萬達首秀眾籌項目

由于無形中擁有萬達背書，“穩(wěn)賺1號”被稱為無風險收益產(chǎn)品，但是以眾籌名義突破非公開發(fā)行證券的“200人上限”，這類產(chǎn)品必須置于嚴格監(jiān)管之下

屢被吐槽沒有創(chuàng)新能力的萬達，這次終于邁出了實質性的一步。

6月12日，由萬達集團和快錢公司共同推出的首個商業(yè)地產(chǎn)眾籌項目“穩(wěn)賺1號”正式上線出售，標志著萬達的第一個互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)品正式落地。

該項目說明書顯示，“穩(wěn)賺1號”的發(fā)起人是上海萬達穩(wěn)酬投資管理合伙企業(yè)，投資金額起點1000元，最高認籌100萬元。投資者可享受萬達廣場凈物業(yè)收入及物業(yè)增值雙重收益，預期年化收益在12%以上。

“穩(wěn)賺1號”上線后，10分鐘內募集資金3000萬元，50分鐘突破1億元，1小時內互聯(lián)網(wǎng)額度已經(jīng)售罄，而其余的絕大部分份額是向機構投資人發(fā)行。

該項目以萬達廣場作為基礎資產(chǎn)，資金將投于只租不售的萬達城市商業(yè)廣場，具體包括鄭州惠濟萬達廣場、梅州萬達廣場、三門峽萬達廣場、宜春萬達廣場和常德萬達廣場，而萬達有權根據(jù)籌集情況調整基礎資產(chǎn)的構成。

萬達董事長王健林宣稱，如果“穩(wěn)賺1號”的眾籌模式成功，萬達可以拋棄傳統(tǒng)的外部投資機構。

一位參與涉及該產(chǎn)品的內部人士告訴《財經(jīng)》記者，這個籌資是在上海自貿(mào)區(qū)做的，已經(jīng)通過審批，屬于眾籌經(jīng)營商業(yè)，且“沒有200人的限制”。而這一人數(shù)上限門檻，曾經(jīng)是企業(yè)開展直接融資最重要的紅線。

該人士稱，不能僅以融資的眼光去看待此次發(fā)售，這是萬達施行“輕資產(chǎn)”戰(zhàn)略的體現(xiàn)。

資產(chǎn)包里的這些商業(yè)地產(chǎn)項目均位于三線城市，單就項目本身而言，租金收入和增值前景并不明確。雖冠以“穩(wěn)賺”之名，但項目的說明書上明確指出，本項目為非保本浮動收益型項目，眾籌發(fā)起人對本眾籌項目的本金和收益不提供保證承諾。

“這是萬達第一個產(chǎn)品，肯定沒問題?！睅缀跛薪邮堋敦斀?jīng)》記者采訪的人都這么認為，即使信托產(chǎn)品也有到期不能兌付本息的風險。有了萬達的品牌背書，相當于無風險收益，即使只能拿到6個點，也比銀行理財產(chǎn)品（一般起點是5萬元人民幣）要高，這或許能部分解釋該產(chǎn)品大賣的原因。

“穩(wěn)賺1號”能穩(wěn)賺嗎

“既不是P2P，也不是股權眾籌，更不是產(chǎn)品眾籌，實際上是創(chuàng)新的收益權眾籌?！北婗温蓭熓聞账暮匣锶?、眾籌領域的專家郭勤貴告訴《財經(jīng)》記者。他提醒投資人，你認購的并不是萬達廣場的股權，而是眾籌標的的份額所對應的收益權。

根據(jù)產(chǎn)品介紹，投資人的收益將來自凈物業(yè)收益和物業(yè)增值兩個部分。在萬達給出的預期收益率計算中，凈物業(yè)收益為年化6%，每年派息日發(fā)放。根據(jù)《萬達廣場眾籌項目協(xié)議》，如果相應物業(yè)收益沒達到6%，則按照實際收益分配；如果超過6%，多出的部分作為利潤支付給快錢金融。

而物業(yè)增值收益，也是預期年化6%，在退出時將一次性發(fā)放?！斑@意味著，如果你持有不到七年（退出時），可能就拿不到另外6個點的收益?！币晃粡氖鹿蓹嗳谫Y的投資人告訴《財經(jīng)》記者，這個產(chǎn)品時間長、收益不高，而在他看來，12個點極可能就是收益的上限。

物業(yè)增值的部分由下列三種方式產(chǎn)生：第一種是通過REITs（房地產(chǎn)信托基金）或其他方式上市；第二種是向第三方轉讓相應權益或自有租賃物業(yè)；第三種是大連萬達集團于第七個收益派發(fā)日以1.5倍的資金回購。

“如果最后能以REITS的形式上市，收益可能比12個點要高?！惫谫F告訴《財經(jīng)》記者，如果不能上市，至少萬達還有回購承諾可以保底。

從去年開始，王健林多次在公開場合透露，萬達集團已和上海自貿(mào)區(qū)著手搭建準REITs權證交易平臺，該平臺是上海自貿(mào)區(qū)為萬達設置的定向開閘REITs平臺，為雙向跨境資金池。市場預測，最終“穩(wěn)賺1號”很有可能以REITs上市的方式退出。

在流動性上，該項目提供兩種解決方案——再轉讓或促成機構收購。項目成立三個月后，投資人可以在快錢信息平臺上進行報價再轉讓；或者等到滿一年，在每年的6月20日至29日，快錢信息平臺聯(lián)系有意向的機構參與收購。

“無風險，再加上可交易?！鄙鲜龉蓹嗤顿Y人士對《財經(jīng)》記者坦稱，是這款產(chǎn)品最大的優(yōu)勢。

即便投資包中的商業(yè)地產(chǎn)項目，根本達不到12個點的收益率，市場預期萬達也會通過“杠桿”或者“騰挪”的方式，實現(xiàn)對投資人的兌付。

地產(chǎn)融資刮眾籌風

不僅是萬達，眾籌產(chǎn)品近日成為地產(chǎn)商的標配。近期，萬科（000002.SZ）與鵬華基金聯(lián)推的鵬華前海萬科公募REITs，也在前海自貿(mào)區(qū)推出；碧桂園與平安好房聯(lián)手推出上海眾籌項目；京東攜手綠地、遠洋等推出眾籌產(chǎn)品等等。

中國房地產(chǎn)眾籌聯(lián)盟也于近日在上海成立，由中國平安（02318.HK）董事長馬明哲牽頭，郁亮、張玉良、楊國強、馮侖、任志強、潘石屹、朱榮斌等大佬響應。

“這是房地產(chǎn)企業(yè)的另一種融資渠道，也是政府在變相倒逼利率市場化?！币晃恢行偷禺a(chǎn)商老總告訴《財經(jīng)》記者，從這個融資數(shù)量來看，萬達本次更多的是一種嘗試，將來這類產(chǎn)品很多機構都能配，銀行的資金池也就要求七八個點的收益率。

他稱，這個錢比銀行的貸款還是便宜，本質上是企業(yè)跨過銀行的直接融資渠道，能夠直接享受萬達的品牌溢價（風險低，回報率要求低）。

“坦白說，按照原來的監(jiān)管思路，這就是自融、非法集資?！彼f，但是現(xiàn)在監(jiān)管放開了，對這個比較認可，P2P、眾籌等等都是變相利率市場化。這個融資渠道現(xiàn)在還不會很大，以后不好說。

萬達集團表示，“穩(wěn)賺1號”和自融是完全不同的，自融往往是虛假項目標的，目的是為了補充流動性或用于再投資?！胺€(wěn)賺1號”對應的標的明確，建設計劃可控，且發(fā)起眾籌的總額、時間與廣場建設所需的資金計劃嚴格對應，整個過程將由第三方權威機構定期披露。

可以理解，地產(chǎn)商對資金極為渴求，此前由于人數(shù)的限制，大規(guī)模直接融資無法實現(xiàn)。根據(jù)現(xiàn)行《公司法》和《證券法》相關規(guī)定，發(fā)行證券的對象超過200人時，就屬于公開發(fā)行證券，必須經(jīng)國務院證券監(jiān)管機構或國務院授權的部門核準。

現(xiàn)在用眾籌的名義發(fā)售，實質上是繞過了這一監(jiān)管紅線。

“互聯(lián)網(wǎng)金融平臺的監(jiān)管法律還沒出，眾籌對資質沒要求，不需要牌照?！惫谫F告訴《財經(jīng)》記者，萬達的“穩(wěn)賺1號”在收益權眾籌里也是非常創(chuàng)新的產(chǎn)品，“租金+物業(yè)增值”兩種收益來源、REITS上市的安排以及回購計劃等顯然經(jīng)過精心設計。

他認為，很多人理解的眾籌很簡單，其實可以對接的資產(chǎn)端非常多，包括小貸、融資租賃、保理，甚至金融機構信托、資管計劃等等。

選擇在上海自貿(mào)區(qū)落地，并被稱為“具備實質意義的金融創(chuàng)新項目”，可以想象上海市政府給萬達特別開了綠燈，雖然稅務處理等政策細節(jié)還不甚明確，但是市場已經(jīng)開始歡呼，“萬達這次踩了太多紅線，以后大家都好做事了?！?/p>

風險伴隨創(chuàng)新而來。作為高危投資項目，又打破了200人的投資上限，直接面向公眾投資人。監(jiān)管當局理應給投資人足夠的風險提示，并嚴格要求各項信息披露，實時把控全局風險。

上述接近該產(chǎn)品的人士告訴《財經(jīng)》記者，該業(yè)務應該會出表，完成萬達的“輕資產(chǎn)”戰(zhàn)略。所謂出表，一般是在公認會計原則允許的空間內，企業(yè)將旗下一些資產(chǎn)（包括子公司、貸款、衍生工具等）置于財務報表之外，目的是降低公司債務與資本比率。

一位宜信市場部的人士告訴《財經(jīng)》記者，對萬達眾籌很看好，因為眾籌面對的都是沒有更好選擇的群體，“穩(wěn)賺1號”這個收益水平還是有吸引力的。對萬達來說，更重要的是如何將這項金融業(yè)務與公司的其他業(yè)務相協(xié)同。