房地產(chǎn)企業(yè)籌資方式的稅收籌劃及其風(fēng)險(xiǎn)

【摘要】房地產(chǎn)籌資方式可分為負(fù)債籌資和債券籌資，文章僅從減輕稅負(fù)角度分析房地產(chǎn)籌資方式的稅收籌劃?；I劃活動(dòng)總是離不開(kāi)風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)籌資方式的稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)主要有政策風(fēng)險(xiǎn)，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，我們應(yīng)該制定專業(yè)、合法、合理的籌劃方案。

【關(guān)鍵詞】籌資方式；稅收籌劃；籌劃風(fēng)險(xiǎn)

稅收籌劃是指納稅人通過(guò)改變企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和個(gè)人事務(wù)，使稅負(fù)最低。資金是任何一個(gè)企業(yè)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的必要前提，房地產(chǎn)企業(yè)也是如此，并且因?yàn)槠渖a(chǎn)開(kāi)發(fā)的樓房產(chǎn)品的特殊性，所需資金量很大，在籌建期間會(huì)面臨籌資問(wèn)題。多種多樣的企業(yè)籌資方式和所涉及的稅收優(yōu)惠政策的不同，導(dǎo)致了籌劃空間很大。房地產(chǎn)企業(yè)籌資方式主要有銀行借款、股票、債款、預(yù)售房款、關(guān)聯(lián)企業(yè)拆借、企業(yè)留存收益、企業(yè)內(nèi)部籌資等，可分為負(fù)債型籌資和債券型籌資。

一、具體分析其籌資方式的稅收籌劃

（一）負(fù)債性籌資

負(fù)債性籌資是指企業(yè)通過(guò)增加負(fù)債來(lái)籌集資金，具有資金成本低，不改變股東結(jié)構(gòu)，成本可以沖抵稅負(fù)的優(yōu)點(diǎn)，其主要方式有銀行借款籌資、發(fā)行債券籌資、關(guān)聯(lián)企業(yè)拆解資金、預(yù)售房款等。

企業(yè)進(jìn)行銀行借款籌資，利息支出可以稅前扣除，并且企業(yè)還本付息后，企業(yè)利潤(rùn)下降，導(dǎo)致所得稅稅負(fù)下降。

企業(yè)發(fā)行債券籌資，其利息支出不高于金融機(jī)構(gòu)同類、同期利率計(jì)算的數(shù)額的部分是可以稅前扣除的。其溢價(jià)和折價(jià)發(fā)行對(duì)企業(yè)稅負(fù)的影響是有差異的。

案例1：甲房地產(chǎn)公司2014年想發(fā)行五年期的總價(jià)值為1000萬(wàn)的債券，每期期末支付一次利息，企業(yè)的所得稅率為25%，息稅前利潤(rùn)為100萬(wàn)，不考慮其他成本費(fèi)用，市場(chǎng)利潤(rùn)為5%，按直線法攤銷，設(shè)有三種籌資方案，其稅負(fù)情況如下圖所示：

通過(guò)表1，可以看出企業(yè)采用溢價(jià)發(fā)行債券時(shí)的稅負(fù)是最低的，企業(yè)在發(fā)行債券是可以考慮溢價(jià)發(fā)行。

房產(chǎn)企業(yè)通過(guò)關(guān)聯(lián)企業(yè)之間拆解資金籌資，其接受的債券性投資與其權(quán)益性投資比例未超過(guò)2：1的有關(guān)利息部分準(zhǔn)許扣除，除此之外，關(guān)聯(lián)企業(yè)拆解資金籌資涉及到兩個(gè)公司的不同稅負(fù)，籌劃空間很大，企業(yè)可以采取這種方式減輕稅負(fù)。

企業(yè)通過(guò)預(yù)售房款籌資，企業(yè)銷售未完工產(chǎn)品取得的資金，不直接計(jì)入收入，按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分月或分季計(jì)算出的毛利潤(rùn)征收所得額，企業(yè)可以通過(guò)對(duì)成本費(fèi)用的會(huì)計(jì)處理，降低預(yù)計(jì)毛利率來(lái)降低稅負(fù)。

（二）權(quán)益性籌資

權(quán)益性籌資是企業(yè)最基本的籌資方式，資金來(lái)源于所有者投入的資本，與負(fù)債行籌資相比不需要支出利息費(fèi)用，但是所支付的股息，紅利不可稅前扣除。

企業(yè)通過(guò)內(nèi)部籌集資金方式進(jìn)行籌資，股東用資本公積轉(zhuǎn)投股本，不屬于股息、紅利性質(zhì)的分配，對(duì)個(gè)人取得的新增股本數(shù)，不作個(gè)人所得來(lái)征收個(gè)人所得稅。

企業(yè)發(fā)行股票籌集，企業(yè)發(fā)行股票所支付的股息不能稅前扣除，但是股東會(huì)分?jǐn)偲髽I(yè)的利潤(rùn)導(dǎo)致所得稅計(jì)稅依據(jù)減少，從而減輕稅負(fù)。

企業(yè)通過(guò)留存收益進(jìn)行籌資，資金積累緩慢，且留存收益為稅后利潤(rùn)形成，具有雙重征稅問(wèn)題，會(huì)導(dǎo)致企業(yè)稅負(fù)很重，不建議采用。

（三）對(duì)比分析債權(quán)籌資和權(quán)益籌資

案例2：某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)某項(xiàng)目計(jì)劃籌集1000萬(wàn)元資金，現(xiàn)有兩種籌資方式：A方案：通過(guò)權(quán)益籌集1000萬(wàn)元資金；B方案：通過(guò)權(quán)益籌集600萬(wàn)元，通過(guò)負(fù)債籌集400萬(wàn)元，年借款利率為10%。假設(shè)企業(yè)息稅前利潤(rùn)為100萬(wàn)元，企業(yè)所得稅為25%，兩種方案的稅負(fù)情況如下表所示：

由表2，分析可知，B方案的實(shí)現(xiàn)的所得稅后負(fù)擔(dān)比A小，因?yàn)樨?fù)債籌資的利息支出可稅前扣除，權(quán)益籌資不行，僅從降低稅負(fù)的角度來(lái)說(shuō)，在企業(yè)籌劃實(shí)務(wù)中，應(yīng)選擇B方案，增加企業(yè)負(fù)債籌資比例。

二、籌資方式的稅收籌劃涉及的風(fēng)險(xiǎn)

（一）政策風(fēng)險(xiǎn)

政策風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)對(duì)籌資方式所進(jìn)行的稅收籌劃方案與國(guó)家政策相違背，造成其納稅行為與國(guó)家政策不符，或者達(dá)不到預(yù)期的籌劃效果。造成這種風(fēng)險(xiǎn)的原因主要有兩個(gè)：一是策劃籌劃方案的人員對(duì)其所涉及的國(guó)家政策理解得不夠透徹，沒(méi)有深入了解稅收政策，沒(méi)有充分利用稅收優(yōu)惠政策，就會(huì)造成政策風(fēng)險(xiǎn)。另一個(gè)是國(guó)家政策是不斷變化的，而稅收籌劃是一個(gè)事前籌劃，這就可能會(huì)與變化的政策相沖突，從而造成政策風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)是一個(gè)受國(guó)家宏觀調(diào)控影響較大的一個(gè)行業(yè)，關(guān)于企業(yè)的稅收政策也正在不斷的發(fā)展和改進(jìn)，但是房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目制作周期很長(zhǎng)，這就意味著我們的籌劃方案有著很大的遲滯性，就可能會(huì)造成我們的籌劃方案不符合政策規(guī)定或達(dá)不到預(yù)期效果。例如商業(yè)銀行信貸緊縮，中小型的房地產(chǎn)商獲得銀行的資金難度加大，對(duì)于其籌劃方案中資金來(lái)源中銀行借款占大比例的企業(yè)來(lái)說(shuō)，其籌劃方案肯定沒(méi)有預(yù)計(jì)的效果。

（二）經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)

經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)對(duì)其籌資活動(dòng)的籌劃方案會(huì)影響企業(yè)的正常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，不能達(dá)到籌劃效果。房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)同樣產(chǎn)生于兩個(gè)方面：一是經(jīng)營(yíng)活動(dòng)需要大量的資金，而且它的每個(gè)項(xiàng)目建設(shè)時(shí)間長(zhǎng)會(huì)導(dǎo)致資金周轉(zhuǎn)率低，所以通常其自有資金是無(wú)法滿足它的經(jīng)營(yíng)需求，籌資活動(dòng)是它開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的一個(gè)必要前提，如果沒(méi)有籌集到充足的資金，企業(yè)正常的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)沒(méi)辦法開(kāi)始；二是企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)是一個(gè)不斷變化的過(guò)程，企業(yè)的稅收籌劃又是一個(gè)事前的方案，具有很強(qiáng)的計(jì)劃性，如果籌劃方案沒(méi)有考慮在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)過(guò)程中會(huì)發(fā)生的一些無(wú)法預(yù)測(cè)的事情，企業(yè)很有可能沒(méi)有充分的資金去應(yīng)對(duì)，那么企業(yè)可能會(huì)發(fā)生經(jīng)營(yíng)危機(jī)。例如企業(yè)制定了將房屋預(yù)收款作為其資金來(lái)源的一部分的籌劃方案，但是它開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目由于受到多方因素的影響，預(yù)售形勢(shì)沒(méi)有像預(yù)估的那么好，無(wú)法籌集到經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所需資金，那個(gè)項(xiàng)目可能就會(huì)停工，甚至變成“爛尾樓”。

（三）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指一味地去追求低的稅收負(fù)擔(dān)而制定出的籌劃方案會(huì)造成企業(yè)利潤(rùn)的流出，企業(yè)無(wú)法實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化。企業(yè)的利潤(rùn)來(lái)源于兩個(gè)方面：一個(gè)是在企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中通過(guò)增加營(yíng)業(yè)收入減少營(yíng)業(yè)成本來(lái)創(chuàng)造利潤(rùn)，另一種是通過(guò)合理避稅減少稅收負(fù)擔(dān)來(lái)增加利潤(rùn)。但是最低的稅收負(fù)擔(dān)方案未必會(huì)使?fàn)I業(yè)成本降低，達(dá)到利潤(rùn)的最大化。比如負(fù)債的利息允許稅前扣除，所以負(fù)債籌資可以實(shí)現(xiàn)籌劃目的，降低稅收負(fù)擔(dān)，但是負(fù)債比重過(guò)大，就會(huì)造成嚴(yán)重的資本結(jié)構(gòu)不合理，會(huì)導(dǎo)致企業(yè)資金成本增大，我們可以通過(guò)資產(chǎn)負(fù)債率來(lái)分析會(huì)發(fā)生的結(jié)果：企業(yè)的負(fù)債越多，資產(chǎn)負(fù)債率越大，這就表示企業(yè)的債務(wù)負(fù)擔(dān)越重，期末還本付息數(shù)額也越來(lái)多，意味著成本也越來(lái)越高。而且資產(chǎn)負(fù)債率越高，表明企業(yè)的償債能力越低，債權(quán)人就會(huì)質(zhì)疑企業(yè)的償債能力，不會(huì)對(duì)其提供借款或購(gòu)買其債券，甚至這一比例如果超過(guò)100%，被視為破產(chǎn)的警戒線。

三、對(duì)籌資方式稅收籌劃的一些建議

（一）制定專業(yè)的稅收籌劃方案

稅收籌劃可以產(chǎn)生于企業(yè)任何一個(gè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)階段，并且籌劃方案中包含了稅法、財(cái)政、會(huì)計(jì)、法律等專業(yè)知識(shí)，所以稅收籌劃已經(jīng)轉(zhuǎn)變成為一項(xiàng)專業(yè)的服務(wù)項(xiàng)目，需要準(zhǔn)確并有深度的理解稅法知識(shí)，把握好相關(guān)法律政策以及熟知財(cái)政、會(huì)計(jì)等具有一定職業(yè)素養(yǎng)的專業(yè)人士來(lái)制定其籌劃方案。目前我國(guó)的會(huì)計(jì)師事務(wù)所已經(jīng)有了關(guān)于稅收籌劃的專業(yè)咨詢服務(wù)，如果企業(yè)內(nèi)部沒(méi)有這種專業(yè)化的人才，可以向事務(wù)所咨詢。

（二）制定合法的稅收籌劃方案

稅收籌劃和偷稅漏稅行為最本質(zhì)的區(qū)別就是稅收籌劃是合法的，而偷稅漏稅是違法的。我國(guó)關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)的宏觀調(diào)控正處于摸索階段，許多的法律法規(guī)還尚未成熟，這就帶來(lái)了很大的籌劃空間，但一定要正確掌握好兩者之間的界限，保證籌劃方案的合法。

（三）制定合理的稅收籌劃方案

稅負(fù)最低的籌劃方案不一定是成本最低的籌劃方案，在制定籌劃方案時(shí)要合理考慮稅負(fù)和成本這兩者的綜合情況；每個(gè)房地產(chǎn)公司的發(fā)展能力、盈利能力、營(yíng)運(yùn)能力、償債能力不同，而且由于所在地域不同，其所受到的政策約束也不盡相同，企業(yè)在制定籌劃方案要把這些都考慮進(jìn)去，還要盡可能的聯(lián)系企業(yè)的綜合的財(cái)務(wù)目標(biāo)、實(shí)際經(jīng)營(yíng)方向、規(guī)模大小等，制定出一個(gè)合理的籌劃方案。