土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓中的優(yōu)先受讓權(quán)

【摘要】本集體經(jīng)濟(jì)組織成員在土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓中所享有的優(yōu)先受讓權(quán)，只在以其他方式承包而取得的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)讓中具有意義。該優(yōu)先受讓權(quán)的性質(zhì)應(yīng)為形成權(quán)，可對(duì)抗第三人。該優(yōu)先受讓權(quán)的“同等條件”前提的適用也只在其他方式的承包且承包方是本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的民事主體時(shí)才有意義。

【關(guān)鍵詞】土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)粌?yōu)先受讓權(quán)；法律效力；同等條件

《土地承包法》第33條確立了優(yōu)先受讓權(quán)是土地流轉(zhuǎn)中的一項(xiàng)原則。轉(zhuǎn)讓作為最徹底的流轉(zhuǎn)方式，在不斷加快的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)中必將占有重要一席。故本文探討轉(zhuǎn)讓中的優(yōu)先受讓權(quán)，對(duì)于完善土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓法律制度有重要意義。

一、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓的受讓方和優(yōu)先受讓權(quán)的歸屬

（一）土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓的概念和受讓方分析

土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)讓是指轉(zhuǎn)讓方（原承包方）將其承包的剩余期限內(nèi)的全部或部分土地上的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)讓于受讓方的行為。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓是整個(gè)物權(quán)性質(zhì)的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的讓渡，不存在部分物權(quán)性質(zhì)的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的讓渡，但可以是部分或全部土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)上的物權(quán)性質(zhì)的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的讓渡。所以，本文未采取《農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》中對(duì)轉(zhuǎn)讓的定義。根據(jù)《土地承包法》，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓后，原承包方與發(fā)包方在所轉(zhuǎn)讓的農(nóng)村土地上的承包關(guān)系即行終止。受讓方獲得所轉(zhuǎn)讓的農(nóng)村土地上的剩余期限的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，并與發(fā)包方確立相應(yīng)農(nóng)村土地上新的承包關(guān)系。此時(shí)，受讓方取代轉(zhuǎn)讓方，成為新的承包方。從受讓方與發(fā)包方確立新的承包關(guān)系這一點(diǎn)來(lái)看，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)讓事實(shí)上包含發(fā)包方發(fā)包土地的行為。故在轉(zhuǎn)讓中，受讓方除了要滿足《土地承包法》規(guī)定的土地流轉(zhuǎn)受讓方應(yīng)具有資格外，還應(yīng)滿足相應(yīng)的承包方資格。

《土地承包法》規(guī)定了兩種類(lèi)型的承包：家庭承包方式和其他方式的承包。兩種承包方式取得的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)性質(zhì)上有所不同，其受讓方也略有區(qū)別。

家庭承包是指本集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)戶與發(fā)包方訂立承包合同，承包農(nóng)村土地并取得土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的承包方式。根據(jù)《物權(quán)法》第127條，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)合同生效時(shí)，即取得用益物權(quán)性質(zhì)的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，也即可以進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。這種承包方式取得的農(nóng)村土地的只能本集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)戶受讓。首先，《土地承包法》第41條明確承包方可以將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓給其他從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的農(nóng)戶。雖然根據(jù)法理，法律沒(méi)有明確禁止本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的民事主體可以受讓以家庭承包取得的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，故受讓方不應(yīng)局限于本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，單以此條不可得出受讓方只能是本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)戶的結(jié)論。但是如結(jié)合下面的原因，就可得出這一結(jié)論。其次，依上所述，轉(zhuǎn)讓事實(shí)上包含發(fā)包方的發(fā)包行為，轉(zhuǎn)讓后受讓方成為新的承包方，受讓方基于對(duì)轉(zhuǎn)讓方土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的繼受，其性質(zhì)上仍是家庭承包。因此，對(duì)家庭承包而取得的農(nóng)村土地上的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑥姆审w系上說(shuō)，也應(yīng)適用《土地承包法》第15條：家庭承包的承包方是本集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)戶。如果本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的民事主體受讓以家庭承包取得的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)后，要與發(fā)包方訂立新的承包合同，成為承包方，這與第15條的規(guī)定相抵觸。

其他方式的承包是指通過(guò)招標(biāo)、拍賣(mài)、公開(kāi)協(xié)商等方式承包荒山、荒溝、荒丘、荒灘等農(nóng)村土地的承包方式。以其他方式承包，在承包合同生效時(shí)，承包方尚不能轉(zhuǎn)讓土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。根據(jù)第49條的規(guī)定，通過(guò)其他方式的承包獲得的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，經(jīng)過(guò)登記取得土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證等證書(shū)的，才能進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。也即相當(dāng)于在其他方式的承包中，承包合同生效時(shí)并未產(chǎn)生土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，只有進(jìn)行登記并取得土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證時(shí)，才取得土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。根據(jù)第48條，其他方式的承包，本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的民事主體可以成為承包方。故通過(guò)其他方式承包并經(jīng)登記而獲得的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)讓中，受讓方也可以是本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或個(gè)人。

（二）土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓中優(yōu)先受讓權(quán)分析

通過(guò)上文分析，在現(xiàn)行的《土地承包法》下，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓中的本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的優(yōu)先受讓權(quán)，只在其他方式承包而取得的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)讓中具有意義。因?yàn)橹挥性谶@種情況下，才會(huì)有本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的民事主體為受讓方，而此時(shí)才能談得上本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的優(yōu)先受讓權(quán)。在家庭承包而取得的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)讓中，受讓方只能是本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，故他們都具有優(yōu)先受讓權(quán)，使本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員的優(yōu)先受讓權(quán)失去了其存在的實(shí)際意義。這種情況下，優(yōu)先受讓權(quán)人行使權(quán)利，都將與另一個(gè)優(yōu)先受讓權(quán)相沖突。而本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的優(yōu)先受讓權(quán)是基于權(quán)利人與轉(zhuǎn)讓人同屬一個(gè)集體經(jīng)濟(jì)組織，解決兩個(gè)優(yōu)先受讓權(quán)的沖突將十分困難，沒(méi)法像有限責(zé)任公司股東或按份共有人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)那樣按份額分配。

二、本集體經(jīng)濟(jì)組織成員優(yōu)先受讓權(quán)的權(quán)利性質(zhì)和法律效力

（一）本集體經(jīng)濟(jì)組織成員優(yōu)先受讓權(quán)的權(quán)利性質(zhì)

現(xiàn)行法中，有多種與本集體經(jīng)濟(jì)組織成員優(yōu)先受讓權(quán)相類(lèi)似的權(quán)利。較典型的有：按份共有人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)、房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)、有限責(zé)任公司股東的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。在土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓中，受讓方受讓土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，從另一角度看，其實(shí)是買(mǎi)下土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。從這一角度看，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓中的本集體經(jīng)濟(jì)組織成員優(yōu)先受讓權(quán)，與民法中的其他優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)相通。這類(lèi)優(yōu)先權(quán)的共同之處在于：出讓人將特定的標(biāo)的物轉(zhuǎn)讓?zhuān)ɑ虺鲑u(mài)）給第三人時(shí)，權(quán)利人得主張優(yōu)先權(quán)，在同等條件下優(yōu)先于第三人受讓該標(biāo)的物。故有關(guān)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)權(quán)利性質(zhì)的學(xué)說(shuō)，對(duì)本集體經(jīng)濟(jì)組織成員優(yōu)先受讓權(quán)的權(quán)利性質(zhì)的界定有一定的借鑒意義。對(duì)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)屬于什么性質(zhì)的權(quán)利。主要有以下幾種觀點(diǎn)：

1.“期待權(quán)說(shuō)”。法律賦予特定主體的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，只是在特定財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)才能實(shí)現(xiàn)，在此之前，這種權(quán)利只是一種期待。在出賣(mài)人未出賣(mài)特定財(cái)產(chǎn)時(shí)，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人的權(quán)利尚未現(xiàn)實(shí)化，只處于期待權(quán)狀態(tài)。但若出賣(mài)人將該財(cái)產(chǎn)出賣(mài)于第三人時(shí)，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人可以行使權(quán)利，期待權(quán)即可獲得實(shí)現(xiàn)。

2.“請(qǐng)求權(quán)說(shuō)”。在出賣(mài)人與第三人就特定財(cái)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓達(dá)成合意時(shí)，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人得請(qǐng)求以出賣(mài)人與第三人達(dá)成的條件受讓該特定財(cái)產(chǎn)。優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是權(quán)利人對(duì)出賣(mài)人享有的買(mǎi)賣(mài)合同訂立請(qǐng)求權(quán)。在權(quán)利人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)時(shí)，買(mǎi)賣(mài)合同的成立尚須出賣(mài)人之承諾。

3.“形成權(quán)說(shuō)”。在出賣(mài)人向第三人轉(zhuǎn)讓特定財(cái)產(chǎn)時(shí)，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人得主張?jiān)谕葪l件下優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)，直接與出賣(mài)人成立合同關(guān)系，無(wú)需經(jīng)出賣(mài)人的承諾。當(dāng)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的行使條件具備時(shí)，優(yōu)先權(quán)人只需通過(guò)向出賣(mài)人作出行使權(quán)利的單方意思表示，買(mǎi)賣(mài)契約即可在當(dāng)事人之間成立。

筆者認(rèn)為，本集體經(jīng)濟(jì)組織成員優(yōu)先受讓權(quán)應(yīng)屬于形成權(quán)。在轉(zhuǎn)讓方和本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的受讓方達(dá)成轉(zhuǎn)讓土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的合意時(shí)，優(yōu)先受讓權(quán)人得行使優(yōu)先權(quán)，以同等的條件受讓該土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。轉(zhuǎn)讓方在選擇受讓方時(shí)所考慮的因素中，轉(zhuǎn)讓收益是占主要的，而非基于對(duì)受讓方的信賴(lài)。農(nóng)民也是理性的經(jīng)濟(jì)人，尤其是在熟人社會(huì)逐漸解體的背景下。故本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員在轉(zhuǎn)讓中行使優(yōu)先受讓權(quán)，不會(huì)損害轉(zhuǎn)讓方的權(quán)益。而第三人（本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的受讓方）所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)，是法在農(nóng)村土地有效利用和第三人利益間作出的取舍。

（二）本集體經(jīng)濟(jì)組織成員優(yōu)先受讓權(quán)的法律效力

在土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓中，本集體經(jīng)濟(jì)組織成員行使優(yōu)先受讓權(quán)，則會(huì)在轉(zhuǎn)讓方、第三人及優(yōu)先受讓權(quán)人間產(chǎn)生兩個(gè)方面的影響：對(duì)轉(zhuǎn)讓方與第三人的法律關(guān)系的影響和對(duì)優(yōu)先受讓權(quán)人與轉(zhuǎn)讓方法律關(guān)系的影響。

本集體經(jīng)濟(jì)組織成員優(yōu)先受讓權(quán)對(duì)轉(zhuǎn)讓方和第三人法律關(guān)系的影響，實(shí)質(zhì)上是該優(yōu)先受讓權(quán)有無(wú)對(duì)抗第三人的法律效力問(wèn)題。對(duì)于優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)能否對(duì)抗第三人，有學(xué)者以優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)具有物權(quán)性質(zhì)還是具有債權(quán)性質(zhì)來(lái)確定其有無(wú)對(duì)抗第三人的效力。優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)分為物權(quán)的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)和債權(quán)的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，其劃分的界限在于優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是否能對(duì)抗第三人。有學(xué)者則以是否登記或第三人是否善意來(lái)確定優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)有無(wú)對(duì)抗效力，也即以第三人是否善意來(lái)決定優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)有無(wú)對(duì)抗效力。優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)能否對(duì)抗第三人的根本原因，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是基于債的關(guān)系產(chǎn)生還是基于物權(quán)關(guān)系產(chǎn)生不是問(wèn)題的關(guān)鍵，關(guān)鍵在于該權(quán)利是否已經(jīng)登記公示或?yàn)榈谌怂獣浴?/p>

筆者同意后一種觀點(diǎn)。善意取得可阻卻物之追及，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)亦應(yīng)可以善意取得對(duì)抗之?！蹲赓U合同解釋》中亦規(guī)定了在承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)受侵害時(shí)，如第三人善意購(gòu)買(mǎi)并取得房屋物權(quán)時(shí)，承租人的該權(quán)利無(wú)法對(duì)抗第三人。但土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)因其特殊的法律制度，使得在土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)讓中，無(wú)論優(yōu)先受讓權(quán)是否登記，都可推定第三人知道優(yōu)先受讓權(quán)的存在，故不存在第三人善意。因?yàn)檫@種優(yōu)先受讓權(quán)基于轉(zhuǎn)讓人和權(quán)利人屬于同一集體經(jīng)濟(jì)組織而產(chǎn)生，從常識(shí)角度考慮，不會(huì)有哪一個(gè)集體經(jīng)濟(jì)組織只有一個(gè)承包戶，第三人不可能不知道有優(yōu)先受讓權(quán)存在。換言之，優(yōu)先受讓權(quán)不會(huì)因第三人的善意而遭對(duì)抗。因此，在轉(zhuǎn)讓方損害優(yōu)先受讓權(quán)而向第三人轉(zhuǎn)讓土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的情況下，權(quán)利人可以以其優(yōu)先受讓權(quán)受侵害為由，請(qǐng)求撤銷(xiāo)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)讓?zhuān)蓹?quán)利人以轉(zhuǎn)讓方與第三人的轉(zhuǎn)讓合同的條件取得該土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。關(guān)于優(yōu)先受讓權(quán)的行使是否會(huì)導(dǎo)致轉(zhuǎn)讓方與第三人的轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效的問(wèn)題。筆者認(rèn)為，行使優(yōu)先受讓權(quán)只是不產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的效果，即土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)不從轉(zhuǎn)讓方移轉(zhuǎn)到第三人，不必然導(dǎo)致轉(zhuǎn)讓方和第三方的合同無(wú)效。此時(shí)轉(zhuǎn)讓方與第三人的轉(zhuǎn)讓合同發(fā)生法律上的履行不能，第三人可以向轉(zhuǎn)讓方主張違約責(zé)任。這樣主要是兼顧第三人的利益。第三人雖然惡意，但轉(zhuǎn)讓方在轉(zhuǎn)讓土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)時(shí)有通知優(yōu)先受讓權(quán)人的義務(wù)，因優(yōu)先受讓權(quán)人行使權(quán)利而不發(fā)生土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓的后果的責(zé)任，應(yīng)由轉(zhuǎn)讓方承擔(dān)。

行使優(yōu)先受讓權(quán)，則權(quán)利人與轉(zhuǎn)讓方以轉(zhuǎn)讓方與第三人約定的條件訂立土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，無(wú)需經(jīng)轉(zhuǎn)讓方承諾。承包方轉(zhuǎn)讓土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)表明其欲脫離農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的意圖。這種意圖是建立在承包方對(duì)其今后生活的合理預(yù)期上，不會(huì)輕易改變。因此權(quán)利人行使優(yōu)先受讓權(quán)，不會(huì)損害轉(zhuǎn)讓方的轉(zhuǎn)讓收益。

三、優(yōu)先受讓權(quán)中“同等條件”的特殊之處

土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓中優(yōu)先受讓權(quán)的“同等條件”，與其他優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)中的“同等條件”大體上是相同的。既可以是雙方約定的，也可以是法律直接規(guī)定的。主要是價(jià)款、支付方式、交易數(shù)量等。如上文所述，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓中的優(yōu)先受讓權(quán)僅在以其他方式承包取得的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)讓中有意義。而“同等條件”只在承包方是本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的民事主體時(shí)才有意義。如在其他方式的承包中，承包方是本集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)戶，則該農(nóng)戶將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓給本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的民事主體時(shí)，需通過(guò)《土地承包法》第48條規(guī)定的程序，即經(jīng)村民會(huì)議2/3以上成員或2/3以上村民代表同意，并報(bào)鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府批準(zhǔn)。因?yàn)檗D(zhuǎn)讓土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)實(shí)際上包含發(fā)包發(fā)的發(fā)包行為。此時(shí)，優(yōu)先受讓權(quán)人總是處于優(yōu)勢(shì)地位，因向其轉(zhuǎn)讓無(wú)需經(jīng)過(guò)第48條的程序，優(yōu)先受讓權(quán)人與第三人沒(méi)法形成實(shí)質(zhì)上的同等條件。如上所述，同等條件可以是法定的也可以是約定的，如第三人須通過(guò)第48條規(guī)定的程序，將增加轉(zhuǎn)讓方與第三人間的轉(zhuǎn)讓合同的風(fēng)險(xiǎn)——因得不到2/3多數(shù)的同意或得到這種同意卻沒(méi)得到鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府的批準(zhǔn)，導(dǎo)致所轉(zhuǎn)讓的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)無(wú)法轉(zhuǎn)讓。而在承包方是本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的民事主體時(shí)，因其承包該農(nóng)村土地時(shí)已經(jīng)過(guò)第48條規(guī)定的程序，故無(wú)須再重復(fù)一次。此時(shí)第三人和優(yōu)先受讓權(quán)人之間已沒(méi)有了因第48條導(dǎo)致的程序上的差別，“同等條件”才能表現(xiàn)其“同等”的一面。