商事租賃法立法宗旨的選擇

薛　艷

天津師范大學(xué)，天津　300387

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商事租賃法立法宗旨的選擇

薛艷

天津師范大學(xué)，天津300387

摘要：商事租賃是商主體以營(yíng)利為目的持續(xù)實(shí)施的租賃行為，我國(guó)《合同法》第13章以民事租賃為核心，忽略了商事租賃的特殊價(jià)值，并未對(duì)此制度的使用留下空間，所以須盡快確立商事租賃制度。法國(guó)以維護(hù)承租人的利益為立法宗旨建立起一套完備的商事租賃制度，但因其特殊的立法背景亦不能滿足當(dāng)今實(shí)踐的需要。我國(guó)商事租賃制度的立法宗旨應(yīng)以出租人和承租人的利益平衡為邏輯出發(fā)點(diǎn)，以此協(xié)調(diào)此項(xiàng)制度中一系列規(guī)則、原則、概念之間的內(nèi)在關(guān)系。

關(guān)鍵詞：商事租賃；民事租賃；出租人；承租人；立法宗旨

一、商事租賃制度概述

商事租賃是商主體以營(yíng)利為目的而持續(xù)實(shí)施的租賃行為，它有廣義與狹義之分，廣義的商事租賃包括商鋪?zhàn)赓U、廠房租賃、寫字樓租賃、設(shè)備租賃。狹義的商事租賃就是商鋪、辦公室這樣的財(cái)產(chǎn)在商事領(lǐng)域使用權(quán)的流轉(zhuǎn)。本文就是以狹義的商事租賃為論述對(duì)象，即以商鋪?zhàn)赓U為主。從概念來(lái)理解，商鋪?zhàn)赓U即是承租人租賃出租人的房屋，并將之作為商事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的場(chǎng)所，看似與居住租賃區(qū)分明確，但在實(shí)際生活中，作為租賃標(biāo)的的房屋并不會(huì)自我標(biāo)明用途。因此，筆者認(rèn)為需要從兩方面綜合界定商鋪?zhàn)赓U。其一，商主體(承租人)為企業(yè)。其二，租賃物被用來(lái)作為商事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的處所。二者同時(shí)滿足才是商事租賃。明確商事租賃是什么僅僅認(rèn)清了其本質(zhì)，而分析它為什么要成為一項(xiàng)法律制度，以及該制度對(duì)社會(huì)帶來(lái)的影響則是更為重要的問(wèn)題，這也是事實(shí)認(rèn)定與價(jià)值判斷的關(guān)系。我國(guó)《合同法》第13章用了25個(gè)條款界定租賃合同的相關(guān)內(nèi)容，主要包括租賃合同的含義、租期、轉(zhuǎn)租、出租人與承租人的權(quán)利義務(wù)、優(yōu)先購(gòu)買權(quán)等內(nèi)容。租賃合同的這些條款可否用于商事租賃呢？不得不承認(rèn)，在合同自由理念的支撐下，租賃合同的基本條款仍然可以適用到商鋪?zhàn)赓U中。但如果適用過(guò)程中采取一刀切的方式，那無(wú)疑對(duì)商主體的利益造成嚴(yán)重?fù)p害。所以應(yīng)該盡快建立商事租賃制度，以滿足現(xiàn)實(shí)需要。

二、法國(guó)商事租賃制度的立法宗旨及評(píng)析

商事租賃制度最為完善的莫過(guò)于法國(guó)，從1926年創(chuàng)設(shè)商事租賃以來(lái)，歷經(jīng)20多年的修改與完善，終于在1953年頒布并開(kāi)始實(shí)施一項(xiàng)法令。法令以商事延展權(quán)為核心內(nèi)容，奠定了商事租賃的基本合同機(jī)制，后期雖然經(jīng)過(guò)多次修改，但在2000年重整商法典時(shí)，多數(shù)條文仍被納入到第四編“營(yíng)業(yè)資產(chǎn)”的第五章“商事租賃合同中”。立法者對(duì)此項(xiàng)制度的各個(gè)細(xì)節(jié)精雕細(xì)琢，但立法宗旨始終是朝著有利于承租人的方向。

“商業(yè)所有權(quán)”概念的確定。1926年商事租賃制度初建以來(lái)，就對(duì)商業(yè)場(chǎng)所承租人給與特殊保護(hù)，最為典型的是“商業(yè)所有權(quán)”。所謂商業(yè)所有權(quán)，實(shí)際上是指承租人在租賃合同屆滿時(shí)享有續(xù)租的權(quán)利或主張賠償?shù)臋?quán)利。在法律性質(zhì)上，這一權(quán)利是相對(duì)權(quán)，而非對(duì)世權(quán)的“所有權(quán)”。由此，也可以推斷出立法者的旨意，將商事租賃物權(quán)化，以此保護(hù)承租人的權(quán)利。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷繁榮，商事租賃制度的種種不足逐漸暴露出來(lái)?？傊?，“商業(yè)所有權(quán)”統(tǒng)領(lǐng)下的規(guī)則已經(jīng)失去了時(shí)代價(jià)值，甚至?xí)泳徤淌禄顒?dòng)及市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的腳步。

法定續(xù)租權(quán)的確立。1953年經(jīng)過(guò)修改的法令確立了法定續(xù)租權(quán)，自此，商事租賃制度才尋得了其制度構(gòu)架的核心，對(duì)承租人權(quán)利的保護(hù)就更為絕對(duì)。法定續(xù)租權(quán)即租約到期后商事承租人要么繼續(xù)承租，這和民事租賃并無(wú)差異，只是租金需要調(diào)整；要么，也可以要求出租人支付因拒絕其承租租賃物的補(bǔ)償金。當(dāng)然，法定續(xù)租權(quán)又并非無(wú)條件適用，在以下幾種情況中，可排除適用：(1)因“重大的或正當(dāng)?shù)脑颉辈辉倮m(xù)租。(2)租賃物有倒塌的危險(xiǎn)或者是不衛(wèi)生的房屋，承租人也不享有續(xù)租權(quán)。(3)出租人因?qū)⒎课菔栈赜糜诰幼』驅(qū)?chǎng)所進(jìn)行重建，承租人也不能主張續(xù)租權(quán)。雖然說(shuō)對(duì)商人承租人有必要給與保護(hù)，但現(xiàn)在的這種保護(hù)已經(jīng)超過(guò)了合理的限度。對(duì)商鋪來(lái)說(shuō)，補(bǔ)償金可以彌補(bǔ)承租人搬離此商業(yè)地段的部分損失，但對(duì)于以網(wǎng)上銷售為主的承租人來(lái)說(shuō)，經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的變更并不會(huì)減少銷售量。相反，搬至偏僻一點(diǎn)的場(chǎng)所反倒會(huì)降低成本，間接增加收益。再如，技術(shù)密集型的商主體搬離原來(lái)的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所同樣不會(huì)導(dǎo)致顧客的減少。如果一味要求出租人賠付補(bǔ)償金，法律的公平、公正就會(huì)收到公眾的質(zhì)疑。

三、我國(guó)商事租賃制度確立的立法宗旨

進(jìn)入21世紀(jì)，商主體以經(jīng)濟(jì)勢(shì)力雄厚的公司為主導(dǎo)，并且租賃業(yè)也得到了前所未有的發(fā)展。作為承租人的公司在租賃中處于弱勢(shì)地位的情況已并不多見(jiàn)，所以，將立法重心放在保護(hù)承租人身上欠妥當(dāng)。筆者認(rèn)為，商事租賃制度的確立，應(yīng)依出租人和承租人的利益平衡為立法宗旨。

(一)出租人和承租人利益平衡

與居住租賃不同，商鋪?zhàn)赓U的雙方都是商人，實(shí)力相差不過(guò)于懸殊，且目的動(dòng)機(jī)都在于營(yíng)利，故商事租賃制度應(yīng)盡可能保障雙方利益平衡。例如在租期的限制上，應(yīng)該設(shè)有最低租賃期限，以此來(lái)確保承租人前期的投資有所回報(bào)。但租期也不可過(guò)于漫長(zhǎng)，如法國(guó)規(guī)定的9年，應(yīng)當(dāng)為出租人合理使用自己的租賃物留下空間。最低租賃期間和最長(zhǎng)租賃期間都是違背合同自由的體現(xiàn)，但它們依然有存在的必要。倘若法律給與出租人和承租人過(guò)高的自由，就會(huì)出現(xiàn)投機(jī)性的超短期租賃合同或削弱所有權(quán)和租賃權(quán)界限的超

長(zhǎng)期租賃合同。這不僅會(huì)損害善意第三人的利益，還會(huì)打破物權(quán)的法定性。

(二)合同自由與公共利益的平衡

商事租賃是商主體追求低成本、高收益的產(chǎn)物，其本身是為了實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益，與居住租賃制度中所蘊(yùn)含的公共利益不同，但制度設(shè)計(jì)仍需考慮合同自由與公共利益、社會(huì)利益的平衡。自古以來(lái)，合同自由，意思自治是合同法的霸王原則，然而，當(dāng)它與社會(huì)密切關(guān)注的公平觀念沖突時(shí)，依舊被人們摒棄，商事租賃制度在遵從商主體自由交涉的前提下，應(yīng)被賦予較多的強(qiáng)制性規(guī)定，這是維護(hù)市場(chǎng)公平交易和遵循價(jià)值規(guī)律的內(nèi)在要求。例如，出租人不愿續(xù)租時(shí)，對(duì)補(bǔ)償金的確定就需依據(jù)一定的公共標(biāo)準(zhǔn)，以此來(lái)平衡雙方的利益和促進(jìn)交易的盡快完成。

(三)經(jīng)濟(jì)利益與制度利益的平衡

無(wú)論是商事租賃的承租人還是出租人，他們都可以從商事租賃合同的訂立與履行中獲得一定的經(jīng)濟(jì)利益，利益的爭(zhēng)奪是爭(zhēng)議的主要原因，法律的作用就是平衡他們的利益。而當(dāng)事人所追求的經(jīng)濟(jì)效益與法律制度最終都是統(tǒng)一的。比如說(shuō)，按目前法國(guó)法的規(guī)定，受到利益的驅(qū)動(dòng)，承租人行駛自己的續(xù)租權(quán)時(shí)，出租人不愿續(xù)租就需補(bǔ)償承租人大量的補(bǔ)償款?？赡艹凶馊嗽谧馄趯脻M以后無(wú)心再經(jīng)營(yíng)，但因?yàn)橄胍@得補(bǔ)償金強(qiáng)行要求出租人補(bǔ)償自己因不能續(xù)租造成的財(cái)產(chǎn)損失，這種情況就需法律盡快做出調(diào)整，或從租金，或從租期的規(guī)定上間接阻止承租人的惡意行為，以此完善制度上的缺陷，進(jìn)而平衡雙方當(dāng)事人的利益。

[參考文獻(xiàn)]

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作者簡(jiǎn)介：薛艷(1990-)，女，陜西寶雞人，天津師范大學(xué)法學(xué)院2013級(jí)碩士研究生，民商法專業(yè)。

中圖分類號(hào)：D923

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：2095-4379-(2015)15-0130-02