“營改增”對房地產(chǎn)業(yè)的影響研究

魏蓉

【摘要】自2014年，受通貨膨脹和宏觀調(diào)控雙重因素的影響，房地產(chǎn)開發(fā)投資出現(xiàn)較大幅度下降的局面，甚至商品房銷售存在一定去庫存的壓力。而此時推出的房地產(chǎn)企業(yè)“營改增”政策，將有助于降低房地產(chǎn)業(yè)稅負(fù)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康有序發(fā)展?；诖?，文章以甘肅省房地產(chǎn)業(yè)為例，從稅負(fù)和房地產(chǎn)業(yè)上下游鏈條兩個層面分析“營改增”對房地產(chǎn)業(yè)的影響，從而預(yù)測“營改增”后房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)業(yè) “營改增” 稅負(fù)分析

一、房地產(chǎn)業(yè)“營改增”的意義

隨著1998年我國開始推行住房商品化，房地產(chǎn)業(yè)已迅速成為國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)。另一方面，2016年3月財政部、國家稅務(wù)局聯(lián)合對外發(fā)布《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》中明確提出：從2016年5月1日起，房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)、金融服務(wù)業(yè)和生活服務(wù)業(yè)等行業(yè)被納入營改增體，而由于增值稅的稅收中性這一稅制特征使能更好地避免重復(fù)征稅這一問題。因此，房地產(chǎn)業(yè)“營改增”政策的實施，一方面，可以緊密連接起整個房地產(chǎn)業(yè)鏈的各環(huán)節(jié)，優(yōu)化行業(yè)結(jié)構(gòu)；另一方面可以減輕房地產(chǎn)企業(yè)因重復(fù)征稅而導(dǎo)致的過重稅負(fù)，從而有效降低人們購買房屋的成本，達(dá)到“去庫存”的目的。

二、“營改增”對甘肅房地產(chǎn)業(yè)的影響分析

房地產(chǎn)業(yè)“營改增”有利于解決我國長期存在的重復(fù)征稅、增值稅抵扣鏈條不完整等問題。以下將從房地產(chǎn)業(yè)稅負(fù)分析和上下游產(chǎn)業(yè)鏈條兩個方面具體分析“營改增”對房地產(chǎn)業(yè)的影響，及在此基礎(chǔ)上以甘肅省為例對未來房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展進(jìn)行預(yù)測分析。

（一）甘肅房地產(chǎn)業(yè)“營改增”后的稅負(fù)分析

為清楚判斷“營改增”前后對我省房地產(chǎn)業(yè)稅負(fù)的具體影響，需要首先建立房地產(chǎn)業(yè)“營改增”前后的稅負(fù)方程模型。

為簡化問題，文章在分析過程中假設(shè)房地產(chǎn)企業(yè)是只從事房地產(chǎn)開發(fā)、銷售房地產(chǎn)的一般納稅人，且“營改增”前后房地產(chǎn)業(yè)的營業(yè)收入（不含稅）R不變。因此，建立房地產(chǎn)業(yè)稅負(fù)方程模型如下：

1.“營改增”前，房地產(chǎn)業(yè)繳納的是營業(yè)稅。鑒于營業(yè)稅屬于價內(nèi)稅，所以其計稅的依據(jù)是納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)所取得的營業(yè)額，并按該應(yīng)稅勞務(wù)適用的稅率，計算應(yīng)繳的納營業(yè)稅。

即，應(yīng)納營業(yè)稅額=R×[5%×（1-5%）]

2.“營改增”后，房地產(chǎn)業(yè)改繳增值稅。而增值稅屬于價外稅，其以納稅人生產(chǎn)經(jīng)營活動所產(chǎn)生的增值額作為計稅依據(jù)，且僅需對本環(huán)節(jié)的增加額繳納。

所以，應(yīng)納增值稅稅額=銷項稅額-進(jìn)項稅額=R×11%-∑tiGi

其中，設(shè)Pi為房地產(chǎn)業(yè)可進(jìn)項稅抵扣的第i種外購商品的（不含稅）價值；ti表示第i種外購商品所對應(yīng)的增值稅稅率。

依據(jù)甘肅省2010～2014年房地產(chǎn)業(yè)實際發(fā)展數(shù)據(jù)，以上述建立的房地產(chǎn)業(yè)稅負(fù)方程模型，測算在營業(yè)收入同等的情況下，我省房地產(chǎn)業(yè)實際繳納的營業(yè)稅額和“營改增”后假設(shè)可以繳納的增值稅額，兩者的對比情況如圖1所示。

根據(jù)圖1可以明顯看出：在營業(yè)收入下同等的前提下，“營改增”可以每年讓我省房地產(chǎn)企業(yè)少繳納2億左右的稅金，大大降低房地產(chǎn)業(yè)的稅負(fù)。這主要是因為“營改增”前房地產(chǎn)業(yè)的稅收主要集中于交易和存留這兩個環(huán)節(jié)，其中交易環(huán)節(jié)包含營業(yè)稅、契稅、土地增值稅、印花稅、城建稅、教育費附加；存留環(huán)節(jié)包括房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅。

基于此，因為流通環(huán)節(jié)存在的稅種交叉重疊、稅負(fù)較重，以及流通環(huán)節(jié)與存留環(huán)節(jié)的稅負(fù)不平衡等原因，重復(fù)征稅的問題不可避免地存在。尤其是營業(yè)稅與土地增值稅的重復(fù)征繳，因為房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)產(chǎn)品時，不僅在銷售不動產(chǎn)，還對土地使用權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，這就造成同一納稅主體、同一稅基的多次征稅問題，從而引起稅收的重復(fù)征收，但增值稅制就可以很好的解決這個問題。

（二）甘肅房地產(chǎn)業(yè)“營改增”后對上下游產(chǎn)業(yè)影響分析

房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)過程中，涉及到的上下游鏈條主要是建筑業(yè)與銷售不動產(chǎn)這兩個。

“營改增”前房地產(chǎn)業(yè)外購上游建筑業(yè)的建筑材料時同時要負(fù)擔(dān)營業(yè)稅和增值稅，且這兩部分的稅額房地產(chǎn)企業(yè)是無法在下游后續(xù)銷售時給予扣除。因此，二者的稅額也相應(yīng)的納入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造成本，即“營改增”前房地產(chǎn)業(yè)承擔(dān)了相當(dāng)大的上游建筑業(yè)的稅負(fù)。

以甘肅省為例，根據(jù)2012年甘肅省投入產(chǎn)出表的相關(guān)數(shù)據(jù)計顯示，一方面，該省房地產(chǎn)業(yè)的上游增值稅應(yīng)稅行業(yè)投入房地產(chǎn)業(yè)的價值為200多億，但根據(jù)營業(yè)稅的規(guī)定，這部分投入產(chǎn)值無法在銷售時形成增值稅的進(jìn)項予以抵扣，造成一省的房地產(chǎn)業(yè)稅額每年多征近30億；而房地產(chǎn)業(yè)投入下一環(huán)節(jié)的產(chǎn)值也高達(dá)505億，營業(yè)稅無法在下一環(huán)節(jié)得以抵扣的稅額為25億元?；诖?，說明房地產(chǎn)行業(yè)“營改增”后，使重復(fù)征稅問題得以解決，大大降低房地產(chǎn)業(yè)的稅負(fù)負(fù)擔(dān)，完善上游抵扣鏈條。

此外，根據(jù)2012年甘肅省45個部門投入產(chǎn)出值和當(dāng)前我國增值稅征收范圍估計“∑tiGi”的值，即先分析該省房地產(chǎn)業(yè)的主要中間投入情況及增值稅進(jìn)項稅額能否抵扣情況，從而測算出房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)項業(yè)務(wù)發(fā)生額占銷售收入的比例為多少。根據(jù)測算，“營改增”前甘肅省房地產(chǎn)業(yè)前十大上游行業(yè)直接消費占房地產(chǎn)業(yè)中間投入比重35.39%，增值稅應(yīng)稅行業(yè)對房地產(chǎn)業(yè)的中間投入占投入總額的31.20%。這就意味著，房地產(chǎn)業(yè)“營改增”實施后，至少有31.20%的中間投入能夠直接形成進(jìn)項抵扣稅額，使房地產(chǎn)業(yè)中間投入中能夠形成進(jìn)項稅額抵扣的比重增加到86.55%。

三、甘肅房地產(chǎn)業(yè)“營改增”后的發(fā)展分析

從上述建立的“營改增”前后稅負(fù)模型可以發(fā)現(xiàn)，假設(shè)衡量稅負(fù)按當(dāng)期交納增值稅或營業(yè)稅稅額與營業(yè)收入的比值，則“營改增”后房地產(chǎn)業(yè)的稅負(fù)變化值為：△t=6.25%-∑tiPi/R。因此，“營改增”能否起對房地產(chǎn)業(yè)的減稅效應(yīng)，取決于增值稅可抵扣外購商品的價值，即“∑tiPi/R”。

而基于以上對甘肅省房地產(chǎn)業(yè)“營改增”后的稅負(fù)和上下游產(chǎn)業(yè)鏈條分析，可以看出該省省房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)中的“∑tiPi/R”值有很大的可抵扣空間，即進(jìn)項稅額抵扣的比重將會大幅度增加。從長期看，“營改增”的全面實施讓房地產(chǎn)業(yè)大部分外購商品的所含稅款得以抵扣，使“∑tiPi/R”抵扣效應(yīng)發(fā)揮到最大。

綜上分析，“營改增”政策的實施不但有利于避免房地產(chǎn)業(yè)的重復(fù)征稅問題，減輕稅負(fù)負(fù)擔(dān)，降低企業(yè)成本；而且通過“營改增”也可以使房地產(chǎn)業(yè)上下游鏈條更加緊密聯(lián)系在一起，有利于推動房地產(chǎn)行業(yè)的結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)化升級，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)專注自身的項目經(jīng)營，提高生產(chǎn)效率。

參考文獻(xiàn)

[1]榮華旭，趙麗錦.房地產(chǎn)業(yè)“營改增”稅率選擇問題思考[J].財會月刊，2015（25）：20-22.

[2]郭祥.營改增對房地產(chǎn)行業(yè)是“利好”嗎？[J].財會月刊，2012（12）：11-12.

[3]張倫.房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅改征增值稅的稅負(fù)效應(yīng)分析[D].浙江大學(xué)，2014.endprint