我國開征房產(chǎn)稅：必要性與制度設(shè)計(jì)

【摘要】《不動產(chǎn)登記暫行條例》的施行使管理部門能對我國土地使用情況進(jìn)行有效控制和對樓市加以有力監(jiān)管。開征個(gè)人住房房產(chǎn)稅不僅可以提高住房持有成本，直接遏制住房投機(jī)，對抑制高房價(jià)有重要作用，還可以提供穩(wěn)定的地方財(cái)政來源，促進(jìn)社會財(cái)富公平分配。文章在分析開征房產(chǎn)稅必要性的基礎(chǔ)上，借鑒滬渝試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，從征稅對象、稅率范圍等方面提出了我國個(gè)人住房房產(chǎn)稅制度設(shè)計(jì)初步框架。

【關(guān)鍵詞】個(gè)人住房房產(chǎn)稅；滬渝試點(diǎn)；制度設(shè)計(jì)

隨著2011年我國在上海和重慶試點(diǎn)開征房產(chǎn)稅以來，開征房產(chǎn)稅問題引起了人們的廣泛關(guān)注，當(dāng)前學(xué)術(shù)界對全國征收房產(chǎn)稅與否莫衷一是。人們不僅關(guān)注房產(chǎn)稅作為政府調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的政策工具的實(shí)質(zhì)效果，更有人對房產(chǎn)稅在全國征收的有無必要性進(jìn)行爭論與質(zhì)疑。2014年12月23日，國務(wù)院出臺《不動產(chǎn)登記暫行條例》，于2015年3月1日起正式施行。該條例的施行意味著我國將會建立不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺，為樓市的監(jiān)管提供了幫助?！恫粍赢a(chǎn)登記暫行條例》將房產(chǎn)稅征收問題推到了風(fēng)口浪尖，本文在借鑒滬渝兩市試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，對我國是否征收房產(chǎn)稅進(jìn)行必要性分析，并提出我國個(gè)人住房房產(chǎn)稅制度設(shè)計(jì)構(gòu)想。

一、我國開征房產(chǎn)稅的必要性

自上海和重慶開始試點(diǎn)征收個(gè)人住房房產(chǎn)稅以來，學(xué)者們對是否在全國開征房產(chǎn)稅進(jìn)行了探討。其中不乏有大力支持我國應(yīng)全面在全國范圍內(nèi)征收房產(chǎn)稅的主張，也有基于我國當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢與房地場市場狀況，現(xiàn)階段不適合征收房產(chǎn)稅的學(xué)術(shù)觀點(diǎn)。筆者整理了支持派與反對派的大致觀點(diǎn)主張，從當(dāng)前開征房產(chǎn)稅必要性的角度，主張現(xiàn)階段應(yīng)在全國范圍內(nèi)擴(kuò)圍征收個(gè)人住房房產(chǎn)稅。

（一）開征房產(chǎn)稅支持說

一部分學(xué)者支持在全國范圍內(nèi)征收個(gè)人住房房產(chǎn)稅，認(rèn)為征收房產(chǎn)稅時(shí)機(jī)已經(jīng)成熟。如張德勇認(rèn)為，在全國開征房產(chǎn)稅，可在一定程度上減少對土地財(cái)政的依賴，從而將地方政府的稅收收入納入有法律依據(jù)的規(guī)范軌道上來。有鑒于此，在全國范圍內(nèi)開征房產(chǎn)稅，可以彌補(bǔ)我國現(xiàn)行稅收制度中財(cái)產(chǎn)稅在調(diào)節(jié)收入差距方面的缺位狀態(tài)。傅光明認(rèn)為，對房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控還可大大依靠房產(chǎn)稅征收這一環(huán)節(jié)，可有效地調(diào)控房價(jià)，清理整頓稅費(fèi)，降低房價(jià)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的均衡發(fā)展。

（二）開征房產(chǎn)稅反對說

學(xué)界也有一部分人反對在全國范圍內(nèi)征收個(gè)人住房房產(chǎn)稅，并且指出若在全國范圍內(nèi)征收房產(chǎn)稅，將會引發(fā)很多實(shí)際問題。如張松領(lǐng)認(rèn)為，開征房產(chǎn)稅會對中等收入階層造成經(jīng)濟(jì)壓力沖擊、地方土地財(cái)政的依賴、導(dǎo)致房價(jià)成本升高等問題。另外，陳鋒和陳寶衛(wèi)認(rèn)為，當(dāng)前我國房地產(chǎn)稅收體系不夠健全，存在稅種交叉、重復(fù)征稅現(xiàn)象，較明顯的諸如在房地產(chǎn)開發(fā)階段的房產(chǎn)稅，就需要繳納耕地占用稅、營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅等；而在房地產(chǎn)保有階段除用于經(jīng)營外，幾乎不必繳納任何費(fèi)用。

（三）開征房產(chǎn)稅之必要性

在我國提出開征個(gè)人住房房產(chǎn)稅的重要原因之一是為了控制過高房價(jià)，在這一點(diǎn)上諸多經(jīng)濟(jì)學(xué)家和學(xué)者都表示贊同。因此開征個(gè)人住房房產(chǎn)稅的其他積極作用也逐漸進(jìn)入學(xué)界研究人員的視野。筆者認(rèn)為，房產(chǎn)稅作為財(cái)產(chǎn)稅的特別稅種，在我國具有諸多方面的重要意義。

1.抑制過高房價(jià)。當(dāng)前我國面臨房價(jià)過高這一重大社會問題，這個(gè)問題制約著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，同時(shí)也可能是未來我國發(fā)生經(jīng)濟(jì)危機(jī)的隱患，雖然國家多次采取宏觀經(jīng)濟(jì)措施對其進(jìn)行調(diào)控，但實(shí)際取得的效果均不明顯。當(dāng)前我國需要探索建立一套既能有效遏制房價(jià)又能長久穩(wěn)定發(fā)揮作用的機(jī)制。筆者認(rèn)為，開征個(gè)人住房房產(chǎn)稅有效抑制過高房價(jià)。

2.提供地方財(cái)政來源。我國當(dāng)前地方政府重要的籌資渠道之一仍然依靠土地財(cái)政，但我國人多地少，可利用的土地資源有限，土地資源終會枯竭，因此就會陷入不可持續(xù)發(fā)展的財(cái)政供給窘境?？紤]到房產(chǎn)稅屬于地方稅系，稅收來源相對穩(wěn)定，鑒于我國現(xiàn)階段房價(jià)頗高，便借用此高房價(jià)的背景，為地方房產(chǎn)稅收入提供持續(xù)穩(wěn)定的財(cái)政供給，借此便應(yīng)然地解決了因土地資源枯竭而陷入財(cái)政收入供給不足的問題。因此，在全國開征房產(chǎn)稅，開拓了地方政府的財(cái)源，故而實(shí)現(xiàn)了地方財(cái)政的可持續(xù)發(fā)展。筆者認(rèn)為，從另一層面上來看，開征房產(chǎn)稅還可以改善我國稅收來源結(jié)構(gòu)。

3.促進(jìn)社會財(cái)富公平分配。國家在制定稅收政策時(shí)會依據(jù)人們擁有財(cái)富的多少來累進(jìn)征稅，以此來為公共服務(wù)與發(fā)展提供經(jīng)濟(jì)支撐，從某種意義上說這也是對財(cái)富首次分配不公的修正和調(diào)整。在中國人的財(cái)產(chǎn)結(jié)構(gòu)中，房產(chǎn)占很大的比重，開征個(gè)人住房房產(chǎn)稅的基本目的就是要逐漸地、推進(jìn)式地糾正我國住房這一社會財(cái)富分配中的錯(cuò)誤——住房市場化改革以來住房分配中效率與公平的失衡?；诖?，筆者認(rèn)為，住房在保有階段大大升值，一般不是住房持有人的直接勞動收益，而是在政府完善該地區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)或進(jìn)行其他公益項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)前提之上，使得該房產(chǎn)地段的經(jīng)濟(jì)價(jià)值上升從而帶動住房價(jià)格上漲，所以從既有的住房價(jià)值上升空間中征收一部分稅款，用來支付政府的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和維系公共服務(wù)的持續(xù)提供。

二、我國開征房產(chǎn)稅的制度設(shè)計(jì)

國務(wù)院于2011年1月開始在上海和重慶試點(diǎn)開征房產(chǎn)稅，對上海和重慶房產(chǎn)稅政策進(jìn)行比較分析，發(fā)現(xiàn)兩者之間存在相同點(diǎn)和異同點(diǎn)。就相同點(diǎn)來看，兩種房產(chǎn)征稅模式都具有“窄稅基、低稅率”的特點(diǎn)。筆者認(rèn)為，我國未來在全國征收房產(chǎn)稅的模式可以參照上海模式，上海模式的房產(chǎn)稅政策完善了房產(chǎn)稅制度，合理調(diào)節(jié)了居民收入分配，上海模式的征稅對象也較科學(xué)合理。筆者通過考察其他國家房產(chǎn)稅征收的實(shí)踐，在借鑒上海和重慶房產(chǎn)稅征收制度的基礎(chǔ)上，補(bǔ)充修改了部分制度設(shè)計(jì)，具體如下：

（一）征收對象設(shè)計(jì)

世界上很多國家，諸如美國、英國、德國，它們的房產(chǎn)稅是對個(gè)人擁有住房普遍征收，無論是增量住房還是存量住房都在納稅范圍內(nèi)。在上海房產(chǎn)稅模式中，上海房產(chǎn)稅政策的征收對象包括：本市居民家庭在本市購買二套房及以上的住房和非本市居民家庭購買的首套住房，其中新購買的房包括二手存量住房和新建商品住房。筆者認(rèn)為，我國的房產(chǎn)稅征收對象可作此修改，應(yīng)以每個(gè)家庭實(shí)際現(xiàn)存擁有住房作為考量依據(jù)，讓社會上擁有較多房產(chǎn)的人繳納房產(chǎn)稅，實(shí)現(xiàn)稅收的公平職能，以及對財(cái)富首次分配不公進(jìn)行彌補(bǔ)。

（二）計(jì)稅依據(jù)設(shè)計(jì)

縱觀上海的計(jì)稅依據(jù)，其實(shí)際上是參照應(yīng)納稅住房的房地產(chǎn)市場價(jià)格來確定的評估值，并且評估值按規(guī)定的周期進(jìn)行重估。在試點(diǎn)初期，規(guī)定以應(yīng)稅住房的市場交易價(jià)格作為計(jì)稅依據(jù)。其中房產(chǎn)稅按照住房市場交易價(jià)格的70%繳納。而反觀重慶的計(jì)稅依據(jù)，在試點(diǎn)初期，它是以應(yīng)稅住房的計(jì)稅價(jià)值作為房產(chǎn)交易價(jià)。條件成熟時(shí)，以房產(chǎn)評估值作為計(jì)稅依據(jù)。綜合比較兩個(gè)試點(diǎn)城市的計(jì)稅依據(jù)，筆者認(rèn)為，今后我國的房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)應(yīng)以重慶的模式為準(zhǔn)，初期以房產(chǎn)交易價(jià)為應(yīng)稅住房的計(jì)稅價(jià)值，條件成熟時(shí)，以房產(chǎn)評估值作為計(jì)稅依據(jù)。在考察西方發(fā)達(dá)國家的計(jì)稅依據(jù)時(shí)，發(fā)現(xiàn)美國的房產(chǎn)稅就是根據(jù)個(gè)人財(cái)產(chǎn)的市值作為稅基評估的主要依據(jù)，按一定比例計(jì)算征收。所以房產(chǎn)稅立法時(shí)應(yīng)明確規(guī)定以評估價(jià)值作為計(jì)稅依據(jù)。

（三）稅率范圍設(shè)計(jì)

不同的城市由于經(jīng)濟(jì)狀況有差異，可以設(shè)定不同的個(gè)人房產(chǎn)稅稅率范圍。在上海房產(chǎn)稅政策中，適用稅率確定為0.6%。而在重慶房產(chǎn)稅政策中，根據(jù)獨(dú)棟商品住宅和高檔住房建筑面積交易單價(jià)均價(jià)的不同，稅率也有差別，比如3倍以下的住房，稅率為0.5%；筆者認(rèn)為，房產(chǎn)稅稅率應(yīng)該設(shè)置的合理，應(yīng)考慮各個(gè)地方的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和區(qū)域環(huán)境，如果稅率偏低和偏高都達(dá)不到調(diào)節(jié)目的，因此，在設(shè)置稅率方面，可借鑒參考其他國家的計(jì)稅經(jīng)驗(yàn)。如在美國不同的州房產(chǎn)稅率都不同，稅率最高可以達(dá)到3%，大多數(shù)城市的稅率都在1%-2%之間，鄉(xiāng)村的稅率僅0.8%。因此，筆者建議我國在房產(chǎn)稅法中可以設(shè)置稅率范圍，統(tǒng)一規(guī)定按實(shí)際擁有房產(chǎn)的面積實(shí)行累進(jìn)稅率，如住房面積在150平方米以下可免予征收房產(chǎn)稅，150-200平方米稅率2%-4%。具體稅率制定時(shí)，由各省政府根據(jù)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、區(qū)域環(huán)境和收入水平以及風(fēng)俗習(xí)慣等來確定本地的房產(chǎn)計(jì)稅率。

（四）個(gè)人房產(chǎn)稅減免和緩繳政策設(shè)計(jì)

稅收優(yōu)惠政策是保證稅收公平的重要手段，個(gè)人房產(chǎn)稅的征收也應(yīng)設(shè)定減免范圍，需要對各種不同使用性質(zhì)的房產(chǎn)、不同收入的居民的房產(chǎn)采取差別化稅率征收。在上海房產(chǎn)稅政策中減免稅收的情形包括：1.上海市居民家庭在本市新購二套房，并且家庭人均面積不超過60平方米的；2.上海市居民家庭中的子女因婚姻等需要而首次新購住房，并且該住房是成年子女家庭唯一住房的；3.持有本市居住證滿3年并在本市工作生活的購房人，其在本市新購住房、且該住房屬于家庭唯一住房的。這一政策考慮和照顧了市民生活的特殊情形，但筆者認(rèn)為，房產(chǎn)稅減免緩繳的人群范圍還應(yīng)該包括農(nóng)民在宅基地上建造的自有住房和因自然災(zāi)害等不可抗力因素，納稅人納稅確有困難的人群。對于他們，國家應(yīng)在房產(chǎn)稅收上給予一定的稅收優(yōu)惠，減輕這些低收入家庭和遭受自然災(zāi)害家庭納稅負(fù)擔(dān)。

三、結(jié)語

隨著《不動產(chǎn)登記暫行條例》的出臺、不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺的構(gòu)建，我國房產(chǎn)的登記、保護(hù)與信息管理等方面制度會不斷完善。因此，無論從促進(jìn)財(cái)富公平分配的角度，抑或從降低房地產(chǎn)價(jià)格的角度來看，開征房產(chǎn)稅都是大勢所趨。基于此，我國對房產(chǎn)稅進(jìn)行立法調(diào)控。參考上海和重慶的房產(chǎn)稅試點(diǎn)征收狀況和存在的問題，出臺一部適合我國國情的房產(chǎn)稅收法。