對長沙市商品房空置率影響因素的分析與建議

鄧永輝，鄧永紅

（湖南財(cái)政經(jīng)濟(jì)學(xué)院，湖南 長沙 410205）

空置率的統(tǒng)計(jì)基本上已經(jīng)成了羅生門，有人說高，有人說低，有人說不知道，因?yàn)闆]有數(shù)據(jù)，比如國家統(tǒng)計(jì)局就表示這很難統(tǒng)計(jì).但新華社的評論就明確提到，2003年，有關(guān)部門表示要改進(jìn)房屋空置率的統(tǒng)計(jì)方法，建立與國際接軌的空置率的統(tǒng)計(jì)體系，但是到現(xiàn)在為止還沒有，只是把空置率改成了待售面積.

據(jù)《人民日報(bào)》報(bào)道，杭州市中心的兩個(gè)大樓盤，當(dāng)?shù)鼐用裾译娏静檫@個(gè)樓的電表，結(jié)果有20%左右的電表不動(dòng)，或者水表不動(dòng).這樣一算，可能空置率是20%.還有媒體晚上去數(shù)燈，計(jì)算“黑燈率”.這種笨辦法、土辦法肯定會(huì)遭到統(tǒng)計(jì)部門和開發(fā)商的嘲笑，因?yàn)榇_實(shí)是不專業(yè)、不理性.現(xiàn)在《華爾街日報(bào)》建議，中國在進(jìn)行人口普查的時(shí)候，可以考慮把房子和人一起進(jìn)行普查，然后看看整個(gè)的房屋市場到底有多少.

1 長沙商品房空置現(xiàn)狀

長沙樓盤空置率較之不少城市的“觸目驚心”尚屬正常范圍，但存在明顯的區(qū)域特征：交通和配套較好的社區(qū)，入住率良好，基本在80%以上，而河西、金星大道、省府南等近幾年才開發(fā)起來的地段，盡管不少已經(jīng)交房一兩年，空置率卻極其高，夜晚僅可見零星的幾盞燈在黑幕下閃耀.

住房空置問題不能簡單地一概而論.據(jù)調(diào)查，當(dāng)前住房空置大致有三種情況：一是“合理空置”，指新建樓盤為應(yīng)對市場需求而保留的一定的庫存儲(chǔ)備；二是“轉(zhuǎn)移支付性空置”，為結(jié)婚、上學(xué)、養(yǎng)老等將來需求提前購買的房屋，在一段時(shí)間內(nèi)處于無人居住狀況；三是“投資投機(jī)性空置”.

調(diào)查結(jié)果顯示，2014年長沙市新建商品住宅平均空置率為44.16%，其中待售率為7.00%，未收房率為10.01%，收房未入住率為27.15%.從各行政區(qū)看，望城區(qū)住宅空置率最高，為62.93%；雨花區(qū)住宅空置率最低，為32.51%[2].

從各因素對住宅空置率的影響來看，區(qū)位因素對住宅空置率的影響，基本滿足離中心城區(qū)越遠(yuǎn)住宅空置率越高的規(guī)律；交房年限對住宅空置率的影響，基本滿足交房年限越長住宅空置率越低的規(guī)律；成交均價(jià)與住宅空置率之間的關(guān)系，實(shí)際是價(jià)格背后隱含的諸多因素綜合作用在住宅空置率上的結(jié)果；套均面積與住宅空置率整體呈現(xiàn)中小戶型空置率偏低，大戶型空置率高的特點(diǎn)；物業(yè)企業(yè)資質(zhì)等級與住宅空置率之間不存在一一對應(yīng)規(guī)律，主要是因?yàn)楦呒壩飿I(yè)服務(wù)企業(yè)管理的小區(qū)規(guī)模均較大，其中不乏高品質(zhì)住宅小區(qū)，偏高的銷售均價(jià)或租金有可能導(dǎo)致小區(qū)部分住宅暫時(shí)空置.

2 空置率高的影響因素

1、開發(fā)商的投機(jī)活動(dòng)膨脹[3].房地產(chǎn)作為一個(gè)先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)，一定程度的超經(jīng)濟(jì)發(fā)展是很正常的，但目前我國房地產(chǎn)卻出現(xiàn)了過熱的勢頭，其主要原因就是投機(jī)活動(dòng)的介入.房地產(chǎn)本身的特點(diǎn)導(dǎo)致了房地產(chǎn)投機(jī)行為的產(chǎn)生.土地作為一種自然資源是不可再生的，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人口的增長，可供開發(fā)的土地資源越來越少.經(jīng)濟(jì)學(xué)的常識告訴我們，當(dāng)某種商品存在市場短缺時(shí)，該市場就存在獲取暴利的基礎(chǔ).正是由于日益上漲的投機(jī)活動(dòng)，在很大程度上導(dǎo)致了空置商品住宅的存在.因?yàn)橥稒C(jī)活動(dòng)在哄抬房價(jià)后，并沒有成為最終的消費(fèi)者，它不但沒有消化空置商品住宅量，而且待房價(jià)高到一定程度時(shí)投機(jī)者要“吐出”其投資性購買的住房，從而會(huì)導(dǎo)致更嚴(yán)重的商品住宅積壓.例如：近年來被媒體炒得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的“溫州購房團(tuán)”就是當(dāng)今房地產(chǎn)投機(jī)的典型，這樣資金量龐大的投機(jī)團(tuán)隊(duì)所到之處無不引起房價(jià)暴漲.加上某些媒體在投機(jī)活動(dòng)中實(shí)際起到了中介作用（表面上看這些媒體標(biāo)榜只是賺一些廣告費(fèi)，但實(shí)際上他們在投機(jī)活動(dòng)中得到了比廣告費(fèi)更高的受益），房地產(chǎn)投機(jī)活動(dòng)在全國蔓延，最明顯的事實(shí)就是“溫州購房團(tuán)”涉足了全國很多城市的房地產(chǎn)投資.而當(dāng)投機(jī)商從某城市撤資時(shí)，當(dāng)?shù)厣唐纷≌目罩妹娣e也跟著不斷上升.雖然現(xiàn)在國家有關(guān)部門和部分地方政府已制定了諸如“禁炒令”之類的法規(guī)限制投機(jī)炒房，金融部門也提高了向房地產(chǎn)行業(yè)提供信貸的門檻，但投機(jī)炒房到目前為止還未杜絕，在有些地方還很嚴(yán)重.

2、商品房價(jià)格瘋漲，超過消費(fèi)者的承受能力，引致商品房市場有效需求不足.根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，當(dāng)商品價(jià)格較低時(shí)，有較多的消費(fèi)者愿意購買；而在價(jià)格較高時(shí)，只有較少的消費(fèi)者愿意購買.同理，在商品房市場中，當(dāng)房價(jià)很高或其增幅比消費(fèi)者的收人增幅要大的多的時(shí)候，就會(huì)大大超過消費(fèi)者的實(shí)際購買力，從而減少購房需求，導(dǎo)致商品房空置面積增加.以北京為例：2005年1月—9月，全市商品期房買賣平均價(jià)格為7372元/平方米，同比上漲了1460元俘方米，漲幅為24.7%.其中，商品住宅期房買賣價(jià)格為6758元／平方米，同比上漲了1177元坪方米，漲幅為21.1%.同期，全市商品房買賣成交21萬套，面積2604.6萬平方米，同比分別下降13.2%、8.7%.商品房價(jià)格上揚(yáng)，但消費(fèi)者的購買力并沒有以同樣的幅度和速度上揚(yáng).于是，過高的商品房價(jià)格和偏低的居民收入就抑制了城鎮(zhèn)居民對商品房的有效需求，從而造成大量商品房空置.

3、超額利潤吸引，部分開發(fā)商“捂盤惜售”.由于房價(jià)的持續(xù)快速增長，許多開發(fā)商在房價(jià)持續(xù)走高時(shí)，暫停銷售手中樓盤，等到房價(jià)漲到更高時(shí)再出售，從而獲取超額利潤.這種人為的因素導(dǎo)致商品房的空置率居高不下，甚至節(jié)節(jié)攀升.

4、不同的地理位置和不同的品牌樓盤原因不盡相同.如河西大學(xué)城遠(yuǎn)郊，以高檔住宅和別墅居多，定位為周末房，度假房，自然入住率不高.此外，也與長沙的城市布局有關(guān)：長沙是個(gè)典型的集中型分布城市，外延交通不發(fā)達(dá)，客觀上導(dǎo)致了四周區(qū)域空置率較高.

3 空置率對房地產(chǎn)市場的影響

毫無疑問，住宅空置率是反映住宅市場運(yùn)行健康程度非常關(guān)鍵的一個(gè)指標(biāo)[1]，具體而言，其至少有三大作用：

1、引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展和資金的合理投入.住宅空置率可幫助估測住宅市場供求關(guān)系，也能反映泡沫程度如何.一些開發(fā)商或投機(jī)客通過大肆囤房，人為抬高房價(jià)，造成市場虛假的需求信號，誤導(dǎo)消費(fèi)者，也誤導(dǎo)機(jī)構(gòu)投資者，造成資金過度流入房地產(chǎn)業(yè)，整體經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)也受到扭曲，但長期看供求關(guān)系終要恢復(fù)均衡，那時(shí)價(jià)格一旦逆轉(zhuǎn)，住宅市場后果不堪設(shè)想，甚至?xí)：Φ秸w經(jīng)濟(jì)的安全.為此，真實(shí)可信、細(xì)分到區(qū)域的空置率數(shù)據(jù)，對房地產(chǎn)資金投入方向有風(fēng)向標(biāo)作用，及時(shí)發(fā)布這方面數(shù)據(jù)，可以避免房地產(chǎn)資金投入到不該有的領(lǐng)域和區(qū)域，防范造成房地產(chǎn)市場出現(xiàn)危局.從這個(gè)角度來說，住宅空置率數(shù)據(jù)，是實(shí)現(xiàn)政府房地產(chǎn)精確調(diào)控的重要前提之一.

2、直接體現(xiàn)寶貴的住宅及相關(guān)資源有沒有被有效利用.房屋投資巨大，不合理閑置的房屋意味著巨額投資沒有及時(shí)產(chǎn)生應(yīng)有的經(jīng)濟(jì)效益，屬于嚴(yán)重的低效率投資.此外，空置的房屋還會(huì)加速折舊，造成雙重?fù)p耗.尤其房屋空置首先意味著土地閑置，而土地又是稀缺和不可再生的，特別在我國人多地少的國情下，這是應(yīng)力圖避免的浪費(fèi).房屋空置還意味著，與房屋聯(lián)系在一起的公共資源，從水電煤到公交教育消防警力等，也都沒有達(dá)到規(guī)劃的利用效率.現(xiàn)在熱衷“造城”者眾，地方政府與開發(fā)商合作熱情很高，但近期媒體爆出天津、鄂爾多斯等地有巨大的無人居住的空城、死城，浪費(fèi)驚人，觸目驚心.

3、從一個(gè)側(cè)面反映社會(huì)財(cái)富分配的公平程度.住宅資產(chǎn)已經(jīng)成為我國居民家庭資產(chǎn)最主要的組成部分，尤其隨著城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和房價(jià)快速上升，住宅資產(chǎn)增值速度加快，在居民總資產(chǎn)比重越來越大，且不均等程度迅速擴(kuò)大,導(dǎo)致財(cái)產(chǎn)分布差距擴(kuò)大已經(jīng)大幅度超過了收入分布.在相當(dāng)多普通家庭住房質(zhì)量低下，住房條件長期沒有改善的時(shí)候，極少數(shù)人擁有大量房產(chǎn)，會(huì)通過“馬太效應(yīng)”加大社會(huì)貧富差距.尤其這些房產(chǎn)如果還處于閑置狀態(tài)，更加會(huì)刺激普通老百姓的心理，造成更強(qiáng)烈的社會(huì)對立.

4 對高空置率的幾點(diǎn)建議

商品房高空置率已經(jīng)是事實(shí)，且空置率的高低對整個(gè)經(jīng)濟(jì)市場有著巨大的影響，所以，對于空置的商品房，提出以下幾點(diǎn)建議：

1、改善空置商品房比較集中地區(qū)的周邊環(huán)境及交通，生活配套設(shè)施，采取各種優(yōu)惠政策吸引消費(fèi)者購買；

2、可借鑒上海的做法，將部分空置住宅轉(zhuǎn)變?yōu)榻?jīng)濟(jì)適用房，給開發(fā)商一定的補(bǔ)償，以降低成本，同時(shí)給購房者一定的優(yōu)惠措施，刺激消費(fèi)，盤活資產(chǎn),為今后的發(fā)展留有后勁[4]；

3、可進(jìn)一步拓寬租賃和轉(zhuǎn)讓市場的消費(fèi)方式，允許居民通過先租后買，房屋置換改善居住條件，對于公房上市有償轉(zhuǎn)讓，適當(dāng)減免契稅、交易管理費(fèi)，土地有償使用金等措施，為流通創(chuàng)造條件；

4、調(diào)整金融信貸方式，由原來主要向房地產(chǎn)商提供信貸，轉(zhuǎn)為向消費(fèi)者提供信貸，完善個(gè)人購房抵押貸款；

5、進(jìn)一步加強(qiáng)管理，依法治“市”,維護(hù)買賣雙方的合法權(quán)益和正常的經(jīng)濟(jì)秩序,逐步減少直至消滅地下交易，促進(jìn)二級市場健康發(fā)展，產(chǎn)生新的需求，并以此帶動(dòng)一級市場的繁榮，消化部分積壓商品房.

6、建立合理的房地產(chǎn)價(jià)格體系內(nèi)容.主要包括兩個(gè)部分房地產(chǎn)的比價(jià)體系及房地產(chǎn)的差價(jià)體系.前者指各種商品房價(jià)格的比例關(guān)系以及與國民經(jīng)濟(jì)其他部門形成的價(jià)格比例關(guān)系.后者指房地產(chǎn)在一級市場及二級市場上形成的價(jià)差.具有同等功能的房產(chǎn)在不同地段上的價(jià)差.及由于供需關(guān)系的變化而形成的價(jià)差等.

大量房屋在空置是個(gè)事實(shí)，而糾纏數(shù)據(jù)到底是多少并沒有太大實(shí)際意義.長沙的空置房多在新區(qū)樓盤，一般都是由于超市、學(xué)校、醫(yī)院、交通等配套設(shè)施的不健全導(dǎo)致.因此，與其糾結(jié)于數(shù)據(jù)，不如落到實(shí)處，完善交通和市政配套，讓長沙中心以外區(qū)域的居住條件成熟起來.相信隨著軌道交通的建設(shè)以及政府的政策干預(yù)，長沙的商品房空置情況有望得到改善.

〔1〕俞明軒.房地產(chǎn)評估[M]．北京：中國人民大學(xué)出版社，2004.

〔2〕新國十條具體內(nèi)容全文公布.中國政府網(wǎng)，（2010-04-20）.http://new s.hf.soufun.com/2010-04-20/3262642.htm．

〔3〕郭峰，任宏．我國商品房合理空置率確定的實(shí)證研究[J]．貴州大學(xué)學(xué)報(bào)(自然科學(xué)版)，2004(4).