經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)中的財(cái)務(wù)管理問題探析

江蘇省丹陽市房產(chǎn)管理處　吳曉芳

經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)中的財(cái)務(wù)管理問題探析

江蘇省丹陽市房產(chǎn)管理處吳曉芳

摘要:國(guó)家建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房的主要目的的保證我國(guó)中低收入階層的生活水平，可是，在建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房期間經(jīng)常出現(xiàn)各種問題，較普遍的一種便是財(cái)務(wù)管理問題，筆者對(duì)此進(jìn)行了深入的探究并制訂了一些可行的解決方案。

關(guān)鍵詞:經(jīng)濟(jì)適用房財(cái)務(wù)管理解決措施

我國(guó)自取消住房實(shí)物分配制度后，為有效提高中低收入階層的生活水平，便推出了經(jīng)濟(jì)適用房。經(jīng)濟(jì)適用房是我國(guó)進(jìn)行宏觀調(diào)控的重要手段，在保障中低收入群體的購房利益方面發(fā)揮著積極的作用。推行經(jīng)濟(jì)適用房政策后，它也取得了很好的效果，但我們?nèi)圆荒芎雎云渲写嬖诘囊恍﹩栴}，特別是財(cái)政管理問題，一般體現(xiàn)在：財(cái)政管理松散、成本控制意識(shí)差等。這制約了經(jīng)濟(jì)適用房的發(fā)展進(jìn)步，所以，必須切實(shí)提高經(jīng)濟(jì)適用房財(cái)政管理工作的水平。

一、經(jīng)濟(jì)適用房概述

經(jīng)濟(jì)適用住房是具有社會(huì)保障性質(zhì)的商品住房。政府提供優(yōu)惠政策,限定其供應(yīng)對(duì)象、銷售價(jià)格,一般由城市政府組織房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或者集資建房單位建造,以微利向城鎮(zhèn)中低收入家庭出售。它具有經(jīng)濟(jì)性和適用性兩個(gè)方面的性質(zhì):經(jīng)濟(jì)性是說其價(jià)格較低，中低收入群體能夠負(fù)擔(dān)的起；適用性是指該房屋建設(shè)重點(diǎn)在于使用效果。經(jīng)濟(jì)適用房的推出緩解了住房緊張的問題，特別是給中低收入群體帶來了巨大的福利，大幅度的提高了他們的生活水平。此外，住房問題和人們的日常生活息息相關(guān)，影響著社會(huì)的和諧發(fā)展，也體現(xiàn)了我國(guó)政府“以人為本”的執(zhí)政理念，對(duì)我國(guó)社會(huì)主義的發(fā)展有著非常積極的作用。

二、經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)過程中的財(cái)務(wù)問題

(一)建設(shè)資金來源渠道單一,占用量大

現(xiàn)今，我國(guó)建設(shè)房地產(chǎn)時(shí)一般都是通過銀行貸款的方式來籌集資金，可是這種集資方式的風(fēng)險(xiǎn)是很高的，萬一銀行的貸款利息增加了，經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)成本也會(huì)因此大大提高，這違背了經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)初衷。房地產(chǎn)的建設(shè)、銷售所花費(fèi)的時(shí)間是很長(zhǎng)的，因此資金的周轉(zhuǎn)周期也長(zhǎng)，而較低的資金周轉(zhuǎn)率必將使資金需求和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)大大增加。

(二)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)務(wù)管理松弛,會(huì)計(jì)核算不完整

我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作十分松散，這種情況在經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)期間也同樣存在。現(xiàn)今，稅收制度日益完善，國(guó)家在稅收工作上的調(diào)控力度也隨之增加，這種情況使得財(cái)務(wù)管理者的工作難度更高。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)責(zé)人在實(shí)際工作中并沒有給予財(cái)務(wù)管理工作足夠的重視，使得企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)管理工作很難進(jìn)行，相應(yīng)的質(zhì)量也很難得到進(jìn)一步提高。通常體現(xiàn)在下列幾點(diǎn)：

記賬憑證保管方面的問題。現(xiàn)今我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)在保管記賬憑證時(shí)存在著很多的不科學(xué)行為，比如：沒有科學(xué)的分好記賬憑證的類別，裝訂不符合要求，有的竟然不予裝訂隨意的堆放；也不注意對(duì)記賬憑證進(jìn)行防潮、防蟲處理，很多記賬憑證已在倉庫中受潮毀壞。

會(huì)計(jì)賬薄填制工作不科學(xué)。進(jìn)行財(cái)務(wù)管理工作時(shí)，填制會(huì)計(jì)記賬薄是其主要工作內(nèi)容，日記賬和明細(xì)賬都應(yīng)按照規(guī)定在第一時(shí)間對(duì)賬、結(jié)賬、登記，避免發(fā)生賬戶混亂等惡劣情況。

(三)成本控制不嚴(yán)格

成本管理的初始資料來源于多個(gè)部門和工作步驟，為促進(jìn)經(jīng)濟(jì)利益最大化的實(shí)現(xiàn)，一定要做好每個(gè)環(huán)節(jié)的成本控制工作?？墒乾F(xiàn)今我國(guó)大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)都未給予工作過程中的成本核算工作足夠的重視，只將這項(xiàng)工作安排給財(cái)務(wù)機(jī)構(gòu)，使得財(cái)務(wù)機(jī)構(gòu)無法獲取最及時(shí)的資料，最終使成本管理與預(yù)算有差異，無法實(shí)現(xiàn)成本控制的目標(biāo)。

三、經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)過程中財(cái)務(wù)問題的解決措施

(一)拓寬經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)企業(yè)的融資渠道

為處理好先進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)融資渠道單一的現(xiàn)狀，一定要建立多元的融資通道。我國(guó)現(xiàn)今廣泛使用的主要有發(fā)行債券和股票兩種。可是房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)于債券的審核極其嚴(yán)格，實(shí)際工作時(shí)難度較大，并且滿足上市條件的房地產(chǎn)企業(yè)只占少數(shù)。所以，它們都無法高效的解決好這一問題。作者覺得，要建立一套商業(yè)性和政策性向結(jié)合的融資系統(tǒng)，這樣能避免房地產(chǎn)對(duì)銀行的過渡依賴，減小金融風(fēng)險(xiǎn)。所以，房地產(chǎn)業(yè)要根據(jù)自身的實(shí)際狀況，靈活的使用各種融資方式，將成本降到最低。

(二)提高房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)

會(huì)計(jì)工作人員的能力大小關(guān)系著房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作的質(zhì)量，所以，為保證房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作質(zhì)量，一定要提高會(huì)計(jì)人員的專業(yè)能力和工作責(zé)任感，一般要把握好下列幾個(gè)方面：

要調(diào)動(dòng)會(huì)計(jì)人員學(xué)習(xí)房地產(chǎn)會(huì)計(jì)的相關(guān)知識(shí)、法律法規(guī)的積極性,充分發(fā)揮他們的主觀能動(dòng)性,拓寬知識(shí)面。企業(yè)應(yīng)該根據(jù)會(huì)計(jì)人員的工作質(zhì)量和業(yè)務(wù)素質(zhì),設(shè)置相應(yīng)的獎(jiǎng)懲措施。有些工作熱情高、工作績(jī)效好的會(huì)計(jì)人員應(yīng)當(dāng)獲得精神方面或物質(zhì)方面的獎(jiǎng)勵(lì)，同樣的，有些工作態(tài)度消極、工作期間發(fā)生嚴(yán)重失誤或?qū)覍矣屑?xì)小失誤的會(huì)計(jì)人員也理應(yīng)受到責(zé)罰。

要經(jīng)常對(duì)會(huì)計(jì)人員實(shí)行考核，對(duì)學(xué)習(xí)態(tài)度端正、積極進(jìn)取的員工給予優(yōu)待，激勵(lì)其更好的發(fā)揮潛力，為企業(yè)創(chuàng)造更好的發(fā)展前景。而對(duì)于考核不滿足要求的會(huì)計(jì)人員，要第一時(shí)間調(diào)換工作崗位。建立科學(xué)的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，可以更好的激發(fā)工作人員的工作熱情，為企業(yè)創(chuàng)造更大的利益。

(三)加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)過程中的成本控制

房地產(chǎn)單位的管理人員要做好建設(shè)成本的控制工作，將財(cái)務(wù)管理工作落實(shí)到每個(gè)工作步驟。財(cái)務(wù)工作者要盡早介入，最好是在工程建設(shè)的初期。進(jìn)行項(xiàng)目前期的論證工作時(shí)，財(cái)務(wù)工作者就要設(shè)計(jì)好預(yù)案，管理者同意后，再深入分析每一時(shí)期資金的進(jìn)出，以便后期將計(jì)劃資金的需要量與實(shí)際資金的需要量進(jìn)行比較,以及早發(fā)現(xiàn)問題,找出解決方法。在建設(shè)過程中,各項(xiàng)開支要落實(shí)簽證制度。各項(xiàng)支出必須經(jīng)專門人員審核、批準(zhǔn)后才可以按照合同規(guī)定的付款方式支付。

要盡量降低貸款利率，一般借助前期少許貸資、先使用自有資金、使用短期借款點(diǎn)呢過方式，還要合理的調(diào)度建設(shè)資金，降低建設(shè)成本。政府等有關(guān)機(jī)構(gòu)應(yīng)持續(xù)的健全房地產(chǎn)融資的有關(guān)法規(guī)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)具有較高的風(fēng)險(xiǎn)，所以在融資時(shí)一直不夠大膽。所以一定要健全房地產(chǎn)融資的法律法規(guī)，在降低風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展。此外，還應(yīng)善于使用政府的優(yōu)惠政策，最大限度的降低成本。

合理使用市政建設(shè)工程，降低項(xiàng)目配套工程的建設(shè)費(fèi)用。我國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房的財(cái)務(wù)管理工作中存在著諸多問題，這使得其成本大大增加，若無法立即改善這種情況，將無法發(fā)揮經(jīng)濟(jì)適用房的真正價(jià)值。所以我們一定要抓住問題根源，采取高效的處理解決方案。

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