)度膨脹（面積適中），而且比較親近（距離近）“干爹”的新區(qū)才更有前途，而有實(shí)力的“干爹”就是那些經(jīng)濟(jì)實(shí)力和人口凈導(dǎo)入能力都很強(qiáng)大的城市。

最后，還需要指出的是，各行各業(yè)，只要是生意，就需要人氣才能推動(dòng)，因此不只是房地產(chǎn)在這些地方才有希望。因?yàn)?，只有去錢(qián)多的地方才能賺錢(qián)，而錢(qián)在人多的地方。我們的地方政府，也應(yīng)提前做好充分研究、科學(xué)規(guī)劃，避免讓越來(lái)越大的城市陷入陷入擁堵和臟亂無(wú)序的狀態(tài)。

（作者為明源地產(chǎn)研究院副主編、瞭望智庫(kù)特約研究員）