房地產(chǎn)企業(yè)成本核算若干問(wèn)題的探討

江蘇方正稅務(wù)師事務(wù)所有限公司 陳鉑

房地產(chǎn)業(yè)具有基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性和產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高等特點(diǎn)，是我國(guó)支柱性產(chǎn)業(yè)部門、影響著我國(guó)整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)有其特殊點(diǎn)，具有建設(shè)周期長(zhǎng)、資金回報(bào)期長(zhǎng)、投入資金多、負(fù)債經(jīng)營(yíng)高等行業(yè)特征。這就促使房地產(chǎn)企業(yè)成本核算具有：核算周期長(zhǎng)、費(fèi)用資本化比例高、成本劃分易變動(dòng)等特點(diǎn)。

一、房地產(chǎn)行業(yè)特性

(一)建設(shè)周期長(zhǎng)、資金回報(bào)期長(zhǎng)

房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)建設(shè)是一個(gè)龐大的工程，少則一、二年、多則七、八年，有的甚至超過(guò)十年，所以房地產(chǎn)的建設(shè)周期比別的行業(yè)要長(zhǎng)很多。從購(gòu)置土地使用權(quán)、到競(jìng)標(biāo)建造商、到建筑的一步一步從地基到平地高樓、到房子的銷售、到貨款的到賬，房地產(chǎn)行業(yè)建設(shè)周期極長(zhǎng)、中間環(huán)節(jié)極多極復(fù)雜，而從投入資金到取得收入獲得利潤(rùn)這個(gè)資金回報(bào)期是一個(gè)漫長(zhǎng)的時(shí)間。

(二)投入資金多、負(fù)債經(jīng)營(yíng)度高

房地產(chǎn)是一個(gè)資金密集型的行業(yè)，沒(méi)有大量的資金是沒(méi)有辦法投身房地產(chǎn)行業(yè)的。從競(jìng)標(biāo)土地使用權(quán)、建造商承包建設(shè)、到各種原材料的購(gòu)買、營(yíng)銷、管理人員的工資、廣告經(jīng)費(fèi)投入等等，資金投入不是一次性的，而是滲透于從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)到銷售其中各個(gè)環(huán)節(jié)的。哪一個(gè)環(huán)節(jié)資金鏈斷了，勢(shì)必會(huì)影響整個(gè)房地產(chǎn)的運(yùn)轉(zhuǎn)甚至導(dǎo)致這個(gè)工程項(xiàng)目的癱瘓，前期的資本成本也沒(méi)有辦法彌補(bǔ)。所以房地產(chǎn)投入資金大是其一個(gè)顯著的特點(diǎn)。由于投入資金量巨大，而自有資金一般不足以投資運(yùn)作，所以房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)經(jīng)常會(huì)通過(guò)向銀行貸款、向企業(yè)貸款、發(fā)行股票、發(fā)行債券等多種形式籌集資金，負(fù)債經(jīng)營(yíng)度高。

(三)需不斷修正與完善計(jì)劃

由于以上兩個(gè)特性，房地產(chǎn)的開(kāi)放經(jīng)營(yíng)必須具有計(jì)劃性，每一個(gè)環(huán)節(jié)都必須經(jīng)過(guò)周密計(jì)劃，是一項(xiàng)系統(tǒng)工程。

房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營(yíng)復(fù)雜、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)大、回報(bào)期長(zhǎng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)必須提前做出完善的計(jì)劃、同時(shí)也要根據(jù)市場(chǎng)與開(kāi)發(fā)情況適時(shí)調(diào)整。整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程也是一個(gè)不斷調(diào)整與完善計(jì)劃的過(guò)程。

二、規(guī)范房地產(chǎn)成本核算

(一)現(xiàn)狀

絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都是在上世紀(jì)九十年代之后才成立的，行業(yè)成立較晚，不像其他行業(yè)有統(tǒng)一的成本核算規(guī)范。而且房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)主要都是由其他行業(yè)轉(zhuǎn)行過(guò)來(lái)，很多在做房地產(chǎn)企業(yè)之前，從來(lái)沒(méi)有接觸過(guò)房地產(chǎn)企業(yè)。

由此造成現(xiàn)在房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)核算中存在很多問(wèn)題：

(1)會(huì)計(jì)科目設(shè)置不合理、有的企業(yè)仍在使用生產(chǎn)型企業(yè)的生產(chǎn)成本類科目，甚至有的企業(yè)將相關(guān)成本全部在在建工程歸集；

(2)成本核算對(duì)象不明確、有的會(huì)計(jì)不了解整個(gè)房地產(chǎn)產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)過(guò)程，有的甚至連開(kāi)發(fā)多少種類也不清楚，所有成本費(fèi)用一股腦的混在一起核算，等于結(jié)轉(zhuǎn)收入成本時(shí)根本就是兩手一攤，有的就干脆走人了事。

(3)成本費(fèi)用歸集和分配方法隨意性強(qiáng)、大多數(shù)會(huì)計(jì)與工程不溝通、與銷售不聯(lián)絡(luò)、與施工單位不對(duì)賬、更不要說(shuō)監(jiān)理日志、工程造價(jià)咨詢等，成本費(fèi)用的歸集全憑自已拍腦袋，前后完全不一致，如果碰到審計(jì)或稅務(wù)檢查，成本歸集與分配方法根本就是說(shuō)不清。

(4)成本核算周期不明確、任意虛增建安成本、張冠李戴隨意調(diào)劑成本等問(wèn)題。

(二)規(guī)范

1、首先，規(guī)范設(shè)置房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)科目

設(shè)置會(huì)計(jì)科目既要符合國(guó)家相關(guān)的法律法規(guī)及會(huì)計(jì)行業(yè)的基本規(guī)范基本準(zhǔn)則，不符合法律法規(guī)、行業(yè)規(guī)范的都是要舍棄的，這是最基本的標(biāo)準(zhǔn)；也要結(jié)合行業(yè)特點(diǎn)、自身發(fā)展特點(diǎn)合理設(shè)置會(huì)計(jì)科目，對(duì)于子科目也要合理設(shè)置，比如需要設(shè)置子科目的而不設(shè)子科目會(huì)導(dǎo)致會(huì)計(jì)核算籠統(tǒng)、無(wú)法具體到會(huì)計(jì)的明細(xì)，如果不需要設(shè)置明細(xì)科目的而設(shè)置了明細(xì)科目則會(huì)增加給財(cái)會(huì)人員的工作量，所以要在會(huì)計(jì)記賬明晰、減輕工作人員工作量提高工作效率等各個(gè)方面權(quán)衡合理設(shè)置會(huì)計(jì)科目。合理設(shè)置會(huì)計(jì)科目是規(guī)范會(huì)計(jì)成本核算的第一步。

2、明確成本核算對(duì)象

企業(yè)應(yīng)當(dāng)提高會(huì)計(jì)核算人員的參與度，讓其了解房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)計(jì)劃、進(jìn)展情況，便于會(huì)計(jì)人員合理確定成本核算對(duì)象。

會(huì)計(jì)人員需要及時(shí)掌握開(kāi)發(fā)進(jìn)展過(guò)程中的各類證、照資料的整理與歸檔，如項(xiàng)目規(guī)劃方案、用地規(guī)劃方案、公建配套方案、項(xiàng)目建造計(jì)劃、施工計(jì)劃、項(xiàng)目效果圖、銷售推進(jìn)計(jì)劃、產(chǎn)品定價(jià)方案等，以此可以根據(jù)產(chǎn)品特點(diǎn)、開(kāi)發(fā)先后或定價(jià)差異等合理確定成本核算對(duì)象的依據(jù)。

3、合理確定成本費(fèi)用歸集和分配方法（規(guī)范合同臺(tái)賬）

合理確定確定成本費(fèi)用歸集和分配方案，就應(yīng)當(dāng)掌握分配與歸集的依據(jù)，而依據(jù)主要是由各類合同、測(cè)繪數(shù)據(jù)構(gòu)成，測(cè)繪數(shù)據(jù)是最終結(jié)轉(zhuǎn)成本的依據(jù)，具有唯一性與法定性的特點(diǎn)，成本的歸集與分配主要就依賴于成本費(fèi)用類合同。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)階段涉及成本費(fèi)用類合同很多：比如土地使用權(quán)出讓（轉(zhuǎn)讓）合同。建筑工程承包合同、合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同、房屋拆遷安置補(bǔ)償合同、建設(shè)工程物資采購(gòu)合同、貸款合同等。

要規(guī)范房地產(chǎn)的成本核算，首先規(guī)范合同的簽訂。合同條款必須完備、明確。合同條款中應(yīng)對(duì)的施工范圍、價(jià)款、工程期限、履約方式、受益期限等都應(yīng)該加以約定，明確、完整不能含混不清或者模棱兩可。只有條款合理清晰，才能夠針對(duì)合同合理確定歸集與分配的方法。

其次，應(yīng)當(dāng)建立合同臺(tái)賬，根據(jù)合同內(nèi)容將供應(yīng)商、金額、履行情況、付款情況、發(fā)票情況、成本歸集與分?jǐn)偡椒?、決算情況進(jìn)行一一登記，將其上升到與記賬同等的重要水平，甚至高為重要的水平，賬簿的成本歸集與分配方法應(yīng)當(dāng)與合同臺(tái)賬保持一致。

三、結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)企業(yè)成本核算工作面廣、量大，全公司職員都應(yīng)當(dāng)積極參與其中，否則，極易成本核算不準(zhǔn)確、會(huì)計(jì)信息失真，誤導(dǎo)企業(yè)的發(fā)展方向。一個(gè)規(guī)范、準(zhǔn)確的房地產(chǎn)企業(yè)成本核算對(duì)于向經(jīng)營(yíng)者提供真實(shí)經(jīng)營(yíng)信息、及時(shí)發(fā)現(xiàn)與修正經(jīng)營(yíng)略勢(shì)，強(qiáng)化經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)、明確企業(yè)發(fā)展方向起非常重要，起著基礎(chǔ)關(guān)鍵的作用。房地產(chǎn)企業(yè)必須把合理規(guī)范成本核算作為一項(xiàng)重要的任務(wù)來(lái)抓。

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