我國商業(yè)銀行商用物業(yè)抵押貸款風險成因及防范措施淺析

我國商業(yè)銀行商用物業(yè)抵押貸款風險成因及防范措施淺析

胡萍

（中國建設銀行股份有限公司湖北省分行，湖北武漢430015）

摘要：信貸風險是商業(yè)銀行面臨的最大風險，信貸風險管理是當前商業(yè)銀行風險管理的核心。面對經(jīng)濟發(fā)展“新常態(tài)”下客戶信貸風險頻發(fā)的現(xiàn)狀，商業(yè)銀行主動應對經(jīng)營環(huán)境的變化，主動管控風險越來越重要。本文針對商業(yè)銀行推出的創(chuàng)新業(yè)務-商用物業(yè)抵押貸款的發(fā)展狀況，著重分析了該產(chǎn)品的設計特點，揭示了貸款管理的主要風險點，并提出實際操作中應采取的風險防范措施，從而促進商用物業(yè)抵押貸款業(yè)務的健康發(fā)展。

關鍵詞：商用物業(yè)；抵押貸款；風險

商用物業(yè)抵押貸款是指商業(yè)銀行向商用物業(yè)產(chǎn)權所有人或商用物業(yè)經(jīng)營權人發(fā)放的，以其所擁有或正常經(jīng)營的商用物業(yè)作為抵押物，主要依賴于該抵押物的經(jīng)營收入作為第一還款來源的貸款。該業(yè)務是商業(yè)銀行推出的創(chuàng)新業(yè)務，在為銀行拓展客戶、帶動業(yè)務鏈條、增加綜合收益、提升競爭力等方面發(fā)揮了積極的作用。但近年來，也出現(xiàn)了較多的不良貸款，不良貸款率持續(xù)升高，資產(chǎn)質量不容樂觀。特別是在當前國內經(jīng)濟下行的大背景下，尤其要關注該業(yè)務的風險，并在實際操作中，采取有效的防控措施，促進商用物業(yè)抵押貸款業(yè)務的健康發(fā)展。

一、商用物業(yè)抵押貸款產(chǎn)品特點

近年來，我國商用物業(yè)市場發(fā)展迅速，已經(jīng)形成龐大的商用物業(yè)存量資產(chǎn)。伴隨著商用物業(yè)的日益增多，自2006年開始，商用物業(yè)抵押貸款在國內商業(yè)銀行中開始推出，因其貸款用途寬、期限長等特點，深受市場和客戶歡迎，特別是受到調控政策和放貸規(guī)模等條件限制的房地產(chǎn)及相關企業(yè)的親睞，業(yè)務發(fā)展迅速。作為銀行的一項創(chuàng)新產(chǎn)品，商用物業(yè)抵押貸款產(chǎn)品主要特點有：

（一）貸款對象寬

只要是擁有或正常經(jīng)營商用物業(yè)的企事業(yè)法人均可申請，可以是商用物業(yè)產(chǎn)權所有人，也可以是商用物業(yè)經(jīng)營權人，不論其所屬行業(yè)，貸款對象范圍相當寬泛。

（二）貸款用途廣

不僅可用于該物業(yè)經(jīng)營期間維護、改造、裝修、招商等經(jīng)營性資金需求，還可用于置換他行貸款或股東借款等負債性資金和超過項目資本金比例以外的資金。

（三）貸款期限長

貸款期限一般可達到10年，最高可到15年。

（四）有物業(yè)抵押

必須以其擁有或正在正常經(jīng)營的商用物業(yè)作為抵押物，并辦理應收賬款質押手續(xù)。

（五）拓展客戶群

通過營銷，發(fā)揮鏈條作用，可發(fā)展抵押物業(yè)的承租戶成為銀行對公或個人結算和信貸客戶，拓展新客源，同時還能更好地監(jiān)控租金收入的歸行情況。

二、商用物業(yè)抵押貸款主要風險點

（一）貸款用途風險

貸款用途寬泛且不易把控，虛報資金用途情況大量存在，貸款用途真實性存疑。

1.用途涉及范圍大。貸款不僅可用于經(jīng)營性資金需求，還可用于負債類和權益類等資金需求，貸款用途寬泛。

2.用途佐證材料難辨真假。貸款可用于裝修、歸還股東借款等，但裝修合同的真實性難以識別，股東借款的佐證材料更是難以取得。

（二）抵押物風險

因貸款金額的大小由抵押物評估價值確定，為了多取得貸款，商業(yè)物業(yè)價值高估的情況必然存在。盡管可設置貸后押品估值下降重估、追加抵押物的要求，但從操作實踐來看，事后補充抵押物的可能性微乎其微。而且如借款人不愿承擔抵押物價值重估的相關費用，則重估抵押物的操作可能落空。

（三）還款來源風險

貸款期限設計較長，該貸款最高可到15年，受市場、經(jīng)營者經(jīng)營持續(xù)性等不確定性因素影響大，還款來源的穩(wěn)定性不好把控。

1.對商用物業(yè)未來運營狀況的判斷具有不確定性。該貸款第一還款來源和第二還款來源均維系在商用物業(yè)上，故商用物業(yè)的持續(xù)健康運營至關重要。但受到銀行營銷人員知識水平、專業(yè)背景及利益驅動等因素影響，對商用物業(yè)現(xiàn)實及未來狀況的判斷不一定準確和客觀，而專業(yè)評估機構僅僅對抵押物的價值進行了評估，對該抵押物的運營前景并未涉及過多。受近些年國家房地產(chǎn)調控政策影響，商業(yè)地產(chǎn)特別是商業(yè)綜合體大量建設入市，同質化產(chǎn)品過多。一旦因相同業(yè)態(tài)競爭激烈或商用物業(yè)運營商經(jīng)營不善，物業(yè)商業(yè)價值必然下降，招商情況必然受到影響。

2.新商業(yè)業(yè)態(tài)的影響。隨著網(wǎng)上購物日趨被大眾接受，受到電商等多種商業(yè)業(yè)態(tài)的影響，傳統(tǒng)的商業(yè)模式正在受到

沖擊，商用物業(yè)的運營風險逐漸顯現(xiàn)，其未來的發(fā)展狀況不好把控?？v觀近些年興起的商業(yè)綜合體經(jīng)營狀況達不到預期的情況大量存在，經(jīng)營慘淡者也不乏其人。

3.斷租風險。一旦承租方出現(xiàn)經(jīng)營困難，租金將不能按時收取，如公司無其他收入來源，該物業(yè)一時不能找到新的承租人，則貸款還款來源不能有效落實，貸款可能出現(xiàn)斷供的風險。

（四）貸后管理風險

1.租金監(jiān)控困難。銀行雖與商用物業(yè)所有權人和經(jīng)營權人簽訂了協(xié)議，要求物業(yè)所有經(jīng)營收入或物業(yè)銷售收入優(yōu)先償還銀行貸款，但實際操作中，不易監(jiān)控，封閉運行困難。一方面銀行對承租人的約束有限，特別是零散承租人更是不易管理，將租金直接劃轉銀行還款賬戶的要求有可能形同虛設。另一方面銀行對商用物業(yè)所有權人和經(jīng)營權人約束有限,如果物業(yè)所有權人或經(jīng)營權人有意挪用租金，可與承租人串通，租金不進入銀行監(jiān)管賬戶，銀行束手無策。

2.抵質押權手續(xù)不規(guī)范的風險。如應收租金質押手續(xù)未落實或未取得承租人放棄優(yōu)先購買權和租賃權的承諾，一旦發(fā)生貸款拖欠，借款人或關聯(lián)企業(yè)被第三方起訴，則抵質押物處置可能存在不確定性風險。

3.保險的后續(xù)費用問題。如在貸款前財產(chǎn)保險費用采取躉繳方式則不存在問題；如采取年繳的方式，在貸款存續(xù)期間，借款人如果不愿續(xù)繳，則保險責任可能中斷，可能存在風險隱患。

三、商用物業(yè)抵押貸款風險防范措施

（一）優(yōu)選客戶是基礎

雖然該貸款第一和第二還款來源主要依附于商用物業(yè)，但貸款客戶本身的經(jīng)營及財務狀況仍然至關重要。在選擇貸款對象時，應優(yōu)選經(jīng)營管理能力和財務狀況及信譽良好的客戶，特別是股東實力強、在其他投資項目運作成功、運營商業(yè)績良好的客戶作為借款主體，一方面防范客戶因經(jīng)營管理不善或其他項目運作失敗影響本貸款的償還；另一方面如本項目經(jīng)營出現(xiàn)困難，該客戶能有其他穩(wěn)定、合法的收入來源來彌補本項目還款能力不足，以及時償還到期貸款。

（二）核實用途是前提

1.用于物業(yè)改造、裝修等用途的，除提供雙方簽訂的工程協(xié)議外，必須核實其具體工程進度、按進度付款等情況，深入分析其額度的合理性，并跟蹤其工程進展情況，按規(guī)定需采取受托支付的，必須使用受托方式，按進度支付，謹防貸款資金挪用。貸款發(fā)放前，借款人需向銀行提供建造或裝修合同、材料采購合同、付款通知等作為發(fā)放貸款的依據(jù)；工程完結后，需向銀行提供工程造價發(fā)票或裝修發(fā)票等印證貸款用途的資料，確保貸款用途合規(guī)。

2.置換他行貸款的，需要提供他行貸款放款憑證及最近期銀行貸款對賬單等佐證材料，貸款支用后，需提供他行出具的償還該行貸款憑證，以證明其貸款用途的真實性。

3.償還股東借款的，除提供雙方借款協(xié)議外，需查實經(jīng)審計的財務報表“其他應付款”科目，是否有該筆借款，并查驗借款的進賬憑證，核實其股東借款的真實性，確保貸款用途真實合理。

（三）評價押品是關鍵

由于第一還款來源、第二還款來源均維系在該抵押物上，貸款前對抵押物現(xiàn)時經(jīng)營狀況和未來經(jīng)營前景的評價判斷是未來能否順利經(jīng)營貸款的關鍵。

1.做好貸前調查。信貸人員需進行充分的市場調查，了解商戶的經(jīng)營情況、租賃協(xié)議的簽訂情況及租金的支付情況，查閱近年租金進賬憑證，核實租金的價格趨勢及穩(wěn)定性；調查周邊現(xiàn)有其他商業(yè)項目的市場情況及新建商業(yè)項目的建設情況，了解競爭對手對本項目的影響程度，判斷本項目的發(fā)展前景。

2.慎選評估機構。選擇規(guī)范且信譽良好的專業(yè)評估公司合作，結合抵押物的現(xiàn)時狀況、發(fā)展前景及變現(xiàn)難易程度進行客觀、準確地評價，為銀行貸款決策提供真實可靠的參考依據(jù)，謹防物業(yè)評估價格虛高及抵押物難以處置等情況的發(fā)生。

（四）監(jiān)管賬戶是重點

加強物業(yè)租金、廣告位租金等經(jīng)營收入的資金和賬戶監(jiān)管，嚴防操作風險。

1.租金賬戶封閉監(jiān)管。開立資金監(jiān)管專戶，實行封閉管理，確保物業(yè)租金、廣告位租金等經(jīng)營收入專項用于歸還貸款。盡量采取收益全額還款法，即每期的物業(yè)經(jīng)營凈收益（經(jīng)營收入扣除約定的費用支出后的收益）全額用于償還貸款本息。

2.租金變動情況下的監(jiān)管。如租金處于上漲趨勢，監(jiān)管賬戶資金需留足下期貸款本息額；如租金處于下降趨勢，應及時跟蹤租金收入變化情況，提高還款頻率，如將半年還款改為季度還款或由季度還款改為按月還款等，以應對因租金下降帶來的不能及時還款的風險。

（五）完備手續(xù)是保障

1.辦妥合法合規(guī)的應收賬款質押登記手續(xù)，并要取得承租人放棄優(yōu)先權（購買權和租賃權）承諾，否則，根據(jù)《物權法》，一旦出現(xiàn)客戶違約，即使簽訂了租金監(jiān)管協(xié)議，該租金也不能取得對抗第三人的物權效力，則抵押物的處置存在不確定性風險因素。

2.辦理合法合規(guī)的抵押物登記手續(xù)，確保貸款銀行為第一順位抵押權人。如用途為置換他行貸款的，因置換原因暫時不能辦理抵押登記的，必須提供銀行認可的階段性足額保證金或其他足額擔保措施（在商用物業(yè)抵押手續(xù)辦妥后可解除），并在他行抵押解除后，及時辦妥該物業(yè)抵押登記手續(xù)，確保抵押手續(xù)合法合規(guī)。

3.辦理抵押物的財產(chǎn)保險，銀行應作為優(yōu)先受償人（第一受益人），并在貸款期間不得變更受益人，且需采取躉繳的方式，以免日后發(fā)生銀企糾紛。

可以看到，商用物業(yè)抵押貸款有別于銀行傳統(tǒng)的資產(chǎn)業(yè)務，是具有創(chuàng)新意義的業(yè)務品種，也是商業(yè)銀行提高市場競爭力的有效渠道，擁有其他貸種無法比擬的優(yōu)勢，但業(yè)務的發(fā)展也伴隨著風險無處不在。

充分利用好產(chǎn)品優(yōu)勢，規(guī)范業(yè)務操作，切實防范經(jīng)營及管理中的風險，提高資產(chǎn)質量，商業(yè)銀行才能在激烈的市場競爭中搶抓機遇、搶占市場份額，在控制風險的前提下更好地推動業(yè)務健康快速發(fā)展。