房地產(chǎn)企業(yè)存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與化解對(duì)策

曾慶華

一、引言

房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)企業(yè)在各種企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)中，由于受到市場(chǎng)上各種各樣不確定因素的影響，使得房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際收益背離企業(yè)的預(yù)期收益，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的下降，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來?yè)p失的可能性。自2014年以來，房地產(chǎn)企業(yè)的銷售量不斷下滑，那些曾經(jīng)在輝煌時(shí)期大幅舉債、不斷擴(kuò)張的開發(fā)商們現(xiàn)在卻面臨資金鏈斷裂的困境，所以化解企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)顯得尤為重要。我們急需從根本上了解財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的本質(zhì)，并尋求合適的對(duì)策化解這些風(fēng)險(xiǎn)，盡力使企業(yè)利益最大化。

二、房地產(chǎn)企業(yè)主要的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

（一）融資風(fēng)險(xiǎn)

融資活動(dòng)是任何企業(yè)進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的起點(diǎn)，而房地產(chǎn)企業(yè)融資的目的是在風(fēng)險(xiǎn)較小的情況下獲得資金以保證房地產(chǎn)企業(yè)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，使企業(yè)的利益最大化。房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道有許多種,比如銀行貸款、股權(quán)投資、委托貸款、房屋預(yù)售款、房地產(chǎn)信托投資基金等。而在此過程中由于融資結(jié)構(gòu)安排不合理、融資成本很高、融資期限不合理等因素，會(huì)直接造成企業(yè)的盈利和償債能力的下降，進(jìn)而給企業(yè)帶來風(fēng)險(xiǎn)。特別是目前市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越來越激烈，房地產(chǎn)行業(yè)處于下滑的趨勢(shì)，選擇不同的融資方式，直接影響其融資成本的大小，如果房地產(chǎn)企業(yè)融資成本過高，則房地產(chǎn)企業(yè)就存在一定的融資風(fēng)險(xiǎn)。

（二）資金回籠風(fēng)險(xiǎn)

一個(gè)企業(yè)生產(chǎn)出來的產(chǎn)品是否能夠完成銷售，往往取決于資金的兩個(gè)轉(zhuǎn)化過程，第一是從產(chǎn)品轉(zhuǎn)化為結(jié)算資金的過程，另一個(gè)則是由結(jié)算資金轉(zhuǎn)化為貨幣資金的過程。在這兩個(gè)轉(zhuǎn)化過程中，時(shí)間以及金額的不確定性就是資金回籠風(fēng)險(xiǎn)。基于我國(guó)目前宏觀經(jīng)濟(jì)的走弱,經(jīng)濟(jì)處于下行的趨勢(shì)，樓盤成交量下滑,由于銀行按揭款額度較緊,放款速度較慢等因素直接影響了企業(yè)資金的回籠,而這些因素是房地產(chǎn)企業(yè)無法控制的,這就使得房地產(chǎn)業(yè)在資金回籠的問題上較為被動(dòng)。如果企業(yè)資金的回籠不能與自身資金的需求相匹配,這會(huì)使得企業(yè)的償債能力不斷下降,面臨巨大的現(xiàn)金支出壓力,甚至使企業(yè)陷入財(cái)務(wù)危機(jī)中。

（三）資金管理低效帶來的風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展壯大需要源源不斷的投入大量的資金，在目前激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下，資金實(shí)力是否雄厚，是否具有良好的資金運(yùn)轉(zhuǎn)情況已經(jīng)成為判斷一個(gè)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)弱的重要因素之一。然而我國(guó)幾乎所有房地產(chǎn)企業(yè)在資金管理方面均存在或多或少的問題，其中的通病是資金的運(yùn)作效率低下以及資金的流動(dòng)不平衡等問題，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的管銷費(fèi)用居高不下。在過去的幾年間，資金管理方面的負(fù)收益現(xiàn)象在我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)中普遍存在，大量房地產(chǎn)企業(yè)除了將大部分資金投資于土地項(xiàng)目的開發(fā)與拓展，其他一部分用于企業(yè)的日常經(jīng)營(yíng)和管理以及銷售活動(dòng)，然而在此過程中管理費(fèi)用銷售費(fèi)用過高的問題一直存在，企業(yè)一旦缺錢就必然導(dǎo)致企業(yè)必須大量依賴銀行的貨款。由于房地產(chǎn)企業(yè)往往缺乏有效的嚴(yán)謹(jǐn)?shù)念A(yù)算機(jī)制，資金的調(diào)度和使用與實(shí)際經(jīng)營(yíng)需要的資金不盡相同，這不僅浪費(fèi)了企業(yè)的資金，影響企業(yè)的更好發(fā)展，而且還在一定程度上給企業(yè)的財(cái)務(wù)帶來了入不敷出的風(fēng)險(xiǎn)。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的化解對(duì)策

（一）建立多元融資渠道，降低融資成本

最近幾年來，我國(guó)大部分房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于商業(yè)銀行的依賴程度均有下降，企業(yè)通過自己籌措資金以及銷售回籠資金在資金來源的總額中占的比重不斷上升。但是仍然存在少數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在融資渠道上過分依賴商業(yè)銀行的銀行貸款，這樣的做法往往會(huì)使得企業(yè)的資金結(jié)構(gòu)變得十分不合理，會(huì)在一定程度上降低企業(yè)的償債能力。可觀的是，近年來，我國(guó)一些有條件和實(shí)力的房地產(chǎn)企業(yè)逐步采用諸如股權(quán)融資、發(fā)行債券、房地產(chǎn)基金和信托、上市、海外上市等融資方式。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在能夠保證在自身償債能力不降低的情況下，不斷的拓寬自己的融資渠道，實(shí)現(xiàn)融資渠道的多元化，首先，房地產(chǎn)企業(yè)可以繼續(xù)沿用傳統(tǒng)的融資渠道，通過向銀行貸款獲得必要的周轉(zhuǎn)資金，其次，還可以利用股票、債券等新方式進(jìn)行融資，這樣不僅僅可以吸引外部的債權(quán)人進(jìn)行投資，迅速獲取資金擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模，還有利于房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)化自身資金結(jié)構(gòu)，有效降低企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，最后，在條件允許情況下，可以采取私人舉債融資，快速補(bǔ)給資金，加快資金的周轉(zhuǎn)和回籠，這也可以有效地降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（二）加快資金回籠

首先，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)時(shí)刻對(duì)我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)的變化進(jìn)行監(jiān)測(cè)分析，準(zhǔn)確恰當(dāng)?shù)陌盐招袠I(yè)發(fā)展的動(dòng)態(tài)和趨勢(shì)。如當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)再續(xù)輝煌、市場(chǎng)上出現(xiàn)所謂的剛性需求時(shí)，則公司可以擴(kuò)寬自己的融資渠道，迅速獲得資金擴(kuò)大產(chǎn)業(yè)，或者通過預(yù)售的方式獲得資金，保證現(xiàn)金流的穩(wěn)定，或者采取更為激進(jìn)的營(yíng)銷手段和財(cái)務(wù)手段，如果房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)低迷，則企業(yè)可以通過降價(jià)或者是其他的手段實(shí)現(xiàn)快進(jìn)快出，快速回籠資金；其次，企業(yè)的銷售部門應(yīng)該負(fù)責(zé)收集核對(duì)按揭資料、核查客戶信用、催繳預(yù)售款、逾期款項(xiàng)等相關(guān)事項(xiàng)，而且銀行按揭崗應(yīng)該催促客戶在盡可能短的時(shí)間內(nèi)將按揭資料備齊,并在第一時(shí)間交予銀行進(jìn)行辦理,另外還應(yīng)當(dāng)督促銀行工作人員提高辦事效率,確保按揭款項(xiàng)盡快準(zhǔn)確到帳。如果出現(xiàn)超過期限無法收回的情況，則客戶部門可以在催促無果的情況下交由法務(wù)部門進(jìn)行處理，比如通過書面方式進(jìn)行催款，如果還無法收回，則按照所簽合同條款追求其法律責(zé)任；最后，銷售部門應(yīng)當(dāng)優(yōu)化人事管理，利用約束和激勵(lì)機(jī)制對(duì)銷售人員進(jìn)行績(jī)效考核，除了將銷售人員的收入與銷售業(yè)績(jī)掛鉤，還應(yīng)當(dāng)與其尾款回收的速度掛鉤，改變以前銷售人員只管銷售業(yè)績(jī)而不管后期資金收回的現(xiàn)象，加強(qiáng)對(duì)應(yīng)收賬款的管理，加強(qiáng)銷售人員與資金回籠績(jī)效考評(píng)的聯(lián)系。

（三)加強(qiáng)資金管理，降低日常資金運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)管理銷售費(fèi)用過高一直是其面臨的重要問題，所以加強(qiáng)資金的日常管理對(duì)于降低房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)具有極其重要的意義。首先，應(yīng)該對(duì)企業(yè)進(jìn)行年度預(yù)算，在不影響經(jīng)營(yíng)的前提下盡量將費(fèi)用控制在預(yù)算以內(nèi)；其次，對(duì)企業(yè)的資金進(jìn)行集中管理，有效防范資金使用過程中的浪費(fèi)現(xiàn)象；最后，對(duì)每天所需要的費(fèi)用進(jìn)行評(píng)估和管理，將資金的節(jié)約落到實(shí)處。只有這樣，才能夠有效降低日常運(yùn)轉(zhuǎn)過程中所帶來的資金風(fēng)險(xiǎn)。

[1]祁慶虹.淺析房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)與防范[J].行政事業(yè)資產(chǎn)與財(cái)務(wù),2014(21).