淺析在建工程抵押權(quán)與工程款優(yōu)先受償權(quán)的法律沖突與防范

【摘要】隨著我國房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)模也屢創(chuàng)新高。房地產(chǎn)建設(shè)是一種典型的資金密集行業(yè)，對資金的需求大，房地產(chǎn)開發(fā)商在自有資金不足的情況下，通常會(huì)采用外部融資的方式解決資金問題。尤其是在房地產(chǎn)建設(shè)階段，也是房地產(chǎn)融資的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，利用在建工程抵押的方式向債權(quán)人提供債務(wù)擔(dān)保的情況非常普遍。對于尚處于建設(shè)過程中的在建工程，一旦抵押給其他債權(quán)人，就會(huì)同時(shí)出現(xiàn)抵押權(quán)及工程款優(yōu)先受償權(quán)的競合狀態(tài)，兩者發(fā)生權(quán)利沖突的情況幾乎不可避免。如何在不影響開發(fā)商對外融資的情況下保障在建工程承包人的工程款優(yōu)先受償權(quán)，已成為在建工程抵押管理制度的核心課題。文章從在建工程抵押登記權(quán)與工程款優(yōu)先受償權(quán)的法律效力進(jìn)行分析，探究解決兩者之間產(chǎn)生權(quán)利沖突的法律原因及防范措施。

【關(guān)鍵詞】在建工程抵押權(quán)；工程款優(yōu)先受償權(quán)；權(quán)利沖突

一、在建工程抵押權(quán)的法律效力及實(shí)現(xiàn)方式

在我國傳統(tǒng)的物權(quán)法理論中，尚處于建設(shè)過程中的在建工程并未被納入不動(dòng)產(chǎn)抵押的客體范圍。隨著抵押權(quán)制度的不斷完善，在建工程抵押權(quán)已成為傳統(tǒng)物權(quán)抵押法律制度的外延，這也是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然結(jié)果。在建工程所具有的物質(zhì)形態(tài)、性質(zhì)及抵押登記方式均不同于傳統(tǒng)的物權(quán)抵押權(quán)的客體，因?yàn)樵诮üこ滩⒉煌耆邆洳粍?dòng)產(chǎn)抵押權(quán)的客觀要件。處于建造過程中的在建工程在竣工驗(yàn)收之前并未形成法律意義上的不動(dòng)產(chǎn)形態(tài)，在未形成法律意義的不動(dòng)產(chǎn)之前，實(shí)際上只能視為建筑材料的堆砌過程，不具有不動(dòng)產(chǎn)的功能和特性。由于在建工程處于堆砌的過程，此時(shí)附于在建工程上的法律關(guān)系并不穩(wěn)定，產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)也未完全明確，即使能夠成為抵押權(quán)或質(zhì)權(quán)的標(biāo)的，也不具備較高的抵押擔(dān)保價(jià)值。由于在建工程的建設(shè)過程具有較大的不確定性，甚至到最后都無法形成有用的建筑物，根據(jù)大陸法系的物權(quán)理論，進(jìn)行抵押權(quán)登記的財(cái)產(chǎn)必須是某項(xiàng)具有特定功能的財(cái)產(chǎn)，或者該項(xiàng)財(cái)產(chǎn)具有特定的使用范圍，而在建工程根本不具有使用價(jià)值，就無法實(shí)現(xiàn)權(quán)利保障的目的。

房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展需要大量的資金投入，房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)常陷入建設(shè)周期長、資金不足的困境中。利用在建工程本身具有的價(jià)值進(jìn)行抵押權(quán)擔(dān)保，可以大大拓展房地產(chǎn)項(xiàng)目的融資能力。在法律上將在建工程認(rèn)可為抵押權(quán)的客體，主要是為了滿足社會(huì)融資的需要，具有一定的經(jīng)濟(jì)合理性。在建工程是一種特殊的不動(dòng)產(chǎn)抵押制度，與傳統(tǒng)的不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)具有較大的法律差異，在制度設(shè)計(jì)上，由于在建工程本身的不確定性及權(quán)屬邊界問題，需要通過對傳統(tǒng)抵押登記制度的修改來完善。如我國《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第三條中首次明確規(guī)定了在建工程抵押登記制度，但出于立法謹(jǐn)慎性的考慮，仍然只是將在建工程這一特殊的物態(tài)作為不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)的客體，而不是創(chuàng)立新的抵押權(quán)制度。隨著在建工程抵押在經(jīng)濟(jì)生活中被廣泛應(yīng)用，新《物權(quán)法》中不僅明確了正在建造的建筑物可以作為抵押財(cái)產(chǎn)的內(nèi)容，還對未進(jìn)行所有權(quán)登記之前的建筑物上設(shè)定抵押權(quán)的效力進(jìn)行了規(guī)定，對規(guī)范在建工程抵押，維護(hù)金融系統(tǒng)穩(wěn)定，保障抵押權(quán)人的合法權(quán)益均起到十分重要的作用。

二、工程款優(yōu)先受償權(quán)的法律效力及實(shí)現(xiàn)方式

工程款優(yōu)先受償權(quán)是指承包人對工程款就該工程折價(jià)或者拍賣的價(jià)款享有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利，該類權(quán)利通常出現(xiàn)在在建工程的合同糾紛之中。我國《合同法》第286條規(guī)定：“發(fā)包人未按照約定支付價(jià)款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價(jià)款。發(fā)包人逾期不支付的，除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價(jià)、拍賣的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià)，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設(shè)工程的價(jià)款就該工程折價(jià)或者拍賣的價(jià)款優(yōu)先受償。”該法是我國民事法律中的首次對工程款優(yōu)先受償權(quán)的規(guī)定，從立法效果來看，該類優(yōu)先受償權(quán)的功能與擔(dān)保權(quán)具有相似性，都是為交易一方提供救濟(jì)保障的法律制度。雖然采取優(yōu)先受償?shù)拿枋霾⑽疵鞔_該種權(quán)利的定義和法律屬性，但仍然為工程款合同糾紛的解決開辟了新的途徑，為在建工程的承建商實(shí)現(xiàn)工程款債權(quán)提供了新的司法救濟(jì)渠道，維護(hù)了開發(fā)商與承建商之間的交易安全。

根據(jù)民事訴訟法的規(guī)定，當(dāng)承包人的工程款債權(quán)受到侵害時(shí)，可以直接向人民法院申請對該工程進(jìn)行依法處置，并優(yōu)先于其他債權(quán)而提前獲得清償。當(dāng)然，這種權(quán)利救濟(jì)制度并不是沒有時(shí)間限制的，最高人民法院出臺(tái)的司法解釋中就對建設(shè)工程承包人行使優(yōu)先權(quán)的期限進(jìn)行了限制，要求權(quán)利人必須在六個(gè)月之內(nèi)提起受償訴求，即從建設(shè)工程竣工之日或者建設(shè)工程合同約定的竣工之日起計(jì)算，否則就失去主張權(quán)利的勝訴權(quán)。主要是防止權(quán)利人怠于尋求法律救濟(jì)，造成更大的糾紛，提高工程款優(yōu)先權(quán)的司法救濟(jì)效果，維護(hù)建設(shè)合同雙方的合法權(quán)益。

三、在建工程抵押權(quán)與工程款優(yōu)先受償權(quán)的司法沖突問題

一旦在在建工程上設(shè)定了抵押權(quán)，司法實(shí)踐中就會(huì)出現(xiàn)在建工程被強(qiáng)制處置的情況。由于在建工程的權(quán)屬并未清晰明確，在同一個(gè)在建工程上，存在兩個(gè)不同屬性的優(yōu)先權(quán)主體，必然會(huì)產(chǎn)生權(quán)利實(shí)現(xiàn)順序及效力等級(jí)沖突。工程款優(yōu)先受償權(quán)是法律直接賦予承包人的救濟(jì)權(quán)利，是法定的優(yōu)先受償權(quán)，而且該權(quán)利的實(shí)現(xiàn)并不需要發(fā)包人與承包人的合意約定，程序上更加簡單可行，而在建工程抵押權(quán)的受償程序則更加復(fù)雜，這就造成工程款優(yōu)先受償權(quán)具有時(shí)間上的優(yōu)勢，對受償程序的控制能力更強(qiáng)，所以工程款優(yōu)先受償權(quán)往往會(huì)在抵押權(quán)之前獲得清償。

在建工程抵押權(quán)是金融債權(quán)的主要保障方式，一旦存在工程款優(yōu)先受償?shù)那闆r，會(huì)給金融債權(quán)的安全帶來較大的損害，給物的擔(dān)保權(quán)人帶來不利后果，我們必須加以重視。工程款優(yōu)先受償權(quán)只是一種權(quán)利救濟(jì)措施，法律并沒有規(guī)定公開制度，如果涉及到其他人的權(quán)利訴求，會(huì)對其他權(quán)利造成侵權(quán)。雖然在建工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)，但涉及到交易第三人的權(quán)利訴求，如果不經(jīng)過公開的登記程序就直接生效，對其他債權(quán)人有失公平。在沒有權(quán)利公開的情況下，也不利于保證交易安全，甚至存在發(fā)包人與承包人惡意串通，損害其他債權(quán)人的合法權(quán)益的情況。

四、在建工程抵押權(quán)與工程款優(yōu)先受償權(quán)的法律沖突防范措施

在建工程上同時(shí)存在抵押權(quán)及工程款優(yōu)先受償權(quán)的情況十分常見，正確處理兩者之間的沖突具有十分重要的司法意義。從制度上對在建工程抵押登記制度及工程款優(yōu)先受償權(quán)進(jìn)行調(diào)整，特別是要優(yōu)化權(quán)利公開程序，加強(qiáng)對房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款的資金監(jiān)管。以此平衡各個(gè)權(quán)利主體的合法主張，充分發(fā)揮兩種優(yōu)先權(quán)的保障功能，具有十分重要的積極作用。

（一）建立工程款優(yōu)先受償權(quán)的公示程序

工程款的優(yōu)先受償權(quán)是由合同法直接規(guī)定的權(quán)利，民法并未對該項(xiàng)權(quán)利設(shè)置公開登記的前置程序。未經(jīng)公開登記的工程款優(yōu)先受償權(quán)對債務(wù)人也沒有不利影響，但對其他債權(quán)人的權(quán)益會(huì)帶來較大影響，如銀行的在建工程抵押權(quán)、商品房購買人的請求權(quán)。這些權(quán)利主體雖然有可能知道承包人享有合同法規(guī)定的工程款優(yōu)先受償權(quán)，但對其所面臨的具體情況并不知情，至于承包人應(yīng)優(yōu)先受償?shù)墓こ炭罹唧w數(shù)額，只有在開發(fā)商拖欠工程款時(shí)才可能被外界知道。缺乏必要的公示制度，在司法實(shí)踐中就經(jīng)常出現(xiàn)工程款優(yōu)先受償對第三人的利益造成損害的情況。因此，為了維護(hù)其他債權(quán)人的合法利益，設(shè)置工程款優(yōu)先受償權(quán)的登記制度具有十分重要的意義。通過政府的公開登記平臺(tái)，對在建工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的有關(guān)信息及時(shí)進(jìn)行公示，如果利害關(guān)系人前往登記機(jī)關(guān)查閱建設(shè)工程價(jià)款受償情況，可以提前知道自己的交易行為可能面臨的不利情況，并預(yù)測到自己的行為可能面臨的一些風(fēng)險(xiǎn)，會(huì)審慎地考慮自己的交易行為，維護(hù)自己的合法權(quán)益。

（二）加強(qiáng)對在建工程項(xiàng)目融資資金的監(jiān)管

對于在建工程抵押權(quán)來說，一旦存在了工程款優(yōu)先受償權(quán)，即使在建工程抵押權(quán)登記時(shí)間更早，也不會(huì)影響到工程款優(yōu)先受償權(quán)的提前實(shí)現(xiàn)，這就嚴(yán)重影響了在建工程對銀行等金融機(jī)構(gòu)的債權(quán)保障能力。對此，應(yīng)對融資資金加強(qiáng)監(jiān)管，確保融資資金被用于工程建設(shè)上，減少對在建工程的工程款優(yōu)先受償訴求。銀行等金融機(jī)構(gòu)必須加強(qiáng)對建設(shè)工程貸款的使用管理，降低承包人通過優(yōu)先受償權(quán)尋求權(quán)利救濟(jì)的可能性，這樣就能夠提高在建工程抵押權(quán)的保障能力。從在建工程抵押權(quán)的保障來看，應(yīng)盡量加大對貸款資金的審查和監(jiān)管，減少資金挪用的情況，提高貸款資金的規(guī)范使用。

首先，應(yīng)加大對融資資金的貸前審查力度。在發(fā)放建設(shè)工程抵押貸款前，應(yīng)仔細(xì)調(diào)查工程發(fā)包人的征信情況及資金實(shí)力。從綜合授信角度，依法合規(guī)的審查每一筆貸款的投向，只有將貸款貸給那些自身實(shí)力強(qiáng)、信用記錄良好的發(fā)包方，才能避免貸款產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性風(fēng)險(xiǎn)。如果發(fā)包人曾經(jīng)有拖欠工程款記錄或?yàn)l臨破產(chǎn)的情況，金融機(jī)構(gòu)的貸款就可能再次面臨風(fēng)險(xiǎn)，這個(gè)時(shí)候必須審慎審查發(fā)放貸款的必要性。

其次，應(yīng)加強(qiáng)對融資資金的后期管理工作。銀行對每筆貸款的使用都必須管理工作，確保貸款能夠做到專款專用。在后期管理工作中，應(yīng)密切關(guān)注發(fā)包人的資信狀況和還款能力，防止發(fā)包人將貸款挪作他用或其他有損銀行抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的行為。通過資金專戶管理，銀行可以將貸款直接發(fā)給承包人，但同時(shí)要求發(fā)包人以在建的工程作為抵押擔(dān)保物，這樣做既可以有效監(jiān)管貸款資金的?？顚Ｓ茫部梢员苊庖虺邪诵惺菇ㄔO(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償而帶來銀行無法實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)權(quán)益的問題，從而協(xié)調(diào)工程款優(yōu)先受償權(quán)和在建工程抵押權(quán)的直接沖突。

（三）建立健全全國統(tǒng)一的信用公示系統(tǒng)

由于我國目前缺乏全國統(tǒng)一的信用公示系統(tǒng)，很多地區(qū)并未將企業(yè)的不良記錄納入信用信息查詢系統(tǒng)，造成了建設(shè)工程承包人及銀行等金融機(jī)構(gòu)難以全面了解開發(fā)商的信用資料。建設(shè)工程承包人及銀行等金融機(jī)構(gòu)無法正確了解發(fā)包人的資信狀況，特別是工程款的支付狀況，很容易被動(dòng)的卷入工程款糾紛中。因此，應(yīng)建設(shè)更大范圍的工程款支付信息共享平臺(tái)，對建設(shè)單位拖欠工程款和施工企業(yè)、分包商拖欠民工工資的不良記錄予以公布，并跟蹤重大拖欠事件的發(fā)展，督促欠款人盡快支付相關(guān)欠款，避免產(chǎn)生進(jìn)一步的糾紛。從信用體系的目標(biāo)來看，建成覆蓋全社會(huì)的公共信用信息系統(tǒng)平臺(tái)，可以為政務(wù)、商務(wù)、社會(huì)、司法等重點(diǎn)領(lǐng)域套上誠信“金箍”，全方位的提高社會(huì)失信成本。