2015房地產(chǎn)形勢分析與建議

鄧郁松

2014年房地產(chǎn)市場特點

2014年房地產(chǎn)市場形勢出現(xiàn)了較大變化，認清2014年房地產(chǎn)市場變化的特點和原因，將有助于準確判斷2015年乃至“十三五”時期中國房地產(chǎn)市場形勢變動趨勢。

一是房地產(chǎn)開發(fā)投資增速明顯放緩。2014年1-11月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資86601億元，同比名義增長11.9%，增速較2013年同期回落8.5個百分點，較2014年上半年低2.2個百分點。2014年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速是1999年以來最低的一年，也是自1999年以來第一次出現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)投資增速連續(xù)3年低于20%。

二是房屋新開工面積開始下降，基本確認2013年成為中國房屋新開工面積的峰值點。2014年1-11月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋新開工面積164705萬平方米，同比下降9.0%;其中，住宅新開工面積114637萬平方米，同比下降13.1%。根據(jù)第六次全國人口普查數(shù)據(jù)和近幾年住房竣工等數(shù)據(jù)推算，2013年全國城鎮(zhèn)戶均住房在1.0套左右，即房地產(chǎn)市場供求狀況已由供不應(yīng)求轉(zhuǎn)為供求基本平衡。從日本等典型經(jīng)濟體房地產(chǎn)市場發(fā)展歷程看，在戶均住房套數(shù)達到1.0套左右時將出現(xiàn)新開工面積的峰值。因此2014年房屋新開工面積的下降固然有短期調(diào)控政策影響的因素，但更重要的是表明中國房地產(chǎn)發(fā)展階段已發(fā)生變化，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速放緩、房屋新開工面積下降都是符合規(guī)律的，也是正常的。

三是商品房銷售面積和銷售額雙雙下降，但總體仍處于歷史高位。2014年1-11月，商品房銷售面積10.2億平方米，同比下降8.2%;商品房銷售額64481億元，同比下降7.8%。商品房銷售面積和銷售額雙雙下降主要受2014年前三季度銀行貸款利率提高及商業(yè)銀行更加謹慎地發(fā)放住房貸款影響。2014年1-11月在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的到位資金中，個人按揭貸款為12130億元，較2013年同期下降了4.2%。個人按揭貸款的減少必然帶來商品房銷售面積和銷售額的下降。根據(jù)中國人民銀行2014年第三季度貨幣政策執(zhí)行報告，2014年9月個人住房貸款加權(quán)平均利率為6.96%，比3月上升0.26個百分點，比2013年12 月上升0.43個百分點。由于居民購買住房大都需要借助銀行信貸的支持，必然影響到購房人的支付能力。2014年9月底以來，隨著住房金融政策調(diào)整以及大多數(shù)實行限購的城市調(diào)整了限購政策，商品房銷售情況開始出現(xiàn)一些回暖跡象。雖然2014年商品房銷售面積和銷售額都較2013年減少，但2014年的商品房銷售面積和銷售額仍處在有史以來的第二高位，僅低于2013年。

四是大中城市新建商品住宅價格小幅下降，但全國商品房銷售均價總體與2013年持平。2014年11月全國70個大中城市中，價格環(huán)比下降的城市有67個，持平的城市有3個;價格同比下降的城市有68個，上漲的城市有2個，降幅最大的為9.9%，大部分城市降幅在3%以內(nèi)。從全國來看，1-11月全國新建商品住宅銷售均價為5955元/平方米，2013年同期上漲0.3%。

2015年房地產(chǎn)形勢判斷

房地產(chǎn)市場是受政策影響較大的市場。如果金融、土地、稅收和住房保障政策不發(fā)生重大變化，預(yù)計2015年房地產(chǎn)投資增速將繼續(xù)回落，銷售情況將好于2014年，全國新建商品住宅銷售均價將高于2014年。需要關(guān)注的是，由于中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展階段已發(fā)生重大變化，房地產(chǎn)市場主要運行指標將不再呈同向變動趨勢。

2015年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速將繼續(xù)回落。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金狀況是決定短期內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)投資形勢的最主要因素。2014年，由于商品房銷售面積和銷售額雙雙下降，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金回籠速度減慢，庫存增加。2014年1-11月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金110115億元，同比增長0.6%，到位資金增速不僅是1998年以來最低的，而且持續(xù)低于10%的時間也是自1998年以來最長的一次。到位資金增長情況是后續(xù)房地產(chǎn)開發(fā)投資增速的領(lǐng)先指標，目前到位資金的低增速預(yù)示著2015年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速將繼續(xù)回落。由于2014年商品房銷售下降，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)待售面積持續(xù)增加。2014年11月末，商品房待售面積59795萬平方米，比10月末增加1556萬平方米，比2013年同期增加12989萬平方米。商品房待售面積高企也將抑制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的后續(xù)投資能力。從中長期發(fā)展趨勢看，由于中國房地產(chǎn)市場已從供不應(yīng)求轉(zhuǎn)向供求總體平衡、局部過剩，借鑒日本、德國等典型經(jīng)濟體房地產(chǎn)市場發(fā)展規(guī)律，中國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速正處于正常的回落階段。綜合判斷，預(yù)計2015年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速將繼續(xù)回落，房屋新開工面積也將繼續(xù)下降。

2015年房地產(chǎn)銷售情況將好于2014年。2014年9月29日，中國人民銀行、銀監(jiān)會出臺了《關(guān)于進一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》，積極支持居民家庭合理的住房貸款需求，并調(diào)整了“認房又認貸”的政策，對正常的改善型需求也可參照首套房的信貸政策。2014年11月22日，中國人民銀行下調(diào)金融機構(gòu)人民幣貸款和存款基準利率，其中中長期貸款利率由6.55%下降到6.15%。住房信貸政策的調(diào)整將明顯降低居民的購房成本，特別是將釋放數(shù)量最為龐大的有改善意愿、有支付能力的改善型需求。考慮到2014年大部分城市房價穩(wěn)中略降，而居民收入仍保持較快增速，即居民的住房支付能力在相對提高。由于目前物價水平處在低位，2015年存貸款利率仍有下調(diào)空間，如果貸款利率進一步下調(diào)，將會進一步提高購房人的支付能力。綜合判斷，2015年房地產(chǎn)銷售情況將好于2014年。

2015年房價將企穩(wěn)回升。市場供求狀況和住房支付能力是決定房價波動情況的兩個最主要因素。供不應(yīng)求將帶動房價上漲，供過于求將抑制房價上漲乃至出現(xiàn)房價下降的情況，近年來鄂爾多斯等部分城市房價持續(xù)下行其根源就在于出現(xiàn)明顯的供給過剩問題。住房支付能力主要取決于房價收入比和住房金融政策，其中住房金融政策、特別是利率政策的變化對房價短期波動影響尤為顯著。從市場供求關(guān)系看，目前市場仍處于去庫存階段，但隨著銷售逐漸好轉(zhuǎn)以及住房新開工面積的下降，預(yù)計到2015年三季度前后庫存有望回到相對正常的水平。從房價收入比的變化情況看，1998年到2013年中國的房價收入比均值為8.97倍，其中1998年最高，為10.8倍，2013年最低，為7.6倍。這表明雖然1998年以來房價名義漲幅較高，但由于居民收入名義漲幅更高，居民的住房支付能力是在提高。2014年全國新建商品住宅銷售均價與2013年基本持平，而城鎮(zhèn)居民人均可支配收入仍保持9%以上的增速，這意味著2014年全國的房價收入比將低于2013年，處于1998年以來的最低水平?？紤]到貸款利率下調(diào)和對改善型需求的信貸支持將提高購房人的支付能力，預(yù)計2015年全國新建商品住宅銷售均價將企穩(wěn)回升，特別是下半年開始漲幅將有所加大。

進一步完善房地產(chǎn)相關(guān)政策的建議

由于中國房地產(chǎn)市場已從過去的供不應(yīng)求轉(zhuǎn)向供求基本平衡、局部過剩，需要根據(jù)房地產(chǎn)市場發(fā)展階段的變化，適時調(diào)整完善房地產(chǎn)市場相關(guān)政策，努力實現(xiàn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展。

1.更加重視實行中性的住房金融政策。住房金融政策的變化是住房市場短期波動的首要原因，美國、日本等經(jīng)濟體房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生和破滅都與住房金融政策、特別是利率政策的調(diào)整直接相關(guān)。2015年要實現(xiàn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行，必須吸取美國、日本等經(jīng)濟體住房金融政策方面的教訓(xùn)，盡可能保持住房金融政策基本穩(wěn)定。建議實行中性的住房金融政策，可實行住房首付和貸款利率反向調(diào)整，如在貸款利率下調(diào)時，適當上調(diào)首付比例，防止因利率政策調(diào)整造成購房人支付能力發(fā)生重大變化，造成市場需求和房價的大幅波動。由于居民購買住房大多需要住房金融的支持，在住房金融政策方面要統(tǒng)籌考慮鼓勵自住、抑制投機和防范風險三方面的目標。為此，金融政策既要適應(yīng)居民通過多次換購住房不斷改善居住條件的需求，也要防止濫用住房金融支持進行投機性購房，防范金融風險。

2.進一步完善房地產(chǎn)稅收體系。一是調(diào)整稅收政策的目標，將稅收政策回歸到籌集財稅收入等根本目標，不在將其作為房地產(chǎn)調(diào)控的主要政策工具。經(jīng)濟學理論已經(jīng)證明，在其他條件不變的情況下，交易環(huán)節(jié)征稅的結(jié)果是價格上升和交易量下降。從典型經(jīng)濟體房地產(chǎn)稅收政策的效果看，房產(chǎn)稅既未起到穩(wěn)定市場運行的作用，也無法防范房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生和破滅。例如，美國早在1792年就開始征收房產(chǎn)稅，日本、香港的房地產(chǎn)稅收體系也相對健全，但這些經(jīng)濟體都經(jīng)歷過房地產(chǎn)泡沫和泡沫的破滅。因此，完善房地產(chǎn)稅收政策的出發(fā)點應(yīng)放在完善稅制、籌集財政收入等方面，而不宜將其作為房地產(chǎn)調(diào)控的主要政策選擇。從這個目標出發(fā)，及時總結(jié)和穩(wěn)妥推進個人住房的房產(chǎn)稅試點。

二是大幅降低房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅費，鼓勵梯度消費。目前中國住房交易環(huán)節(jié)征收的營業(yè)稅、所得稅、契稅等各項稅費已接近成交價格的10%，交易成本過高，極大抑制了居民換購住房的需求，既不利于居民樹立梯度消費的理念，也不利于增加二手房的市場供應(yīng)，無法充分發(fā)揮存量房對房地產(chǎn)市場的調(diào)節(jié)作用。建議大幅降低房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅費，可將營業(yè)稅的收取年限從5年減為2年或取消二手房交易環(huán)節(jié)的營業(yè)稅，取消個人所得稅，適當降低契稅稅率。隨著住房總量規(guī)模的不斷擴大，完善有利于居民持續(xù)換購住房的稅收等方面政策，不僅有利于不斷提高居民居住水平，而且居民換購住房會對房產(chǎn)中介、建材、家具、家電、裝修等相關(guān)行業(yè)形成較大的帶動作用，這也會在一定程度上對沖房地產(chǎn)投資增速正?；芈涞挠绊?。

3. 各地要根據(jù)存量住房狀況和人口總量、結(jié)構(gòu)變化趨勢，合理確定年度新增住房供應(yīng)規(guī)模。由于住房市場供求關(guān)系已發(fā)生重大變化，未來不應(yīng)過多強調(diào)加快住房建設(shè)這一目標，而應(yīng)重視根據(jù)人口總量和結(jié)構(gòu)變化趨勢以及住房市場供求狀況，合理確定新增住房規(guī)模，實現(xiàn)住房市場供求總體平衡和平穩(wěn)發(fā)展。對住房新增供應(yīng)量過大和去庫存周期過長的城市，建議嚴控新增住房用地規(guī)模，通過減少土地供應(yīng)量逐步解決部分城市供應(yīng)量過大問題，防止產(chǎn)能過剩問題在房地產(chǎn)領(lǐng)域蔓延。

4.進一步完善住房保障政策。2008年以來，中國開始大規(guī)模實施城鎮(zhèn)保障性安居工程建設(shè)。繼“十一五”全國開工建設(shè)各類保障性住房和棚戶區(qū)改造住房1600多萬套、累計解決近2200萬戶城鎮(zhèn)低收入和部分中等偏下收入家庭的住房問題以后，“十二五”又提出建設(shè)保障性安居工程3600萬套的任務(wù)目標，以及2013年-2017年1000萬套棚戶區(qū)改造任務(wù)。經(jīng)過2008年以來保障房的大規(guī)模建設(shè)，中國實物型保障房的比重已接近20%?？紤]到住房總量不足的矛盾已基本解決，建議進一步調(diào)整和優(yōu)化住房保障供應(yīng)體系，逐步提高貨幣補貼在住房保障方式中的比例，在“十二五”集中、大規(guī)模建設(shè)保障性安居工程的基礎(chǔ)上，將住房保障方式逐步從實物建房為主轉(zhuǎn)向以貨幣補貼為主，多種保障方式相互補充，逐步推動住房保障方式轉(zhuǎn)型。

（作者為國務(wù)院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟研究所副所長）