基于格網(wǎng)法的商業(yè)基準(zhǔn)地價(jià)時(shí)空演變及驅(qū)動(dòng)因素——以武漢市中心城區(qū)為例

胡學(xué)東，王占岐，楊俊，羅長林

(1.中國地質(zhì)大學(xué)(武漢)公共管理學(xué)院，武漢430074;2.武漢國土資源和規(guī)劃信息中心，武漢430014)

0 引言

基準(zhǔn)地價(jià)是中國地價(jià)體系的重要組成部分，它不僅是區(qū)域城市化和城市建設(shè)發(fā)展水平的經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)，而且是城市土地資源合理配置和土地資源科學(xué)管理的重要依據(jù)?；鶞?zhǔn)地價(jià)的評(píng)估和確定主要立足于各城市的實(shí)際經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，各城市基準(zhǔn)地價(jià)與其土地利用狀況及客觀的宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平有著一定的對(duì)應(yīng)關(guān)系［1］。目前，關(guān)于城市地價(jià)的研究較為廣泛，主要集中于在數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上開展方法和模型研究，如基于移動(dòng)趨勢面分析法［2］、協(xié)同克里格法［3］、多重分析法［4］和插值法［5］等方法的地價(jià)評(píng)估研究，基于ESDA模型［6－8］、GWR模型［9－13］和引力模型［14］的地價(jià)時(shí)空分布規(guī)律研究。目前對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)的研究主要集中于基準(zhǔn)地價(jià)的內(nèi)涵、方法研究［15－21］，對(duì)多時(shí)點(diǎn)商業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)從微觀上分析其時(shí)空變化的研究較少?；鶞?zhǔn)地價(jià)的表現(xiàn)方式一般以區(qū)段地價(jià)為主，而隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展與技術(shù)的進(jìn)步，越來越要求基準(zhǔn)地價(jià)向著更小的區(qū)段發(fā)展，網(wǎng)格基準(zhǔn)地價(jià)在這方面有著準(zhǔn)確度高、實(shí)時(shí)動(dòng)態(tài)性強(qiáng)、空間疊加性方便等優(yōu)點(diǎn)。因此，利用格網(wǎng)法研究基準(zhǔn)地價(jià)的變化規(guī)律有著重要意義?；诖?，本研究主要采用格網(wǎng)法對(duì)城市商業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)的時(shí)空變化進(jìn)行研究，并運(yùn)用灰主成分分析法分析城市商業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)的驅(qū)動(dòng)因素。

1 研究區(qū)域

武漢市是湖北省省會(huì)，既是中部崛起戰(zhàn)略的支點(diǎn)，也是連接中國東西南北的中樞，同時(shí)還是國家進(jìn)行資源節(jié)約型和環(huán)境友好型社會(huì)試點(diǎn)建設(shè)——武漢城市圈的核心區(qū)。武漢市地處華中腹地，地形以平原為主，市內(nèi)江河縱橫，湖港交織，長江、漢水交匯于市境中央，眾多大小湖泊鑲嵌在大江兩側(cè)，形成湖沼水網(wǎng)。地理位置為東經(jīng)113°41'～115°05'、北緯29°58'～31°22'。武漢市中心城區(qū)由被長江、漢水分割成的武漢三鎮(zhèn)組成，本研究區(qū)域由江岸區(qū)、江漢區(qū)、硚口區(qū)、漢陽區(qū)、武昌區(qū)、青山區(qū)和洪山區(qū)7個(gè)中心城區(qū)組成。2013年武漢中心城區(qū)總?cè)丝谶_(dá)到473.78萬人，生產(chǎn)總值達(dá)到4 426.23億元，最近3次基準(zhǔn)地價(jià)更新時(shí)間分別為2004，2007，2011年，隨著武漢市社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，2011年基準(zhǔn)地價(jià)已無法滿足實(shí)際需求，而新一輪基準(zhǔn)地價(jià)更新工作即將開展。因此，根據(jù)這3個(gè)時(shí)點(diǎn)的商業(yè)基準(zhǔn)地價(jià)變化情況，研究其時(shí)間與空間分布規(guī)律及其影響因素有著重要意義。

2 研究方法

基準(zhǔn)地價(jià)變化主要表現(xiàn)為時(shí)間上的價(jià)格上漲和空間上的各級(jí)別中心轉(zhuǎn)移和范圍變化，商業(yè)基準(zhǔn)地價(jià)作為基準(zhǔn)地價(jià)的一種用途地價(jià)表現(xiàn)方式，具有明顯的區(qū)位敏感性和高級(jí)別范圍沿路分布性。為了更加準(zhǔn)確計(jì)算不同區(qū)域的不同時(shí)間點(diǎn)地價(jià)變化，利用格網(wǎng)法劃分評(píng)價(jià)單元，一方面能有效解決空間疊加分析產(chǎn)生眾多碎圖斑問題，另一方面評(píng)價(jià)單元的固定性能方便進(jìn)行多時(shí)段空間數(shù)據(jù)的對(duì)比分析。

以武漢市中心城區(qū)2004，2007，2011年3次商業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)更新數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，運(yùn)用ArcGIS 9.3軟件對(duì)不同時(shí)點(diǎn)商業(yè)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行格網(wǎng)分割，采用網(wǎng)格地價(jià)的增長值和增長率分析武漢市中心城區(qū)商業(yè)基準(zhǔn)地價(jià)的時(shí)空變化規(guī)律。利用時(shí)間序列數(shù)據(jù)，采用灰主成分分析法分析武漢市中心城區(qū)商業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)的驅(qū)動(dòng)因子。

3 數(shù)據(jù)來源與處理

數(shù)據(jù)來源于武漢市中心城區(qū)2004，2007，2011年土地定級(jí)暨基準(zhǔn)地價(jià)更新成果圖、《武漢統(tǒng)計(jì)年鑒》(2005—2012)以及其他相關(guān)資料。

以武漢市中心城區(qū)2004，2007，2011年3輪基準(zhǔn)地價(jià)更新圖為基礎(chǔ)圖件。為方便比較，首先，以武漢市中心城區(qū)行政區(qū)外圍界線為標(biāo)準(zhǔn)，確定3輪基準(zhǔn)地價(jià)統(tǒng)一的評(píng)價(jià)范圍界線，2011年基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)價(jià)范圍界線與行政區(qū)界線相同，而2004，2007年基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)價(jià)范圍小于中心城區(qū)行政區(qū)范圍，對(duì)于不足部分以與其相鄰的地價(jià)為準(zhǔn)賦值，從而形成統(tǒng)一的研究范圍。其次，進(jìn)行3輪基準(zhǔn)地價(jià)的容積率修正，即把2007，2011年設(shè)定容積率下的基準(zhǔn)地價(jià)修正到2004年的設(shè)定容積率下，公式如下:

式中:Pij'為i年j級(jí)別土地經(jīng)過修正后的基準(zhǔn)地價(jià);Pij為i年j級(jí)別土地公布的基準(zhǔn)地價(jià);αij為i年j級(jí)別土地對(duì)應(yīng)2004年設(shè)定容積率下的修正系數(shù)，由各年基準(zhǔn)地價(jià)更新的修正體系獲得，如武漢市2004年商業(yè)設(shè)定容積率為2.60，2007年公布的1級(jí)商業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)在設(shè)定容積率2.50下為12 983元/m2，查看修正系數(shù)為1.015 6，故最終修正后價(jià)格為13 186元/m2。根據(jù)以上公式得出武漢市3年經(jīng)過容積率修正后的基準(zhǔn)地價(jià)對(duì)比表(表1)。

表1 武漢市中心城區(qū)商業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)容積率修正前后對(duì)比Tab.1 Floor area ratio comparison of benchmark price of commercial land before and after modification in urban-core area of Wuhan City

劃分500 m×500 m大小的網(wǎng)格單元，并對(duì)網(wǎng)格單元進(jìn)行編號(hào)和賦值。對(duì)于沒有跨級(jí)別的單元格的值(P')即為級(jí)別價(jià)格與面積的乘積，對(duì)于跨多個(gè)級(jí)別的單元格的值即為各個(gè)級(jí)別價(jià)格與面積的乘積之和，對(duì)于江河湖泊級(jí)別價(jià)格賦值為0，再計(jì)算每個(gè)網(wǎng)格的平均值，即每個(gè)單元格的總值除以單元格面積。

將3輪基準(zhǔn)地價(jià)圖進(jìn)行矢量化和空間疊加分析處理，再計(jì)算每個(gè)網(wǎng)格的地價(jià)增長值ΔP'和增長率B，計(jì)算公式如下:

4 結(jié)果與分析

4.1 商業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)時(shí)空演變

4.1.1 商業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)時(shí)間變化。從時(shí)間角度分析，武漢市中心城區(qū)商業(yè)基準(zhǔn)地價(jià)總體呈上升趨勢，而且上升幅度逐漸變大。根據(jù)式(4)和式(5)計(jì)算武漢市中心城區(qū)商業(yè)基準(zhǔn)地價(jià)2004—2007，2007—2011年的增長率(圖1)。武漢市中心城區(qū)2004—2007年商業(yè)基準(zhǔn)地價(jià)增長率明顯低于2007—2011年商業(yè)基準(zhǔn)地價(jià)增長率，2004—2007年商業(yè)基準(zhǔn)地價(jià)增長率集中在0～0.40區(qū)域，2007—2011年商業(yè)基準(zhǔn)地價(jià)增長率則主要集中在0.80～1.20區(qū)域。究其原因，一方面受到時(shí)間間隔變化長短影響，另一方面說明隨著武漢市商業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善，商業(yè)市場逐漸發(fā)達(dá)健全，商業(yè)地價(jià)逐漸上升。同時(shí)可以看出武漢市2004—2007年商業(yè)用地各級(jí)基準(zhǔn)地價(jià)增長率變化比較平穩(wěn)，主要集中在0.21左右，說明該階段商業(yè)基準(zhǔn)地價(jià)穩(wěn)中有變，這與2007年出臺(tái)的新增土地出讓金、工業(yè)用地最低標(biāo)準(zhǔn)、“三限”政策以及土地出讓方式等土地宏觀調(diào)控政策有關(guān);而2007—2011年商業(yè)用地各級(jí)基準(zhǔn)地價(jià)增長率逐步上升，其一，由于國家的“保增長、擴(kuò)內(nèi)需、調(diào)結(jié)構(gòu)”的總體部署、促進(jìn)中部崛起戰(zhàn)略實(shí)施以及房地產(chǎn)金融等政策的有效執(zhí)行促進(jìn)武漢市地價(jià)穩(wěn)步上升;其二，由于武漢市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，商業(yè)中心不斷建立，促進(jìn)了黃金地段周邊地價(jià)的上漲，加之武漢市低級(jí)別區(qū)域潛力的提升也促進(jìn)了低級(jí)別價(jià)格的快速增長。

圖1 武漢市中心城區(qū)兩輪商業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)變化Fig.1 The changes of two rounds of benchmark price of commercial land price in urban-core area of Wuhan City

4.1.2 商業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)空間變化。利用ArcGIS 9.3軟件和網(wǎng)格法，根據(jù)ArcGIS 9.3的natural breaks(Jenks)劃分區(qū)域，得出武漢市中心城區(qū)商業(yè)用地2004—2007，2007—2011年基準(zhǔn)地價(jià)的增長幅度分布情況(圖2)。同時(shí)，在增長幅度分布的基礎(chǔ)下，利用等間距法劃分商業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)增長率分布情況(圖3)。

圖2 武漢市中心城區(qū)2004—2011年商業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)上升幅度Fig.2 The changing ranges of commercial benchmark price in urban-core area of Wuhan City from 2004 to 2011

圖3 武漢市中心城區(qū)2004—2011年商業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)增長率Fig.3 The changing rate of commercial benchmark price in urban-core area of Wuhan City from 2004 to 2011

1)武漢市中心城區(qū)商業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)空間變化主要為級(jí)別中心的轉(zhuǎn)移與范圍擴(kuò)大?？v觀武漢市中心城區(qū)3輪商業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)分布格局，其價(jià)格結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)以商圈為中心向外輻射狀分布的特征，同時(shí)高級(jí)別商業(yè)用地主要沿線狀主干道路分布，體現(xiàn)商業(yè)用地的基準(zhǔn)地價(jià)受區(qū)位和交通的影響較大。級(jí)別中心的轉(zhuǎn)移主要由單軸向多軸轉(zhuǎn)變。一級(jí)主中心變化情況為:由2004年單軸向2007年雙軸再向2011年多軸轉(zhuǎn)變，即2004年一級(jí)商業(yè)用地主要集中在建設(shè)大道的噴泉公園片區(qū)，2007年則主要集中在建設(shè)大道的噴泉公園和解放大道的武廣片區(qū)，2011年則主要集中在建設(shè)大道的噴泉公園，解放大道的武廣，武漢天地和中南路片區(qū)，并依此為中心向四周遞減。二、三級(jí)副中心變化情況為:2004年主要為鐘家村漢陽大道片區(qū)、武廣片區(qū)、西北湖香港路片區(qū)、中南路和徐東街，而2007年在2004年的基礎(chǔ)上增加了閱馬場片區(qū)和魯巷廣場片區(qū)，到2011年，武漢市商業(yè)用地二、三級(jí)中心位置幾乎沒有變化，但是，其級(jí)別范圍較2007年有大幅增大，說明武漢市規(guī)劃的3個(gè)城市副中心對(duì)商業(yè)地價(jià)格局變化有顯著影響。

2)商業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)增長幅度在空間分布上不僅存在連續(xù)性，還具有一定的空間變異性。從圖2看出，武漢市中心城區(qū)商業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)增長幅度呈現(xiàn)圈層式的結(jié)構(gòu)形態(tài)，反映出地價(jià)在空間分布上具有一定的連續(xù)性，其增長幅度逐漸具有規(guī)律性。其增長一般為高級(jí)別地價(jià)增長幅度大，低級(jí)別地價(jià)增長幅度小的特點(diǎn)，即從城市中心(建設(shè)大道、解放大道、發(fā)展大道片區(qū))逐步向周邊降低，且2007—2011年上升幅度明顯高于2004—2007年(表2，表3)。這是因?yàn)楦呒?jí)別的商業(yè)用地主要位于城市中心地帶，地價(jià)基數(shù)大，同時(shí)其基礎(chǔ)設(shè)施逐漸完善，土地供給逐漸飽和，“寸土寸金”的特征導(dǎo)致其地價(jià)高幅度上漲。從圖2還可以看出，武漢市中心城區(qū)商業(yè)基準(zhǔn)地價(jià)增長幅度的范圍不再為簡單的以“橢圓”形式向外擴(kuò)張，而是變成以“帶狀”形式沿路推進(jìn)，并且其在個(gè)別特殊地方出現(xiàn)明顯的變異性，如2004—2007年高上升幅度區(qū)域有漢陽鐘家村、武昌沙湖片區(qū)、歡樂谷片區(qū)和洪山魯巷廣場片區(qū)，2007—2011年高上升幅度區(qū)域有漢陽鐘家村、武昌岳家嘴片區(qū)、沙湖片區(qū)和洪山魯巷廣場片區(qū)和楊春湖片區(qū)。原因是隨著武漢市城市建設(shè)的發(fā)展，武漢市規(guī)劃的城市副中心已現(xiàn)效果，逐漸形成了圍繞商業(yè)中心的商業(yè)用地開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域，這些區(qū)域由于人員集中、交通便利、服務(wù)設(shè)施齊全以及種種大型商業(yè)廣場的建設(shè)，導(dǎo)致其商業(yè)地價(jià)明顯高于周邊區(qū)域，這些熱點(diǎn)區(qū)域以圈層遞減方式帶動(dòng)了周邊商業(yè)地價(jià)的上漲，從而形成以熱點(diǎn)區(qū)域?yàn)楹诵牡木植康貎r(jià)次中心。

3)商業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)增長率空間分布具有明顯的空間差異性。從圖3、表2、表3可以看出，2004—2007年商業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)各個(gè)不同變化類型區(qū)域的增長率與2007—2011年相比，前者明顯低于后者，前者主要集中在0～0.08區(qū)段，后者主要集中在＞0.80區(qū)段。商業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)的增長率主要反映城市區(qū)域地價(jià)的發(fā)展速度，從圖3看出，2004—2011年武漢市中心城區(qū)商業(yè)基準(zhǔn)地價(jià)增長速度體現(xiàn)出由城內(nèi)向城外逐漸增大。而且，2004—2007年商業(yè)基準(zhǔn)地價(jià)的高上升幅度區(qū)并沒有表現(xiàn)出明顯的高增長率，反而是較高上升幅度區(qū)表現(xiàn)出高增長率，但是2007—2011年商業(yè)基準(zhǔn)地價(jià)的高上升幅度區(qū)和低上升幅度區(qū)具有高增長率。結(jié)合武漢市商業(yè)地價(jià)增長幅度和增長率可看出，高上升幅度區(qū)屬于飽和區(qū)，其位于城市中心，增長幅度大，增長率低;較高上升幅度區(qū)屬于增長區(qū)，其位于二環(huán)和三環(huán)區(qū)域，承載城市副中心的功能，是大型商業(yè)投資區(qū)域;中上升幅度區(qū)和低上升幅度區(qū)屬于潛力區(qū)，其位于城市邊緣區(qū)，增長幅度小，面積大，增長率高;下降和平衡區(qū)屬于保護(hù)區(qū)，其增長幅度和增長率低于和等于0，位于江河湖泊綠化等區(qū)域。

表2 2004—2007年商業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)變化幅度分布情況Tab.2 The changing ranges of benchmark price of commercial land from 2004 to 2007

表3 2007—2011年商業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)變化幅度分布情況Tab.3 The changing ranges of benchmark price of commercial land from 2007 to 2011

4.2 商業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)演變驅(qū)動(dòng)因子分析

考慮到選取的數(shù)據(jù)主要是時(shí)間序列數(shù)據(jù)，而地價(jià)的變化時(shí)時(shí)間變化的影響巨大，因此對(duì)于商業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)演變驅(qū)動(dòng)因子的研究主要是基于灰主成分分析法進(jìn)行，并對(duì)比分析灰主成分分析法和經(jīng)典主成分分析法的研究結(jié)果。灰主成分分析法將經(jīng)典主成分分析法同灰色理論結(jié)合起來，考慮時(shí)間變化對(duì)數(shù)據(jù)信息的影響，在一定程度上加強(qiáng)了主成分分析在時(shí)間序列數(shù)據(jù)處理的應(yīng)用。經(jīng)典主成分分析是利用降維的思想，把多指標(biāo)轉(zhuǎn)化為少數(shù)幾個(gè)綜合指標(biāo)的多元統(tǒng)計(jì)方法［22］，但其對(duì)基于時(shí)間序列的數(shù)據(jù)的變化特征與趨勢反映不靈敏［23］，由于隨著時(shí)間推移，最新的數(shù)據(jù)將對(duì)整體數(shù)據(jù)起到很大的作用，會(huì)影響整個(gè)變化趨勢。而灰主成分分析法強(qiáng)調(diào)樣本數(shù)據(jù)的時(shí)間的信息化特征，通過對(duì)時(shí)間序列的累加預(yù)測出樣本的發(fā)展趨勢，即抓住了時(shí)間序列中新的樣本數(shù)據(jù)起到較大作用的本質(zhì)特征，將原始數(shù)據(jù)通過某種運(yùn)算變換為新數(shù)據(jù)，即對(duì)原始的樣本數(shù)據(jù)進(jìn)行預(yù)處理，使效果更加接近于現(xiàn)實(shí)規(guī)律［24－25］?；抑鞒煞址治鏊悸啡缦?。

1)設(shè)序列S={s1，s2，…，sn}，灰度G={g1，g2，…，gn}，其中令gi=1/log2(n+1)，wi=1/gi=log2(n+1)，則灰序列為SG={g1s1，g2s2，…，gnsn}，為了體現(xiàn)時(shí)間變化信息獲得的遞增性，記SG'={g1w1，g2w2，…，gnwn}。

2)計(jì)算灰序列的期望和方差。SG'的灰期望EG(S)、灰方差VG(S)和相關(guān)系數(shù)ρg計(jì)算見式(6)、式(7)和式(9)。

當(dāng)i≠j時(shí)，σij表示第i個(gè)分量與第j個(gè)分量的協(xié)方差;當(dāng)i=j時(shí)，σij表示第i或j個(gè)分量的方差。根據(jù)協(xié)方差計(jì)算相關(guān)系數(shù)為ρg。

根據(jù)式(9)，得出相關(guān)系數(shù)矩陣PG。

3)計(jì)算PG特征根，λ1≥λ2≥…≥λp≥0，再計(jì)算累積貢獻(xiàn)率，給出灰主成分個(gè)數(shù)，并給出解釋。

選取武漢市中心城區(qū)2004—2011年經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等指標(biāo)，利用灰主成分分析法對(duì)其進(jìn)行主成分分析，探求商業(yè)基準(zhǔn)地價(jià)的影響因素。參考張石磊等［15］、張靜等［16］、畢忠德［26］的研究，結(jié)合武漢市具體情況，最終選取商業(yè)基準(zhǔn)地價(jià)的影響因素包括市區(qū)常住人口(x1)、人口密度(x2)、地區(qū)生產(chǎn)總值(x3)、GDP增長率(x4)、二產(chǎn)比重(x5)、三產(chǎn)比重(x6)、郵電業(yè)務(wù)總量(x7)、建筑業(yè)總產(chǎn)值(x8)、社會(huì)消費(fèi)品零售總額(x9)、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入(x10)、市區(qū)固定資產(chǎn)投資總額(x11)、人均住房建筑面積(x12)、工業(yè)總產(chǎn)值(x13)、外資直接投資(x14)、客運(yùn)量(x15)、貨物運(yùn)輸量(x16)、財(cái)政收入(x17)、公共汽電車總數(shù)(x18)、人均公共綠地面積(x19)、人均道路面積(x20)和土地供給(x21)。利用Matlab 7.8計(jì)算灰主成分載荷矩陣及貢獻(xiàn)率(表4)。

表4 灰主成分載荷矩陣及貢獻(xiàn)率Tab.4 Grey principal component loading matrix and contribution rate

當(dāng)抽取3個(gè)主成分后，其累計(jì)貢獻(xiàn)率為92.51%，表明這3個(gè)主成分可概括21組原始數(shù)據(jù)的大部分信息。①第一主成分Z1:市區(qū)常住人口、人口密度、地區(qū)生產(chǎn)總值、建筑業(yè)總產(chǎn)值、社會(huì)消費(fèi)品零售總額、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、市區(qū)固定資產(chǎn)投資總額、人均住房建筑面積、工業(yè)總產(chǎn)值、外資直接投資、客運(yùn)量、貨物運(yùn)輸量、財(cái)政收入、公共汽電車總數(shù)、人均道路面積和土地供給水平，這些變量幾乎全部是反映城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和交通發(fā)達(dá)狀況的主要指標(biāo)，說明第一主成分在很大程度上代表了武漢市城市人口規(guī)模、經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)模和交通發(fā)達(dá)狀況的綜合水平，即武漢市商業(yè)基準(zhǔn)地價(jià)的價(jià)格水平與武漢市人口規(guī)模、經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)模和交通發(fā)達(dá)狀況具有明顯的正相關(guān)性，經(jīng)濟(jì)發(fā)展快慢直接促進(jìn)商業(yè)地價(jià)增長高低，而交通的好壞直接影響商業(yè)級(jí)別規(guī)模和地價(jià)中心的發(fā)展趨勢;②第二主成分Z2:二產(chǎn)比重、三產(chǎn)比重和人均公共綠地面積，主要反映武漢市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和生態(tài)綠化指標(biāo)，說明產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和生態(tài)綠化的調(diào)整促進(jìn)了土地資源的合理配置，從而使城市中心區(qū)和外圍區(qū)的土地資源達(dá)到效益最大化，土地價(jià)格達(dá)到更加合理化;③第三主成分Z3:GDP增長率和郵電業(yè)務(wù)總量，主要反映武漢市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度和城市信息傳遞指標(biāo)，說明經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度的快慢和信息物質(zhì)流動(dòng)水平對(duì)地價(jià)變化有一定的影響。

從灰主成分分析與經(jīng)典主成分分析得出的結(jié)果可以看出，在相關(guān)系數(shù)方面，前者增強(qiáng)了比率影響因素與其他影響因素的相關(guān)關(guān)系，如二產(chǎn)比重(x5)，三產(chǎn)比重(x6)，削弱了郵電業(yè)務(wù)總量(x7)與其他影響因素的相關(guān)關(guān)系;在主成分中影響權(quán)重方面，第一主成分代表信息基本不變，表明灰主成分分析法的合理性，前者第二主成分新增人均公共綠地面積(x19)因素，反映生態(tài)綠化對(duì)于城市地價(jià)的影響逐漸上升，第三主成分中前者GDP增長率(x4)影響權(quán)重為0.512，變?yōu)檎嚓P(guān)性(經(jīng)典主成分影響權(quán)重為－0.552)，郵電業(yè)務(wù)總量(x7)影響權(quán)重為－0.752，變?yōu)樨?fù)相關(guān)性，(經(jīng)典主成分影響權(quán)重為0.653)。GDP增長率是城市的發(fā)展速度和發(fā)展前景的體現(xiàn)，其與地價(jià)成正相關(guān)性，而隨著時(shí)間推移以及信息技術(shù)的進(jìn)步，武漢市郵電業(yè)務(wù)總量逐漸減低，其對(duì)地價(jià)增長的驅(qū)動(dòng)力逐漸降低。因此，灰主成分分析更具合理性。

灰主成分分析結(jié)果如下:

5 結(jié)論與討論

利用格網(wǎng)法分析武漢市中心城區(qū)3輪基準(zhǔn)地價(jià)之間的變化關(guān)系，并通過灰主成分分析法分析其驅(qū)動(dòng)因子。1)格網(wǎng)法在研究多時(shí)段地價(jià)分布數(shù)據(jù)具有一定優(yōu)勢，能提高不同時(shí)段的空間數(shù)據(jù)的可比性，能在一定程度上消除疊加過程中產(chǎn)生的碎圖斑問題，并且對(duì)于商業(yè)基準(zhǔn)地價(jià)變化具有較強(qiáng)的敏感性和方便性。2)商業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)變化幅度在呈現(xiàn)出明顯的以城市中心和大型商業(yè)圈為中心向周邊以同心圈層式擴(kuò)展的同時(shí)，也以沿交通干線呈“帶狀”向外擴(kuò)展，但在其擴(kuò)展進(jìn)程中也受障礙因素如長江、東湖的影響。3)商業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)隨時(shí)間變化呈上升趨勢，而且上升幅度和增長率逐漸增大，在空間上具有明顯的空間差異性，地價(jià)高上升區(qū)域的增長率逐漸降低，低上升區(qū)域的增長率較高，體現(xiàn)出武漢市中心城區(qū)地價(jià)有著從飽和區(qū)逐漸向增長區(qū)和潛力區(qū)發(fā)展的趨勢，這與土地的稀缺性、投資報(bào)酬遞減規(guī)律以及商業(yè)用地區(qū)位敏感性和商業(yè)集聚性密切相關(guān)。4)灰主成分分析利用時(shí)空序列數(shù)據(jù)進(jìn)行相關(guān)性與主成分分析，合理地解釋驅(qū)動(dòng)因子影響權(quán)重，得出城市商業(yè)基準(zhǔn)地價(jià)演變是城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、人口規(guī)模、交通發(fā)達(dá)水平、城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和信息物質(zhì)流動(dòng)共同驅(qū)動(dòng)的結(jié)果。在對(duì)商業(yè)基準(zhǔn)地價(jià)的時(shí)空分布變化特征以及驅(qū)動(dòng)因子進(jìn)行分析研究后，有利于確定城市商業(yè)中心的發(fā)展方向和商業(yè)用地合理規(guī)劃布局，根據(jù)商業(yè)地價(jià)的驅(qū)動(dòng)因素來指導(dǎo)調(diào)控商業(yè)地價(jià)增長速度，促進(jìn)城市地價(jià)和城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展、交通規(guī)劃以及城市土地利用結(jié)構(gòu)的協(xié)調(diào)發(fā)展，從而進(jìn)一步指導(dǎo)下一輪基準(zhǔn)地價(jià)的合理更新。本研究只對(duì)商業(yè)用地的基準(zhǔn)地價(jià)變化的時(shí)空分異進(jìn)行了探討，利用灰主成分分析其驅(qū)動(dòng)因素，但是影響商業(yè)基準(zhǔn)地價(jià)的因素眾多，而區(qū)位及道路尤其重要，因此，定量研究地價(jià)的影響因素及其權(quán)重大小具有重要意義，同時(shí)城市商業(yè)基準(zhǔn)地價(jià)與城市土地利用結(jié)構(gòu)有著重要的耦合關(guān)系，與城市環(huán)線建設(shè)也有著密切聯(lián)系，如何繼續(xù)深入研究其中內(nèi)在聯(lián)系也是今后的研究方向。

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