物業(yè)稅稅基個(gè)案評(píng)估方法初探

我國(guó)提出的物業(yè)稅實(shí)際上是房地產(chǎn)稅或者不動(dòng)產(chǎn)稅，開(kāi)征物業(yè)稅主要有兩個(gè)關(guān)鍵因素，即稅基和稅率，其中的稅基數(shù)額主要是以房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值而不是原值作為計(jì)稅依據(jù)，這就需要借助評(píng)估手段對(duì)房地產(chǎn)等進(jìn)行市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估，將評(píng)估結(jié)果作為物業(yè)稅的主要計(jì)稅依據(jù)。因此，房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估至關(guān)重要，關(guān)系到物業(yè)稅征收標(biāo)準(zhǔn)的合理性和納稅人的可承受性，應(yīng)該做到客觀、準(zhǔn)確、高效、低成本。

目前房地產(chǎn)評(píng)估的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)有兩個(gè)，即建設(shè)部的《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（下稱規(guī)范）和國(guó)土資源部的《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》（下稱規(guī)程），資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則涉及到房地產(chǎn)評(píng)估的主要是《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則——不動(dòng)產(chǎn)》?！兑?guī)范》從評(píng)估目的的角度將房地產(chǎn)評(píng)估分為12大類，課稅目的評(píng)估是其中之一，但是受稅法規(guī)定、征管和評(píng)估實(shí)踐等影響，計(jì)稅價(jià)格評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)相對(duì)簡(jiǎn)單；《規(guī)程》主要按照土地用途、權(quán)利狀態(tài)兩種目的進(jìn)行分類，沒(méi)有對(duì)課稅目的進(jìn)行單獨(dú)分類；而資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則-不動(dòng)產(chǎn)的評(píng)估目的中，明確包括了“稅收”目的。目前國(guó)內(nèi)對(duì)稅基評(píng)估方面尚未形成一套成熟的技術(shù)操作規(guī)范，因此有必要將稅基評(píng)估制度化和規(guī)范化。

一、物業(yè)稅稅基個(gè)案評(píng)估的必要性及特點(diǎn)

稅基即“課稅基礎(chǔ)”，具體有兩種含義：一是指某種稅的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)；二是指計(jì)算交納稅額的依據(jù)或標(biāo)準(zhǔn)，即計(jì)稅依據(jù)或計(jì)稅標(biāo)準(zhǔn)，包括實(shí)物量與價(jià)值量?jī)深?。?duì)于物業(yè)稅，課稅基礎(chǔ)應(yīng)該是納稅人所擁有的“物業(yè)財(cái)產(chǎn)”。在中國(guó)現(xiàn)行法律中財(cái)產(chǎn)既可以指客體又可以指對(duì)客體的權(quán)利。所以說(shuō)，物業(yè)稅的稅基評(píng)估就是對(duì)征稅客體和對(duì)客體的權(quán)利的價(jià)值評(píng)定。因此，物業(yè)稅的征稅對(duì)象應(yīng)為土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)。對(duì)物業(yè)稅稅基的認(rèn)定，應(yīng)該是土地使用權(quán)價(jià)值和房屋所有權(quán)價(jià)值的統(tǒng)一。

物業(yè)稅作為財(cái)產(chǎn)稅的一種，是以普遍征收為基本特征的，即應(yīng)該對(duì)于所有人、所有的房地產(chǎn)，都同樣征稅；由于房地產(chǎn)的價(jià)格會(huì)經(jīng)常波動(dòng)，納稅人的真實(shí)財(cái)產(chǎn)價(jià)值會(huì)隨著房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)而變動(dòng)，也會(huì)導(dǎo)致物業(yè)稅稅基評(píng)估工作是一項(xiàng)經(jīng)常性工作。以上兩方面的因素，決定了物業(yè)稅稅基評(píng)估對(duì)象數(shù)量是非常巨大的。從國(guó)際物業(yè)稅稅基評(píng)估經(jīng)驗(yàn)分析，物業(yè)稅稅基評(píng)估一般分為批量評(píng)估和個(gè)案評(píng)估。按照效率為主、兼顧公平的原則，對(duì)于成片房地產(chǎn)的批量評(píng)估已成為稅基評(píng)估的主流，但是由于有些房地產(chǎn)有著特殊的用途或建筑結(jié)構(gòu)、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展不平衡、物業(yè)稅評(píng)估糾紛因素，導(dǎo)致仍有許多個(gè)案評(píng)估需求。因此個(gè)案評(píng)估是整個(gè)物業(yè)稅稅基評(píng)估不可或缺的重要組成部分，其對(duì)于完善我國(guó)稅基評(píng)估體系、體現(xiàn)公平納稅原則起著十分重要的作用。

從評(píng)估對(duì)象、市場(chǎng)因素、法律因素、估價(jià)方法等方面分析，個(gè)案評(píng)估具有如下幾個(gè)特點(diǎn)：

1．物業(yè)稅實(shí)施前期，個(gè)案評(píng)估工作量較大，隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷發(fā)展，工作量將逐步減少，但仍將作為批量評(píng)估的必要補(bǔ)充。任何新稅種的實(shí)施，必然都有一個(gè)循序漸進(jìn)的過(guò)程。在我國(guó)，課稅目的的批量評(píng)估作為新的評(píng)估方式，其信息數(shù)據(jù)基礎(chǔ)、評(píng)估技術(shù)經(jīng)驗(yàn)、模型的選擇和確定、評(píng)估技術(shù)人員配備等等方面都還不成熟。同時(shí)，我國(guó)地域廣闊，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展水平參差不齊，很多地方的市場(chǎng)價(jià)格信息還不透明，市場(chǎng)化水平較低，這些因素都會(huì)對(duì)批量評(píng)估工作的開(kāi)展帶來(lái)諸多障礙。因此在物業(yè)稅實(shí)施前期，個(gè)案評(píng)估的工作量較大，甚至在一些偏遠(yuǎn)地區(qū)還是稅基評(píng)估的主流方式。

2．估價(jià)對(duì)象用途、建筑結(jié)構(gòu)多樣，評(píng)估分析工作量較大。需要進(jìn)行個(gè)案評(píng)估的房地產(chǎn)，很多是具有較為獨(dú)特的建筑功能或建筑結(jié)構(gòu)，替代性較差的房地產(chǎn)，例如新央視大樓，其建筑結(jié)構(gòu)是絕無(wú)僅有的，單方造價(jià)遠(yuǎn)高于一般意義上的寫(xiě)字樓。這就需要估價(jià)人員就具體的房地產(chǎn)進(jìn)行較為詳細(xì)的勘查和分析，不僅僅要從市場(chǎng)角度，更要充分考慮其獨(dú)特性對(duì)價(jià)值的影響。對(duì)房地產(chǎn)獨(dú)特性的分析判斷工作，是個(gè)案評(píng)估區(qū)別于批量評(píng)估的鮮明特征。

3．評(píng)估方法相對(duì)成熟，方法運(yùn)用需考慮估值折扣化。稅基個(gè)案評(píng)估與抵押、保險(xiǎn)、糾紛等目的的評(píng)估一樣，是以特定房地產(chǎn)個(gè)案為主。評(píng)估方法所采用的《規(guī)范》、《規(guī)程》中規(guī)定的方法，經(jīng)過(guò)多年的實(shí)踐操作已較為成熟，但還需充分考慮課稅評(píng)估目的特點(diǎn)，如大多數(shù)的房地產(chǎn)評(píng)估都力求房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格與真實(shí)價(jià)格的逼近，即使有價(jià)格折扣也作為民事關(guān)系當(dāng)事人之間進(jìn)行討價(jià)還價(jià)的結(jié)果，而房地產(chǎn)的課稅評(píng)估往往將這種折扣制度化、固定化，這實(shí)際上構(gòu)成了房地產(chǎn)計(jì)稅價(jià)格評(píng)估的一部分，目的在于使最終評(píng)估價(jià)格更容易為納稅人所接受。

4．可以較好的反映房地產(chǎn)的無(wú)形資產(chǎn)價(jià)值。批量評(píng)估可以較好的解決成片類似房地產(chǎn)的稅基評(píng)估問(wèn)題，但是某些具有無(wú)形資產(chǎn)價(jià)值的房地產(chǎn)則需采用個(gè)案評(píng)估的方式解決。如從近幾年各地土地招拍掛市場(chǎng)信息分析看出，加油站用地的招拍掛數(shù)量較少，但其成交價(jià)格遠(yuǎn)高于區(qū)域內(nèi)一般的商業(yè)用地價(jià)格，究其原因，主要是加油站用地的審批程序復(fù)雜，規(guī)劃數(shù)量極為有限，附著于該類土地上的加油特許經(jīng)營(yíng)權(quán)益價(jià)值較高，從批量評(píng)估技術(shù)角度不易體現(xiàn)其無(wú)形資產(chǎn)價(jià)值。

5．便于解決物業(yè)稅批量評(píng)估過(guò)程中涉及的法律糾紛。批量評(píng)估作為物業(yè)稅稅基評(píng)估的主流方式，具有節(jié)省時(shí)間和人力成本的特點(diǎn)，但評(píng)估范圍非常廣泛，評(píng)估對(duì)象數(shù)量巨大，因此在批量評(píng)估中會(huì)不可避免的發(fā)生評(píng)估糾紛。從整個(gè)物業(yè)稅征管體系設(shè)計(jì)角度考慮，對(duì)于批量評(píng)估糾紛的處理，可以參考拆遷補(bǔ)償評(píng)估糾紛的處理方式，提交仲裁委員會(huì)仲裁或重新委托估價(jià)。對(duì)于后者，筆者認(rèn)為應(yīng)屬于個(gè)案評(píng)估的范疇，由當(dāng)事人委托獨(dú)立的第三方估價(jià)機(jī)構(gòu)依據(jù)個(gè)案評(píng)估方法、程序重新進(jìn)行評(píng)估，與批量評(píng)估結(jié)果進(jìn)行驗(yàn)證，這對(duì)于解決物業(yè)稅評(píng)估糾紛，保證稅收的公平性具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

二、物業(yè)稅稅基個(gè)案評(píng)估對(duì)象研究

從個(gè)案評(píng)估的必要性和特點(diǎn)分析，具有如下特征的評(píng)估對(duì)象，符合個(gè)案評(píng)估的范疇：一是市場(chǎng)發(fā)育不成熟地區(qū)的房地產(chǎn)；二是不具備完善的房地產(chǎn)信息系統(tǒng)支持的房地產(chǎn)；三是權(quán)益特殊，其特殊性影響其市場(chǎng)價(jià)值的房地產(chǎn)；四是本身具有某類無(wú)形資產(chǎn)價(jià)值的房地產(chǎn)；五是涉稅糾紛及司法鑒定的房地產(chǎn)；六是不易將其以批量評(píng)估的分類標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分類的房地產(chǎn)等等。

明確了個(gè)案評(píng)估對(duì)象的特征，筆者認(rèn)為個(gè)案評(píng)估的對(duì)象具體包括：

1．價(jià)值量大，市場(chǎng)上沒(méi)有類似交易案例或交易案例很少的經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)。此類房地產(chǎn)包括：（1）大型百貨商場(chǎng)、超級(jí)市場(chǎng)、批發(fā)市場(chǎng)；（2）經(jīng)營(yíng)性體育場(chǎng)館、電影院、娛樂(lè)城；（3）酒店、賓館等等。上述房地產(chǎn)在市場(chǎng)上的交易(指轉(zhuǎn)讓和租賃)信息很少，且更多是業(yè)主作為經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)在使用，則在批量評(píng)估房地產(chǎn)信息數(shù)據(jù)庫(kù)中不易建立該類房產(chǎn)的價(jià)格信息，因此應(yīng)納入個(gè)案評(píng)估范圍。

2．用途、結(jié)構(gòu)較為特殊的房地產(chǎn)。從建筑結(jié)構(gòu)角度分析，某些工業(yè)房地產(chǎn)中的專業(yè)化廠房（鋼鐵廠廠房、石油化工廠廠房），其建造之初，為了生產(chǎn)工藝流程的需要，其建筑結(jié)構(gòu)往往具有獨(dú)一無(wú)二的特性。還有如公共建筑中的鳥(niǎo)巢、水立方等，其造價(jià)都很高，一般的公共建筑是無(wú)法比擬的。結(jié)構(gòu)的特殊性導(dǎo)致其造價(jià)不具有可比性和替代性，而其市場(chǎng)交易價(jià)格信息又很少，因此應(yīng)納入個(gè)案評(píng)估。

3．帶有部分公益性質(zhì)的房地產(chǎn)，這些房地產(chǎn)集中在交通、能源、水利等方面，例如機(jī)場(chǎng)、鐵路客貨運(yùn)站、長(zhǎng)途汽車客運(yùn)站等等，其公益性質(zhì)的特點(diǎn)，決定了其社會(huì)效益有時(shí)還會(huì)大于經(jīng)濟(jì)效益，也就是說(shuō)物業(yè)所有者承擔(dān)了一部分社會(huì)職能。通過(guò)個(gè)案評(píng)估，可以考慮該因素對(duì)評(píng)估值的影響，進(jìn)而客觀反映納稅者應(yīng)承擔(dān)的稅負(fù)。

4．權(quán)利受限的房地產(chǎn)。主要指納稅者對(duì)房地產(chǎn)的所有權(quán)、使用權(quán)以及收益權(quán)等權(quán)益受到限制的情況，如土地出讓合同約定不得轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)、出租劃撥土地權(quán)益房地產(chǎn)需要上繳歸屬于土地出讓金部分的租金收益、授權(quán)經(jīng)營(yíng)及作價(jià)入股土地使用權(quán)不得在授權(quán)經(jīng)營(yíng)企業(yè)集團(tuán)范圍外使用，若轉(zhuǎn)讓需要繳納土地出讓金等等。上述資產(chǎn)在使用、轉(zhuǎn)讓以及收益分配過(guò)程中都受到一定的限制，該類房地產(chǎn)所涉及的國(guó)家及地方的相關(guān)房地產(chǎn)管理法規(guī)往往較為復(fù)雜，需要個(gè)別問(wèn)題個(gè)別對(duì)待，納入個(gè)案評(píng)估范圍較為合適。

5. 附著有無(wú)形資產(chǎn)權(quán)益的房地產(chǎn)。主要指一些具有特許經(jīng)營(yíng)權(quán)或是具有某種商譽(yù)的房地產(chǎn)，此類房地產(chǎn)由于附帶有無(wú)形資產(chǎn)，其價(jià)值一般都大大高于其他房地產(chǎn)，如加油站、地標(biāo)式寫(xiě)字樓等等。從近幾年的加油站用地招拍掛成交信息分析，其價(jià)格都高于同地段商業(yè)用地的幾倍甚至幾十倍，其原因一是成品油銷售本身就是壟斷行業(yè)，大企業(yè)可以利用其資金優(yōu)勢(shì)，高價(jià)獲得加油站用地，另一方面加油站的規(guī)劃設(shè)計(jì)具有排他性，也就是說(shuō)某一地點(diǎn)建有加油站后，一般都不會(huì)在附近再規(guī)劃建設(shè)新的加油站了。因此，采用個(gè)案評(píng)估手段可以充分考慮房地產(chǎn)的無(wú)形資產(chǎn)價(jià)值，有利于公平納稅。

6. 未完成開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)，主要指在建工程。該類物業(yè)都處于房屋開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中，其物業(yè)形態(tài)是不斷變化的，隨著物業(yè)的不斷建設(shè)，整體物業(yè)也是不斷的增值。同一估價(jià)時(shí)點(diǎn)下的各個(gè)在建工程的建設(shè)進(jìn)度各不相同，基于此，適宜以個(gè)案評(píng)估方式進(jìn)行評(píng)估。

7．農(nóng)村集體房地產(chǎn)。農(nóng)村集體房地產(chǎn)形式多樣，包括住宅、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)工業(yè)廠房、農(nóng)業(yè)設(shè)施物業(yè)等。由于農(nóng)村集體用地的特殊性質(zhì)，其轉(zhuǎn)讓受到很大的限制，因此針對(duì)農(nóng)村集體物業(yè)的合法規(guī)范的市場(chǎng)環(huán)境尚未形成，相應(yīng)的支持批量評(píng)估的海量市場(chǎng)價(jià)格數(shù)據(jù)庫(kù)也無(wú)法建立，因此該類房地產(chǎn)適用于個(gè)案評(píng)估。

8．有物業(yè)稅征收糾紛的房地產(chǎn)。該類房地產(chǎn)本身可能屬于批量評(píng)估的范疇，但由于在納稅中不可避免會(huì)產(chǎn)生糾紛，而對(duì)于糾紛的處理，重新進(jìn)行個(gè)案評(píng)估是一個(gè)較為便捷的方法。

三、個(gè)案評(píng)估價(jià)值類型的選擇

稅基評(píng)估價(jià)值類型選擇的本質(zhì)是關(guān)于稅基價(jià)值公允性跨度、稅基評(píng)估可操作性、稅基評(píng)估成本以及稅基評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的權(quán)衡。不同的估價(jià)對(duì)象范圍、評(píng)估對(duì)象收入水平狀況和市場(chǎng)狀況等，都將影響這個(gè)權(quán)衡的結(jié)果。

根據(jù)現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)的價(jià)值類型選擇，根據(jù)估價(jià)目的的不同，有市場(chǎng)價(jià)值、抵押價(jià)值、重置成本價(jià)值等等，但這些價(jià)值內(nèi)涵并未考慮到課稅評(píng)估的目的及特點(diǎn)。如城市中的住宅、商鋪、標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房等存在活躍市場(chǎng)的不動(dòng)產(chǎn)，雖然其具有公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值，但由于課稅評(píng)估本身折扣化的特點(diǎn)，決定了課稅評(píng)估值與市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)可能存在差異；同時(shí)，對(duì)于那些沒(méi)有形成公開(kāi)市場(chǎng)且具有明顯個(gè)性特征的農(nóng)村集體房地產(chǎn)、特殊結(jié)構(gòu)工業(yè)房地產(chǎn)、帶有公益功能的房地產(chǎn)等，如工業(yè)專業(yè)廠房、農(nóng)業(yè)設(shè)施用房、長(zhǎng)途汽車站等，在選擇“在用價(jià)值”、“重置成本價(jià)值”等作為其評(píng)估結(jié)果的價(jià)值類型時(shí)，仍然無(wú)法考慮折扣化的因素。因此，就稅基評(píng)估價(jià)值類型選擇而言，筆者認(rèn)為應(yīng)在市場(chǎng)價(jià)值基礎(chǔ)上，延伸建立“課稅價(jià)值”的概念，作為其評(píng)估結(jié)果的價(jià)值類型。這是一個(gè)根據(jù)課稅對(duì)象不動(dòng)產(chǎn)的具體情況設(shè)定的價(jià)值定義，它可以等于市場(chǎng)價(jià)值，也可以高于或低于市場(chǎng)價(jià)值。

四、個(gè)案評(píng)估方法適用性分析

從總體上將，稅基個(gè)案評(píng)估與轉(zhuǎn)讓、抵押等其他目的的評(píng)估一樣，方法運(yùn)用上應(yīng)遵循《規(guī)范》和《規(guī)程》的要求，筆者認(rèn)為采用市場(chǎng)法、收益法和成本法較為合適，但對(duì)于具體的房地產(chǎn)而言，應(yīng)本著“客觀、公平、科學(xué)”的原則，充分分析其實(shí)體特點(diǎn)、權(quán)益特點(diǎn)以及使用功能，同時(shí)還應(yīng)考慮納稅者實(shí)際稅負(fù)等因素，選取最佳的方法進(jìn)行評(píng)估。

市場(chǎng)法是指通過(guò)市場(chǎng)尋找與被評(píng)估房地產(chǎn)相同或相類似的房地產(chǎn)作為評(píng)估參照物，比較兩者之間的價(jià)格差異，并將參照物的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行差異調(diào)整，從而確定被評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估方法。其主要優(yōu)點(diǎn)是原理簡(jiǎn)單，易于理解掌握，充分考慮市場(chǎng)因素，能反映市場(chǎng)價(jià)值變動(dòng)趨勢(shì)，容易為交易雙方所接受。其缺點(diǎn)是：對(duì)市場(chǎng)環(huán)境的要求較為嚴(yán)格，使用上會(huì)受到一定的限制；在進(jìn)行影響因素比較、差異調(diào)整時(shí)，受評(píng)估人員主觀因素影響較大。

收益現(xiàn)值法是在估測(cè)房地產(chǎn)未來(lái)預(yù)期收益額及收益期限的基礎(chǔ)上，采用適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率將預(yù)測(cè)的收益折成現(xiàn)值，然后將各期收益折現(xiàn)值累加，求得被評(píng)估房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值的一種方法。其優(yōu)點(diǎn)是：充分考慮了房地產(chǎn)未來(lái)收益和貨幣的時(shí)間價(jià)值，能真實(shí)準(zhǔn)確地反映資本化價(jià)值；因房地產(chǎn)未來(lái)預(yù)期收益的折算過(guò)程(或本金化過(guò)程)與投資過(guò)程相吻合，因此得出的評(píng)估結(jié)論更易于被各方所接受。其缺點(diǎn)是：收益現(xiàn)值法往往受很多條件限制，一般只適用于能預(yù)測(cè)未來(lái)收益的資產(chǎn)的評(píng)估活動(dòng)；資產(chǎn)未來(lái)收益額以及風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率等數(shù)據(jù)預(yù)測(cè)難度大，且易受主觀判斷和未來(lái)不可預(yù)見(jiàn)因素影響。

重置成本法是指在進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估時(shí)，用被評(píng)估房地產(chǎn)的重置成本扣減各種貶值額之后的余額作為被評(píng)估房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值的一類評(píng)估方法。其優(yōu)點(diǎn)是：充分地考慮了各種貶值因素，評(píng)估結(jié)果比較合理；適用范圍廣泛，對(duì)于那些不易計(jì)算資產(chǎn)未來(lái)收益以及難以取得市場(chǎng)參照物的資產(chǎn)評(píng)估也可以使用此法。其缺點(diǎn)是：計(jì)算復(fù)雜，工作量大；涉及經(jīng)濟(jì)參數(shù)多，計(jì)算難度大；對(duì)各種貶值尤其是經(jīng)濟(jì)性貶值不易計(jì)算，難以把握，往往影響評(píng)估結(jié)論的準(zhǔn)確性。

從以上各個(gè)估價(jià)方法的定義及優(yōu)缺點(diǎn)分析，適用于市場(chǎng)法的個(gè)案評(píng)估，首要條件主要是能夠從公開(kāi)市場(chǎng)上獲取大量的類似房地產(chǎn)交易信息的物業(yè)，比如物業(yè)稅糾紛評(píng)估，由于其本身具備了批量評(píng)估的條件，具有大量的可用市場(chǎng)信息，因此在個(gè)案評(píng)估中應(yīng)首選市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估。

收益法評(píng)估的適用性，主要是能否對(duì)物業(yè)的收益數(shù)據(jù)進(jìn)行科學(xué)準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)。對(duì)于自營(yíng)的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)、帶有部分公益性質(zhì)的物業(yè)、權(quán)利受限的物業(yè)以及附著有無(wú)形資產(chǎn)權(quán)益的物業(yè)都比較適合收益法，原因是收益法能夠充分考慮其權(quán)益性質(zhì)特點(diǎn)，同時(shí)其估價(jià)結(jié)果也考慮了納稅人的實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況，能夠較為合理的確定納稅人的稅負(fù)，有利于公平納稅。例如，在某些情況下用成本法評(píng)估帶有部分公益性質(zhì)的物業(yè)，估價(jià)結(jié)果對(duì)于納稅方而言有可能相對(duì)較高，按該標(biāo)準(zhǔn)繳納物業(yè)稅會(huì)嚴(yán)重影響納稅方的營(yíng)運(yùn)資金，造成納稅方未來(lái)經(jīng)營(yíng)困難甚至難以為繼。

成本法評(píng)估主要適用于對(duì)市場(chǎng)法和收益法都不便采用，而其重置成本較易確定的物業(yè)，主要包括用途結(jié)構(gòu)較為特殊的物業(yè)、未完成開(kāi)發(fā)的物業(yè)、帶有部分公益性質(zhì)的物業(yè)以及農(nóng)村集體物業(yè)。例如工業(yè)企業(yè)的專業(yè)化廠房、特殊結(jié)構(gòu)房屋，其設(shè)計(jì)建造是以所屬行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、企業(yè)生產(chǎn)工藝流程的需要為前提的，有其特殊性，因此以成本法角度確定評(píng)估值較為符合物業(yè)特點(diǎn)。上述物業(yè)有的是尚未給業(yè)主帶來(lái)收益的物業(yè)（如在建工程），有的是收益較低的物業(yè)（農(nóng)業(yè)設(shè)施物業(yè)），因此以成本法估價(jià)，也能夠?qū){稅人的實(shí)際負(fù)擔(dān)給予一定考慮。

五、個(gè)案評(píng)估方法運(yùn)用應(yīng)注意的若干問(wèn)題

1．本著稅基評(píng)估“客觀、準(zhǔn)確、高效、低成本”原則，筆者建議個(gè)案評(píng)估可以一種估價(jià)方法評(píng)估，條件允許（主要是時(shí)間方面）時(shí)可用兩種方法估價(jià)的原則。雖然批量評(píng)估承擔(dān)了大部分物業(yè)的稅基評(píng)估工作，但是對(duì)于個(gè)案評(píng)估的絕對(duì)數(shù)量來(lái)說(shuō)，仍然是一個(gè)龐大的數(shù)字。個(gè)案評(píng)估在遵循稅基評(píng)估的高效原則前提下，再符合《規(guī)范》或《規(guī)程》對(duì)估價(jià)方法數(shù)量的規(guī)定，存在著一定的現(xiàn)實(shí)困難。因此在物業(yè)稅體系設(shè)計(jì)上，應(yīng)對(duì)個(gè)案評(píng)估方法數(shù)量的運(yùn)用給予明確規(guī)定。

2．采用收益法對(duì)大型經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)進(jìn)行個(gè)案評(píng)估時(shí)，不僅應(yīng)參考市場(chǎng)收益，同時(shí)也需關(guān)注企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況。原因是在大多數(shù)情況下，這些大型經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)都是納稅人的主要經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)，企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況的優(yōu)劣不僅與房地產(chǎn)的品質(zhì)有關(guān)，更多方面還與納稅人的經(jīng)營(yíng)管理水平、資本實(shí)力、品牌等因素有關(guān)。對(duì)于一個(gè)物業(yè)品質(zhì)較好，但是經(jīng)營(yíng)不善的企業(yè)來(lái)說(shuō)，如果簡(jiǎn)單參照市場(chǎng)收益進(jìn)行評(píng)估，有可能發(fā)生納稅人繳納不起物業(yè)稅或者因此而陷入經(jīng)營(yíng)困難甚至破產(chǎn)的境地，這與我國(guó)開(kāi)征物業(yè)稅的原始理念是不相符的。

3．用成本法評(píng)估工業(yè)專用廠房，不應(yīng)考慮開(kāi)發(fā)利潤(rùn)和銷售稅費(fèi)。工業(yè)企業(yè)的廠房一般都由企業(yè)自行設(shè)計(jì)建設(shè)，主要用于工業(yè)生產(chǎn)的需要，從成本收益角度分析，房屋增值體現(xiàn)在產(chǎn)品利潤(rùn)里，已經(jīng)繳納了增值稅和所得稅。從市場(chǎng)角度分析，該類物業(yè)具有用途特定性和結(jié)構(gòu)特殊性的特點(diǎn)，不存在一個(gè)公開(kāi)有效的市場(chǎng)，因此在評(píng)估中不應(yīng)考慮開(kāi)發(fā)利潤(rùn)和銷售稅費(fèi)。

4．大型交通、能源、水利基礎(chǔ)設(shè)施房地產(chǎn)(如機(jī)場(chǎng)、火車客貨運(yùn)站、水庫(kù)用房等等)，在采用收益法或成本法評(píng)估時(shí)，應(yīng)考慮其滿足公共利益的利用特點(diǎn)，宜取相對(duì)保守的參數(shù)評(píng)估；

5．對(duì)于附帶有特許經(jīng)營(yíng)權(quán)或壟斷收益的房地產(chǎn)，其物業(yè)稅個(gè)案評(píng)估應(yīng)充分考慮該因素的影響。筆者建議在參數(shù)運(yùn)用上，宜采用高限進(jìn)行評(píng)估。

6．方法運(yùn)用中應(yīng)建立規(guī)范性的個(gè)案評(píng)估折扣制度。從國(guó)外物業(yè)稅征繳經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，其征繳基數(shù)一般不是根據(jù)房地產(chǎn)的實(shí)際市場(chǎng)價(jià)值，而是根據(jù)市場(chǎng)價(jià)值的一定比例計(jì)征，目的在于使最終評(píng)估價(jià)格更容易為納稅人所接受。因?yàn)檎劭壑贫仁拐n稅價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于實(shí)際價(jià)格，納稅人心理上容易接受。這種折扣在我國(guó)香港及美國(guó)、加拿大等國(guó)的房地產(chǎn)計(jì)稅價(jià)格評(píng)估制度中是普遍存在的。因此在我國(guó)稅基個(gè)案評(píng)估中，應(yīng)將這種折扣建立在估價(jià)方法運(yùn)用范圍內(nèi)，進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化和統(tǒng)一化。

六、批量、個(gè)案評(píng)估方法的銜接問(wèn)題

1．批量、個(gè)案評(píng)估的轉(zhuǎn)換及方法運(yùn)用。我國(guó)物業(yè)稅征繳體系設(shè)計(jì)中，稅基評(píng)估是以批量評(píng)估為主，個(gè)案評(píng)估為輔。隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)化水平的不斷提高，房地產(chǎn)信息庫(kù)的不斷完善，評(píng)估人才儲(chǔ)備量的增加，會(huì)呈現(xiàn)批量評(píng)估數(shù)量相對(duì)增加，個(gè)案評(píng)估數(shù)量相對(duì)減少的趨勢(shì)。如在物業(yè)稅征繳前期的某些專業(yè)化廠房，由于信息庫(kù)造價(jià)成本數(shù)據(jù)的缺乏，暫不具備采用批量評(píng)估的方法評(píng)估，隨著數(shù)據(jù)庫(kù)信息的完善，類似物業(yè)的造價(jià)數(shù)據(jù)就會(huì)加入到數(shù)據(jù)庫(kù)中，逐漸的該類型廠房也具備了批量評(píng)估的條件。如前文所述，批量評(píng)估糾紛也會(huì)轉(zhuǎn)換成為個(gè)案評(píng)估，還有如一些年代較為久遠(yuǎn)的老舊建筑，隨著城市建設(shè)的發(fā)展，不斷地拆除滅失，導(dǎo)致該類建筑逐漸減少，當(dāng)數(shù)量減少到一定程度后，數(shù)據(jù)庫(kù)中的數(shù)據(jù)不再支持批量評(píng)估的要求時(shí)，也會(huì)轉(zhuǎn)化為個(gè)案評(píng)估。但無(wú)論兩者之間如何轉(zhuǎn)化，在方法運(yùn)用上都要注意合理的銜接，應(yīng)盡量保持估價(jià)方法的一致性，避免因方法選擇的不同，導(dǎo)致評(píng)估結(jié)果的較大波動(dòng)。

2．估價(jià)參數(shù)協(xié)調(diào)統(tǒng)一問(wèn)題。批量、個(gè)案評(píng)估方法從估價(jià)原理上是一致的，只是在技術(shù)系統(tǒng)設(shè)計(jì)上存在一定的差異。批量評(píng)估一般是依靠計(jì)算機(jī)輔助批量評(píng)估系統(tǒng)，而個(gè)案評(píng)估更類似于傳統(tǒng)意義的評(píng)估方式，由評(píng)估人員搜集待估物業(yè)的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)資料，按照一定的評(píng)估程序和方法完成評(píng)估工作。在某些關(guān)鍵參數(shù)運(yùn)用上，個(gè)案評(píng)估應(yīng)盡量采用與批量評(píng)估相一致的數(shù)據(jù)，保持兩種方法體系上的協(xié)調(diào)性和口徑上的統(tǒng)一性，對(duì)個(gè)案物業(yè)特殊性方面的參數(shù)，應(yīng)以估價(jià)師自己搜集的資料進(jìn)行分析判斷來(lái)確定。

3．估值水平差異問(wèn)題。同一區(qū)域內(nèi)、同類型的房地產(chǎn)，采用個(gè)案評(píng)估的房地產(chǎn)估值與批量評(píng)估的房地產(chǎn)估值水平可能會(huì)有較大差異，這種差異會(huì)引起納稅者的疑問(wèn)或不滿，進(jìn)而影響到物業(yè)稅的征繳工作，例如納入個(gè)案評(píng)估的某鋼鐵企業(yè)的工業(yè)廠房，由于其層高、結(jié)構(gòu)上的特殊要求，其估值可能遠(yuǎn)高于納入批量評(píng)估的一般類型工業(yè)廠房。因此，為便于物業(yè)稅征管工作的開(kāi)展，盡量減少征稅糾紛，筆者建議在稅基評(píng)估體系的設(shè)計(jì)上，考慮建立一個(gè)估值水平差異分析子系統(tǒng)，該系統(tǒng)可從價(jià)值類型、估價(jià)方法、權(quán)益狀況、參數(shù)選擇的各個(gè)方面進(jìn)行分析，簡(jiǎn)明扼要的得出差異分析結(jié)論，供物業(yè)稅征繳各方參考使用。

[1]深圳市物業(yè)稅評(píng)估體系課題組.構(gòu)建我國(guó)物業(yè)稅評(píng)估體系的初步設(shè)想.涉外稅務(wù),2005年第12期.

[2]張平竺.完善我國(guó)房地產(chǎn)稅基評(píng)估體系的設(shè)想.涉外稅務(wù),2006年第12期.

[3]姜楠.稅基評(píng)估價(jià)值類型及評(píng)稅模型的探討.中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估,2009年9月.