人民法院執(zhí)行拍賣房屋過戶中的抵押權(quán)登記如何注銷

●張祥珍

人民法院執(zhí)行拍賣房屋過戶中的抵押權(quán)登記如何注銷

●張祥珍

一、案例引出的問題

最高人民法院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》(以下簡稱《規(guī)定》)第31條規(guī)定，拍賣財產(chǎn)上原有的擔(dān)保物權(quán)及其他優(yōu)先受償權(quán)，因拍賣而消滅，拍賣所得價款，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先清償擔(dān)保物權(quán)人及其他優(yōu)先受償權(quán)人的債權(quán)，但當(dāng)事人另有約定的除外。按此規(guī)定，房屋拍賣后，原設(shè)定在房屋上的抵押權(quán)因拍賣而消滅，但對于在房產(chǎn)登記部門辦理的抵押權(quán)登記應(yīng)如何注銷，該規(guī)定沒有明確?！斗课莸怯涋k法》(以下簡稱《辦法》)第48條規(guī)定，經(jīng)依法登記的房屋抵押權(quán)發(fā)生下列情形之一的，權(quán)利人應(yīng)當(dāng)申請抵押權(quán)注銷登記：(一)主債權(quán)消滅；(二)抵押權(quán)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)；(三)抵押權(quán)人放棄抵押權(quán)；(四)法律、法規(guī)規(guī)定抵押權(quán)消滅的其他情形。按此規(guī)定，抵押權(quán)注銷登記系依抵押權(quán)人申請而啟動的登記，房產(chǎn)登記部門沒有職權(quán)自行注銷抵押權(quán)登記。房屋拍賣后，如果抵押權(quán)人不申請房產(chǎn)登記部門注銷，人民法院不指令房產(chǎn)登記部門辦理注銷，且房產(chǎn)登記部門又無職權(quán)直接注銷，該抵押權(quán)仍存在于該房屋，這種結(jié)果顯然是競買人無法接受的。

王某某在某市有房屋一處，2009年8月，王某某以該房屋作抵押向吳某某借款50萬元，并在房產(chǎn)部門辦理了抵押登記；2009年12月，王某某又以該房屋作抵押向吳某借款30萬元，并在房產(chǎn)部門辦理了抵押登記；2010年2月，王某某再次以該房屋作抵押向李某某借款30萬元，并在房產(chǎn)部門辦理了抵押登記。2013年，王某某因無力償還借款，法院將王某某房屋拍賣，并向房產(chǎn)登記部門送達(dá)執(zhí)行裁定書和協(xié)助執(zhí)行通知書，要求房產(chǎn)部門協(xié)助將王某某的房屋過戶登記至競買人程某名下(有關(guān)法律文書未要求注銷抵押登記)。因法院要求過戶登記的房屋存在抵押權(quán)且法院又沒有說明如何處理，房產(chǎn)部門向法院提出了審查建議，請求法院告知在上述抵押登記未注銷的情況下，是否要求房產(chǎn)登記部門繼續(xù)按照法院協(xié)助執(zhí)行文書辦理拍賣房屋過戶登記手續(xù)，若要求繼續(xù)辦理，抵押權(quán)登記是否要求登記部門注銷。法院回復(fù)房產(chǎn)部門要求繼續(xù)按照協(xié)助執(zhí)行文書的要求辦理(回函仍未要求注銷抵押登記)。房產(chǎn)登記部門按照法院協(xié)助執(zhí)行文書和回復(fù)意見將拍賣房屋過戶登記到程某名下，抵押權(quán)登記仍存在拍賣房屋上。程某要求房產(chǎn)部門注銷抵押權(quán)登記，房產(chǎn)登記部門經(jīng)協(xié)調(diào)，法院最終指令房產(chǎn)部門注銷抵押權(quán)登記，房產(chǎn)部門據(jù)此將抵押權(quán)登記注銷，問題得以圓滿解決。該案雖然以協(xié)調(diào)方式圓滿解決，但該案并非僅僅是個案而是類案，各地法院認(rèn)識不一，其引發(fā)的問題值得深思，亟需對探討解決路徑。

二、抵押權(quán)登記是否應(yīng)該注銷

根據(jù)《規(guī)定》第31條，拍賣財產(chǎn)上原有的擔(dān)保物權(quán)及其他優(yōu)先受償權(quán)，因拍賣而消滅……。抵押權(quán)屬于擔(dān)保物權(quán)，設(shè)定在房屋上的抵押權(quán)在房屋拍賣后，該抵押權(quán)也應(yīng)消滅。抵押權(quán)既然已經(jīng)消滅，在房產(chǎn)部門辦理的房屋抵押權(quán)登記也應(yīng)消滅，對房產(chǎn)登記部門來講，抵押權(quán)登記的消滅就是抵押權(quán)登記的注銷，換言之，就是注銷抵押權(quán)登記。

根據(jù)《辦法》第48條，抵押權(quán)注銷登記有四種法定情形，即主債權(quán)消滅、抵押權(quán)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)、抵押權(quán)人放棄抵押權(quán)以及法律、法規(guī)規(guī)定抵押權(quán)消滅的其他情形。《規(guī)定》第31條規(guī)定的“拍賣財產(chǎn)上原有的擔(dān)保物權(quán)及其他優(yōu)先受償權(quán)，因拍賣而消滅”情形，顯然屬于法律、法規(guī)規(guī)定抵押權(quán)消滅的其他情形。所以，根據(jù)《辦法》第48條的規(guī)定，設(shè)定在房屋上的抵押權(quán)在房屋拍賣后，該抵押權(quán)登記應(yīng)予注銷。

三、抵押權(quán)登記注銷的法定啟動程序

根據(jù)上述分析，可以看出，設(shè)定在房屋上的抵押權(quán)在房屋拍賣后，該抵押權(quán)登記應(yīng)予注銷。但核心問題是如何啟動抵押權(quán)注銷登記的程序，是相關(guān)當(dāng)事人申請注銷，法院指令房產(chǎn)登記部門注銷，還是房產(chǎn)登門部門直接注銷？

《辦法》第7條規(guī)定，辦理房屋登記，一般依照下列程序進(jìn)行：(一)申請；(二)受理；(三)審核；(四)記載于登記簿；(五)發(fā)證。房屋登記機(jī)構(gòu)認(rèn)為必要時，可以就登記事項進(jìn)行公告。由此可見，申請是啟動登記程序的主要方式。登記的啟動程序依各國立法例主要有三種形式：申請登記、囑托登記和徑為登記，其中申請登記是最主要的啟動形式。申請將引起登記機(jī)構(gòu)受理、審查、決定等行為。除法律、法規(guī)和本辦法另有規(guī)定外，登記依申請進(jìn)行，不申請不能啟動登記程序，這是《辦法》確立的一個重要原則?！覍⒋罅繉?shí)踐中依職權(quán)登記的情形轉(zhuǎn)為依申請登記。①住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策法規(guī)司住宅與房地產(chǎn)業(yè)司村鎮(zhèn)建設(shè)辦公室編：《房屋登記辦法釋義》，人民出版社2008年版，第23頁。

《辦法》第35條第2款規(guī)定，因人民法院或者仲裁委員會生效的法律文書取得房屋所有權(quán)，人民法院協(xié)助執(zhí)行通知書要求房屋登記機(jī)構(gòu)予以登記的，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以辦理。房屋登記機(jī)構(gòu)予以登記的，應(yīng)當(dāng)在房屋登記簿上記載基于人民法院或者仲裁委員會生效的法律文書予以登記的事實(shí)。此條是關(guān)于房產(chǎn)登記部門辦理囑托登記的規(guī)定，也就是實(shí)踐中最為常見的協(xié)助人民法院執(zhí)行房屋過戶登記的情形。

而對于徑為登記(也稱為依職權(quán)直接登記)，《辦法》僅規(guī)定了兩種情形，一是房屋所有權(quán)注銷，二是不涉及房屋權(quán)利歸屬和內(nèi)容的更正登記?！掇k法》第41條規(guī)定，經(jīng)登記的房屋所有權(quán)消滅后，原權(quán)利人未申請注銷登記的，房屋登記機(jī)構(gòu)可以依據(jù)人民法院、仲裁委員會的生效法律文書或者人民政府的生效征收決定辦理注銷登記，將注銷事項記載于房屋登記簿，原房屋所有權(quán)證收回或者公告作廢。該條是對登記機(jī)構(gòu)徑為注銷登記的規(guī)定。徑為注銷登記是指無需當(dāng)事人主動提出申請而由不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)基于職權(quán)直接辦理的注銷登記。②前引①，第156頁。

《辦法》第75條第1款規(guī)定，房屋登記機(jī)構(gòu)發(fā)現(xiàn)房屋登記簿的記載錯誤，不涉及房屋權(quán)利歸屬和內(nèi)容的，應(yīng)當(dāng)書面通知有關(guān)權(quán)利人在規(guī)定期限內(nèi)辦理更正登記；當(dāng)事人無正當(dāng)理由逾期不辦理更正登記的，房屋登記機(jī)構(gòu)可以依據(jù)申請登記材料或者有效的法律文件對房屋登記簿的記載予以更正，并書面通知當(dāng)事人。此條是關(guān)于“依職權(quán)更正”的情形，并嚴(yán)格限定為“不涉及房屋權(quán)利歸屬和內(nèi)容的情形，此種情況實(shí)際上就是房屋自然狀況出現(xiàn)筆誤或遺漏，……《辦法》允許登記機(jī)構(gòu)依職權(quán)更正登記”。③前引①，第360頁。

所以，對于房屋抵押權(quán)注銷登記房產(chǎn)登記部門無職權(quán)直接注銷，因為抵押權(quán)注銷登記不屬于房屋所有權(quán)注銷登記，更不屬于房屋更正登記，所以《辦法》中關(guān)于徑為注銷登記的規(guī)定不能適用于房屋抵押權(quán)注銷登記的情形。申請抵押權(quán)注銷應(yīng)是抵押權(quán)人的法定義務(wù)，也就是說應(yīng)有抵押權(quán)人申請抵押權(quán)登記注銷。但實(shí)踐中，抵押物一經(jīng)拍賣，不管抵押權(quán)人的債權(quán)是否全部得到受償，抵押權(quán)人已不可能再履行申請抵押權(quán)注銷的義務(wù)。

四、抵押權(quán)登記注銷的其他啟動程序

在房產(chǎn)登記部門無權(quán)直接注銷，原抵押權(quán)人又不申請注銷的情況下，要解決該抵押權(quán)注銷，只有通過法院強(qiáng)制執(zhí)行來完成，法院可以強(qiáng)制原抵押權(quán)人申請注銷，房產(chǎn)登記部門根據(jù)其申請注銷抵押權(quán)登記；在原抵押權(quán)人不申請注銷的情況下，法院也可以直接指令房產(chǎn)登記部門注銷，房產(chǎn)登記部門根據(jù)法院指令直接注銷。但法院認(rèn)為，房屋已經(jīng)拍賣，并為競買人出具了辦理房產(chǎn)過戶登記的材料，抵押權(quán)注銷問題屬于房產(chǎn)登記部門的工作，故不再向房產(chǎn)登記部門出具新的法律文書。那么，程某是否還有解決該問題的其他可行的途徑可以選擇？

一是程某起訴吳某某、吳某、王某某排除物權(quán)妨礙。在程某取得房屋所有權(quán)后，由于吳某某、吳某、王某某抵押權(quán)的存在，妨礙了程某對該房屋行使所有權(quán)，程某有權(quán)起訴吳某某、吳某、王某某排除妨礙。該途徑理論上可行，但實(shí)踐中未必行得通，由于程某與吳某某、吳某、王某某并沒有直接發(fā)生債權(quán)債務(wù)關(guān)系，也沒有與吳某某、吳某、王某某直接發(fā)生房屋交易行為，也就是說在程某取得房屋這一基本事實(shí)方面并沒有與吳某某、吳某、王某某發(fā)生任何法律關(guān)系。而且，程某取得該房屋時通過人民法院拍賣取得，其已經(jīng)按照拍賣價格支付了房款，履行了相應(yīng)義務(wù)，取得的房產(chǎn)也應(yīng)該是完全產(chǎn)權(quán)的房屋，也應(yīng)該存在妨礙行使物權(quán)的情形發(fā)生。第三，如果程某起訴吳某某、吳某、王某某，還將會發(fā)生不可預(yù)知的時間成本和經(jīng)濟(jì)成本?？傊棠尺x擇起訴吳某某、吳某、王某某的可能性極小。

二是程某起訴房產(chǎn)登記部門不作為，訴請法院判令房產(chǎn)登記部門注銷抵押權(quán)登記。抵押權(quán)注銷登記屬于房產(chǎn)登記部門的職責(zé)，由于房產(chǎn)登門部門未注銷抵押權(quán)登記，所以，程某可以選擇起訴房產(chǎn)登記部門。通過上述分析，房產(chǎn)登記部門并非不想注銷抵押權(quán)登記，而是《辦法》沒有規(guī)定其可以依職權(quán)直接注銷，也就是說，房產(chǎn)登記部門不是不為而是不能為，在此情況下，程某選擇起訴房產(chǎn)登記部門，也將會發(fā)生不可預(yù)知的時間成本和經(jīng)濟(jì)成本?？傊棠尺x擇起訴房產(chǎn)登記部門不作為的可能性也極小。

三是人民法院在執(zhí)行中一并指令注銷抵押權(quán)登記。人民法院在拍賣王某某的房產(chǎn)時，不可能不知道房產(chǎn)已經(jīng)存在抵押權(quán)的事實(shí)，因為拍賣房產(chǎn)前，需要依法調(diào)查權(quán)屬狀況。既然如此，王某某的房產(chǎn)拍賣后，人民法院就有義務(wù)和責(zé)任要求抵押權(quán)人到房產(chǎn)登記部門辦理注銷登記，這本來就是抵押權(quán)人的法定義務(wù)。房屋抵押權(quán)的處置問題屬于協(xié)助執(zhí)行的附隨義務(wù)，鑒于房屋拍賣后，其抵押權(quán)隨即消滅，法院在要求房產(chǎn)登記部門協(xié)助執(zhí)行房屋過戶登記的同時，應(yīng)一并要求房產(chǎn)登記部門辦理抵押權(quán)注銷。

經(jīng)過以上分析，對于人民法院執(zhí)行拍賣房屋過戶中的抵押權(quán)登記注銷問題，在抵押權(quán)人不申請注銷、房產(chǎn)登記部門無權(quán)注銷的情況下，要依法解決抵押權(quán)注銷問題，人民法院一并指令房產(chǎn)登記部門注銷比較可行。

(作者單位：青島市不動產(chǎn)登記中心)

責(zé)任編校:石少紅