樓市“反轉(zhuǎn)”？

于洋

中國(guó)的樓市如同電影大片一般，情節(jié)總是充滿跌宕起伏、撲朔迷離。

2014年9月30日，央行發(fā)布通知，對(duì)擁有一套住房并已結(jié)清貸款的家庭，再次申請(qǐng)貸款購買普通商品住房，執(zhí)行首套房負(fù)款政策，并重申貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍。（以下簡(jiǎn)稱“9·30房貸新政”）房貸利率“松綁”無疑給低迷的樓市注入了一劑“強(qiáng)心針”。

在本輪樓市調(diào)整期，信心比黃金更重要。這不，伴隨著“9·30房貸新政”滿月，2014年年初以來，一路萎靡不振的樓市便開始朝著“反轉(zhuǎn)”的劇情發(fā)展。

各項(xiàng)數(shù)據(jù)顯示，樓市成交量已悄然轉(zhuǎn)變。過去一個(gè)月，北上廣深這四大城市都出現(xiàn)了新建商品住宅成交均價(jià)環(huán)比下跌，成交量上漲的趨勢(shì)。雖然，七折利率未能完全兌現(xiàn)，但該新政對(duì)樓市的助推作用不可小覷。一時(shí)間“樓市回暖”論頓時(shí)升溫。

那么，樓市真的要回暖了嗎？

市場(chǎng)預(yù)期悄然轉(zhuǎn)變

近期，在房貸新政以及地方政府不同程度松綁政策的推動(dòng)下，全國(guó)主要城市成交普遍回升。數(shù)據(jù)顯示，2014年10月，42個(gè)主要城市成交量達(dá)2416萬平方米，比上月增長(zhǎng)12.6%，創(chuàng)年內(nèi)最高水平。分城市來看，一線城市成交量全線上漲；25個(gè)二線代表城市中17個(gè)城市環(huán)比回升，南京、杭州等地增幅顯著；13個(gè)三線代表城市中10個(gè)城市成交上漲，韶關(guān)增幅超七成，揚(yáng)州超五成。

一般說來，量是價(jià)的先行者。當(dāng)成交量增加時(shí)，價(jià)格也會(huì)跟著上漲。而有趣的是，此次，房?jī)r(jià)走勢(shì)卻并未遵循這一規(guī)律。與成交量相反的是，備受關(guān)注的“房?jī)r(jià)”在10月份仍保持著下跌的態(tài)勢(shì)。

數(shù)據(jù)顯示，2014年10月，中國(guó)城市住房（一手房）價(jià)格288指數(shù)為1086.7點(diǎn)，連續(xù)七個(gè)月出現(xiàn)下跌，已經(jīng)跌至全年最低點(diǎn)。此外，二手房成交價(jià)格指數(shù)也已連續(xù)五個(gè)月下跌。10月，中國(guó)城市住房（二手房）價(jià)格60指數(shù)為1090.6點(diǎn)，較上月下降3.4點(diǎn)，環(huán)比下跌0.31%，同比上漲5.11%。其中，青島二手房交易價(jià)格指數(shù)為1105.5點(diǎn)，較上月下降2.7點(diǎn)，環(huán)比下跌0.25%。

有業(yè)內(nèi)專家表示，眼下，樓市顯現(xiàn)明顯的量漲價(jià)跌特征，一方面緣于地方對(duì)樓市政策的松綁以及“9·30房貸新政”的持續(xù)發(fā)酵等外部因素，使得購房需求得以釋放；另一個(gè)方面則是市場(chǎng)內(nèi)在因素，市場(chǎng)中開盤數(shù)量明顯增多，且開發(fā)商大多采取低價(jià)或平價(jià)入市，放價(jià)走量。

而更值得一提的是，二者的共同作用使得購房者心理預(yù)期發(fā)生了重大變化，整個(gè)市場(chǎng)的入市情緒開始變得高漲，樓市后市走向更加撲朔迷離，引人猜想。一方面，以價(jià)換量顯效，可能逼得更多的項(xiàng)目加入降價(jià)促銷的行列。另一方面，以價(jià)換量顯效后，開發(fā)商再度回籠資金，加上成交量回漲證明樓市購房需求潛量不小，這些可能增強(qiáng)開發(fā)商底氣，導(dǎo)致房?jī)r(jià)企穩(wěn)并局部回漲。

“當(dāng)多數(shù)人都認(rèn)為房?jī)r(jià)要跌時(shí)，誰還會(huì)出手買房？可這次過來，已經(jīng)明顯感覺到售樓處的人氣比以往要旺。這說明，在大家看來，現(xiàn)在的價(jià)格基本上已經(jīng)觸底了。今天打算出手了，不等了。萬一，過些天買的人多，價(jià)格再上漲，那就虧了?！痹谇鄭u李滄中海國(guó)際社區(qū)售樓處看房的郭女士擔(dān)心，隨著成交量的回升，房?jī)r(jià)會(huì)上漲。而這種擔(dān)憂顯然不是個(gè)案，許多持幣觀望的購房者選擇此時(shí)果斷出手。

根據(jù)克而瑞市場(chǎng)監(jiān)測(cè)顯示，10月青島市商品住宅成交套數(shù)為8025套，環(huán)比9月的8509套下降5.7%；成交面積84.54.萬平方米，環(huán)比9月的85 44萬平方米下降1.13%。

“雖然‘金九銀十表現(xiàn)不如去年搶眼，但青島樓市回暖仍有望?！狈?jī)r(jià)點(diǎn)評(píng)網(wǎng)高級(jí)分析師張斌認(rèn)為，由于新增供應(yīng)少和客戶觀望政策落實(shí)，10月新房成交雖然未能明顯增加，但是隨著政策逐漸被部分購房者所接受，以及開發(fā)商優(yōu)惠促銷，雙方契合度將一進(jìn)步增高。“預(yù)計(jì)11月，新上市樓盤增多，成交溫度延續(xù)，暖冬或許再現(xiàn)?！?/p>

但是，他同時(shí)指出，目前的政策紅利并不足以支撐成交量的大舉回升，今年第四季度青島樓市整體成交趨于“穩(wěn)中略漲”。

房?jī)r(jià)反彈言之過早

“金九銀十”收官，雖說不可同日而語，但對(duì)比年初的慘淡，房企的日子顯然好過了許多。并且，在經(jīng)歷了一系列的“救市”舉措之后，房企對(duì)后市的樂觀情緒也在增加。那么，房?jī)r(jià)是否會(huì)如人們所擔(dān)心的那樣，進(jìn)入上升通道呢？

在采訪過程中記者發(fā)現(xiàn)，雖然有新政的重大利好，但對(duì)于房企而言，大量的庫存仍然是繞不開的難題，據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，一線城市中，北京10月底庫存超過1000萬平方米，消化周期達(dá)到17.6個(gè)月，而深圳10月底庫存達(dá)564萬平方米，消化周期更是達(dá)到19個(gè)月。二三線城市中，沈陽、無錫、青島和長(zhǎng)春下滑周期則超過20個(gè)月。毋須贅言，“去庫存”依然是樓市主題詞。

另外，從20強(qiáng)房企全年目標(biāo)業(yè)績(jī)完成率來看，各大房企的業(yè)績(jī)報(bào)表并不“光鮮”。數(shù)據(jù)顯示，截至10月份，保利地產(chǎn)完成1048億元銷售目標(biāo)，完成率僅僅70%，萬科、綠城、富力相比保利地產(chǎn)稍好，但也僅僅完成預(yù)定銷售目標(biāo)的80%左右，而綠地僅完成全年2400億元銷售目標(biāo)的63%。各大房企中，唯獨(dú)恒大一枝獨(dú)秀，完成了全年銷售目標(biāo)。而這恰恰得益于恒大以價(jià)換量、加速去存貨的營(yíng)銷策略。

不難看出，價(jià)格對(duì)購房者來說依然是考量的主要因素。可以預(yù)見，為了沖擊年底銷售目標(biāo)，以價(jià)換量依然將是目前眾多房企的共同策略。但值得一提的是，如今房企的降價(jià)手法變得更加隱秘。

比如，青島市城陽區(qū)萬科三盤聯(lián)動(dòng)（萬科桃花源、萬科春陽花園、萬科玫瑰里），對(duì)符合條件的客戶提供首付貸款，對(duì)指定房源補(bǔ)貼七折利率與基準(zhǔn)利率的利息差額；世茂則拿出包括高層、別墅的10套房源，首付一成并補(bǔ)貼七折利率差價(jià)……

對(duì)此，房?jī)r(jià)點(diǎn)評(píng)網(wǎng)首席分析師鄧國(guó)華表示，如果項(xiàng)目采取直接降價(jià)的手法，首先會(huì)陷入老業(yè)主打砸售樓處等尷尬境地，其次購房者歷來有買漲不買跌的心態(tài)，直接降價(jià)也未必會(huì)賣得更好。所以，當(dāng)前房企多半采取暗降的手段，一方面營(yíng)銷賺足人眼球，一方面提供一些實(shí)在的優(yōu)惠給購房者，來推動(dòng)項(xiàng)目熱銷。endprint

“面對(duì)全年目標(biāo)的壓力和變幻莫測(cè)的市場(chǎng)，在接下來的兩個(gè)月，如何在營(yíng)銷上下功夫，將考驗(yàn)每一家房企的內(nèi)功?！币晃粯I(yè)內(nèi)人士表示，未來一二線城市成交量上升的趨勢(shì)還將會(huì)持續(xù)，甚至有進(jìn)一步放大的可能。“目前開發(fā)商的重點(diǎn)還是趁著政策的東風(fēng)，積極推盤，增加供應(yīng)與成交量，而價(jià)格也將保持穩(wěn)定。但倘若，11、12月樓市成交量能夠持續(xù)維持較高水平，漲價(jià)恐怕會(huì)被開發(fā)商提上明年的日程?！?/p>

也就是說，對(duì)于廣大購房者而言，未來的兩個(gè)月，無疑是購房的好時(shí)機(jī)。

“今日你對(duì)我愛答不理，明日我讓你高攀不起。”如今想來，這句廣告詞真是別有一番滋味。

“黃金時(shí)代”仍未走遠(yuǎn)？

10月29日，國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，部署推進(jìn)消費(fèi)擴(kuò)大和升級(jí)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)提質(zhì)增效，要求重點(diǎn)推進(jìn)住房等六大領(lǐng)域消費(fèi)。其中，關(guān)于“穩(wěn)定住房消費(fèi)，加強(qiáng)保障房建設(shè)，放寬提取公積金支付房租條件”的表述，被業(yè)內(nèi)人士看做是房地產(chǎn)行業(yè)的重大利好，將進(jìn)一步提振樓市信心。

雖然時(shí)隔5年，“穩(wěn)定住房消費(fèi)”再度成為政策導(dǎo)向，對(duì)于調(diào)整中的房地產(chǎn)市場(chǎng)而言意義深遠(yuǎn)。不過，欣喜之余大家也清晰地認(rèn)識(shí)到，樓市不會(huì)出現(xiàn)2009年那樣的暴漲行情了。而且，未來的日子可能并不輕松。

“未來3—5年房企不應(yīng)該想如何賺錢，而應(yīng)該想怎樣活下去?！比涨?，著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)公開表示，未來3—5年房地產(chǎn)業(yè)的日子可能會(huì)非常難過，房企一定要做好思想準(zhǔn)備。“未來3—5年開發(fā)商都不要盲目拿地?cái)U(kuò)張，首先要想著該如何自保，如何保證現(xiàn)金流。盲目擴(kuò)張會(huì)死得很慘?！彼瑫r(shí)也指出，只要熬過了這段艱苦時(shí)期，房地產(chǎn)業(yè)仍然會(huì)有春天?！懊绹?guó)的房地產(chǎn)業(yè)搞了幾十年了，現(xiàn)在仍然是增速產(chǎn)業(yè)，而且是第一產(chǎn)業(yè)，所以中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)只要有創(chuàng)新、有競(jìng)爭(zhēng)，仍然會(huì)迎來黃金時(shí)代?！?/p>

而在任志強(qiáng)看來，樓市的“黃金時(shí)代”從未走遠(yuǎn)。樓市最低點(diǎn)已經(jīng)過去，如果房企再融資松口、房貸優(yōu)惠等政策落實(shí)到位，那么10月或?qū)⒛孓D(zhuǎn)樓市今年前9月走低的趨勢(shì)，由于目前全國(guó)有5.7億平方米的庫存，樓市將緩慢型回升，而不是V型迅猛反彈，但即使救市政策落實(shí)不到位，樓市未來再往下行的可能性也不大。

在國(guó)內(nèi)投資增速放緩、國(guó)外經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇乏力的情況下，拉動(dòng)內(nèi)需、促進(jìn)消費(fèi)成為了拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要?jiǎng)恿υ慈?。而“穩(wěn)定住房消費(fèi)”的提出，表明了國(guó)家不會(huì)允許作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)重要支柱產(chǎn)業(yè)之一的房地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)下行的決心。加之，未來十幾年，城鎮(zhèn)化仍將是中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要?jiǎng)恿?，可見未來房地產(chǎn)仍有很長(zhǎng)的路要走。

換言之，樓市“回暖”僅是時(shí)間問題。但可以肯定的是，在高企的庫存壓力下，價(jià)格缺少上漲動(dòng)力。誠如馬光遠(yuǎn)所言，決定房地產(chǎn)走向的只有三大規(guī)律：流動(dòng)性、供求和價(jià)格規(guī)律。錢多，漲；房子多，跌；價(jià)高，跌。無他。endprint