2015房地產(chǎn)業(yè)：探明底部，緩慢復(fù)蘇

楊紅旭 蘇艷 朱光

2014年注定是樓市不平凡的一年。房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了過山車式的發(fā)展，前兩個(gè)月還在延續(xù)2013年的“夏天”模式。自3月份，媒體開始對杭州樓盤降價(jià)、奉化浙江興潤置業(yè)資金斷裂、惠州光耀地產(chǎn)陷入經(jīng)營危局等大量報(bào)道，一時(shí)間樓市風(fēng)向大變，成交量下降帶動(dòng)不少樓盤大幅降價(jià)促銷。在庫存高企、去化周期不斷拉長的情況下，各城市對限購政策取消的欲望增強(qiáng)，自6月份呼和浩特率先取消之后，至12月中旬，原有的46個(gè)限購城市，41個(gè)已經(jīng)放開和松綁了限購政策，僅剩下北上廣深4個(gè)一線城市和三亞一個(gè)三線城市，且不少地方政府也因地制宜地支持合理自住需求。盡管如此，前三個(gè)季度市場指標(biāo)依然全面下滑：成交量下滑、價(jià)格下跌、投資增速放緩、房屋開工下降。于是中央開始釋放積極信號(hào)：比如房貸政策由緊趨松，比如中央實(shí)行“分類指導(dǎo)、雙向調(diào)控”。在政策暖風(fēng)頻吹之下，四季度少數(shù)樓市指標(biāo)開始復(fù)蘇，比如大城市的住宅成交顯著反彈，房價(jià)環(huán)比跌幅收窄，一線城市“地王”開始出現(xiàn)，市場信心有所恢復(fù)。

在經(jīng)濟(jì)發(fā)展步入“新常態(tài)”的大背景下，我們展望2015年，房地產(chǎn)市場可能在前幾個(gè)月繼續(xù)探底，之后緩慢復(fù)蘇，房地產(chǎn)行業(yè)也將回歸理性，步入行業(yè)發(fā)展的“新常態(tài)”階段。

2014回顧：高位振蕩，逐步降溫

（一）房地產(chǎn)政策：首提雙向和分類調(diào)控，更加注重棚改

1.雙向和分類調(diào)控成為全年政策基調(diào)。2013年隨著新一屆政府的上臺(tái)，樓市調(diào)控基調(diào)逐步發(fā)生轉(zhuǎn)變，中央層面針對樓市調(diào)控的政策有所減少。2014年3月的“兩會(huì)”首次明確雙向調(diào)控，調(diào)控不再一刀切了，而是根據(jù)不同地區(qū)、不同城市的不同市場形態(tài)，實(shí)施不同的調(diào)控目標(biāo)與方式。在“兩會(huì)”結(jié)束答記者問時(shí)，李克強(qiáng)總理強(qiáng)調(diào)對于合理的自住需求，要有相應(yīng)的政策支持，包括增加普通商品房供應(yīng);對房地產(chǎn)市場要因城因地分類進(jìn)行調(diào)控，抑制投機(jī)投資性需求，重在建立長效機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。體現(xiàn)了新一屆政府對于房地產(chǎn)行業(yè)的治理思路的轉(zhuǎn)變。

2.棚改是本屆政府著重關(guān)注的重頭戲。2014年3月“兩會(huì)”政府工作報(bào)告中提出：加大保障性安居工程建設(shè)力度，全年新開工700萬套以上，其中各類棚戶區(qū)470萬套以上。3月28日，國務(wù)院法制辦就《城鎮(zhèn)住房保障條例（征求意見稿）》公開征求意見。4月22日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部公布了《關(guān)于做好2014年住房保障工作的通知》，通知中提到住房保障規(guī)劃、棚戶區(qū)改造、試點(diǎn)城市、公租廉租房并軌等內(nèi)容。8月4日，國務(wù)院辦公廳對外發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)棚戶區(qū)改造工作的通知》，要求各地區(qū)、各有關(guān)部門進(jìn)一步加大棚戶區(qū)改造工作力度，力爭超額完成2014年計(jì)劃改造470萬戶以上的目標(biāo)任務(wù)。

3.地方的政策從觀望到嘗試再到放開。從地方房地產(chǎn)政策變化來看，2014年主要可以分為三個(gè)階段：第一個(gè)階段是1-4月份，基本延續(xù)了2013年以來從嚴(yán)的基調(diào);第二個(gè)階段是4-9月底，地方政府紛紛放松政策，甚至采取較大力度的救市;第三個(gè)階段是四季度，隨著9月底“央四條”和10月初公積金新政的出臺(tái)，限購、限貸進(jìn)一步松綁，地方政府及商業(yè)銀行的地方分行，也紛紛出臺(tái)更多細(xì)則。截止年底，全國46個(gè)執(zhí)行限購的城市中，僅剩北京、上海、廣州、深圳和三亞等五個(gè)城市未取消限購，但北京和上海也通過調(diào)整普通住宅標(biāo)準(zhǔn)以及其他一些政策，力圖刺激市場需求。

（二）房地產(chǎn)市場：全年持續(xù)下行，四季度略有企穩(wěn)

1.市場供應(yīng)整體走低，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積整體較低迷。2014年，由于行業(yè)持續(xù)低迷，樓市庫存壓力大，房企資金趨于緊張，購地也有所放緩，前11月房企土地購置面積同比下降14.5%，土地市場的低迷將對未來商品房的供應(yīng)形成一定的制約。

20個(gè)典型城市土地成交及建筑面積同比下降20%。2014年1-11月，全國20個(gè)典型城市經(jīng)營性土地成交建筑面積為40415萬平方米，同比下降20%，較2013年全年降幅又有所擴(kuò)大。2014年土地市場與2013年相比明顯降溫，土地成交量下降較多。

開發(fā)企業(yè)資金來源渠道明顯受困。進(jìn)入2014年，由于樓市再次陷入低迷，再加上信貸環(huán)境未明顯改善，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金回籠再次放緩，1-11月份房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金110115億元，同比增長0.6%，創(chuàng)近十幾年來最低值。從開發(fā)企業(yè)資金來源的構(gòu)成來看，相比2013年全年，2014年前11個(gè)月房企自籌資金比重上升，定金及預(yù)售款、個(gè)人按揭貸款比重均有所回落，反映出受到市場銷售低迷的影響，房企更多地利用自身資源開拓融資渠道，房企資金壓力較大。

2.市場成交明顯下降。全國商品房成交面積僅略強(qiáng)于2008年。2014年市場降溫，是近十幾年來第二個(gè)下跌的年份，同比降幅達(dá)8.2%，2008年這一數(shù)據(jù)為下降14.7%。

25個(gè)典型城市商品住宅成交面積下跌19%。2014年市場持續(xù)降溫，25個(gè)典型城市1-11月成交面積同比減少19%。按城市層級(jí)來看，2014年1-11月，一、二、三線典型城市新建商品住宅成交面積分別為2712萬平方米、11462萬平方米和876萬平方米，同比增幅分別為-29%、-15%和-23%。

3.供大于求現(xiàn)象持續(xù)，庫存壓力繼續(xù)增長。從商品房庫存規(guī)模（待售面積）來看，近20年來，除了2004和2007年有所下滑外，其他年份皆為增長。2014年更是繼續(xù)明顯增長，11月末商品房庫存面積為59795萬平方米，同比增幅為27.8%。35城存銷比依然處于高位。從35個(gè)城市庫存走勢看，總體上2014年庫存持續(xù)攀升，11月末35個(gè)城市庫存規(guī)模在28112萬平方米，開始高位盤整。

4.市場價(jià)格漲幅放緩，全國商品房成交均價(jià)基本保持平穩(wěn)。2014年前11個(gè)月，受行業(yè)調(diào)整及樓市庫存壓力較大的影響，房價(jià)增速明顯回落，同比基本持平，為0.4%，僅略好于2008年。

25個(gè)典型城市商品住宅成交均價(jià)同比上漲3%。2014年1-11月份，25個(gè)典型城市新建商品住宅成交均價(jià)為11418元/平方米，較2013年1-11月份增長3%?？v觀2010年至2014年，房價(jià)保持了7%的同比增幅均值。70城房價(jià)指數(shù)同比環(huán)比均下跌。從環(huán)比看，2014年11月份房價(jià)指數(shù)-0.6%，仍然在0點(diǎn)一下。而同比跌幅還在擴(kuò)大，為3.7%。

2015展望：探明底部，緩慢復(fù)蘇

（一）房地產(chǎn)政策：以市場手段為主導(dǎo)，加快棚戶區(qū)改造

1.總體趨松，繼續(xù)實(shí)行“雙向調(diào)控，分類指導(dǎo)”。2014年，中央沒有出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控新政策。預(yù)計(jì)2015年，更不會(huì)出臺(tái)打壓性的調(diào)控政策。2014年12月的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，與2013年12月的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議一樣，沒有提及房地產(chǎn)調(diào)控，甚至沒有提及任何與房地產(chǎn)直接相關(guān)的詞語，說明中央對于房地產(chǎn)的態(tài)度趨于“中性”，既不打壓，也不救助，更多地讓市場發(fā)揮配置資源的作用。

展望2015年，房地產(chǎn)政策將會(huì)比較平穩(wěn)。關(guān)注三個(gè)方面：其一，由于經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長壓力較大，在擴(kuò)大住房消費(fèi)、加強(qiáng)保障房、棚改房方面，還將穩(wěn)中求進(jìn);其二，政府對于房地產(chǎn)調(diào)控的態(tài)度與方針正在轉(zhuǎn)變，由過去頻頻的行政干預(yù)，轉(zhuǎn)為建立長效機(jī)制，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記、住房信息聯(lián)網(wǎng)、房地產(chǎn)稅立法等繼續(xù)推進(jìn);其三，繼續(xù)堅(jiān)持此前“雙向調(diào)控，分類指導(dǎo)”的原則，全國多數(shù)地區(qū)樓市仍在降溫，尤其是中小城市庫存壓力較大，地方政府托市、救市意愿依然強(qiáng)烈。一線城市限購不太可能全面取消，但有可能局部放松。

2.住房保障政策：全面推進(jìn)棚戶區(qū)改造，加大金融支持力度。2015年棚戶區(qū)改造規(guī)模不低于2014年的470萬戶以上，林區(qū)、墾區(qū)棚改力爭基本完成。住建部在《關(guān)于做好2014年住房保障工作的通知》中也要求，2014年底前，各地區(qū)要把廉租住房全部納入公共租賃住房，實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)、統(tǒng)一資金使用、統(tǒng)一申請受理、統(tǒng)一運(yùn)營管理。2015年以后，公租房將是保障房建設(shè)和運(yùn)營的主體。面對棚戶區(qū)改造資金需求的難題，李克強(qiáng)總理曾在國務(wù)院常務(wù)會(huì)議上，要求進(jìn)一步發(fā)揮開發(fā)性金融對棚戶區(qū)改造的支持作用，并確定由國家開發(fā)銀行成立專門機(jī)構(gòu)，實(shí)行單獨(dú)核算，采取市場化方式發(fā)行住宅金融專項(xiàng)債券，向郵儲(chǔ)等金融機(jī)構(gòu)和其他投資者籌資，鼓勵(lì)商業(yè)銀行、社保基金、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)等積極參與，重點(diǎn)用于支持棚改及城市基礎(chǔ)設(shè)施等相關(guān)工程建設(shè)。

總而言之，2015年住房保障政策的重點(diǎn)有四：一是加大棚改力度，2015年棚戶區(qū)改造規(guī)模不低于今年的470萬戶以上，通過國開行加大資金支持力度。二是加強(qiáng)公租房，推進(jìn)廉租住房、公共租賃住房并軌運(yùn)行，公租房逐步成為保障房建設(shè)和運(yùn)營的主體。三是繼續(xù)進(jìn)行共有產(chǎn)權(quán)房試點(diǎn)，部分地區(qū)也將跟進(jìn)這一產(chǎn)品。四是加快完善住房保障制度，尤其是管理和運(yùn)營體系。

3.地方政策：救市繼續(xù)擴(kuò)展，一線城市可能局部松綁。2014年三季度以來，地方救市力度進(jìn)一步增加，直接宣布取消限購的城市數(shù)量也明顯增加，而福建在成為首個(gè)救市的省份后，湖南、寧夏、湖北等省份也相繼出臺(tái)救市政策，隨著這些省份救市政策的出臺(tái)，也為這些省份的下級(jí)城市出臺(tái)相應(yīng)細(xì)則創(chuàng)造了條件。除了一線城市和三亞外，基本都已放松或取消了樓市限購。隨著9月底以來中央出臺(tái)“央四條”、公積金新政、降息等系列政策，各地也會(huì)紛紛落實(shí)新政細(xì)則，如加快督促商業(yè)銀行在本地分行落實(shí)新政，并在公積金政策方面進(jìn)一步放松，更多城市還會(huì)調(diào)整普通商品住房標(biāo)準(zhǔn)。

2015年，地方政府為了刺激樓市需求，將會(huì)仍然在公積金、個(gè)人房貸、購房補(bǔ)貼、普通住房標(biāo)準(zhǔn)、人才引進(jìn)、落戶等方面繼續(xù)出臺(tái)措施等，另外對于開發(fā)企業(yè)也可能進(jìn)行政策支持。引關(guān)注的是，目前北京、上海、廣州和深圳依舊未放開限購。作為全國房地產(chǎn)市場的風(fēng)向標(biāo)、高房價(jià)集中營、嚴(yán)控人口的主要城市，2015年一線城市限購不太可能完全放開，但在中央強(qiáng)調(diào)市場機(jī)制的大背景下，以及一線城市也存在經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長、財(cái)政壓力大的問題，因此不排除局部放松限購的可能。

（二）房地產(chǎn)市場走勢預(yù)判：前期探底，后期復(fù)蘇

1.市場供應(yīng)全年將反彈，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積預(yù)計(jì)增長3%左右。主要原因：一是在經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長、樓市回歸市場化的基調(diào)下，隨著信貸及調(diào)控政策的進(jìn)一步放松，房屋市場逐步回升，房企也會(huì)重新調(diào)整策略，加大拿地步伐，全年土地購置面積可能略有增長。二是由于樓市發(fā)展將逐步趨于穩(wěn)定，且地市變化滯后于房市，因此土地購置面積增幅也會(huì)較小。

20個(gè)典型城市土地成交建筑面積預(yù)計(jì)增長8%左右。主要原因：一是2014年房地產(chǎn)市場下行趨勢明顯，土地市場也隨之降溫，政府推地節(jié)奏放緩，企業(yè)拿地大幅減少，預(yù)計(jì)隨著2015年房地產(chǎn)市場逐步回暖，土地市場成交情況也會(huì)得到改善。二是2014年土地跌幅較大，即期值較低，預(yù)計(jì)2015年增幅略高，將達(dá)到8%左右。

全國房地產(chǎn)開發(fā)投資預(yù)計(jì)增長10%左右。主要原因：一是經(jīng)濟(jì)保持低位增長，固定資產(chǎn)投資增幅保持放緩態(tài)勢，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速也受到制約。二是2015年作為保障住房“十二五”計(jì)劃完成年，基本能完成目標(biāo)，但棚改房開工目標(biāo)有所提高，保障房投資仍將保持穩(wěn)步增長。三是由于購地量會(huì)小幅反彈，而新開工量會(huì)小幅下跌，因此房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅總體與2014年差不多，略有下降。

全國房屋新開工面積預(yù)計(jì)下降3%左右。主要原因：一是2014年全國開發(fā)企業(yè)購地面積為負(fù)增長，制約了2015年的新開工面積。二是2015年房企資金壓力總體仍偏大，制約了新開工量和復(fù)工量。三是2014年新開工面積出現(xiàn)反常性下跌，基期值較低，所以2015年同比不會(huì)明顯下跌。

2.市場成交將底部復(fù)蘇，全國商品房銷售面積預(yù)計(jì)增長5%左右。主要原因：一是經(jīng)歷了2014年的成交低迷之后，市場有反彈的內(nèi)在需要。二是貨幣環(huán)境較為寬松，房地產(chǎn)政策繼續(xù)放松，個(gè)人房貸支持力度加大。三是樓市黃金十年已過，全國商品房成交量正在構(gòu)筑歷史頂部，增幅不可能放大。

25個(gè)典型城市商品住宅成交量預(yù)計(jì)增長15%左右。主要原因：一是2015年政策面繼續(xù)吹暖風(fēng)，也是限購限貸政策松綁后的第一年，原來執(zhí)行限購的大城市成交量必然反彈。二是一二線城市市場彈性大于三四線城市，2015年市場復(fù)蘇之后，以一二線城市為主的25個(gè)典型城市的成交量上升會(huì)更明顯。

3.市場價(jià)格預(yù)計(jì)略上漲，全國商品房成交均價(jià)預(yù)計(jì)增長3%左右。主要原因：一是隨著政策環(huán)境的進(jìn)一步寬松，商品房成交量反彈，主要城市庫存壓力減小，供求關(guān)系有利于房價(jià)上漲。二是黃金十年已過，投資投機(jī)需求受抑，股市走勢分流部分資金，房價(jià)上漲動(dòng)力不夠強(qiáng)勁。

70個(gè)大中城市房價(jià)指數(shù)環(huán)比增幅預(yù)計(jì)上半年止跌反彈。主要原因：一是從走勢來看，隨著限購限貸政策的陸續(xù)取消、房企去庫存速度加快，使得房價(jià)止跌反彈的動(dòng)力逐漸增強(qiáng)。二是2014年5月70城房價(jià)開始環(huán)比下跌，預(yù)計(jì)本輪下跌時(shí)長將超過上一輪降溫期的8個(gè)月，可能達(dá)到10-15個(gè)月。預(yù)計(jì)2015年5月前后房價(jià)環(huán)比止跌。三是同比變化滯后于環(huán)比，2014年9月首次下跌，預(yù)計(jì)2015年二季度跌幅見底。

（作者分別為上海易居房地產(chǎn)研究院副院長和研究員）