試論營改增政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響

南京源久房地產(chǎn)開發(fā)有限公司　王東輝

試論營改增政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響

南京源久房地產(chǎn)開發(fā)有限公司王東輝

摘要:增值稅是20世紀(jì)最重要的一項(xiàng)稅制發(fā)明與創(chuàng)新，它是對(duì)商品生產(chǎn)、流通、勞務(wù)服務(wù)中多個(gè)環(huán)節(jié)的新增價(jià)值或商品的附加值征收的一種流轉(zhuǎn)稅。營改增，是對(duì)過去征收營業(yè)稅的銷售商品或提供勞務(wù)行為改為征收增值稅，從制度上解決營業(yè)稅制下“道道征收，全額征稅”的重復(fù)征稅問題，實(shí)現(xiàn)增值稅稅制下的“環(huán)環(huán)征收、層層抵扣”，稅制更科學(xué)、更合理。我國自2012年一月在上海對(duì)交通運(yùn)輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)啟動(dòng)營改增試點(diǎn)工作。2013年8月1日，交通運(yùn)輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)“營改增”試點(diǎn)在全國范圍內(nèi)推開。房地產(chǎn)營業(yè)稅改征增值稅是今年我國稅務(wù)領(lǐng)域的一個(gè)熱門話題，但什么是房地產(chǎn)增值稅，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)施營業(yè)稅改增值稅有什么樣的意義，營業(yè)稅改增值稅后對(duì)上游企業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈如何，都成為房地產(chǎn)業(yè)普遍關(guān)心的問題，對(duì)房地產(chǎn)營業(yè)稅改征增值稅后的稅收影響多少，也是納稅人最關(guān)心的問題。

關(guān)鍵詞:營業(yè)稅改增值稅稅收影響重復(fù)征稅意義

一、房地產(chǎn)行業(yè)概述

房地產(chǎn)行業(yè)生產(chǎn)周期比較長，一個(gè)完整的開發(fā)項(xiàng)目一般需要兩到三年左右時(shí)間才能完成，是兼具資金密集型和勞動(dòng)力密集型的產(chǎn)業(yè)。

房地產(chǎn)行業(yè)的主要特點(diǎn)：

第一，周期性。房地產(chǎn)業(yè)是基礎(chǔ)建設(shè)行業(yè)，它屬于固定資產(chǎn)投資領(lǐng)域，極大地受到國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策的影響。因此，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展和國民經(jīng)濟(jì)有著很強(qiáng)的相關(guān)性，屬于較為顯著的周期性行業(yè)，在國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展中具有一定的先導(dǎo)性。

第二，關(guān)聯(lián)性。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈條很長、環(huán)節(jié)很多，它的發(fā)展會(huì)帶動(dòng)一大批相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)和其他許多行業(yè)之間都有著密切的關(guān)系，表現(xiàn)出很強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性，最明顯的是鋼鐵、水泥、木材、玻璃、塑料制品、家電等產(chǎn)業(yè)，它們都與房地產(chǎn)業(yè)密切相關(guān)。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，在這些產(chǎn)業(yè)的年產(chǎn)量中，鋼鐵的25%、水泥的70%、木材的40%、玻璃的70%和塑料制品的25%，都投入到了房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)中，可以看出，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)這些產(chǎn)業(yè)的發(fā)展影響重大，具有非常大的促進(jìn)作用。并且，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也能催生一些新的行業(yè)，如物業(yè)管理、房地產(chǎn)評(píng)估、房地產(chǎn)中介等。因此，由于房地產(chǎn)業(yè)所具有的這種“牽一發(fā)而動(dòng)全身”的很強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性，使其能夠在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中具有很高的貢獻(xiàn)程度。

第三，協(xié)調(diào)性。因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有高度相關(guān)性，所以房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展必然要同國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平相協(xié)調(diào)。房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)產(chǎn)品的流通量取決于有支付能力的社會(huì)需求，而支付能力又取決于國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的總體水平。因此，房地產(chǎn)業(yè)要根據(jù)“有效需求”來確定生產(chǎn)規(guī)模，不能肆意開發(fā)，過于超前。

第四，支柱性。房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。

(1)它為國民經(jīng)濟(jì)中各行各業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)提供最基本的物質(zhì)條件；

(2)它為勞動(dòng)力提供住宅和各項(xiàng)配套服務(wù)設(shè)施等生存和發(fā)展最基本的條件；

(3)它是財(cái)政收入的主要來源，為經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市建設(shè)提供了大量的財(cái)政支持，并能帶動(dòng)多個(gè)行業(yè)共同發(fā)展。

第五，風(fēng)險(xiǎn)性。房地產(chǎn)業(yè)是一項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)業(yè)，對(duì)于開發(fā)商來說，既有來源于外部的因素，也有來源于內(nèi)部的因素：外部因素主要是政治、經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化，政策的調(diào)整，城市規(guī)劃的變化等等；內(nèi)部因素主要是投資決策失誤、經(jīng)營管理不善等。

二、房地產(chǎn)行業(yè)營改增前后的稅收影響

房地產(chǎn)行業(yè)是最終的產(chǎn)成品完成環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)行業(yè)營改增的前提是為房地產(chǎn)業(yè)提供勞務(wù)、施工的行業(yè)必須也是營改增的行業(yè)，否則房地產(chǎn)行業(yè)就無法獲得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。

由于增值稅是價(jià)外稅，營業(yè)稅是價(jià)內(nèi)稅，企業(yè)在正常運(yùn)營情況下，其“營業(yè)收入”、“營業(yè)成本”和“營業(yè)利潤”水平都會(huì)有所下降。主要原因是，確認(rèn)營業(yè)稅收入時(shí)，按照會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，“主營業(yè)務(wù)收入”核算的是包括營業(yè)稅的“含稅銷售額”；營改增后，確認(rèn)增值稅收入時(shí)，“主營業(yè)務(wù)收入”核算的是不含增值稅的銷售額，“主營業(yè)務(wù)成本“的核算與“主營業(yè)務(wù)收入”類似。

舉例說明：

某房企開發(fā)產(chǎn)品售價(jià)為每平方米10,000.00元，其成本為每平方米6,000.00元，其中，土地成本為2,000.00元，七通一平、建筑安裝等成本為3,800.00元，設(shè)計(jì)費(fèi)用為200元，在現(xiàn)營業(yè)稅環(huán)境下和營改增后的營業(yè)利潤（每平方米）計(jì)算如下表（假設(shè)銷售不動(dòng)產(chǎn)的增值稅稅率為11%）：

項(xiàng)目“營改增”前確認(rèn)的金額“營改增”后確認(rèn)的金額（按11%稅率）差異主營業(yè)務(wù)收入-10,000.00 10,000÷（1+11%）=9, 009.01990.9主營業(yè)務(wù)成本9 -6,000.00 2,000+3,800÷（1+ 11%）+200÷（1+ 6%）=5,612.10 387.9 0營業(yè)稅金及附加（不含土地增值稅）10,000×0.056= 560.00 [9,009.01×0.11-（3, 800÷1.11×11%+ 200÷1.06×6%）]× 12%=72.37 -487.6 3 -115.4 6主營業(yè)務(wù)利潤3,440.00 3,324.54

營改增前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅負(fù)主要體現(xiàn)在土地增值稅、營業(yè)稅和企業(yè)所得稅上，營改增后，營業(yè)稅被增值稅替代，土地增值稅中的計(jì)算依據(jù)房屋銷售價(jià)格在不變的情況下其計(jì)稅收入將下降，而扣除項(xiàng)目中由于存在不同稅率的情況以及可能沒有進(jìn)項(xiàng)稅額的土地成本，其總體下降幅度很可能會(huì)小于收入下降幅度，則營改增后土地增值額將很可能減少，導(dǎo)致土地增值率下降，進(jìn)而減少土地增值稅稅額。另外，如果企業(yè)能夠做好采購規(guī)劃，持續(xù)合理取得符合規(guī)定的增值稅扣稅憑證，那么在營改增后企業(yè)的稅負(fù)將會(huì)有所下降。

三、房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅改征增值稅的意義

(一)有利于完善稅收鏈條

增值稅制度的改革過程，是增值稅鏈條不斷完善的過程。營業(yè)稅改征增值稅，使增值稅鏈條基本完整，使納稅人所購的服務(wù)類等所含稅額可以抵扣。由于營業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)是銷售額全額，同一項(xiàng)銷售或勞務(wù)因?yàn)榉止ざ谄渌幍沫h(huán)節(jié)征稅，因而存在多環(huán)節(jié)重復(fù)征稅的問題。營改增后，在最終消費(fèi)以前的各個(gè)環(huán)節(jié)，稅收環(huán)環(huán)相扣，從理論上來講基本上消除了重復(fù)征稅。

(二)規(guī)范財(cái)務(wù)稅收管理，提高會(huì)計(jì)核算水平

營改增后，會(huì)計(jì)核算體系將發(fā)生變化，對(duì)企業(yè)會(huì)計(jì)核算水平的要求將大大提高。增值稅業(yè)務(wù)對(duì)會(huì)計(jì)核算要求較高，只有規(guī)范的賬務(wù)處理才能正確進(jìn)行納稅申報(bào)，如果企業(yè)會(huì)計(jì)核算制度不健全，可能就會(huì)加重稅負(fù)，甚至造成涉稅風(fēng)險(xiǎn)。

(三)有利于提高各行業(yè)競爭能力

房地產(chǎn)業(yè)營改增后，打通、延伸了各行業(yè)的增值稅抵扣鏈條，助于進(jìn)一步提高行業(yè)的分工與專業(yè)化，同時(shí)減輕行業(yè)消費(fèi)者的負(fù)擔(dān)，從而進(jìn)一步刺激需求，以此種方式形成良性循環(huán)。如房地產(chǎn)公司可把原施工合同分離為采購原材料業(yè)務(wù)與勞務(wù)業(yè)務(wù)，從而節(jié)約施工環(huán)節(jié)的成本，這樣可降低建筑成本，提高自己的市場競爭力。

(四)有助于促進(jìn)房價(jià)回歸合理平穩(wěn)

目前對(duì)銷售不動(dòng)產(chǎn)以及建筑業(yè)征收營業(yè)稅存在重復(fù)征稅問題，改征增值稅后，可以消除住房銷售中的重復(fù)征稅問題，減輕購房者負(fù)擔(dān)，從而有利于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)營改增后可以促進(jìn)房地產(chǎn)市場交易活躍。營改增后，如果房屋銷售客戶是一般納稅人，且允許其憑房地產(chǎn)企業(yè)開具的增值稅專用發(fā)票抵減其銷項(xiàng)稅額，那么，這必然有利于房屋銷售規(guī)模的擴(kuò)大，房地產(chǎn)企業(yè)通過獲取規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益，降低房價(jià)擴(kuò)大銷售，獲取收益。

(五)有利于提高經(jīng)濟(jì)效率，降低通脹壓力

商品和勞務(wù)流通過程中各個(gè)環(huán)節(jié)的稅負(fù)下降，企業(yè)的生產(chǎn)成本也相應(yīng)地下降，從而有利于控制物價(jià)，降低通脹水平。房地產(chǎn)業(yè)營改增后，各產(chǎn)業(yè)環(huán)節(jié)間緊密聯(lián)系，很大程度上避免了重復(fù)征稅，促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營成本的降低，因而在一定程度上抑制了通脹壓力。從長遠(yuǎn)看，營業(yè)稅改征增值稅，可以促進(jìn)產(chǎn)業(yè)間、產(chǎn)業(yè)內(nèi)的分工與合作，有利于從總體上提高經(jīng)濟(jì)效率，而經(jīng)濟(jì)效率的提高，則可以對(duì)總體物價(jià)水平起到有效控制作用。

(六)促進(jìn)地方政府進(jìn)行房地產(chǎn)相關(guān)稅收政策的改革

營改增后對(duì)中央和地方政府間財(cái)政收入的分配勢(shì)必產(chǎn)生影響。目前，除少數(shù)行業(yè)外，營業(yè)稅收入基本全部劃歸地方政府收入，增值稅收入的25%劃歸地方，盡管在試點(diǎn)期或過渡期營業(yè)稅改征增值稅后的這部分收入仍歸地方政府，但從長期看，試點(diǎn)期或過渡期結(jié)束后，這部分收入仍會(huì)最終面臨中央、地方政府分配的問題。營業(yè)稅在地方稅收收入中占有較大的比重，這就要求盡快推行地方稅制度改革，創(chuàng)新地方稅稅制，彌補(bǔ)因營業(yè)稅改征增值稅而造成的地方稅收收入損失。