房地產(chǎn)市場趨勢與政策判斷

秦虹

2014年10月12日，杭州龍湖·春江酈城盛大開盤，一次性推售839套房源，現(xiàn)場2000人一搶而空，這不僅是杭州沉悶樓市里一聲響雷，更是在全國限購取消，限貸調(diào)整后的一次標志性新聞事件，其燈塔效應(yīng)必將深遠影響杭州乃至全國樓市的未來。CFP供圖

2014年以來關(guān)于中國房地產(chǎn)市場崩盤的預(yù)言格外引入關(guān)注，并實際影響了市場預(yù)期。受此影響銀行收緊了個人住房按揭貸款，居民觀望情緒上升，開發(fā)企業(yè)投資意愿下降，房地產(chǎn)景氣指數(shù)全年低于100。盡管如此，我們?nèi)哉J為，中國的房地產(chǎn)市場仍屬于調(diào)整，而不是崩盤，經(jīng)過住房制度改革后十幾年的高速發(fā)展，房地產(chǎn)市場的總量問題已基本解決，但仍存在很大的結(jié)構(gòu)性機會，需求雖然增長放緩，但總量仍大，特別是細分市場下的發(fā)展仍有較大開拓空間。房地產(chǎn)政策短期正在去行政化，長期將以構(gòu)建并完善穩(wěn)定的住房供應(yīng)體系為核心。

當前房地產(chǎn)市場供求關(guān)系進入新階段

以2011年為分界點，全國的住房供求關(guān)系開始發(fā)生變化。2011年以前，全國供求關(guān)系總體偏緊，部分地區(qū)過緊。所以那時全國的房價普遍上漲，而出臺的政策基本上都是抑制房價上漲的。2011年以后，全國的供求關(guān)系出現(xiàn)從過去總體偏緊、部分過緊到現(xiàn)在總體偏松、部分地區(qū)過剩的格局。比較施工面積增長速度和銷售面積增長速度可以看到，從2011年開始，供給的增長速度比銷售的增長速度快1倍左右。出現(xiàn)這種轉(zhuǎn)變的原因主要有三方面：

第一個原因與前期寬松的流動性有關(guān)。2009年、2010年為了應(yīng)對全球金融危機，中國實施了寬松的貨幣政策，由于出口受到了極大地影響，實體經(jīng)濟投資領(lǐng)域有限，大量資金或明或暗、或直接或間接進入了房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，直接增加了房地產(chǎn)的供給。

第二個原因與2011年開始的房地產(chǎn)政策有關(guān)系。2011年1月26號國8條出臺，核心就是限購和限貸，房價上漲快的49個城市限購，全國范圍內(nèi)購買第三套房不貸款、購買第二套房首付提高到60%，利率提高到1.1倍。調(diào)控政策對抑制新增的投資投機性需求產(chǎn)生了積極作用，但也直接改變了民間投資房地產(chǎn)的方式，由原來買房投資開始轉(zhuǎn)變?yōu)橘I房地產(chǎn)的私募、信托、理財，而這些資金都進了房地產(chǎn)開發(fā)。過去房地產(chǎn)的需求資金，現(xiàn)在變成供給資金，大大增加了房地產(chǎn)的供給能力。

第三個原因涉及到地方政府的土地財政。近幾年許多地方或提高土地出讓面積，或提高建筑容積率，導致房地產(chǎn)供給增加。

按照目前的銷售和供給速度看，供求關(guān)系總體偏松，對開發(fā)企業(yè)來講還是消化庫存為主，所以大幅度漲價的環(huán)境目前不存在。但供求關(guān)系是動態(tài)的，2014年住房的新開工面積較低，而商品房的銷售面積處于歷史的第二高位，供求關(guān)系在逐步調(diào)整，但調(diào)整到位總體上還需要一段時間。當然，地區(qū)間的差異仍然存在。

目前的政策是優(yōu)化回歸兼顧改革

2014年各地根據(jù)變化了的市場情況陸續(xù)進行了政策調(diào)整。目前除四個一線城市外，限購政策均已取消，這主要是在市場供求關(guān)系變化后，政策逐步去行政化的調(diào)整。中國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了十幾年的快速發(fā)展，但與市場相適應(yīng)的法律和制度建立不夠完善，比如在市場條件下應(yīng)對住房資產(chǎn)化的稅法缺乏，落實住房保障的立法缺乏，適合房地產(chǎn)企業(yè)直接融資的金融政策缺乏，支持首次購房的財稅政策缺乏，鼓勵改善性需求的稅收政策缺乏，規(guī)范和發(fā)展住房租賃市場的政策缺乏等等，這些都涉及房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展，需要按市場規(guī)律在政策和制度建設(shè)上深化改革，不斷完善，真正建立起房地產(chǎn)市場發(fā)展的長效機制。

2014年9月30日，央行和銀監(jiān)會發(fā)布了《關(guān)于做好進一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》（下文簡稱《通知》）。這個政策被社會上普遍認為是“救市”，但更確切地說，它是根據(jù)市場變化對過去過緊政策進行的一種常態(tài)“恢復”，是優(yōu)化和調(diào)整，把過去過度行政化的一些手段恢復到常態(tài)，還談不上是“救市”。另一方面，這個政策也表明了房地產(chǎn)金融改革的方向。

從恢復常態(tài)來看，《通知》有四個要點：第一，今后地方政策搞公共租賃住房和棚戶區(qū)改造貸款期限延長到25年，這是保障性住房建設(shè)最基本的資金保障，有了長期資金的支持，各地政府建設(shè)保障性住房才能落實。第二，對于購買首套房利率打7折，這是對首次置業(yè)家庭的政策支持，而對首次置業(yè)家庭各國都有支持政策，因為它涉及社會穩(wěn)定，所以應(yīng)是常態(tài)政策。第三，對于已經(jīng)還清貸款購買第二套房的改善性需求，實行首套房政策，這是把過去購買第二套從嚴的政策進行了調(diào)整，實事求是地把住房改善視同民生，在政策上予以支持。第四，即使購買首套住房首付也不能低于30%，仍屬于較高門檻，這將極大地保證了中國不會出現(xiàn)美國房地產(chǎn)貸款危機，如果是搞零首付或過低的首付，那才算是“救市”。

除了政策優(yōu)化和回歸外，《通知》還表明了未來改革的方向：第一個改革的方向，鼓勵銀行業(yè)金融機構(gòu)通過發(fā)行住房抵押貸款支持證券（MBS）等多種措施籌集資金;第二個改革的方向，要擴大市場化融資渠道，積極穩(wěn)妥開展房地產(chǎn)投資信托基金（REITS）試點。這兩項改革如果能盡快推進，既有利于穩(wěn)定支持自住性住房的需求，也有利于化解和防范房地產(chǎn)市場的風險，還有利于擴大投資人投資房地產(chǎn)的渠道，對房地產(chǎn)市場的長期健康發(fā)展十分必要。

長遠看，房地產(chǎn)政策的核心是構(gòu)建穩(wěn)定的住房供應(yīng)體系

從長遠政策來看，房地產(chǎn)政策的核心應(yīng)是按照中央提出的：“建立統(tǒng)一、規(guī)范、成熟、穩(wěn)定的住房供應(yīng)體系”。這個住房供應(yīng)體系應(yīng)體現(xiàn)民生優(yōu)先，穩(wěn)定的住房供應(yīng)體系有利于穩(wěn)定市場各方預(yù)期，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展。

基于改革開放以來，特別是近10年來中國住房建設(shè)的快速發(fā)展，我們已經(jīng)度過住房極度短缺的階段。今后住房供應(yīng)體系的建立，應(yīng)是努力促使住房消費與經(jīng)濟發(fā)展、民生利益、資源承載力和諧相融，特別注重住房的民生屬性，特別關(guān)注住房消費的公平性，并對過度住房占有和資源消耗加以約束，全面實現(xiàn) “住有所居”目標。所以，筆者認為，建立民生優(yōu)先的城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系應(yīng)以黨的十八大提出的“構(gòu)建以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系”為原則，通過建設(shè)保障性住房、提供幫扶政策支持居民租購住房、鼓勵居民依靠自身的努力改善住房、有效抑制投機投資性住房需求等方式，最終形成政府（或單位）擁有產(chǎn)權(quán)的公租房、政府（或單位）和個人共同擁有產(chǎn)權(quán)的共有產(chǎn)權(quán)房、私人擁有完全產(chǎn)權(quán)的私人住房組成的，并且相互可過渡的覆蓋城鎮(zhèn)全體居民的住房供應(yīng)體系，實現(xiàn) “住有所居”的住房目標。具體如下：

1.以建設(shè)公租房的方式對低收入家庭提供租賃式的保障

公租房的建設(shè)和維護需要投入大量公共資源，應(yīng)以保基本為原則，只針對城鎮(zhèn)戶籍家庭和在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來務(wù)工人員中的低收入住房困難戶，提供租賃保障。是保障“有房住”，而不是保障“擁有住房”。公租房建設(shè)由政府投資（或單位）投資并擁有完全產(chǎn)權(quán)。面積標準根據(jù)家庭人數(shù)情況，應(yīng)嚴格限制在40-50平方米范圍。當達到住房存量超過需求的發(fā)展階段后，對長期租戶可以考慮逐步出售政府（或單位）的產(chǎn)權(quán)。

2.以貨幣補貼的方式將保障與市場有機結(jié)合起來

政府保障除了建房方式以外，還應(yīng)發(fā)揮貨幣補貼靈活性強、便于退出的優(yōu)勢，通過貼租、貼息、購房補貼、免稅和退稅等方式調(diào)動城鎮(zhèn)中低收入群體自我解決住房困難的主動性和積極性。政府的支持起到“四兩撥千斤”的作用，把市場提供與政府支持有機結(jié)合起來，減輕政府建設(shè)公租房的財政壓力，充分發(fā)揮市場供給的效率。對此需要完善相應(yīng)的財稅支持政策。

3.以共有產(chǎn)權(quán)方式支持“夾心層”群體的住房需求

“夾心層”主要指城鎮(zhèn)中新就業(yè)的無住房職工家庭和居住在棚戶區(qū)中的業(yè)主。這是中國新增住房需求的主體，特別是部分在大城市新就業(yè)的職工，穩(wěn)定居住的需求十分迫切，未來收入前景良好，但由于積累少，實現(xiàn)穩(wěn)定居住的門檻較高，他們在就業(yè)初期完全靠自己的力量難以解決住房困難，如果全部納入公租房提供保障，則既加重財政負擔，也難以滿足他們未來不斷自我改善住房條件的愿望。而采取共有產(chǎn)權(quán)方式提供住房，可以使他們相對容易實現(xiàn)初次購房的需求，以后再改善就有條件完全靠自己了。對于居住在老工礦區(qū)和老城區(qū)中的棚戶區(qū)居民，在棚戶區(qū)改造后增加的住房面積，有的一時難以支付，政府也不可能無償提供，所以，共有產(chǎn)權(quán)的方式可以較好地解決棚戶區(qū)改造中的分配問題。

從具體政策上，共有產(chǎn)權(quán)房的供應(yīng)對象是在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)一定年限的首次購房家庭（不包括單身）和棚戶區(qū)改造后擴大住房面積的家庭，只能享受一次。當居住一定年限后交易里，需按政府（或單位）與個人的產(chǎn)權(quán)比例分享收益，防止尋租。政府（或單位）與購房者各自持有的產(chǎn)權(quán)份額可按規(guī)定相互購買。

共有產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)以普通商品房小區(qū)配建為主，在副省級以上的城市應(yīng)通過住房建設(shè)規(guī)劃明確建設(shè)比例。政府（或單位）的讓利或補貼轉(zhuǎn)為政府的產(chǎn)權(quán)。出售價格由城市政府根據(jù)建造成本、周邊商品房價格和購房人的支付能力來確定。以小戶型兩居室為主，建筑面積標準最高不得超過90平方米。符合條件的家庭通過輪候方式確定選房順序。各級政府應(yīng)出臺專門的管理規(guī)定，由城市政府負責按規(guī)定分配。

這種共有產(chǎn)權(quán)房，可以涵蓋中國目前保障房中的經(jīng)濟適用住房和限價商品住房。今后，各地凡是有政策優(yōu)惠的住房，都應(yīng)統(tǒng)一嚴格納入共有產(chǎn)權(quán)房管理，不再出現(xiàn)各類名目的住房，嚴禁建設(shè)違法住房。

共有產(chǎn)權(quán)房的提供，是從政府包攬式的保障轉(zhuǎn)變到賦予能力的支持，可以充分調(diào)動個人能力，大大減輕政府建設(shè)和管理公租房的壓力。由公租房、共有產(chǎn)權(quán)房和貨幣支持組成的住房保障政策體系與國際通行的公共住房政策內(nèi)涵更為接近。

4.以市場配置資源的方式提供滿足多樣需求的私人住房

私人住房包括目前城鎮(zhèn)的商品住房和自建住房。住房是典型的私人產(chǎn)品，應(yīng)充分發(fā)揮市場機制的作用，堅持市場化改革方向，鼓勵住房支付能力較高的群體和已有住房但需改善的群體，通過市場途徑自主解決住房需求，實現(xiàn)完全的市場配置資源。今后，私人住房的面積大小、價格高低、供應(yīng)數(shù)量、購買資格、購買數(shù)量等除必須符合規(guī)劃條件外，政府不再限定，應(yīng)由市場根據(jù)供求關(guān)系自動調(diào)節(jié)。除按市場機制新建私人住房外，還應(yīng)大力發(fā)展二手住房市場和住房租賃市場，依靠市場的力量滿足豐富多樣的大眾住房需求。

5.以差別化的信貸和稅收政策抑制投資投機性需求

構(gòu)建民生優(yōu)先的住房供應(yīng)體系還必須在政策上加大對投資性需求的抑制，減少投資性需求對自住性需求住房供應(yīng)的擠占。應(yīng)加快研究針對投資投機性需求的房地產(chǎn)稅立法，堅持對購買第三套住房不貸款。

應(yīng)加快財稅、金融和城鄉(xiāng)土地制度的改革，逐步改變地方政府對土地收益的依賴，通過規(guī)劃保證住房建設(shè)用地滿足需求，特別是要優(yōu)先保證公租房和共有產(chǎn)權(quán)房用地需求。要穩(wěn)妥推進城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場改革，賦與農(nóng)民更多的財產(chǎn)權(quán)。還要通過金融改革為居民提供更多的直接投資渠道。

要完善相關(guān)的住房法律法規(guī)等制度建設(shè)，盡快研究出臺“住房法”，通過法律和制度切實保障居民的住房權(quán)利，真正實現(xiàn)住房的社會功能，以民生優(yōu)先為前提，促進住房市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

中長期房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)向結(jié)構(gòu)性機會

房地產(chǎn)的投資從來都是中長期投資，市場的短期變化不足為奇，中長期的趨勢判斷和發(fā)展規(guī)律的把握很重要。如果投資人對未來房地產(chǎn)趨勢判斷錯了，再好的企業(yè)也會在市場中碰壁。

筆者認為，中長期中國的房地產(chǎn)市場還有很大空間，住房質(zhì)量提升、改善性需求仍在增長，非住宅業(yè)態(tài)將更加豐富，房地產(chǎn)的服務(wù)市場空間很大。具體來講，對未來中長期房地產(chǎn)市場的發(fā)展有以下五點判斷：

一是市場整體增速下降，分化格局漸成趨勢。房地產(chǎn)作為宏觀經(jīng)濟的重要組成部分，它的發(fā)展與宏觀經(jīng)濟是一致的，宏觀經(jīng)濟增長速度下臺階，房地產(chǎn)業(yè)增速也同樣會下臺階。以銷售面積這個領(lǐng)先指標為代表，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)告別了過去低基數(shù)、高增長的時代，將轉(zhuǎn)向高基數(shù)、低增長。在全國總增長增速下降的態(tài)勢下，地區(qū)的分化格局必將顯現(xiàn)，即有的地方還會有高增長，有的地方低增長，有的地方負增長。在市場分化格局下，實行分類政策是必然。

二是新房市場達到高點，競爭將不斷加劇。隨著房地產(chǎn)總量問題的基本解決，二手房市場將會興起，那么根據(jù)供求關(guān)系研究房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢時，供給不僅僅是新房，而是新房加二手房。中國的房地產(chǎn)市場一定會發(fā)展到發(fā)達國家今天的市場格局，即房地產(chǎn)交易以存量房為主。目前，中國一線城市的二手房交易已經(jīng)超過新房交易一倍以上，全國其他城市二手房也在增長，所以即使未來還有需求，甚至需求還在增長，但對新房的需求有可能降低，這必將導致房地產(chǎn)市場競爭加劇。

三是結(jié)構(gòu)性機會顯現(xiàn)，細分市場是必然。未來中國房地產(chǎn)業(yè)仍有較大發(fā)展空間，但這個空間不是普遍性的，而主要是結(jié)構(gòu)性的。在結(jié)構(gòu)性機會下，區(qū)域位置更顯價值，判斷什么樣的區(qū)域位置可投資，需要從宏觀、中觀、微觀三個層而分析把握。城市群發(fā)展快、高速交通網(wǎng)覆蓋、資源條件優(yōu)、公共服務(wù)水平高的地方投資空間大。不僅投資區(qū)域需要選擇，投資業(yè)態(tài)、產(chǎn)品類型等結(jié)構(gòu)性機會也大量存在，這就需要細分市場。

四是非傳統(tǒng)住宅市場空間增大，但是機遇和風險并存。過去由于住宅投資占房地產(chǎn)投資的比例較高，所以經(jīng)常把房地產(chǎn)市場代表住房市場，所說的房地產(chǎn)調(diào)控也都是住房市場的調(diào)控。但未來，住房市場投資總量仍然很大，但增速會下降，非傳統(tǒng)住宅的投資總量比不上住宅，但增速會上升。非傳統(tǒng)住宅包括創(chuàng)新性的住宅產(chǎn)品，以資產(chǎn)管理為核心的商務(wù)辦公樓宇投資，以價值提升為核心的存量房開發(fā)，以產(chǎn)業(yè)、旅游、養(yǎng)生、休閑、度假為核心的新型地產(chǎn)，以服務(wù)配套為核心的養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)，以互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)支撐為核心的房地產(chǎn)服務(wù)等。

五是市場集中度提高，行業(yè)整合在所難免。隨著今后房地產(chǎn)市場競爭加劇，房地產(chǎn)市場集中度將不斷提高。部分資金實力大和專業(yè)化能力強的企業(yè)將會不斷提高市場份額，而部分企業(yè)將會逐步退出房地產(chǎn)市場。整個房地產(chǎn)行業(yè)未來的兼并、重組、整合等調(diào)整在所再免，所以，今后一定會有一些企業(yè)和地方出現(xiàn)問題，但這不代表整體。而這種調(diào)整有利于房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)勝劣汰，有利于房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

（作者為住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任、研究員）