我國小產權房制度法律思考

我國小產權房制度法律思考

余俊

華中師范大學法學院，湖北武漢430079

摘要：近年來，農村小產權房的交易在我國各大城市不斷升溫，備受人們的青睞其實，早在上個世紀后期隨著城市面積的不斷迅速擴展，小產權房就己經出現(xiàn)了，小產權房的出現(xiàn)也帶來了一些問題，研究這些問題對于我們更好的認識小產權房有一定的幫助。

關鍵詞：小產權房；現(xiàn)狀；成因；應對策略

中圖分類號：D923；D922.181

文獻標識碼：A

文章編號：2095-4379-(2015)14-0215-01

作者簡介：余俊(1990-)，女，漢族，河南光山人，華中師范大學法律碩士。

一、小產權房的概念

小產權房并不是一個法律上的概念，小產權房顧名思義，指的是農村集體土地上，建設的商品性住宅。它由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府頒發(fā)房產證，有別于國家建設部門頒發(fā)的不動產權證書，因這種房屋證書國家沒有房管部門的蓋章，故稱為鄉(xiāng)產權或“小產權房”。

二、我國小產權房現(xiàn)狀

小產權房的出現(xiàn)并非近一兩年的事，它的發(fā)展是非常久遠的，最初是由村民自建房屋或者出售給外來務工的人員，隨著市場經濟的快速發(fā)展，城市的用地規(guī)模加大，很多外來人口增加，一些集體組織為了利益增值，大規(guī)模開發(fā)形成一大片的廉租房，發(fā)展到隨后，集體組織為了保障租戶或房主的不動產權，給他們頒發(fā)土地或政府部門出具的產權證明書，保障其權利，小產權房熱也就興起了。就拿北京舉例，大規(guī)模的外來人口融入北京，這個城市的規(guī)模本身就有限的，其土地寸土寸金，實在難以容下這么多外來人口，他們的生活居住成了最基本的社會問題，很多北京郊區(qū)的城中村，積極進行自主開發(fā)，供給租戶以及購房者，他們一方面也承擔著保障外來人口基本居住需求的責任呢，另一方面由于未能獲得國家的政策的認可，其房屋的合法性無法保障。不至于北京，我國目前很多一線二線的大城市城中村都會存在開發(fā)小產權房的情況，國務院也出臺了一系列的保障性住房措施，但畢竟人口流動過快，很難及時解決現(xiàn)實生活中存在的小產權房的問題。解決小產權房問題，不止在于政府，更在于民間群眾的認識，需要雙方共同努力。

三、小產權房存在的原因

(一)對農村集體土地使用權的限制。我國的城鄉(xiāng)二元土地所有制限制了一類特殊的用地，即農村集體經濟組織的土地使用權，物權法規(guī)定，農村集體組織的土地所有權是國家經濟發(fā)展的土地紅線，是保障國家糧食安全的重要途徑，不允許個人私自處置、變賣農村屬于集體所有的產權。這樣一來，就限制了集體土地的自由流轉。小產權房只要得到政府的授權即可自由轉賣，對于很多無房者來說，無疑是非常誘惑的。這也是小產權房存的體制原因。

(二)房價虛高不下，老百姓投石無路。小產權房以其低廉的房價獲得中等收入者的青睞，在明知沒有國家頒發(fā)的土地證的情況下，為了生存，只能變相的鉆法律的空子。這也和中國房地產價格虛高，有著很大的關聯(lián)，試問如果買的起國家規(guī)劃之內的有產權保障的合法房屋，一般人是不會冒大風險去購置小產權房的。正是有由于城市人口激增，房地產規(guī)模擴大，房屋供不應求，房價過高，使得一部分老百姓鋌而走險，購買無產權證的小產權房。

(三)地方保護主義嚴重。我國的小產權房大量存在，一個很大的原因即地方政府為了刺激本地方經濟的發(fā)展，在一定程度上加速了小產權房的大規(guī)模的興建。同樣與地方政府的“保護主義”也是相關聯(lián)，房地產開發(fā)商被視為地方經濟發(fā)展的財神爺，政府為了經濟的發(fā)展，損害農村集體的利益，刺激地方泡沫經濟的發(fā)展。

四、小產權房問題解決途徑

(一)改革和完善我國的土地所有制結構，支持農村集體土地所有土的流轉。新時期下，加強農村土地的流轉，是有利于提高土地利用效率，促進農民共同富裕，開發(fā)多種形式的土地流轉形式，保障國家基本土地規(guī)劃的基礎上，合理利用閑置地，發(fā)揮市場經濟對資源配置的作用，幫助農民富裕起來。

(二)制定房地產開發(fā)計劃和規(guī)劃，嚴格控制開發(fā)土地的數量。國家要順勢而為，合理調控房地產市場，發(fā)揮國家宏觀調控作用，積極完善落實住房保障機制，在一定范圍內，控制房價的高規(guī)模增長，這樣一來，老百姓就可以買的起國家正規(guī)房、地，而不是靠夠買便宜的、廉價的小產權房了。

(三)改革財政體制，整治土地財政在中央與地方分稅制下。要使房地產市場實現(xiàn)有序競爭，房價調控政策切實發(fā)揮作用，必須使地方政府擺脫對土地財政的依賴，將中央和地方分稅制用法律程序進行嚴格規(guī)制，根據地方經濟發(fā)展狀況和發(fā)展需求來分配中央和地方財政收入，確保地方政府權責財實現(xiàn)統(tǒng)一，開征房產稅物業(yè)稅，讓地方政獲得可持續(xù)性的穩(wěn)定收入，真正從用價格剪刀差掠奪農民土地價值的土地財政中跳出來。

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